云南省房地产估价师《案例与分析》：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试卷

云南省房地产估价师案例与分析：商业房地产估价的技术路线和难点处理考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是_。 A建设贷款 B土地开发贷款 C土地购置贷款 D土地储备贷款 2、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（）。 A80% B90% C85% D95%3、并称古典地租理论之双壁的是的地租理论。 A：威廉配第和亚当斯密 B：大卫李嘉图和约翰冯杜能 C：詹姆斯安德森和马尔萨斯 D：理查德坎蒂隆和马克思 E：工业用地的监测点评估价格 4、关于房地产市场，下列说法不正确的是。 A：房地产是一种特殊的商品，不可移动性是其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别 B：房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前的房地产交易活动 C：虽然土地和地上建筑物不能移动，但可以被某个人或单位拥有，并且给拥有者带来利益，因此就产生了房地产买卖、租赁、抵押等交易行为 D：房地产市场是由参与房地产交易的当事人、作为交易对象的房地产资产以及交易制度、交易组织机构等构成 E：借款合同5、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。 A225.35 B216.75 C230.25 D245.45 6、房地产市场供给垄断性的原因不包括_。 A房地产市场需求的广泛性 B房地产市场供给的异质性 C土地所有权的排他性 D土地的有限性 7、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。损失补偿金额不受到的限制。 A：实际损失 B：保险合同 C：保险利益 D：保险标的 E：执行层的组织协调 8、国家对房地产开发项目资金比例要求是_。 A10% B20% C30% D40% 9、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是。 A：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日內向登记机关提出申请 B：城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日內申请登记 C：房屋权属登记机关自受理登记申请之日起，10日內应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D：房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当做出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 E：执行层的组织协调 10、某家庭以30万元购买了一套住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，按月等额还款。如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少_元。 A544.10 B555.10 C1776.32 D2109.3811、估价对象权利人一般是_。 A委托人 B估价报告使用者 C估价利害关系人 D估价对象的抵押人 12、下列有关基尼系数的表述中，正确的是_。 A某个国家从20072010年的基尼系数分别为0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以判断，该国家的居民收入分配两极分化越来越严重 B基尼系数越小，说明收入分配的两极分化越严重 C基尼系数越大，则表示收入分配越平均 D洛伦茨曲线是根据基尼系数计算出来用以判断收入平均程度的指标 13、下列关于房地产测绘产品二级检查一级验收制，表述错误的是。 A：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行过程检查 B：一级检查是在全面自查、互检的基础上，由测绘作业组的专职或兼职检查人员对产品质量实行过程检查 C：二级检查是在一级检查的基础上，由施测单位质量检查机构和专职检查人员对产品质量实行的最终检查 D：在二级检查和一级验收的基础上向客户提交测绘报告 E：执行层的组织协调14、间接比较修正的综合计算公式为：估价对象价格=（）。 A.A B.B C.C D.D 15、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的_都来自该区域。 A60%70% B60%75% C70%80% D80%90% 16、某类商品房20042008年的售价分别为6000元、6300元、6678元、7212元、7645元。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为元。 A：7974.00 B：8023.00 C：8056.25 D：8078.00 E：工业用地的监测点评估价格 17、下列风险中属于系统风险的是（）。 A比较风险 B市场供求风险 C未来运营费用风险 D持有期风险 18、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。 A2427 B2500 C2575 D2632 19、按我国公司法规定，当公司股本总额超过亿元时，其社会公众股的面额至少要达到6000万元以上。 A：2 B：3 C：4 D：5 E：执行层的组织协调 20、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国土地管理法实施条例 C：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 D：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、下列关于商业银行资产业务的表述中，正确的是。 A：按贷款发放时有无担保品，贷款分为自营贷款、委托贷款和特定贷款 B：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类 C：长期贷款指贷款期限在10年以上(不含10年)的贷款 D：抵押贷款是指按一定的质押方式以借款人或第三人的动产或权利作为质物而发放的贷款 E：执行层的组织协调 22、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得_ A建设工程规划许可证 B施工许可证 C预售许可证 D房屋所有权证23、下列不属于无偿收回土地条件的是。 A：城市规划区范围内 B：除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成的动王开发延迟除外 C：以出让等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地 D：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的 E：房地产估价机构必须加盖公章 24、违章建筑是指。 