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【精品】物管合同范文 前期物业服务合同甲方法定代表人单位地址邮编乙方xxxxxxxxxxx法定代表人xxxxxx单位地址xxxxxxxxxxx邮编xxxxxxxxxxx联系电话xxxxxxxxxxx资质等级xxxxxxxxxxx证书编号建物企（xxxxxxxxxxx）035号根据国家物业管理条例和相关法律、法规、政策，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对博泰江滨花园（以下简称本物业）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同，供双方恪守。 第一章物业管理区域概况第一条物业管理区域基本情况物业名称xxxxxxxxxxx（1#、2#、3#楼范围内）物业类型高层住宅、公寓座落位置南昌市红谷滩新区北入口四至东至赣江大道南至飞虹路西至红谷大道北至八一大桥一期（1、2楼）79792.26平方米（其中高层住宅40585.12平方米，公寓20694.76平方米，会所1804.57平方米，商业用房2591.74平方米，地下室14096.2平方米）；3楼48752.3平方米（其中高层住宅42502平方米，商业用房4050.3平方米，地下室2200平方米）。 总户数:1056户。 其中（1、2）一期732户;3324户。 车位数量:地下停车位350个绿化面积:平方米上述指标，最终以南昌市相关部门对本项目工程竣工验收后的备案数据与房屋产权面积为准；如相关指标变化，不影响本合同各项条款的履行。 第二章物业管理事项第二条乙方提供的公共性物业管理服务的主要内容为 1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。 包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、门窗玻璃、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等； 2、共用设施设备的维修、养护、运行和管理服务。 包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、共用用水设施、天线、楼内消防设施设备、中央监控设备、配电系统、建筑物防雷设施、安防设施、室外照明、信报箱、水表电表、公共卫生间等； 3、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场等； 4、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及排水管道、污水管道的疏通(建筑垃圾、装修垃圾的收集和清运属于有偿服务)； 5、绿地、花木、建筑小品的养护和管理； 6、机动车和非机动车的停放管理（但不含车辆及车上财产的保险、保管义务和责任），此由乙方与业主另行约定； 7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务（但不含人身、财产保险义务和责任）； 8、房屋装饰装修管理服务； 9、专项维修资金的使用；（按政府相关部门规定办理） 10、物业档案资料管理； 11、停车场、配套商业设施等公共物业的经营管理； 12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取； 13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他事项。 第三条业主委托乙方对其物业的专有部分进行维修养护时，乙方可接受委托，服务价格由双方另行商定。 第三章服务质量第四条乙方按照国家普通住宅小区物业管理服务等级标准所规定的一级标准提供规范化的服务，实现目标管理（见附件一）。 第五条本合同对乙方服务质量方面的特别约定为 1、乙方按照IS09001质量管理体系、ISO14001环境管理体系OHSAS18001职业安全卫生管理体系对本物业进行综合管理与服务。 2、本物业正式入伙后，按照本合同约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务,并保证 (1)在本物业正式入伙一年内达到并取得“南昌市物业管理示范住宅小区”的管理标准和称号。 (2)在本物业正式入伙二年内达到并取得“江西省物业管理示范住宅小区”的管理标准和称号。 （3）在本物业正式入伙三年内达到并取得“国家物业管理示范住宅小区”的管理标准和称号。 因甲方的硬件条件达不到、政府未组织考评或非乙方管理与服务等原因而导致不达标，则责任不在乙方。 第四章服务费用第六条本物业管理区域物业服务收费选择包干制。 本物业管理区域的物业管理服务费标准如下 1、高层住宅1.50元平方米月（含电梯月运行费） 2、公寓1.65元平方米月（含电梯月运行费） 3、商业用房、会所2.50元平方米月 4、以上物业管理服务费用标准不含除电梯月运行费以外的其他专项服务费，其他实际发生的专项服务费用由乙方直接向使用业主按物价部门批复标准收取。 5、该物业管理服务费用由业主按其物业的产权建筑面积交纳，主要用于支付以下开支 （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2）物业公共设施、设备日常运行、维修及保养费； （3）物业管理区域清洁卫生费用； （4）物业管理区域绿化养护费用； （5）物业管理区域秩序维护费用（保安费）； （6）办公费用； （7）物业管理企业直接用于本物业管理的固定资产折旧费； （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9）物业管理企业的利润； （10）法定税费； （11）经业主同意的其他费用；第七条业主或物业使用人应于物业交付使用之日起承担其物业管理服务费用，如业主未入住的空置房物业管理服务费第一年按50%标准交纳，第二年及以后按100%交纳。 