商圈理论与应用报告-江南西商圈经营

商圈考察 廣州市江南新地,目錄,商圈區位商圈特性業種業態結構與分佈消費者特性SWOT分析商用不動產資訊,商圈區位,江南西路地处广州市西南部,位于海珠区西部居住区。江南西商圈以江南西路、江南大道、宝岗大道等为主干，以地铁2号线和8号线为依托 。,商圈特性,江南西商圈是指以地铁站江南西为圆心，半径500米画圆范围的区域。这里是海珠区最大的传统商圈，有“河南的北京路”之称，在这片河南最繁华的路段上，云集了时尚百货和通道式地下商场，地铁不仅把周围的人流吸引过来，河北的时尚潮人也会经常乘坐地铁到此淘货。 该区域内拥有约1109个商铺，总面积约达到18.3万平方米，包括了万国广场、广百百货、摩登百货、丽日商业广场、江南新地等在内的主力终端店。其中，万国广场是广州最大的时尚运动工厂店，其“工厂店”的规模在不断地扩大并形成影响力，折扣和促销活动吸引大批珠三角的消费者节假日过来购物。,江南新地贯穿江南西路全程，是江南西商圈唯一直驳地铁及两个公车站的地下商业街，堪称江南西商圈的黄金通道。江南西路地下，与地铁江南西站A出口接驳，有13个出入口与地面相连。商城高7米，中间7米为人行道，两侧各5米为商铺，共有两层。负一层的店铺相对较大，该处为江南西人防工程一期工程，第二期工程连通至广百新一城,負一層,負一至二層,業種業態結構與分佈,江南西商圈以地面商區與地下商區結合，而地下商區（江南新地）采用地下双层复式形式 。,地面業態分佈,廣百百貨公司 目前海珠区最大的购物商场，一层作為化妆品专柜、首饰专柜，二楼和三楼集中国内外时装大品牌，同时又有价格相对平易近人的广百折扣店，负一层则是“百佳”超市。 享受各色高檔美食 ：“星巴克”喝咖啡， “大城小厨”、“仙踪林” 如果血拼完还意犹未尽，那么可以直上六楼，到设备环境一流的U M E国际电影城享受一场高品质的电影。,名店城：经营日韩进口、外贸服饰的店铺。,摩登百貨,负一层：以品牌商户为主，集健康美食与时尚购物于一身，主营服饰，饰物，化妆品，皮具，饮食等。各具特色的5个区域，繁华时尚的水域、动感活力的风谷、典雅高贵的金矿、优雅恬静的竹林、宽容开放的柳园，为你展示不同的异国风情，带给您休闲购物的全新体验。,仙踪林,Angle Simple蛋糕店,负二层：以个体小商户为主，汇聚潮流特色精品店铺，主营服饰，精品，饰物，玩具，零食等。是时下年轻人、潮人购物的理想场所。,格子店,饰物商鋪,木雅子,消費者特性,零售业进驻商业网点是多种形式的，在广百落子海珠商圈时，对海珠消费特点、消费习惯和客源构成进行广泛调研，充分论证，确立打破传统百货公司定位的概念，打造满足消费者购物需要的购物中心业态去经营该网点，因而在经营组合方面，有百货主力店和餐饮、娱乐及满足消费者生活所需的超市。,小晴 女，中學生学生，在广州生活一年半：江南西没有北京路和上下九那么拥挤，高档商铺和中低档商铺相互搭配的格局，还蛮适合我们学生逛街消费的。水绿 女，大学生，外地人：这里的摩登百货跟其他地方一样也经常打折，但貌似打折后价格也不低，听朋友说在打折前都会先把原价抬高，不知道真假。李溜溜 外贸经理，老广州：以前虽然家住海珠区，但购物从不会到这里，觉得太远，比去天河交通不方便很多。现在家搬到附近，觉得非常好，这里是美食天堂，适合我这个从不煮饭的宅男。,SWOT分析,優勢分析： 第一，江南西的交通条件较好。地面交通比较发达，内环路的出口就在那里，进出十分方便，又有地铁二号线经过。 第二，江南西商圈兴起不久，具有年轻、新兴的优势，近年的发展速度较快。 第三，与海珠区内的其他商圈相比，江南西商圈比较大型和集中，有比较多的地产楼盘、大的购物商场、电影院等，人群的购买力也较强。 此外，特色正在形成。一是拥有广州最长、国内唯一全路覆盖的地下商业街；二是拥有海珠区最集中的餐饮特色一条街。,劣勢分析：,作为刚刚成长起来的区域级商圈，江南西商圈还存在较多不足。 首先，交通設施不夠完善，行車與停車環境和條件不加，該街區知名度不夠高。 其次，建筑条件先天不足。江南西两侧只有5幢商务办公楼，其余都是住宅楼群，楼层低、没有仓库，存在“住改商”的困难 最后，现时消费能力不足，主要是小区居民和外来人，消费能力和消费水平不是特别高。固定的高档次的理性消费人群还没有培养起来，缺乏高档的商业楼盘和高级品牌。,機會分析：一、新興的海珠購物中心，摩登百貨，廣百新一城百貨等的成立对传统江南西商圈起到积极的提升和带动作用。 二、有地鐵2號線與八號線為依託，30条公交穿梭，紧邻内环路，会带来更多的人流量和商业机会。 三、户支持度和认同度高。80%的商户经营良好，94%的商户支持步行街持續發展，江南西已经被纳入市区商业网点发展规划。,威脅分析： 首先，某种程度上，住户和商户的利益也会冲突，因為步行街的緣故，住户牺牲了便利的交通和安静的环境，却很难分享到好处 ，會引發衝突。 其次，地下步行街江南新地也会和地上的步行街形成竞争关系，新興廣百新一城與江南新地步行街形成衝突。 最後，经营过程都面临一定的市场不确定性，市场操作的风险将对本討論商圈产生一系列不确定性的影响。,商用不動產資訊,江南西地上商铺面积：4080多平方米之间，（不乏小面积20多平方米以及大面积上百平方米商鋪）。地上一线商铺租金：5001000元/m2/月， （离地铁口较远的铺位500元/m2/月；地鐵口附近及人流多的地方租金達1000元/m2/月。,“江南新地”负一层：以小面积商铺為主，有大量的1030多平方米的商铺。月租金：约300500元/m2/月，广场位以及“7”字位等黄金地段的租金高达500元/m2/月。,广州市总人口状况：常住人口1033万人 移动人口2100万人海珠区人口状况: 常住人口136 万人,江南西商圈地铁站：江南西