全面房地产基础知识培训教程

全面房地产基础知识培训教程全面房地产基础知识培训教程 e( a& j* # l8 d8 B$ q1 ? - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛三通一平：通电、通路、通水、土地平整。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛% X* f; C( a+ % T0 五通一平：通电、通路、通水、通讯、排污、土地平整。 q3 q) t 7 p: B+ c% X3 g博瑞金融论坛七通一平：通电、通路、通水、通讯、排水、排污、有线电视、土地平整博瑞金融论坛8 P( w& F& 8 A) e5 z生地是指不具备城市基础设施的土地。 & EM) f! N, Q3 4 q博瑞金融论坛 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛M) o. D$ # r) |: Oh; r) p房地产专用术语解释及建筑基础知识 ) u* vZ/ Q( r& r/ n0 ? - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛 3 j8 ?* R, 0 _M 1、房地产：0 m7 3 K/ h9 L# L?6 j6 |房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是与地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区+ r3 m9 P5 ) U4 k9 K2、房地产市场：博瑞金融论坛, 4 B* S) I. s一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场：$ u0 c+ g# l/ ?( X p/ z7 u- | - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易：* j. A$ A$ ?1 c8 x/ Q& b. v1 a - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。/ ( i: 3 W% R+ t4 C. f# # c3、 国土局：博瑞金融论坛! n0 _/ XX* ; F8 代表国家行使地所有者职权以及对房地产市场，房地产行业管理的一个政府部门。6 g! C) f- a# m8 8 Y% 4 _ % C4、 商品房：中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区 AM9 y* J d- M7 $ g是指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。博瑞金融论坛/ E1 r; b( Y. l7 5、发展商：中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区7 ?7 o0 I2 0 r. P9 q专门从事房地产开发和经营的企业。( r- T% y2 Y: H v: H9 y# d - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛6、代理商：5 w$ 8 s5 o1 v9 I7 _7 u经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛3 m% W, B. _* ( g% O7、 土地类型：. V- W, i. O; w) D3 s - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛按其使用性质划分力居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房月地。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛6 P+ j4 , Z) d# I3、 土地权使用年限：9 hQ; f) x% T - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该主地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。( A9 ( Pa1 v3 x y9 b9、 土地使用费0 V, G) i. n2 m4 f. c; Q$ y! U1 j - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛土地使用者因使用土地按规定每年支付给予政府的费用。7 U P! L* Q# r. 8 d- Q- E; g* K9 Y10、房地产产权：博瑞金融论坛$ o: r% a7 f T& a8 l. ? |是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用杈，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和外分的权利。简单说就是拥有使用该房屋或出租该房屋获取租金收入，出售该房屋获取增值，将该房屋抵押给银行或其他组织或个人进行融资或贷款等权利。房屋作为不动产，与土地是小叫分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，房屋，开发商拥有产权并独立出售，出租的车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房而言，就不具备产权的概念。2 F: ?5 : E; U1 k. D6 s - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛11、如何办理产权？3 w k; w! j% V3 - c每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整幢楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等到房屋交易部门办理立契手续后，办理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代办。4 j5 D/ V1 O, M0 u12、房地产产权登记：中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区% M, k3 i, k$ s8 L2 P! Y指凡在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给房地产产权证。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。0 e; CV% g- w+ r3 r13、国土局产权登记处：$ T9 b! N0 w3 H4 v4 F/ x博瑞金融论坛办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。