物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交费义务。 由乙方自行负责向物业产权人或使用人直接收取。 第八条停车管理收费分别采取以下方式（由乙方自行向车位使用人收取） 1、地下已售车位50元/月位； 2、访客临时停车位收费标准执行南昌市收费相关规定。 第五章双方的权利义务第九条甲方的权利和义务 1、在销售物业之前，制定业主临时公约并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺遵守业主临时公约（乙方提供范本及建议要求，并在销售现场派员介入签署）。 2、甲方与物业买受人签订的物业买卖合同中前期物业管理条款应包含本合同约定的物业管理相关费用标准和服务标准，要求物业买受人认可接受本合同约定的权利和义务（可作为买卖合同的附件形式另行签订）。 3、乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位共用设施设备进行查验，甲方应保证本物业管理区域具备以下条件 （1）所有建设项目按政府批准的规划设计和有关专业要求全部建成，并满足使用要求； （2）物业管理区域内道路平整，雨污水通畅，路灯通亮，园林绿化建成，围墙、大门建设完毕（各出入口和相关部位设置闭路监控系统），具备封闭式管理的要求； （3）VI标识系统完备，负责设计制作安装本物业内设施、设备、房号、楼层号、栋号、地下停车场及首层电梯厅内外的各类警示牌、指示牌、告示牌等。 （4）机动车停车场，按照交通要求，对停车场出入口及相关部位安装闭路监控系统，划好车位线，安装好限速器、通道指标牌等设施，并协助乙方办理停车场使用许可证； （5）为本物业每栋每层及公共区域配置垃圾箱（桶），并在本物业合适位置设置垃圾中转站（垃圾房）； （6）供水、供电、供气、通讯、有线电视、消防、邮政等设施都能保证供应并达到正常使用； (7)小区单套住宅或商铺应设置供电局一户一表，如一时不能到位使用临时专用变压器时，须优化变压器的运行，本物业内每台变压器之间应相互联络。 若不能联络而导致空载运行的费用由甲方承担，同时临时专用变压器电费标准与住宅及商铺电费标准的差价部分由甲方承担。 4、乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料 （1）竣工总平面图、单位建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料； （2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （3）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （4）政府规定的物业管理必需的其他资料。 5、交付使用时物业符合国家竣工质量标准（取得建设工程竣工验收备案表），按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 在保修责任期内，如发生质量问题，经甲方确认属实后，由甲方负责通知施工单位返修；甲方未能及时返修的，可委托乙方维修，由此所发生的维修费用由甲方向施工单位追偿或从施工单位质量保证金中扣除。 6、支付已竣工但尚未出售或因甲方原因未交给物业买受人的空置物业管理服务费用；本物业空置物业面积第一年按50%计算，第二年及以后按100%计算，空置物业管理服务费按本物业当时执行的收费标准计算，当月的空置物业管理服务费，甲方应于次月的10日前支付给乙方（本物业已具备交付条件并已向物业买受人发出书面通知的，因物业买受人原因未及时入伙的空置房物业管理服务费由乙方直接向物业买受人收缴）。 7、按政府相关规定交纳专项维修资金。 8、协助乙方制订物业公共部位和公共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护方面的规章制度。 9、不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分和共用设施设备的所有权和使用权。 10、竣工交付后因维修物业或者公共利益，需临时占用、挖掘道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意，并在约定期限内恢复原状。 11、审批乙方拟制的物业管理方案，年度管理计划，维修养护计划，年度财务预决算报告，监督检查乙方各项方案计划的实施。 12、有权委托专业审计机构对乙方关于本物业的年度财务收支状况进行审计。 13、具备法定条件时，与业主代表共同负责业主大会的筹备工作。 14、本物业内设置监控总值班室，含安防监控系统、住户对讲系统、楼宇智能化管理系统等技防设施，以利于本物业的治安管理。 15、有权向社会各界宣布甲、乙双方合作之事实；在不损害乙方利益的前提下，有权有选择地播放、展示、发布与长城物业品牌有关的物业管理资讯（如录相、图片、文字说明）。 16、依据本合同规定向乙方无偿提供适应本物业档次的物业管理用房和员工生活用房（详见本合同第十二条）。 17、甲方有权对乙方提供的主要管理人员的资格及能力进行确认，在本合同期间，如个别管理人员的资格或能力不足以对本物业进行高品质物业管理与服务的，甲方有权要求乙方及时更换。 