中国宏观经济环境对房地产企业盈利能力的影响剖析.doc

中国宏观经济环境对房地产企业盈利能力的影响摘要：随着我国经济产业结构的转型，房地产行业已经发展成为我国国民经济增长过程中的龙头产业。在当前的市场环境下，积极推进我国房地产行业健康稳定的发展，对于我国宏观经济的可持续发展具有指导意义和现实价值。因此，重点研究我国宏观经济环境下房地产企业的发展现状，总结国内外房地产企业的相关研究成果，借鉴国外的经验和启示，从房地产企业整体发展和中国宏观经济环境两个层面，针对我国宏观政策整体性改革和房地产企业的发展方向提出有效性对策，是保障我国房地产行业可持续发展的关键性问题。关键词：宏观经济；环境；盈利；房地产引言：本文主要围绕“宏观政策整体性改革”和“房地产企业的发展方向”两方面展开深入的探讨。首先介绍了课题的研究背景与研究意义，从学术的角度上强调了我国房地产行业在国民经济中的核心地位，并结合国外房地产供求变化、房价影响因素、企业绩效评价各个环节的发展现状进行综合分析，并从中总结经验和启示。同时深入的刨析了我国房地产行业的发展现状，为研究宏观经济环境对房地产企业盈利能力的影响，提供了强有力的理论依据。其次，通过列举各项数据和指标，深入的探讨我国的各项宏观调控经济指标和政策，对当前房地产企业资产收益率产生影响的依据和可能性。最后，通过列举各项宏观调控数据、企业各个周期的资产收益率，进行实证研究总结，得出最终结论，并从宏观政策层面和房地产上市企业发展层面提出了促进我国房地产市场健康持续发展的建议。1 绪论1.1 研究背景与研究意义近年来，房地产行业作为我国地方政府推动地方经济建设的主要方式，它在很大程度上提高了地方GDP增长，促进了地方经济稳定而健康的发展。随着我国经济产业结构的转型，房地产行业迅猛发展，已经发展成为我们国民经济的支柱产业。根据相关数据指出：我国房地产行业约占中国GDP增长的20%。因此，这对带动我国整体产业结构的发展，加快我国经济社会的建设和稳定，具有积极的指导意义。目前，我国城市化进程逐步加快，房价年年攀升，在高昂的房价面前，如何缓解房价的压力，真正解决社会住房保障工作是当今社会的研究热点。在市场体制逐步转型的时代背景下，我国房地产行业的飞速发展在很大的程度上推动了我国土地税收以及财政收入的开展。近年来，房地产行业作为我国地方政府推动地方经济建设的主要方式，它在很大程度上提高了地方GDP增长，促进了地方经济稳定而健康的发展。因此，房地产行业的健康发展，对于我国的经济建设、社会民生各个领域的深入发展，具有着重要的意义。在当前的市场环境下，积极推进我国房地产行业健康稳定的发展，对于我国宏观经济的可持续发展具有指导意义和现实价值1.2 国内外研究综述1.2.1 房地产企业盈利能力盈利状况是企业最关注的核心部分，也被称之为企业资本的增值力。它是企业在一定期间内获得利润的能力，是企业经营业绩的综合体现。本文围绕房地产企业的“利润”为中心，从企业的资产负债率、成本管理、成本控制、现金流量各个层面，展开探讨。以上海地区和深圳地区的39家房地产公司的财务数据为样本，从市场价值、资源、投资回报、销售、现金流量五个环节选择衡量我国房地产企业盈利的指标，然后从公司风险、营运效率、股权结构、资本结构各个方面，选定了可能影响企业盈利能力的10个变量进行实证分析，得出最终结论：较高的资产负债率和较慢的总资产周转率不利用企业的盈利能力。1.2.2 宏观经济环境与房地产市场我国学术界，致力于房地产市场的研究，一般都会将整个房地产行业作为研究的对象，探讨房价的发展趋势以及可能带来的影响。目前，这些研究大都停留在宏观的角度，从宏观的角度去研究房地产行业的发展规律，并在此基础上提出调控性建议。但是，在研究房地产企业利润时，因为涉及大量的企业数据，只有运用实证分析，才能做出准确的判断，找到影响房地产企业盈利的主要因素。在此基础上，才能对企业的运营模式提出真正有效的改善建议。