物业服务合同纠纷

1/15物业服务合同纠纷某物业服务合同纠纷判决书_浦民一初字第15798号民事判决书原告上海XX物业管理有限公司，住所地上海市浦东新区北蔡镇锦绣路X号X室。法定代表人吴X颖，董事长。委托代理人陆XX，男。委托代理人王X，男。被告丁XX，男。原告上海XX物业管理有限公司与被告丁XX物业服务合同纠纷一案，本院于XX年4月29日立案受理后，依法适用简易程序，于XX年6月28日公开开庭进行了审理。原告上海XX物业管理有限公司的委托代理人陆正林及被告丁XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海XX物业管理有限公司诉称，原告自2002年8月18日起至XX年12月31日止，对被告居住的小区实施物业管理。被告自XX年8月起未交纳物业管理2/15费。被告在该小区房屋的住房面积为XX平方米，物业管理费的收费标准为高层每月每平方米元。故要求被告支付自XX年8月起至XX年2月止的物业管理费17,745元，并承担逾期付款滞纳金69,元。被告丁XX辩称，对原告物业管理费的收费标准有异议，其在入住之前收到原告的交房通知，该通知上明确标明物业管理费为每月每平方米元，而并非元。原告多收取的水泵费应包含在物业管理费中，不应另外单独收?溆敕课菘酆贤胁挥泄赜谇捌谖镆捣窈贤脑级谌荩衷嬉糖纳虾猩唐贩吭蟊桓娉械镆倒芾矸讶狈谰荩以嬷髡?009年2月之前的物业管理费已超过法律规定的诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告丁XX系上海市浦东新区锦绣路3088弄XX室房屋的业主，该房屋建筑面积为XX平方米。原告于2002年8月与被告居住小区的房屋开发商签订了前期物业服务合同，于XX年8月与被告居住小区的业主委员会签订了物业服务合同，该两份合同约定由原告自2002年8月18日起至XX年12月31日止对被告所在小区进行物业管理，小区物业服务收费标准为高层元/月/平方米。第一份合同约定，物业管理费按年或季交纳。第二份合同约定，物业管理费按月交纳，业主应在每月30日前履3/15行交纳义务。XX年8月起，被告未按约交纳物业管理费。XX年4月29日，原告诉来本院，要求被告交纳自XX年8月起至XX年2月止拖欠的物业管理费17,745元，并支付滞纳金69,元。上述事实，由前期物业服务合同、锦绣华城12街区物业服务合同、上海市房地产登记信息、催缴通知书、挂号信收据、挂号信邮寄清单、物业管理服务收费审核表、上海市商品房预售合同、交房通知、物业管理费发票及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理费。被告拖欠不付，已侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任。现被告对XX年8月至XX年2月的物业管理费提出超过法律规定诉讼时效的意见，经本院审查，原告曾于XX年2月及XX年9月以挂号信的形式向原告催讨物业管理费，由于两次信函的时间间隔四年之久，且原告提供的证据并不能证明其每年催讨的事实，故本院仅就XX年9月起至XX年2月止的物业管理费予以支持，具体金额为8,190元。对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，根据本案的具体情况，本院不予支持。对被告的其余抗辩意见，于法无据，本院不予采信。依照4/15中华人民共和国民法通则第八十四条、第一百三十五条、第一百四十条，物业管理条例第七条第项判决如下：一、被告丁XX于本判决生效之日起十日内支付原告上海XX物业管理有限公司自XX年9月至XX年2月的物业管理费8,190元；二、驳回原告上海XX物业管理有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,977元，减半收取计元，由原告上海XX物业管理有限公司负担元，由被告丁XX负担25元，被告应负之款于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员凌琳书记员彭程程物业服务合同纠纷一案5/15_江法民初字第04774号民事裁判书原告:重庆某某物业管理有限公司。法定代表人：辛某某，总经理。委托代理人：熊某某，男。委托代理人：江某某，男。被告:雷某某，女。被告：王某某，男。共同委托代理人：雷某某，男。原告重庆某某物业管理有限公司与被告雷某某、王某某物业服务合同纠纷一案，本院于XX年6月20日立案受理后，依法由代理审判员吴善浩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆某某物业管理有限公司的委托代理人江某某、被告雷某某、王某某的委托代理人雷某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆某某物业管理有限公司诉称，原告系为被告居住的文景苑小区提供物业服务的物业公司。在原告为被告提供物业服务期间被告应按照合同约定的物业管理费，XX年1月至XX年2月按建筑面积每平方米元的标准支付6/15物业管理费，原告在此期间按照合同约定提供的物业服务，但被告却自XX年4月起拖欠原告的物业管理费。