18、其他特别约定的事项 （1）本物业（1、2、3）物资装备费190840元，本物资装备费可由在此价格与项目范围以内,甲方按项目清单购买实物提供给乙方，或由乙方提供具体规格品牌清单并报甲方审定后按实付款于乙方自行购买；（物资装备甲方需保证在入伙前三十天内全部到位，见附件二。 ） （2）本物业前期介入费173590元整由甲方支付。 甲方在本合同签定后十日内支付40%即人民币70000元整，本物业（一期）入伙前二个月支付60%即人民币103590元整（前期介入计划见附件三）。 （3）xx年3月1日，乙方派员对甲方售楼中心提供保洁、护卫服务，费用由甲方按月结算。 甲方每月10前支付乙方服务费7200元整（见附件三售楼处物业管理服务人员费用）。 （4）在本物业一期开始入伙后的前二年，亏损由甲方承担50%，即每年向乙方补亏人民币贰拾伍万元整，补亏时间为二年。 每年（共二年）的补亏金额由甲方分二次支付给乙方，每次支付50%，第一次支付时间为每年的2月10前，第二次支付时间为10月10前（物业管理服务收支测算见附件四）。 第十条乙方的权利和义务 1、按照本合同约定的物业管理事项和服务质量标准提供相应的服务。 2、按照本合同约定的收费项目、标准和方式向甲方、业主及物业使用人收取物业服务费和其他费用。 3、本合同签订后，乙方应设立本物业项目组，配备项目负责人及相关专业人员，并将项目主要人员名单及其职务告知甲方，对管理人员资格或能力不足，甲方要求乙方更换的，乙方应予以及时更换。 4、在本物业入伙前30天按甲方审定的物业管理方案组建完善的项目物业管理处并正常运作，物业管理处代表乙方履行本合同的权利和义务。 5、承接物业时，应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作。 6、有权将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将本物业的全部物业管理权全部委托给第三人。 7、根据业主或物业使用人的委托，提供本合同约定之外的服务项目，服务报酬由双方约定。 8、自主开展各项经营管理活动，但不得侵害业主物业使用人的合法权益，不得利用管理事项获取不当利益。 9、及时向全体业主通告本区域内有关物业管理服务的重大事项，及时处理投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。 10、乙方每六个月公布一次物业服务费用的收支项目和维修基金使用情况。 11、结合本物业管理区域的实际情况，编制物业管理方案，其他物业管理规定，年度管理计划，维修保养计划，年度财务预决算报告及相关文件，并报甲方审定、备案。 12、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面的规章制度的行为人，对违反法律法规规定的行为人及时向甲方和有关行政管理部门报告。 13、协助做好物业管理区域内的安全防范工作，发生安全事故时，应按紧急预案采取应急措施，并及时向甲方和有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 14、非经甲方和相关业主许可，不得擅自改变公共建筑和共用设施设备用途，不得擅自占用、挖掘本物业管理区域内的道路、场地，如有需要应办理有关手续后才能进行。 15、与装饰装修房屋的业主或物业使用人签订书面协议，并事先告知业主和物业使用人装修装饰中的禁止行为和注意事项。 16、本合同终止时，应当将物业管理用房和物业管理相关资料及时地移交给甲方或业主委员会。 17、法律、法规及政策规定由乙方承担的其它权利和义务。 第十一条根据业主临时公约，在物业管理服务中授予乙方以下权利 1、制定必要的规章制度，并以有效方式督促业主和物业使用人遵守。 2、采取批评、规劝、警告等措施制止业主和物业使用人违反业主临时公约及公众管理制度的行为。 3、在物业管理区域内公布违约业主的姓名及其违约情节。 4、对欠费业主停止提供服务直至其履行交费义务。 第六章物业管理用房第十二条甲方应于本物业（一期）入伙前30日，按照有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房（由乙方提供客户服务中心VI设计报甲方审定后装修），建筑面积约90平方米，其它管理用房和员工生活用房建筑面积约240平方米（管理用房及生活用房见附件五）。 第十三条物业管理用房属甲方或全体业主所有，由乙方在本合同期限内无偿使用，但不得改变其用途，本合同终止，乙方应将物业管理用房交还给甲方或业主委员会。 第七章合同期限第十四条本物业管理服务期限为叁年。 自本物业（一期）正式入伙之日起计算，但本合同期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。 第十五条本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。 第八章违约责任第十六条本物业入伙时间如有更改，甲方应至少提前30天书面通知乙方。 如因乙方原因致使本物业不能按时入伙而给甲方造成名誉或经济损失的，乙方须给予甲方全额赔偿。 如因甲方原因致使入伙物业未达到规划设计要求、政府有关规定及本合同约定的有关入伙条件，致使推迟入伙，甲方应于入伙前60天书面通知乙方，否则甲方应按推迟入伙的建筑面积、推迟时间和本物业约定的物业管理费标准，向乙方支付物业管理服务费。 第十七条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，应按每日万分之三的标准向乙方支付违约金。 