: a: ! F% B) u nV14、公证处：2 W6 V6 C$ , 5 5 p& D是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。3 4 X! j7 u+ x np - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛15、房地产证：; v5 T5 3 E# t$ U8 u# I, Ib2 T博瑞金融论坛是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权的法律凭证。+ P0 l1 l2 d( G8 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛16、房地产公证：0 g! E: X/ V/ N5 x( N3 M7 S L中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区公证机关对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继承等行为的合法性作法律公证。博瑞金融论坛! / P1 b+ G+ b# G3 Q; Ja6 L4 e- ?8 _17、高品房预售许可证：博瑞金融论坛4 d6 i% M% X& x$ i0 F+ l按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。M% I4 O2 C$ i3 K, _W - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛18、房地产买卖合同：0 A$ m! P( H- Q是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛0 ?: c6 ! i6 ) z. e19、房屋所有权： - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛3 2 u0 |1 R a: _ H5 r* F房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。博瑞金融论坛- h) x! a8 l D( O20、房屋使用权：) Q# g3 C6 N: / qc& O - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。: ? b: M) y* X+ f3 p/ D+ d- R1 P中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区21、银行接揭： - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛# l3 P; D: K& 4 i. D) OW是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，楼房所有权归己。0 n# D4 i5 z5 f- I0 G/ Q0 22、契税：# |7 S0 W. h6 q: zX$ B博瑞金融论坛是指当房地产所有权发生转移时，就当事人所订立的契约按房地产交易价格的一定比例向产权承受人征收的一次性税收。凡是国有土地使用权出让，土地使用权转让包括出售、赠与、交换都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移合法性的作用。( y: l6 A9 E中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区23、印花税：, z) E9 a1 t: l6 S是对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区. h5 V) Y: L8 X6 q( j* Y! ) 24、七通一平：9 D) j7 p5 n& M6 6 6 e X - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。: V2 b& ?/ ?9 g7 c+ c; X博瑞金融论坛25、公共维修基金：% 4 B: h0 / n& q - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛公共维修基金是指住宅楼房的公共部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的公共维修基金，由售房单位和购房职工共同筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房公共部位和共用设施、设备的维修、养护。8 % G( AR7 M; Y9 j# r26、房屋买卖所需费用( r% H3 v) h0 f* b) p# N1 z（1） 交易过程中需交费用：3 O z. r( _ 4 v - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛契税：面积小于（含）120平米缴纳房价款的2购房面积超过120平米，120平米以内部分缴纳房价款的2，超出部分缴纳4。在办理产权证时需交纳（一般由财政局委托房地局代收）。2 i7 8 h s( d3 m! O. D博瑞金融论坛印花税：房价款的万分之五。（由税务局收取），在双方正式签约后即发生。 G, X6 |, 6 rM i! 交易手续费：小于120平米缴纳500元，大于120平米缴纳1500元。: m0 v0 ! L% Y( m; U& H（2） 申办产权证过程中需交费用（由房地局和税务局收取） 博瑞金融论坛 R+ M( p( B) v, R2 |/ x登记费：每建筑平方米0.3元：中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区6 x h3 e9 R* d Y: c2 t+ 房屋所有权证工本费：4元/本：博瑞金融论坛0 S# T* c c: x3 s) O印花税：5元件。6 M, S1 ?8 b, z7 g博瑞金融论坛（3） 入住过程中需交费用 w. p4 U l* M0 b; x住宅公用部分共有设备维修基金：购房款的3； - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛7 p; C! ?% $ E$ I* G8 e物业管理蒉及供暖费：供暖费1618元平米/供暖季。& H& J- N/ l: m/ y3 7 _ - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛（4） 办理按揭须缴纳的费用7 e % m) q- J! b: V* T1 e# c中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区律师费：贷款额的0.3。