1.3 研究内容和研究方法本文主要围绕“宏观政策整体性改革”和“房地产企业的发展方向”两方面展开深入的探讨，并从宏观政策层面和房地产上市企业发展层面，研究我国宏观经济环境对房地产企业盈利能力的影响。通过列举相应的经济数据，选取代表性强的宏观经济指标。同时结合国内外文献研究成果，考量中国在税收政策和国家财政机制上的影响。并且从定性分析和定量分析两方面，重点探讨宏观数据对我国房地产企业盈利能力可能产生的影响，最后对总结的论点，进行说明，并针对我国宏观政策下房地产企业的可持续发展提出有效性对策。1.4 我国房地产市场供应分析及现状本文主要探讨在中国宏观经济环境下房地产企业盈利能力的影响。目前，我国房地产行业发展趋势不明确，整个宏观经济体制处于疲软的状态，这在一定程度上影响了房地产经济的整体发展趋势。为了更好的刨析宏观经济环境对企业盈利模式的影响，本文针对我国目前的房地产市场的发展现状，展开了深入的讨论。1.4.1 我国房地产市场供求关系市场供求关系，是经济社会发展的核心，是商品经济环境下，产品消费者和产品供应者之间的一种互相联系和互相制约的关系。如果整个市场上商品的供应大于需求，需求方具有市场优势。反之，如果求大于供，企业供应者则占有绝对优势。因此，有效的控制市场价格，保持供求关系的平衡，才是长期可持续发展的关键性因素。我国房地产行业的发展主要受房价变动以及其它客观因素的影响。近年来，由于我国城市化进程的逐步加快，住房需求成为人们生活的硬性需求，从而也导致了房地产发展成为我国一项高投资性的产品，在市场经济模式下飞速的发展。直到2008年国家针对我国房地产市场过热的情况，颁布了一系列降温政策，并取消了贷款优惠政策，提高了银行贷款利率后。直到今天，房地产市场长期的低迷走势，稍显逆转，国家政策又一次转向刺激房地产市场需求。近年来，随着房价的逐年上涨，中国的房地产政策暴露出一些不足。例如：中国的房地产长期受特有土地制度的影响，导致后期不断增长的住房需求与住宅用地供给严重不符。而大型房地产企业的长期垄断，在一定程度上，将土地和房税的上涨成本转嫁给了住房需求者。1.4.2 我国房地产市场目前供求现状 近年来，我国房地产发展大趋势不明朗，从而导致了房地产市场面临着供求失衡的局面。在我国许多程度，出现了大量的空置房、库存房，仅2013年北京的空置率就已经达到20%，高空置率，在一定程度上造成了社会资源的浪费。但是，在经济适用房以及社会保障房上却严重短缺，这对我们房地产经济的可持续发展带来了极大的风险。本文主要围绕我国房地产市场的“供求关系”，并针对各项宏观政策和指标对我们房地产市场供求关系的影响，对我们房地产企业盈利能力的影响，展开深入的探讨。并重点阐述了我国土地财政链条的形成和作用机制。2.宏观经济环境对房地产企业盈利能力影响理论分析2.1 GDPGDP即国内生产总值，它是衡量一个国家经济发展情况的硬性指标。良好的经济发展大环境，带动了国民的经济消费水平和购买力，也在一定程度上带动房地产市场的繁荣。反之，当GDP国内生产总值降低，国民的消费水平和购买力也会降低，从而造成房地产市场的低迷。2.2 土地收入占地方财政收入的比例目前，我国的城市用地归政府所有，而农村集体用地经过地方政府征用后转为城市建设用地。这一措施，导致了土地所有权的垄断，容易滋生出一系列寻租行为。地方政府通常低价购入土地，然后高价出让给房地产企业，获得高利润。因此，利益驱使是土地财政链条中的关键性因素。2.3 土地财政链条的形成我国土地链条的形成，是在长期的房地产行业发展历程中，在政府针对房地产发展出台的一系列中政策变动中所形成的。自1994中央政府针对分税制度改革后，财政收入大幅增加。至1994年中央财政收入增加到56%，而地方政府的税收收入却大幅度减少，收支不平衡导致了各种困境。至2013年，由于地方政府的之处比率达到了85%，承担了大部分的社会保障和基础建设支出。