拖欠费用三个月以上，乙方可向违约方提起诉讼。 第十八条甲方违反本合同相关条款约定的义务，直接导致乙方无法完成管理目标的，乙方有权要求甲方在一定期限内整改，整改仍不能达到目标的，乙方有权解除本合同，造成乙方经济和名誉损失的，乙方有权要求甲方给予经济补偿。 第十九条乙方违反本合同相关条款约定的义务，未能在本合同约定的期限内达到相应的管理目标或无法达到物业管理质量标准要求，甲方有权要求乙方在一定期限内整改，整改仍不能达到目标的，甲方有权解除本合同，造成甲方经济和名誉损失的，甲方有权要求乙方给予经济补偿。 第二十条房屋建筑、附属设施、设备因发生重大事故时，应提请政府有关主管部门进行鉴定，按鉴定结论各自承担相应的责任。 第二十一条甲方拒绝或拖延履行保修义务的，业主、物业使用人可以自行或委托乙方修复，但修复费用及造成的其他损失由甲方承担。 第二十二条双方约定，以下条件下所致的损害，可构成对乙方的免责事由 1、因不可抗力导致的中断服务或物业价值的贬损； 2、因物业本身固有的瑕疵造成的损害； 3、因维修、养护共用部位、共用设施设备需要而暂时停水、停电或停止共用设施设备的使用； 4、因非乙方责任造成的供水、供电、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备的障碍和损失。 第九章其他事项第二十三条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。 业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，由业主承担连带责任。 第二十四条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。 第二十五条本合同未尽事宜，双方可以另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。 第二十六条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成可向当地向人民法院起诉。 第二十七条本合同正文11页、附件五份共29页，一式伍份，甲、乙双方各执贰份，物业管理主管部门备案壹份。 第二十八条本合同自双方签字盖章之日起生效。 甲方（签章）乙方（签章）法定代表人法定代表人或授权代表人或授权代表人经办人经办人签订地点江西省南昌市签订时间年月附件一普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）一级项目内容与标准（一）基本要求 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。 3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。 4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。 5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。 6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。 急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。 7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。 8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。 9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。 10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。 （二）房屋管理 1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。 2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。 3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。 4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。 装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。 5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。 6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。 各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。 （三）共用设施设备维修养护 1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。 2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。 5、载人电梯24小时正常运行。 6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。 7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。 8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。 