q3 V$ ?( ; V+ H; O中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区保险费：财险保险费总房款十年费率礻年限系数。保费一次性交。博瑞金融论坛3 kz9 m) J7 f) B6 h) d建行采用太平洋保险公司，年费率一般为0.56：# C3 Iy& x u i- r o I工行采用华泰保险公司，年费率为0.056： - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛 H: h/ p3 l: O% o* C建行总行，中信采用人民保险公司，年费率为0.045。 j* m& v* w（5） 办理公积金需缴纳费用$ y$ r l5 z! w评估费：评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5，以上部分0.25。 ; o# h$ f# n! _保险费：财险：保险费贷款额*年费率*年限系数博瑞金融论坛2 B n/ 1 B0 u综合险保险费贷款人年限对应系数*贷款额6 C5 r% qK, q, Q博瑞金融论坛27、住宅的结构形式：: e3 W7 f, 6 p& G/ _主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。 d. q7 P4 e3 a+ m, x9 O, U Y砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用写筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混住写一般在5 6层以下。3 c3 L8 ; D?砖木结构住宅：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构佐成的房屋。0 b# Ex( - V0 t2 A& D6 B - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛钢筋混凝土结构住宅：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其布材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由c目前，多、高层住宅多采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。9 1 Z0 L$ U9 P1 x中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区28、住宅的建筑面积：, _* cU! u: q: |4 d0 Q c# h( W8 S建筑面积亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。L( |8 A6 ) g+ 4 RD7 29、建筑面积的计算范围和方法：中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区1 j% K4 F- q R6 FK0 x（1）单层建筑物不论其高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积：博瑞金融论坛8 . y+ l! G* x- c# l4 S（2）多层或高层住宅建筑的建筑面积，是按各层建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外国水平面积计算，二层或二层以上按外墙外围水平面积计算： - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛9 M4 2 d0 I! t+ xzo5 N（3）地下室、半地下室等及相应出入口的建筑面积，按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算：# B2 i0 d: 1 d（4）用深基础做地下架空层加以利用，层高超2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积：2 K; I3 & s. F4 T/ k7 J9 A e4 f（5）穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论高度如何，均按一层计算建筑面积。大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积：, n! T2 B8 8 X/ h; y2 wB（6）电梯井、提物井、垃圾道、管道井和附墙 等均按建筑物自然层计算建设面积；7 t& Q- D8 x1 y+ s3 f中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区（7）住宅建筑内的技术层（放置各种设备和修理养护用），层高超过22米的，按技术层外围水平面积计算建筑面积；. s/ Tm: H$ _ : 1 _（8）独立柱雨蓬，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积：多柱雨蓬，按外围水平面积计算建筑面积；博瑞金融论坛$ K* t; I( o/ R2 Y2 G3 d7 E3 v6 T（9）突出房屋的有围护结构的楼梯问、水箱闷、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；% H; r7 i6 i* V9 y - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛（10）两个建筑物之闷有顶盖的架空通腐按通廊的投影面积计算建筑面积。无顶盖的架空通廊按其投影面积的一半计算建筑面积；+ - V6 T# w1 ( C2 X! p7 f0 （11）突出墙面的门斗，眺望间，按围护结构外围水平面积计算建筑面积；! bk9 a* Y3 d& n0 n% d# g% ! Z$ v（12）封闭式阳台、挑廊按其外围水平投影面积计算建筑面积。凹阳台按其阳台净面积（包括阳台栏板）的一半计算建筑面积。挑网台按其水平投影面积约一半计算建筑面积；( c8 F$ j. J6 ?* m - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛（13）住宅建筑内无楼梯，设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积计算建筑面积：楼内有楼梯，并设室外楼梯（包括疏散梯）的，其室外楼梯按每层水平投影面积的一半计算建筑面积。