为了追求地方GDP的增长，保障地方性建设，地方政府不得不加大房地产行业的发展，以此来平衡地方性财政支出和收入的平衡。2.4土地财政规模对房地产上市企业盈利能力的影响土地财政规模的变化，在一定层面上代表着政府的政策走向。而这种宏观的政策走向，也必然会对我国房地产行业的发展和走向造成一定的影响。根据相关数据显示，自2012年后，地方性政府在土地转让上的收入，在分税改革后成为了地方政府重要的财政来源。从而也导致了，地方政府在利益的趋势下，大力发展城市化进程，大力发展房地产行业，也间接的推动了我们低价和房价的快速上涨。2.5 土地财政潜在的危机随着我国城市化建设进程的快速发展，大量资金流入房地产建设行业。这在一定程度上，揭示了我国市场经济环境下，其它产业链上投资的不足，行业和行业之间的分布不平衡，差距逐渐被拉大。另外，地方政府为了追求政绩，大力发展房地产行业，过度投资导致了大量的债务。这在一定程度上导致了政府的财政危机和债务危机，也会影响房地产企业的可持续发展。3结论和建议3.1 结论本文结合“宏观政策整体性改革”和“房地产企业的发展方向”，从较强的宏观经济指标入手，刨析我国宏观经济环境和房地产企业盈利能力之间的关系。并且，围绕“我国房地产市场的供求关系”和“土地财政链条”，刨析GDP、宏观经济环境对房地产企业盈利能力的影响。 CDP的增长，在一定程度上提高了我国国民经济的发展，也提高了居民的消费能力和购买力。从而，带动了我国房地产市场的供求繁荣，有助于提高房地产企业的盈利能力，促进我国房地产企业的可持续发展。我国特殊的土地制度和一系列政策的出台，加大了地方政府对土地财政的依赖。这条长期形成的财政链条，壮大了我国城市化建设的过程，推动了我国土地价格和房产价格的持续上涨。这种快速的发展趋势，从短期上来看，是有利于房地产行业发展的。但是，从长期的可持续发展战略上分析，这种模式显得是不可持续的，长此以往，我国房地产企业的盈利能力必然会受到不良影响。3.2 建议在新的市场趋势下，房地产企业密切关注我国宏观经济的大环境，在做出投资和开发决策的时候，要考虑宏观经济的运行情况，考虑宏观经济环境所可能给房地产企业带来的影响。深入了解国家相应政策的出台，了解市场行情的变动，把控住行业发展的大趋势，将这些外部的客观因素、有可能影响企业盈利能力的因素，纳入到企业的投资和建设决策中。地方性政府要寻找新的财政来源去平衡财政收入和支出。只有降低土地财政的规模，才能保障我国房地产行业的长期健康发展。政府应该根据城市的具体发展要求，制定土地供给政策，在土地供给上，要考量人民的刚性需求、城市化发展现状、基础建设和公共需求。大力加强经济适用房和社会保障性住房项目的开发，与企业协作探索多种途径，减少库存房，维护房地长行业的可持续发展方向。结语: 房地产行业作为我国国民经济中的支柱性产业，对于我国宏观经济环境的可持续发展具有积极的指导意义。在当前的市场格局下，房地产不仅决定着我国的国民经济，在一定程度上推动了我国经济社会的可持续发展，也是一个有关于社会民生的重要课题。目前，我国的城市化进程逐步的加快，人民的综合生活水平逐步的提高。我国房地产行业紧跟社会主义市场经济的步伐，经历了几十年的快速发展历程，已经日趋成熟。本文着重探讨宏观经济环境对当下房地产企业盈利能力的影响，通过定性和定向分析，针对我国宏观政策整体性改革和房地产企业的可持续发展方向，提出对策性建议。随着我国城市化进程逐步加快，房价年年攀升，在高昂的房价面前，如何缓解房价的压力，真正解决社会住房保障工作是当今社会的研究热点。在市场体制逐步转型的时代背景下，我国房地产行业的飞速发展在很大的程度上推动了我国土地税收以及财政收入的开展。这种快速的发展趋势，从短期上来看，是有利于房地产行业发展的。但是，从长期的可持续发展战略上分析，这种模式显得是不可持续的，长此以往，我国房地产企业的盈利能力必然会受到不良影响。参考文献1 赵东青.宏观调控与房地产上市公司资本结构调整.