松涛房地产市场调研报告716.doc

松桃在售楼盘市场调研报告 2012 年 1 月 第 1 页 重庆鼎玺房地产经纪有限公司 松桃项目专案策划组 松桃房地产市场调研报告松桃房地产市场调研报告 20122012 年年 7 7 月月 松桃在售楼盘市场调研报告 2012 年 1 月 第 2 页 重庆鼎玺房地产经纪有限公司 松桃项目专案策划组 目目 录录 一 一 序言序言 2 2 二 第一部分 宏观环境第一部分 宏观环境 一 松桃概况 1 二 宏观经济 2 三 交通状况 3 四 城市规划 3 三 三 城市规划发展机遇城市规划发展机遇 3 3 四 四 房地产市场及政策房地产市场及政策 4 4 五 五 在售楼盘调研情况在售楼盘调研情况 5 5 一 一 金阳金阳 中央商业广场中央商业广场 6 6 二 邦宇盛世兴城 6 六 六 结论分析结论分析 1212 松桃在售楼盘市场调研报告 2012 年 1 月 第 3 页 重庆鼎玺房地产经纪有限公司 松桃项目专案策划组 一 一 序言序言 应公司要求 为松桃项目进场做准备 于 2012 年 7 月对松桃县在售楼盘进 行了市场调研 具体楼盘情况及数据如下 以备本项目市场定位及进场营销推 广参考 二 二 松桃松桃基本情况基本情况 一 松桃概况 一 松桃概况 松桃苗族自治县成立于 1956 年 是国务院批准成立最早的苗族自治县之一 位于武 陵山脉主峰梵净山东麓 地处黔 湘 渝两省一市结合部 与湖南的花垣 凤凰相连接 同重庆的酉阳 秀山接壤 区位适中 交通便利 素有 黔东门户 之称 全县辖 28 个乡 镇 503 个村 国土面积 3400 平方公里 人口 65 3 万 其中苗 侗 土家等 14 个少数民 族人口占总人口的 47 5 是铜仁地区面积最大 人口最多的农业大县 松桃物产丰富 属中亚热带季风气候 春暖夏凉 四季分明 农业生产条件得天独 厚 是贵州省商品粮生产大县 杉木林 杨树基地县 以猪 牛 羊为主的畜牧业 以烤 烟 油菜 花生 中药材为主的经济作物已具有一定的规模 全县初步形成了以畜牧业 烤烟 杨树 中药材为主的农业四大主导产业 2 2 宏观经济宏观经济 松桃在售楼盘市场调研报告 2012 年 1 月 第 4 页 重庆鼎玺房地产经纪有限公司 松桃项目专案策划组 松桃县域经济发展 各项社会事业全面进步 两基 于 2005 年 11 月通过省人民政府 验收 全县有各类中小学校 443 所 公共医疗卫生条件不断改善 疾病预防控制体系初 步建立 文化 广播电视县乡联网工程和乡镇文化设施建设加快 完成广播电视 村村通 工程 398 座 综合覆盖率达 94 开通 松桃每日新闻 栏目和 松桃民族风情 频道 全县社会政治稳定 已顺利通过 社会治安综合治理红旗县 的达标验收 其他社会事业 也在蓬勃发展 形成了和谐发展的社会环境 随着国家西部开发的深入实施和沿海辐射西移 长江经济开发带向西推进及重庆大经 济圈的建立形成 处于湘 黔 渝二省一市结合部的松桃 将以其独具的优越区位 丰富 的资源 优惠的政策 文明开放的形象和良好的社会环境 喜迎四方客商前来观光旅游 投资开发 共谋发展 3 3 交通状况交通状况 交通便利 通讯发达 一纵一横一环八连线 的公路主骨架基本形成 通乡油路率 达 64 通村公路率达 63 大兴机场复航运营 渝怀铁路松桃段建成通车 杭瑞高速即 将过境 构筑了综合交通网络 运输能力逐步增强 四 城市规划 四 城市规划 一 县城建设 松桃县城 古称蓼皋 清雍正年间 定名松桃 并在蓼皋山下兴建土城 乾隆2年 1737年 改建砖城 周长1000米 城高3 3米 设迎恩 永宁 化三 河润四个门 道光 九年 1829年 在药局董 红岩壁 飞山董 栗木董增设炮台四座 道光二十年 1840年 在小河对岸增设子城 新添修文 观澜 绥米 太平四个门 城内外有街 巷共23条 内城有大街 巷子口 西瓜垲 正市街 南门湾 辕门口 库房湾 西门坡 吊井湾 厅 前街 顺城巷 北门湾 药局董 外城有东门街 顺河街 正街 兴隆街 麻阳街 永宁 街 南门街 卡外街 卡房街 街道平路铺石板 坡路设阶梯 街宽2一2 5米 巷宽1 5米 民 国21年 1932年 设城东 城南二镇 同年冬并为蓼皋镇 民国33年 1944年 为适 应抗日战争物资运输 新建大同 建国二门 并将麻阳街 厅前街 药局大街 教场坝等 路改为三合土路面 民国34年 1945年 拆除迎恩门与永宁门一段城墙 辟为新路 命名 为杨芳路 同年在教场坝兴修大同路 合计兴修街道全长300米 到新中国成立前夕 蓼皋 松桃在售楼盘市场调研报告 2012 年 1 月 第 5 页 重庆鼎玺房地产经纪有限公司 