9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。 10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 （四）协助维护公共秩序 1、小区主出入口24小时站岗值勤。 2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。 3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。 4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。 5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （五）保洁服务 1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。 垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。 2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。 3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。 及时清除道路积水、积雪。 4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。 5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。 6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。 （六）绿化养护管理 1、有专业人员实施绿化养护管理。 2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。 3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。 4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。 5、定期喷洒药物，预防病虫害。 附件二物资装备计划1.1物资装备计划总费用190840元本物资装备费可由甲方按项目清单提供实物，或在此价格与项目范围内由乙方提供具体规格品牌清单并报甲方审定后按实付款于乙方自行购买。 1.1.1行政办公用品及生活必需品（102300元人民币）单价合计序号项目单位配置数量(人民币)（人民币）备注1办公桌椅套830024002客服中心配置套1700070003会议桌椅套1200020004复印机台1800080005电脑（台式）台45000200006立式空调台1500050007分体空调台2150030008入伙资料批1600060009饮水机个230060010喷墨打印机台12000200011碎纸机台11000100012塑封机台1200xx3传真机台12000200014保险柜个11500150015电话部512060016组合资料档案柜套130003000整体制作17标识系统（物业类）套11500015000整体制作18其他办公用品批若干2000200019音响套12500250020照相机部125002500社区文化活动用21员工食堂厨具批1100001000022员工铁架床套45100450023风扇计102300备注为保证该项目VI系统的完整，专门补充了物业类的标识部分，也包括入伙期间的标识系统。 1.1.2维修工具（24600元人民币）单价合计序号项目单位配置数量（人民币）（人民币）备注1150型室内疏通机台1250025002200型室外疏通机台1350035003电焊机台18008004冲击钻台1180018005手电钻台24509006套铜扳手套335010507梅花扳手把38248开口扳手把36189管刀把382410测温仪个11xx011摇表2500V台125025012钳型电流表个1200xx3高压绝缘手套套425100147步9步铝合金梯台2650130015套丝机台12500250016测试仪表套2950190017潜水泵台11400140018应急灯批若干50050019千分尺把25010020钢板尺把2204021直角尺把2224422塞尺把28016023改锥把2102024电工工具套4450180025管道工工具套240080026木工工具套140040027瓦工工具套145045028高空作业工具套190090029其他工具材料备件批若干1000100030小计246001.1.3保洁园艺工具（23910元人民币）单价合计序号项目单位配置数量（人民币）（人民币）备注1多功能洗地机台1650065002垃圾车部460024003浇花浇水用胶管米400416004玻璃刮及粉头套525012505工作指示牌块15406006纯棉推尘地拖套8806407单桶榨水器台14004008加长伸缩杆根34001xx蜡拖件44016010手推式割草机雾打药机枝剪把2xx0013园艺耙把21102xx修边剪把2xx0015截枝剪把212024016日常绿化易耗品批若干40040017小计239101.1.4护卫、消防器具（40030元人民币）单价合计序号项目单位配置数量（人民币）（人民币）备注1对讲机部152xx3000带耳机2灭火器个1010010003手电筒及雨具综合测算1xx消防铁架子个18508505防毒面具套21503006消防斧把230607消防锹把230608消防桶个4301209消防钩个2204010消防服套2700140011消防梯个12000200012小计40030附件三前期介入计划A、前前期介入物业管理工作计划序号工作计划计划要点实施时间备注 1、成立本物业前期介入工作项目组； 2、与开发商销售部厘定操作性较强的物业管理促销协助计划； 3、制定管理处详尽的整体运作方案以及实施物业管理的具体工作计划； 4、在实地熟悉、掌握各类设施设备，收集相关使用说明书、维修保养合同、以及维保单位资料，建立经维保单位确认的设备设施的保修流程； 5、对土建、给排水、供配电等等系统提出建议，提交全面的物业管理建议书； 6、对智能化系统、控制中心设置、停车场管理系统、一卡通收费系统、巡更系统（其中包括巡更路线的设置）、防盗对讲系统提交建议书。 