经原告邮寄律师函的形式与电话通知的形式催缴，被告仍不缴纳。现原告提起诉讼要求被告支付欠缴的XX年4月至XX年2月期间的物业服务费元；并支付逾期支付物业管理费的违约金元。被告雷某某、王某某答辩称，原告是于XX年1月起就在我居住的文景苑小区提供物业服务至XX年10月17日，收取物业服务费的标准也是按建筑面积每平方米元的标准支付物业管理费，但XX年10月17日后就不是原告在小区提供的物业服务。我没有交纳XX年4月至XX年2月的物业服务费用及水电公摊费，是因为原告的服务质量不好且我提出意见时他们的物业管理人员对我进行言语侮辱，故我拒绝交纳此期间物业服务费用，也不认可原告所要求的违约金。同时，我认为原告的诉讼请求已经超过了法律规定的诉讼时效，故请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告从XX年1月即为文景苑小区提供物业服务，XX年10月29日，原告与重庆市南桥寺南石路22号文景苑小区的业主委员会签订了文景苑物业服务合同，合同约定文景苑小区业主委员会委托原告对文景苑实施物业管理服务事宜，合同期限为XX年10月18日至XX年10月17日。原告收取住宅物业服务费的标准为按建7/15筑面积计算元/平方米，物业服务费按月交纳。XX年10月17日后，原告继续在文景苑小区从事物业管理服务工作至XX年2月28日，收取物管费的标准不变。被告是重庆市江北区南桥寺南石路22号文景苑1幢25-3号房屋业主，该房屋建筑面积平方米，被告于XX年4月以前即入住该房屋，但一直未交纳XX年4月至XX年2月的物业服务费。上述事实，有文景苑物业服务合同、文景苑业主委员会的证明以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告作为文景苑小区提供物业服务的物管企业，在XX年4月至XX年2月期间，实际为被告提供了相关物业管理服务，履行了物管企业的主要管理义务，被告作为小区业主接受了原告的物业服务，应支付此期间的物业服务费。被告有关原告未提供XX年10月17日后的物业服务及服务质量不好的答辩没有证据证明，本院不予支持。但原告于XX年2月即终止在文景苑小区的物业服务，中华人民共和国民法通则第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年”，原告于XX年6月方起诉要求被告交纳XX年4月至XX年2月的物业服务费，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。故对被告提出原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解意见，8/15本院予以支持。虽原告举示其于XX年1月7日向被告邮寄的律师函及业主欠费计算表欲证明其通过向业主邮寄送达律师函及欠费表的方式来向被告主张权利，诉讼时效几经中断。但被告否认收到该律师函与业主欠费计算表，而原告未举示其他证据予以佐证，原告所提出的电话催收亦未提供相应证据予以证明。故，原告对其诉讼时效几经中断的主张，本院不予支持。综上，对于原告要求被告交纳XX年4月至XX年2月的物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。因原告所要求的物业服务费已经过了诉讼时效，因该笔物业服务费所产生的违约金本院亦不予主张。综上所述，依照中华人民共和国民法通则第一百三十五条的规定，判决如下：驳回重庆某某物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由重庆某某物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员吴善浩二一二年九月三日书记员刘亮一、案情简述：9/15XX年1月11日北京某物业管理有限公司作为原告向北京市丰台区人民法院起诉，要求被告某小区业主王某支付2001年9月1日至XX年4月30日的物业费总计人民币元，并支付违约金人民币元。原告诉称：被告王某为我小区业主。2000年9月19日原告与被告签订了物业管理协议书和客户手册，原告于签订协议书的同时向被告提供物业管理服务。虽然物业管理协议书中约定该协议的有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，但在物业管理协议约定的期限届满后原告一直履行物业管理义务，故双方之间仍存在事实上的物业管理关系。故请求被告支付其拖欠的物业费和违约金。被告王某辩称：1、原告在2000年6月30日与开发商签订物业全权委托管理合同时没有取得相应的法人资格和物业管理资质，故该合同应当自始无效，原告非本小区的前期物业。2、原告所主张的2001年9月1日至XX年8月31日的物业费已经超过了普通诉讼时效，故请求判决驳回原告的诉讼请求。3、原告物业服务不符合法律以及物业管理协议10/15书中的约定，依据合同法相关规定，因物业服务存在瑕疵的违约形态，故被告请求适当减少原告的物业管理费用。