南宁外滩新城二期提案整合提案(稿).doc

中国南宁外滩新城（二期）整合提案广西南宁“城市复兴”计划【导入】：现代城市发展新经济环境下，经济总量迅猛发展、快速翻番，旧有城市格局必然发生震荡、裂变、继而重新形成新格局。在归纳、分析、总结的基础上，我们可以发现：现代城市发展有两个重要方向1扩张新经济发展动力冲破旧城原有各种桎梏，同时也突破原有地理限制，延伸到城市核心区域以外的地方城乡结合部、近郊、远郊2更新原有的核心区域在新经济持续高速增长的带动下，价值每天都在积聚，并由弱至强散发出强大引力，犹如强大磁场，吸引发展动力的回归，对城市核心进行全面升级更新。城市复兴般的旧城改造，与城市扩张发展紧紧呼应，完成整个城市裂变重组过程。【项目价值说】本项目作为复合型地产，主要涵盖两方面价值：商业价值居住价值商业价值： 都市商业价值传统区域价值文化商业价值都市休闲价值城市发展价值 居住价值： 景观价值酒店居所价值【物业发展战略】情景式体验街区，休闲消费中心景观住宅酒店居所住宅桂源地产产业链=街区商业景观商业国际休闲商业 商业主力名牌店主题文化城 形成新外滩经济圈上路篇全程整合思路剖析城市运营 生产怎样的产品？外滩新城2期的属性外滩新城2期的特性服务无限产生高附加值解析篇【市场分析】住宅市场商铺市场写字楼市场 两种发展趋势大型复合型地产纯粹的单一住宅市场动力型房地产消费型地产在城市的新经济坐标中，整个房地产业的发展已形成一个不容忽视的市场，而随着经济发展，城市化进程加快，南宁首府效应加强，以及西部经济大开发浪潮等利好政策和因素的驱动，整个南宁房地产市场正处于一个良好的秩序并逐步向正规化、成熟化发展的阶段，市场整体形势向好。纵观住宅市场 “桂军”突起住宅市场依旧是南宁房地产业的一个焦点，南宁甚至整个广对居住还有一相当大的需求，住宅依旧是南宁房地产业的最大市场。纵观南宁的大小楼盘，居住性房地产占了大半壁江山，可见，住宅 市场是一块不可忽视的南宁楼盘主要有机体。朗东新区和新城区，其特点是以高层和多层为主，配套完善；一般 经济型住宅集中在城北区和江南区，其特点是多层为主，价位较低利益基础中国入世、西部大开发、南宁首府效应带动了大量外来人口进驻南宁;大量精明的投资客把大量资金转为较为稳定的房产出租业；相当一部分高收入的白领一族亦是购房的一大主流；外地来邕较富有人员也是一支购房主力军;经济的发展、居住的改版升级市政旧城改造拆迁需求等。鸟瞰商铺市场商铺市场是一个方兴未艾的投资型市场，在整个南宁市已处于 一种相对良性状态。但是总体上（毋论深圳还是内地）商业项目的开发模式和操作模式尚未进入从成熟阶段。部分商业项目由于开发商定位不准，周边环境较差等因素而造成的不利市场的影响。随着消费者对投资模式的逐渐认可，投资理念逐渐完善，商铺市场成为市场中的一大热点。纵观整个南宁商铺市场状况，市中心地带大面积商铺较多，而高尚社区商铺较小，经济性中低档住宅小区亦有大批量独立面型商铺，但整个商铺市场正在趋向市中心大中型商铺。由于消费者对投资观念的日趋成熟以及入世后大量的理财经验的涌入，从而势必造成业市场的新一个热潮。但因入世商业概念的变化、运作模式的变迁，常常致小商铺的倒闭，从而连锁反应会波及到一些小型商铺的买卖，出现大鱼吃小鱼局面。所以规模化经营、专业化管理的大型商业越来越受到市场的青睐。 俯视写字楼市场荷尖初露随着市场经济的发展及南宁首府效应的增强，写字楼由当初的萌芽阶段向较成熟的阶段发展。