7、业主资料收集，业主服务需求调研，做好开发商在销售期间对物业管理服务承诺的实施前准备；1开展前期介入各项工作 8、管理处办公场所以及员工生活场所装修，保障员工的生活与办公的良好条件；合同签订后项目经理1人常驻项目现场。 前期顾问组共2人于xx年3月至12月，每两个月到项 9、与派出所、居委会、供水、供气、供电、银行、税务、物业管理主管部门建立良好的公共关系，确保物业管理工作开展处于良好的环境； 10、按物业管理方案的物资装备计划，启动部分项目的采购，同时做好整体采购以及装备前的准备工作。 11、人员配置、培训计划的制定；目现场一次，每次3-5个工作日 1、管理处经理及主管进驻本物业现场； 2、编制印刷管理处运作资料，如服务指引、业主公约等 3、办理管理处注册手续； 4、组建各项目组，招聘工作人员全部到位； 5、培训计划全面实施；2成立博泰江滨物业管理处 6、编制房屋本体以及公共设备、设施的验收接管标准、验收接管计划以及开发商和施工单位确认的验收接管流程，为验收接管这一核心工作打下良好基础。 入伙前两个月 1、逐步建立ISO9001（2000版）质量管理体系、ISO14001环境管理体系、OHSAS18001职业安全卫生体系等核心管理系统； 2、制定各项管理规章制度； 3、建立物业管理客户关系管理软件系统。 4、博泰江滨房屋本体及其公共设备、设施的正式接管验收； 5、工程技术资料移交； 6、工程遗留问题备忘；3物业接管准备以及实施 7、与开发商、建筑单位厘定设备设施保修等相关工作事宜。 入伙前一个月B、前期介入费用173590元1.1测算要点1.1.1合同签订后，乙方设立本物业项目组，配备项目负责人及相关专业人员，并根据本物业工程的施工进度和各专业的需要，乙方于xx年3月至12月派出项目负责人1人常驻项目现场，相关专业人员2人，每两个月到项目现场一次，每次3-5个工作日，结合本物业的管理服务需要提出相关建议。 费用测算包括乙方人员的差旅费、食宿等及常驻人员的工资、福利等。 1.1.2入伙前三个月进驻项目现场人员管理处经理1名，土建、机电工程师各1名，共3人。 1.1.3入伙前一个月编制人员全部到位。 1.2前期介入费用测算表项次项目名称计算式支出金额(元) 一、前期物业项目负责人常驻现场费用（xx/3/1xx/9/30）（一）人员工资4000元/人.月*1人*7月28000（二）医疗、养老、工伤等保险28000*25%7000（三）住宿费600元/套.月*1套*7月4200小计39200 二、前期物业项目组费用（xx/3/1xx/12/31）（一）交通及差旅费700元/人*2人*12次16800（二）住宿费300元/间.天*5天*6次9000（三）伙食补贴50元/天*2人*5天*6次3000小计28800 三、1#、2#入伙前三个月（xx/10/1xx/11/30）费用（一）人员工资12800管理处经理1名4000元/人.月*1人*2月8000工程师2名1200元/人.月*2人*2月4800（二）医疗、养老、工伤等保险（8000+4800）*25%3200（三）办公及通讯费400元/人.月*3人*2月（管理层）2400（四）交通及差旅费700元/人*3人2100（五）住宿费1000元/套.月*1套*2月2000小计22500 四、1#、2#、3#入伙前一个月费用（一）人员工资见1.3.2工资标准65900（二）医疗、养老、工伤等保险工资总额元*25%16470（三）办公及通讯费50元/人*9人450（四）交通及差旅费30元/人*9人270小计83090合计173590C、售楼处物业管理服务人员费用1.1测算要点1.1.1合同签订后，乙方从xx年3月至12月，派出4名护卫员，2名保洁员进驻售楼中心。 1.2月费用测算表项次项目名称计算式支出金额(元)护卫员工资700元/人.月*4人*1月2800保洁员工资600元/人.月*3人*1月1800（一）小计4600（二）医疗、养老、工伤等保险4600*25%1150（三）节假日加班400元*1月（管理层）400（四）伙食费150元/人.月*7人1050（五）住宿费、保洁物料甲方提供合计7200附件四博泰江滨物业管理经费收支测算1.0三年物业管理收支状况（一）收入5889386测算（二）支出7185212测算 (三)收支差额-1295826根据测算三年共收入为5889386元，共支出7185212元，亏损约-1295826元。 1.1物业管理服务费收入测算A、入住率、收缴率、车位使用率的设定情况项目单位第一年第二年第三年1#75%90%95%2#75%90%95%3#75%(半年)85%90%入住率商铺60%80%90%1#、2#90%95%95%3#90%（半年）90%95%收缴率商铺90%90%95%车位使用率60%80%95%车位数地下349*60%=209地下349*80%=280地下349*95%=331注购车率为购车业主在买房者中的占比。 