T5 7 v3 U4 W6 L! BD2 A - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛根据新的国家级标准房产测量规范，10种情况下建筑面积不计算：K. f* N- s+ H( x9 c - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛（1）层高小于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室：) H* A3 n! P1 v- |中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷：博瑞金融论坛% w0 R4 P* _8 $ Y+ d（3）房屋之间无上盖的架空通廊： - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛; d3 Z2 S6 S0 f v- 5 B6 J（4）房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池：9 W1 |$ q% n$ p! O( B（5）建筑物内的操作平台、上料平台及建筑物的空间平台及建筑物的空间安置箱、罐的平台：5 l% L9 m. 9 Y, v6 |$ P/ e - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛（6）骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛7 O Z9 J9 M3 x: Y: L* |* l& A1 n（7）利用引桥、高架桥、高架路、路面作为顶盖建筑的房屋：博瑞金融论坛/ S+ H3 |$ I( q* ( p（8）活动简易房屋： - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛V m: : r; Z( c3 N* j W（9）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。% Z9 ?) P. # d$ Ig: |f（10）据了解，新的房产测量规范将按精度等级不同，分别允许误差范围为26、06、14,而旧标准允许面积测量误差为1.4。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛4 j) h2 Q& v7 o. l w5 i30、商品房销售面积：博瑞金融论坛0 M/ K3 e* p; B, e. 6 S1 q3 商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积（套内建筑面积）与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积套内建筑面积十分摊的公用建筑面积。0 k! K# B- a+ O: B- n% Y N31、商品房的销售面获如何计算？中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区3 o/ G4 Z! YW. J7 5 _0 M（l） 套内使用面积：住宅按住宅建筑设计规范（GBJ9686）规定的方法计算：其他建筑按照专用建筑设计规范规定的方法或参照住宅建筑设计规范计算。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛- I/ S* x: u6 n( N5 R F: M（2） 套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙及非共用墙两种：共用墙包括各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括山墙）：共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积：非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。. & M0 z0 v6 H* L) m - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛（3） 商品房分摊的公用建筑面积主要包括以下两部分：中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区/ O( B. P, E) + 7 C% r电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积：各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛7 Z8 h$ q% h* U# G公用建筑面积计算公式：公用建筑面积整栋建筑的面积一各套套内建筑面积之和一己作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室/ : V1 % K# UZ$ XM - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛公用建筑面积分摊系数公用建筑面种各套套内建筑面积之和 m9 e3 d1 - i. G6 W( A分摊的公用建筑面积各套套内建筑面积公用建筑面积分摊系数9 t# . t2 z5 b( 因此，商品房销售面积公式还可表达为：商品房销售面积套内建筑面积（卜公用建筑面积分摊系数）。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛! b# j: K0 O6 s4 V+ l32、使用率：* V0 L! N; x: D博瑞金融论坛住宅套内净面积即使用面积和住宅面积的比为使用率般高层塔楼在72至75之间，板楼在78至80之间。9 _& n3 p$ W+ J2 U7 V中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区33、实用率：. 6 J1 U. # B; F& + q+ F( u博瑞金融论坛实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。) N2 U! H- V3 s5 n34、怎样计算房屋的使用率？ - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛/ F9 G( v& R m; U5 w房屋使用率指房屋的使用面积与建筑面积的比例，是衡量物业使用效率的重要标准。9 y& z S& e. c$ c Y5 ; s - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛在使用率计算方法的选择上，有些采用轴线面积法。这种方法是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，这样计算出来的使用面积包括了外墙的一半面积和全部内墙所占的面积，数值上显得较高，不能完全反映房产实际的使用面积情况令博瑞金融论坛$ 9 I- M% h : E6 Y! y! s J+ z比较确切地计算方法是在建筑面积的垂础上减去外墙和内墙所占的面积后得出的使用面积这种方法计算出来的使用面积也形象地称为“地毯面积”。