A：在城市规划区内，已取得建设工程规划许可证而建设的建筑物和构筑物 B：在城市规划区内，未取得房屋所有权证或者违反城市房地产管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 C：在城市规划区内，未取得土地使用权证或者违反土地管理法律、法规而建设的建筑物和构筑物 D：在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物 E：房地产估价机构必须加盖公章25、当较为精确地应用假设开发法时，应考虑。 A：通货膨胀影响 B：投资利息因素 C：资金时间价值 D：投资风险补偿 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、最小二乘法的基本原理是_。 A要求实际值与估计值的离差平方和为零 B要求实际值与估计值的离差平方和为最小 C要求实际值与趋势值的离差平方和为零 D要求实际值与趋势值的离差平方和为最小 2、从20042009年，某市商品房销售量分别为50、60、80、100、120、150万，若以1996年为基期，则2009年该市商品房销售量的定基增长速度为。 A：100 B：200 C：300 D：400 E：执行层的组织协调3、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件 B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权 E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 4、获取房地产估价业务的措施有【2004年考题】 A：突破专业能力限制，接受各种估价要求 B：提高服务质量 C：恰当的宣传 D：低收费 E：最大限度压缩估价作业期5、合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行估价活动合法权益应包括等方面。 A：合法交易 B：合法产权 C：合法使用 D：合法处分 E：合法建设 6、甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是亿元。 A：0.3 B：0.5 C：0.8 D：1.0 E：执行层的组织协调 7、房地产市场结构包括（）。 A总量结构 B区域结构 C产品结构 D供求结构 E资金结构 8、关于企业所得税税率，下列说法正确的有_。 A企业所得税法定税率33% B对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按18%的税率征收 C对年应纳税所得额在3万至10万以下(含10万)的减按27%的税率征收 D对年应纳税所得额在3万以下(含3万)的减按25%的税率征收 9、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析。(2004年、2005年、2007年试题) A：物理结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：总量结构 10、综合验收中的_是竣工项目投入使用前的关键环节。 A消防验收 B规划验收 C环保验收 D人防验收11、房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类型。按投资业务的不同，房地产投资信托可以分为。 A：权益型房地产投资信托 B：债务型房地产投资信托 C：抵押型房地产投资信托 D：混合型房地产投资信托 E：权利型房地产投资信托 12、假设开发法中开发完成后房地产出租或营业、自用的情况下，开发经营期为（）。 A开发期+经营期 B开发期+运营期 C开发期+经营期-前期-建造期 D开发期+运营期-前期-建造期 E前期+建造期+经营期 13、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。 A23.80% B20.23% C19.70% D18.96%14、房地产估价报告中专门列出估价的假设和限制条件的目的是（）。 A说明估价报告的合法性、真实性 B说明估价的独立、客观、公正性 C规避估价风险 D保护估价报告使用者 E防止委托人提出高估或低估要求 15、房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是_。 A投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬 B等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=Pi+Pi/(1+n-1)，其中Pi就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而Pi/(1+n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法 C投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率 D就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润 16、下列说法中不正确的是。 A：封闭型基金证券的价格波动较大 B：开放式基金的风险较小 C：股权式基金具有较多的投机成分 D：有价证券基金着眼于二级市场 E：追加型基金证券不允许中途解约 17、关于流动性偏好利率理论的说法，正确的有。 A：利率是由储蓄和投资决定的 B：利率是由货币的供求决定的 C：利率是由可贷资金的供求决定 D：利率是在商品市场和货币市场同时达到均衡时形成的 E：货币供给是外生变量，由央行决定，无利率弹性 18、地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素。地籍要素指。 A：与地籍管理有关的一些房屋、道路、水系、垣栅及地物和地理名称等 B：土地的编号 C：土地的利用类别、等级 D：土地的权属界线，界址点及其编号 E：各级行政区划界线及房产情况 19、城市的总体规划由_负责组织编制。 A市人民政府建设行政主管部门 B市人民政府城市规划行政主管部门 C市人民政府土地行政主管部门 D市人民政府 20、某房地产开发项目采用20的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务内部收益率。 A：小于20 B：满足目标收益率要求 C：大于20 D：不满足目标收益率要求 E：借款合同 21、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是。 A：非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B：住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期 D：非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期 E：执行层的组织协调 22、估价报告书的内在质量包