松桃项目专案策划组 城区占地面积1 2平方公里 县城总体规划 1981年2月 县政府委托贵州省规划设计院对县城蓼皋进行总体规划 规划分远期 近期两部分 近期为1982年一1985年 远期为1982年一2000年 近期人口规模 为15200人 远期为26000人 实际上 县城人口发展超过了规划 2000年是36000人 2004 年48000人 城市化水平17 6 规划县城范围 东至坪块 南至云落屯 西至团山 北至马场 面积6 8平方公里 建 城区面积1 9平方公里 到1985年为2平方公里 2004年为2 34平方公里 功能分区和布局 东门桥至北门坳 南门桥至东风路至大十字为商业贸易中心区 并 逐步将东风路辟为商业街 教场坝河滩为农副产品交易市场 北门至制材厂至马场 红旗 大桥至良种场为工业区 南门桥至打岩厂 麻阳街至水塘河 城西凉亭桥至大树子一线为 居民区 南门小河两岸和新老电影院一带为文化区 水塘河至小河口沿松江两岸为蔬菜基 地 开辟河滨 云落两座公园 专业规划分别有 交通 运输 水电 排水 防洪 通讯 园林郊区规划 三 三 城市规划发展机遇城市规划发展机遇 1995年2月 对县城总体规划进行修编 规划期限分远期和近期 1996年一2000年为近期 2000年一2010年为远期 近期全县人口规模为60 95万人 远期为67 1万人 近期县城人口规模 4 万人 四 四 房地产市场及政策房地产市场及政策 一 房地产市场概况 国家统计局数据显示 2011 年 11 月中国房地产投资额环比下降 2 4 全国 房地产开发景气指数 28 个月以来已落入不景气区间 2011 年 12 月松桃县住宅价格情况 松桃在售楼盘市场调研报告 2012 年 1 月 第 6 页 重庆鼎玺房地产经纪有限公司 松桃项目专案策划组 二 楼市政策动向 1 坚持房地产调控政策不动摇 中央经济工作会议为 2012 年的楼市调控也已定下基调 坚持房地产 调控政策不动摇 限购 限贷仍将继续 2 银行信贷利率首套房 松绑 四大行已 联手 把首套房贷利率控制在基准利率以内 而由于四大行 的示范效应 中小银行已经跟随定价 8 5 折优惠利率将重现市场 3 发改委限境外人士贷款买房 对于提供给外籍人士的个人住房按揭贷款的外债需求 不予安排中长期 外债额度 4 信贷政策松动主要是针对刚性需求为主 央行发布消息 提出 满足首次购房家庭的贷款需求 而就在去年年 底住建部也曾提及 优先保证首次购房家庭的贷款需求 五 五 在售楼盘调研情况在售楼盘调研情况 一 一 金阳金阳 中央商业广场中央商业广场 1 基本信息 物业地址 松桃县府大道 开发商金阳房地产开发有限公司总楼层数31 28 层 总共户型一室 二室 三室约计 6 个总体量8 万方 松桃在售楼盘市场调研报告 2012 年 1 月 第 7 页 重庆鼎玺房地产经纪有限公司 松桃项目专案策划组 主力户型二室二厅销售价格20 层以下 2800 元 2900 元 20 层以上 3000 元 3200 元 均价 3000 元 主力面积 40 120 在售房源2 栋皆在售 付款方式按揭 本地户口 分期 全款 销售进度已去化 65 2 项目卖点 位置 价值自在地段 财富自在门户 小户型 单生公寓 写字楼为主 3 其他信息 金阳中心商业广场 1 3 层为商业 四层以上为写字楼和公寓 是松桃首家写 字楼公寓物业形态 二 二 邦宇邦宇盛世兴城盛世兴城 1 基本信息 物业地址 松桃县麻阳街 松桃在售楼盘市场调研报告 2012 年 1 月 第 8 页 重庆鼎玺房地产经纪有限公司 松桃项目专案策划组 2 项目卖点 生态宜居 投资升值 遵义最大生态系统 中心小型国际 MALL 慢行 式商业步行街 3 分钟国际购物商圈 商业住宅一体化 具有投资潜力 3 其他信息 20 层以下 2700 元 2850 元 20 层以上 2900 元 3100 元 均价 3000 元 六 六 结论分析结论分析 一 宏观政策 1 利 首套房贷利率的下调 利率优惠将将大大减轻房贷按揭者还贷压 力 刚需购房者的观光情绪或将下降 购房氛围愈浓 2 弊 政策信号显示房产税扩围渐行渐近或向存量房征收 改革可能有 两个方向 一是试点城市增加 二是向存量房征收 限境外人士贷款买房 对改善型和投资型购房者造成较大的压力 二 区域市场 1 存量巨大 销售压力加剧 2010 年遵义县全县房地产开发企业施工房屋面积 210 76 万平方米 竣工房 屋面积 25 15 万平方米 全年房屋实际成交量 2216 套 马家湾在售及预售楼盘销售比较冷淡 存量较大 待开发土地存量巨大 未来销售压力俱增 未来存量土地消化时