B、三年综合管理服务费收入为5889386元。 （1）计算公式综合管理服务费=已售房屋的综合管理服务费+甲方交纳的空置物业综合管理服务费=综合管理服务费单价*已售面积*管理服务期限*收缴率+综合管理服务费单价*空置面积*空置收缴率*管理服务期限 （2）1#、2#、3#综合管理服务费收入测算1#住宅房屋建筑面积20694、2#房屋建筑面积40585、3#房屋建筑面积42502、商铺一期4396、商铺二期4050 （3）管理费标准住宅1.5元/月.、公寓1.65元/月.、商铺2.5元/月. （4）空置收缴率第一年按50%，第二年按100%计算计算过程结果第一年20694*90%+20694*25%*1.65元/月.*50%*12月20694*90%*1.65*95%+20694*10%*1.65元/月.*100%*12月20694*95%*1.65*95%+20694*5%*1.65元/月.*100%*12月*75%*1.65元/月.*12月327792第二年元/月.*12月3913021#楼收入第三年元/月.*12月390278小计11093722#第一年40585*90%+40585*25%*1.5元/月.*50%*12月*75%*1.5元/月.*12月5844232#第二年40585*95%+40585*10%*1.5元/月.*100%*12月40585*95%*1.5*95%+40585*5%*1.5元/月.*100%*12月*90%*1.5元/月.*12月6976562#第三年元/月.*12月695829小计1977908第一年42502*75%*1.5元/月.*6月*90%+42502*25%*1.5元/月.*50%*6月3068143#楼收入第二年42502*85%*1.5元/月.*12月*90%+42502*15%*1.5元/月.*100%*12700007第三年42502*95%+42502*10%*1.5元/月.*100%*12月*90%*1.5元/月.*12月730608小计1737429商铺第一年4396*60%*2.5元/月.*12月*90%+4396*40%*2.5元/月.*50%*12月8446*80%*2.5元/月.*12月*90%+8446*20%*2.5元/月.*100%*12月97591商铺第二年233109商铺第三年8446*90%*2.5元/月.*12月*95%+8446*10%*2.5元/月.*100%*12月241977572677合计53973861.2停车位管理费测算（地下已售车位50元/位.月）A、地下停车位管理费收入测算计算过程结果第一年50元/位.月*209位*12月125400元第二年50元/位.月*280位*12月168000元第三年50元/位.月*331位*12月198600元合计492000元1.3物业管理服务支出测算1.3.1测算要点A、每年的税费标准按管理处营业收入的5.25%计算。 B、管理利润按照综合管理服务费收入的10%计提。 C、每年不可预见费按管理成本总额的3%提取（不含营业税金及附加）。 D、高层住宅含电梯运行费。 1.3.2正常管理服务期间工资及福利测算A、工资测算 （1）工资标准项目组职务名称月工资标准一期定编（xx年1月-6月）说明一期工资二期增加人员（xx年7月）二期工资管理处经理4000140004000客户主任3xx3xx200客户助理9003270013600客户组文员9001900900环境主管1xx1xx200保洁员60014按建筑面积6000配一人8400612000环境组园艺员7002140012100工程主管1500115001500工程组技工8008640049600护卫主管1xx1xx200护卫组护卫员70031公寓大堂岗1*3=3巡逻岗3*3=9监控岗1*3=3小区大门岗2*3=6车场岗2*3=6轮班421700726600合计64526001965900 （2）正常管理服务期间工资费用工资总额=52600*6个月+65900*30个月=2292600元1.3.2.2福利费测算项目工资总额提取比率费用备注福利费14%法定比率教育经费1.5%法定比率工会经费2%法定比率社会保险费25%含医疗、养老、工伤总计42.5%9743551.3.2.3工资及福利费总额为1773672元。 2292600元+974355元=3266955元1.3.3设备维修保养费（共计381600元）单元元年项目计算过程合计电梯维保费（含材料费）第二年800元/台.月*9台*6月=43200第三年800元/台.月*16台*18月=230400273600楼宇智能化设施维护费1000元/月*24月24000消防设施维护及消耗费1200元/月*24月28800配电设备维修及备件费1500元/月*24月36000给排水系统维护费800元/月*24月19200小计381600注第一年为保修期。 1.3.4能源费收费标准测算A、室外公共场所照明、消防对讲系统、卫生保洁和绿化用水能耗。 受益单位功率（KW）运行时间计算过程月费用室外公共场所照明园林、水景照明25625KW*6小时/天*30天*0.56元/度2520消防中心设备监控中心设备对讲系统智能化系统152415KW*24小时/天*30天*0.56元/度6048保洁、绿化用水300合计8868B、住宅室内照明能耗、保洁用水受益单位功率（W）盏数总功率KW运行时间（小时）计算过程月费用1#108*322.56102.56KW*10小时/天*30天*0.56元/度4302#1018*335.94105.94KW*10小时/天*30天*0.56元/度9983#1018*3