它反映了一个物业的真实使用率，这种计算方法是对客户负责任的方法。% ( t+ q- * v& x5 g3 d% % 从一般情况来看，高层塔楼的真实使用率方面较多层住宅略差，主要是因为高层要求有防火楼梯，电梯间面积也较大，一梯多户设计也加大了通道的面积，每户平均分摊的面积也多。而多层住宅基本不存在上述问题，即便有些多层住宅有电梯，其电梯间面积也小于高层，如果采用电梯外挂等新型设计布局其使用率还可进一步提高。, H ?3 v4 C+ r# W1 W; 此外，建筑面积还包括各单元应分摊的配套用房共用建筑面积，如锅炉房、配电室、高压水泵房等。8 A! v9 O Um35、建筑容积率： c. H* m2 _: z$ w中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区是指项目规划建设用地范园内全部建筑面积与规划建设用地面积（项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建设区内的道路面积、绿她面积、建筑物（构筑物）所占面积、运动场地等等）之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建勾物除外。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛1 j3 n. f0 W1 x* X; g9 a% 36、建筑密度$ m) q2 3 ! O8 O - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛9 c7 o9 z2 h) M- a; w( v37、绿地率8 y8 O, o+ s1 F7 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。* J# Tq! R( N6 E2 A0 v4 绿地应包括，公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地，即道路红线内的绿地，不应包括屋顶、晒台的入工绿地。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛8 h7 p) B. L8 W# j0 38、辅助面积$ A2 G2 J, a# L% O% v9 & / o3 O辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。博瑞金融论坛/ f+ j7 w4 s6 V. E. w39、居住面积4 E5 S; G4 |2 I( 住宅的居住面积是指住宅建筑备层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和。所谓净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。9 G* h$ k4 m. J) c40、使用面积& N5 i9 ; D7 k6 r! K3 I住宅的使用面积，指住宅各层平面中为生活起居所使用的挣面积之和。计算住宅使用面积，在过去主要用来计算和征收公共住宅房租时使用。采用使用面积的计算，可以全面地反映住宅所有权人与住宅使用权人的租赁关系：但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛 : Y* v P# T0 i r Q41、建筑面积9 T) g( |; 7 Q% aM住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅楼的建筑面积，则是各层建筑面积之和建筑面积的计算非常复杂。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区2 W3 X: m% q( 0 P9 z+ g不难看出对于一幢住宅楼来说，住宅的建筑面积居住面积十辅助面积十结构面积，也可表示为：住宅的建筑面积使用面积结构面积。当然住宅的公共面积包含在住宅建筑面积之中，是由部分辅助面积和部分结构面积构成。 6 G& v5 V L8 D+ m, l p42、住宅的开间：3 ?. u. Y; C S9 Q u1 s: n5 ) j在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。住宅开间一般为3.03.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度、增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。) J d9 2 k1 Z* 43、住宅的进深：& g5 Y. y7 + 在建筑学上是指一问独立的房屋或幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求， 不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计的住宅进深过大，就使住房成狭长型，距离门窗较远的室内自然光线不足。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区0 q7 s- Z2 ; C7 i% a; G44、层高： J1 o5 l/ s, B1 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛5 V i P: T2 R* Z1 a$ y- H45、净高：/ ?2 a( U8 _ e博瑞金融论坛住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高层高楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高。& i+ u3 o0 n8 r46、什么是住宅组团？ - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛* V% o3 x% N# E$ F% p我们所熟悉的居住区，从布局上看多是外向开放型的，小区与主要街道没有界线，小区内楼宇成排排列，道路畅通无阻。这种布局的缺点是不但形象单一死板，而且给住户带来不安全感。而住宅组团是一种融合了中式四合院建筑模式的居住结构。院落式的布局，用四面楼房围合成封闭的空间，由单一的出入口出入，它能给住户带来领域感和安全感，邻里有交往的氛围和空间，空间尺度宜人，让人轻松愉快，非常符合现代人交流的心理需要。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区& O* P; 1 ( ) d7 47、何谓生态住宅 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛3 X. + |7 v( o- d a R/ W6 S生态住宅是运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各种物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染，生态平衡的建筑环境。