4、原告所主张的违约金过高，没有书面合同作为依据。虽然物业管理协议书中约定日违约金为标的的千分之三，但有效期限从2000年9月19日起至2001年8月30日止，其已经失效，对原被告不再有拘束力，且其主张的违约金远远超过合同标的以及原告实际损失的数倍，故原告不同意支付违约金。证据材料：在审理过程中，原告提交了物业全权委托管理合同、物业管理协议书、客户手册、北京物业管理资质合格证书、物业费说明、北京市物价局批复、北京邮政同城快件单据以及物业费公示、物业服务状况的照片等。同时被告提交了证明物业服务质量极差的照片数张,该小区其他业主对物业服务质量不满的证人证言数张。经法庭审理查明：被告王某系该小区业主。房地产开发商与原告签订物业全权委托管理合同符合相关的法律、法规和政策。并且经充分协商，系双方当事人真是意思表示。故合同合法有效，原告为该小区的前期物业。物业管理协议书中约定，本物业管理服务费收11/15费标准暂定为：住宅每建筑平方米3元/月，公建每建筑平方米8元/每月，并且已经经过北京市物价局批复。合同还约定本物业管理协议自2000年9月19日起至2001年8月30日止。甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、道路交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。结合被告房屋产权的建筑面积，被告的管理综合费用为4090元/年，由被告按年度向原告缴纳。每次缴纳物业管理综合费日期为每年8月30日至9月4日。合同同时约定了被告未按期缴纳物业费的违约金为合同标的的千分之三/每日。在审理中，被告王某以部分物业费已过诉讼时效作为抗辩理由，原告主张其一直进行催要，但被告王某未予认可。二、判决结果：本院认为，物业全权委托管理合同系双方真实意思表示的结果且不违反相关的法律和政策，当属有效。原告受开发商的委托进行物业管理。被告虽未与原告订立书面物业管理委托协议，但双方之间存在事实上的物业管理关系。被告享受了原告的物业服务后，也应依相关规定及时缴纳物业管理费。原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，本院不予支持。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供的证据不足以证明其在持续主张12/15权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期间的意见，本院予以采信。被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，本院不予采信。综上，原告要求被告支付部分物业费的诉讼请求，本院予以支持。依照中华人民共和国合同法第一百零七条之规定，判决日下：一、被告于本判决生效后七日内给付原告XX年9月1日至XX年4月30日期间的物业管理费元。二、驳回原告的其他诉讼请求。三、案例分析：上述案例是未成立业主委员会的社区中经常发生的典型案例。因该小区至今没有成立业主委员会，单个业主又无法拒绝前期物业的物业服务，故无论前期物业服务质量如何，该小区业主都缺乏一个能够代表他们的意思表示机构维护他们的合法权益。物业公司虽然没有书面的物业管理合同，但业主事实上接受了物业服务，物业公司可以要求业主交纳相应的物业服务费用。但事实的物业管理合同并不等同于书面物业管理协议书中权利义务的延续，因此本案中虽然在物业管理协议书中明确约定“违约金为合同标的的千分之三/每日”，但最后法院仍认为，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，因双方之间并无约定，缺乏事实依据，13/15故最终驳回了原告的诉讼请求。故在审查法律关系时，应当注意区分事实物业管理合同和书面物业管理合同之间的区别。另外，本案在法庭辩论过程中，争议的焦点为物业管理合同应当如何适用普通民事诉讼时效制度？原告依据北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见第二十六条的规定，主张在审理物业管理合同纠纷时适用诉讼时效时不宜过苛，其一直在积极主张权利，因此诉讼时效应当发生中断的效果。并且提交了物业公告栏中催缴物业费通知的照片以及北京邮政同城快件单据等证据材料证明其积极主张权利。同时被告提出相应的抗辩理由认为北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见第二十六条的规定只是一个指导性规定。其中适用诉讼时效不宜过苛，也绝不可扩大解释为：当原告不能证明其存在诉讼时效中断的情形时，可以不承担举证不能的不利后果，可以不适用诉讼时效两年之规定。这也是法院最终以采信被告的答辩意见的原因。因此，在适用北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见第二十六条的规定时，只是在主张权利连续性上对物业管理企业不得过苛，并不是在适用民14/15事诉讼时效上不宜过苛