纵观整个南宁写字楼仍处于一个较为清淡的市场状态，目前南宁尚无上档次的纯写字楼，大多数现使用的写字楼仍是一种简单的办公体系物业，而且相对集中分布在朝阳路和民族大道一带。琅东CBD区域逐渐兴建一批高档次写字楼，但是整个物业管理配套设施仍需不断发展，以适应整个市场经济的需求。中国加入WTO、西部大开发全面展开、堤路园工程及创建中国绿城136工程开工，南宁首府效应的增强，大批外商公司将进驻南宁，写字楼必将成为南宁房地产一轮热点。市中心地段朝阳路、民族大道及中山路、新民路，将与朗东新区形成激烈的竞争。相比之下，各有各的地段优势和劣势。由于消费观念的不断成熟，消费者将把目光转向楼盘本身和物业配套。思考篇外滩新城2期住宅价值阐释：最具辐射力的生活区根据伯吉斯同心圆地域假说，城市分为由内而外的5个同心圆区域。外滩新城处在第一层，即都市中心生活区。这里是城市最适合居住、最具影响力、消费力和生活内涵的区域；在这里有江有园，富涵人文底蕴，有畅旺的人气，有浓厚的商业氛围，成熟的配套环境。最具影响力的住宅型态最富有景观价值的居所创新酒店居所外滩新城2期商业价值阐释：最具号召力的商业型态文化复合型全域立体商业专业主题化主题复合化服务人性化市场立体化经营国际化购物享受化最具稀缺性的商业地段主题复合化购物享受化经营国际化市场立体化产品个性化创新商业定位核心商业地段大西南泛商业形态商业价值引爆外滩新城2期市场分析：外滩新城2期其竞争策略的主导方向在于：要将项目从所谓“城市住宅”的局限中完全剥离，使目标客户接受项目所赋予的全新价值以及居住、生活与消费理念。 市场区域重点市场 南宁中心城区客户群体构成私企老板、本地居民民营或外资企业的高级职员国企行政级以上的人员自由职业者少量政府官员外地赴邕人士次级市场 南宁次级城区辅助市场 周边地区及广西全境市场目标 谁是我们真正的上帝？客户购买动机事业有成后提高身份对老城区有感情习惯回迁户丰富家庭生活内容创造与朋友和业务合作伙伴在成熟环境下的沟通氛围为改变生活环境与品质而从周边地区迁徙听听上帝的心声目标客户速写他们是社会的中坚份子，他们是新经济时代的新富层，平日里奔波忙碌，所以从内心更渴望生活享受，但一直都未找到合适的空间和方式。他们喜欢：正直、诚实、亲切的朋友，令人感觉温馨、毫无拘束感的场所，成熟的生活配套与唯我独享的优越生活环境。留意及关心与环境保护有关的事物，热爱本身的工作，及具有明确的要求以及独特地享受生活方式。全生态住宅与商业产业链的整合运营 现有生态住宅产品之名不符实 超越、超越、第五代住宅向第六代居住质的飞跃 生产纯生态住宅大自然的纯美延伸-纯生态住宅在哪里？ 生态商业在公园里购物、在文化中SHOPPING之大胆创新占据片区价值提升的制高点政策导向 品牌城市运营总体规划核心产品住宅商业外滩新城2期项目的三大制胜法则市场压力的弱化和利润的实现必须建立在差异化开发战略的基础上；项目价值的引爆必须建立在片区形象和地块价值的全面提升基础之上；项目品牌的树立必须建立在人性化服务的平台之上。【强调主动创造与营销】 寻找市场的空白点: 人无我有、人有我精、人精我新 强调产品品质： 品质、品级、品味、品价、品德 坚持高附加值产品方向【服务增值无极限】 倡导私人置业全程专业顾问保障体系 物业管理与社区服务 （24小时全天候人性化服务） 从销售服务入手，引入酒店礼宾式全程服务 （航空服务，管家服务、亲情体验式服务等）【市场攻略保障体系】资源整合社会品牌资源与产品核心价值资源的完美融合创新产品占驻市场的“桥头堡”，创造唯一产品强势品牌选择