这里的环境不仅涉及住宅区的自然环境，如空气、水体、土地、绿化、动植物、能源等，也涉及住宅区的人文环境、经济系统和社会环境。培育生态住宅概念主要是在这种观念的影响下，在住宅建设与发展中始终以生态问题力中心，在环保、绿化、安居、道路管网等方面进行系统规划与管理，使住宅区生态环境处于良性循环状态之中。7 W# u, C a5 v4 F! M) k - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛48、什么是绿色住宅？1 U$ N P: z* N# h1 z0 j; S“绿色住宅”不是一般人认为的绿化较好的住宅。实际上较高的绿化率只是“绿色住宅”内容的一个方面，真正的“绿色住宅”的内涵是全方位的立体环保工程。它是既适应地方生态丽又不破坏地方生态的建筑。具有节地、节水、节能、改善生态环境、减少环境污染、延长建筑物寿命等优点。6 k! v J7 ?1 Z/ a - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛节约土地资源。新型建材、新型墙体的采用是“绿色住宅”的构成内容。住宅的墙体提倡使用高科技环保建材。如现在有一种新型的建材环保用砖，该砖采用发电厂排出的飞灰为重要原料，抗压强度在8兆帕以上，在防水、隔热、隔音和耐震强度上均超过了一般红砖。另外有一种木屑制砖，该砖的重量只有普通砖的一半，但强度却是普通砖的两倍。5 r! P) ( c0 y2 N/ s2 ( 中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区充分利用自然资源。住宅采光的设计不但影响居住者身体健康和生活质量，而且涉及到能源的节约与浪费。如采用大面积玻璃，设计明厅、明卫、明厨等，Tit能节约大量的电能：尽可能采用太阳能热水系统，采用小区共用供热系统，都是充分利用自然能源的有效途径，可减少对大气的污染。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛 - v, H( Q6 m8 J S4 u1 K垃圾的分类处理。对垃圾的分类处理也属于绿色环保，与住宅环境息息相关。因此，专家也将垃圾分类处理纳入“绿色住宅”的内容。, e6 n. m 3 x1 e; S2 49、什么是花园式住宅？( l. L4 l q& T4 L花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一股为高收入者购买。: |/ A8 b9 T0 z1 B* K7 V- e50、城市居住区3 ! t. j2 U# J# D2 D) z& o0 E一般称居住区，泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模30000500人相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛- e. u8 + l+ q, i3 V9 g d51、居住小区3 o# P! G q/ K一般称小区，是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模700015000人相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。( Y?, V u. 0 t2 D, Z& S- H A& Z - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛52、居住组团博瑞金融论坛+ 9 N, C2 s* w一般称组团，指下般被小区道路分隔，并与居住人口规模10003000人相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。5 c( M* P Q v/ c/ A+ $ A53、居住区用地博瑞金融论坛! w4 W+ N$ e, Q6 L# h! X住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。8 I0 T I7 / a& z5 Q/ |博瑞金融论坛54、住宅用地1 M, L* E4 C3 Rx1 q$ 住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区* o- i& B, - p1 i! g4 f0 Z55、公共服务设施用地 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛- / NK, G9 u; U* s- R一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。博瑞金融论坛% ( . N+ b. 9 V56、道路用地- T* 6 j! . i5 & W中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。& m3 G& 0 LN( S# N57、居住区级道路7 M# H7 b. K3 B! d6 Y中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区一般用以划分小区的道路。在大城市中通常与城市支路同级。9 B/ r. Y- ( I: a# O+ b) | - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛58、小区级路/ E: y% l- d w# D; ) 一般用以划分组团的道路。8 v5 & i. 0 g g59、组团级路( T% z1 F2 z/ D& z! T上接小区路，下连宅间小路的道路。 - 中国城市金融圈人脉社区|银行论坛|担保论坛|保险论坛|证券论坛|投融资理财论坛3 $ : |/ ?+ # T# S8 K. n60、宅间小路4 F- 2 + x( 4 w& W/ 住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。 ?, C$ q1 J% 61、公共绿地( - g( w. w _5 C$ 满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憨绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。% M. a8 Y& w. b. U e7 X; M62、配建设施 o. H+ G5 B! ?. ! r与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地总称。; Q; D6 r m/ H$ R63、其他用地中国城市金融圈人脉社区-打造中国最具地域性特色最具互动影响力的金融行业城市社区2 D0 J. j; |, l2 y* 规划范围内除居住