国土资源部：避免拆迁纠纷-禁止“毛地”出让

国土资源部：避免拆迁纠纷 禁止“毛地”出让2012年06月11日19:42中国新闻网微博我要评论(0) 字号：T|T 国土资源部有关负责人解读闲置土地处置办法国土资源部日前发布新修订的闲置土地处置办法并将于7月1日起施行。就当前国内闲置土地处置相关热点、焦点、难点问题，国土资源部政策法规司司长王守智接受了记者专访。避免拆迁纠纷 禁止“毛地”出让记者：为什么要对1999年实施的闲置土地处置办法进行修订？王守智：近年来我国经济快速发展，土地管理形势发生了较大变化。原闲置土地处置办法在执行中遇到一些新的情况。如闲置土地处置涉及当事人重大财产权益，但现行处理方式缺少与当事人协商环节；闲置土地认定标准、处置主体等缺乏处置程序性规定，需要进一步明晰；因政府原因导致的闲置土地占了较大比例，需要妥善处置盘活利用等。主要坚持三项基本原则：坚持依法从严和权益保障原则，充分体现土地权利人利益诉求和权益保障。坚持以用为先和惩防并重原则。促进已有闲置土地盘活利用，尽量避免产生新的闲置土地。坚持适用可行和操作具体原则，进一步明确处置程序。记者：怎样避免新的闲置土地产生？王守智：办法明确要求必须是“净地”，禁止“毛地”出让，就避免因拆迁等原因造成的土地闲置。市、县政府供应的土地应当是土地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发必需的基本条件。明确出让合同和划拨决定书应当约定开工、竣工时间和违约责任，强化违约责任对土地使用者和政府双方的约束；项目动工开发、竣工时间和违约责任等作出明确约定、规定；约定、规定动工开发时间应当综合考虑，为动工开发预留合理时间；因特殊情况，未约定、规定动工开发日期，或者约定、规定不明确的，以实际交付土地之日起一年为动工开发日期等。强化了上级国土资源主管部门对下级国土资源主管部门的监管措施。规定省级以上国土资源主管部门对闲置土地情况严重的地区，可在土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地审批、土地供应等方面采取限制新增加建设用地等措施。不允许以“围墙”为动工标志记者：对“闲置土地”如何准确认定？王守智：闲置土地的认定标准更加清晰，操作性更强。过去由于没有“动工”状态的具体标准，管理者经常遇到用地者以“围墙”为动工标志的现象，不利于闲置土地的认定和处置。另外，开发建设面积占应动工开发建设总面积13或已投资额不足25%的计算标准也不清晰，闲置认定的难度很大。这次修订，专门在附则中作出名词解释，其中，“动工开发”定义为依法取得施工许可证后，区分需挖深基坑的项目、使用桩基的项目和其他项目，分别确定标准；“已投资额、总投资额”均不含土地价款和相关税费。强调政府与土地使用权人平等地位记者：如何保障土地使用权人合法权益？王守智：特别强调闲置土地处置的一些程序，比如调查认定、组织听证等，以保障土地使用权人合法权益。此次修订增加了闲置土地认定环节和方式，要求在确定土地闲置事实、依据以及闲置原因基础上作出结论；完善了征缴土地闲置费和无偿收回土地使用权的程序，明确收费和收回批准权限在政府，国土资源主管部门具体执行；明确了土地使用者申请听证和复议、诉讼的权利。针对以往因政府原因造成土地闲置情况较多，强化政府原因导致土地闲置责任，区分政府原因和企业原因，特别是明确政府不按期交地、修改规划、政策调整、处置信访事件、军事管制、文物保护等因政府原因导致的土地闲置，采取协商方式处置。强调政府与土地使用权人在民事合同关系中的平等地位，规定对因政府原因造成闲置土地，应由政府或者政府有关部门承担违约责任，加强监管。增设了国土资源主管部门在闲置土地日常监管和调查处置中的法律责任，强化行政和刑事责任约束。对因政府原因导致的闲置土地的处置上，在依法依规前提下，采取更加灵活和更加符合实际的措施，包括明确延长动工开发期限、调整土地用途和规划条件、安排临时使用、协议有偿收回、置换土地等，强化土地权利人保护。为促进闲置土地有效利用，还采取了一些新措施。如明确土地使用权人开发进度报告制度；在用地申请和闲置土地登记等方面加强控制，增强对土地使用权人违规闲置土地的威慑力；在融资等方面加强与相关监管部门联动等。国土部：土地闲置满一年罚款20% 满两年没收2012年06月08日01:36经济参考报微博高伟梁倩我要评论(0) 字号：T|T 国土部7日公布刚刚修订完毕的闲置土地处置办法。修订后的版本，针对闲置土地的定义更加明晰，同时将处理标准明确为：闲置一年按照土地出让价款20%征缴土地闲置费，闲置两年则无偿收回。新版办法将于2012年7月1日起正式施行。近年来随着房地产市场的飞速发展，企业“囤地现象”屡有发生。针对“闲置土地”的认定和相关处理标准一直被业内高度关注。此前，各级国土部门一直沿用1999年的闲置土地办法。早在2011年12月，国土部即开始 起 草 针 对 原 版 办 法 的 “ 修 订 草案”，并公开征求意见。“草案”比原版本多出23条，分别对国有建设用地项目开工、竣工时间和违约责任等作出明确约定。而修订版本最终在2012年5月22日获国土部通过。经济参考报记者发现，修订后的办法与之前沿用版本有明显的改变。新版本中对“闲置土地”定义为，“指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地”；或者“已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”此前版本中，闲置的认定时间则是“自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起”。链家地产市场研究部陈雪告诉经济参考报记者，修订后的时间界定更加合理“对于大型土地或者联合体拿地的情况，土地开工的筹划时间与小型地块或者普通土地有很大差别。以合同约定开工日期为起始点来认定闲置与否，更具备操作性。”另外，修订版本明确，针对“认定闲置满一年的土地”，将按照土地出让价款的20%征缴土地闲置费，且土地闲置费不得列入生产成本。原版本中，针对“闲置满一年”的闲置费征缴标准为“土地价款20%以下”。值得注意的是，修订版本中，“认定闲置满两年即无偿收回”的规定并未改变。北京中原市场研究部告诉经济参考报记者，尽管我国房地产市场已经发展多年，但绝大部分开发商的盈利模式依然是依赖土地升值“因为依靠开发不同住宅产品获得的利润回报并不高，所以在各级城市，尤其二线以下城市中，捂地现象非常普遍。”“最近市场回暖，市场预期也发生了一定转变，国土部选择这个时间节点发布此次修订版的闲置土地处理办法，这是从正面敦促开发商尽快开发，以避免已批住宅用地的囤地、捂地现象。”中国房地产学会副会长陈国强向经济参考报记者强调，“与此同时，也是从侧面再次强调房地产政策继续偏紧。”“如果修订案真正从严实施，将会有很多企业需要缴纳闲置费用，这对调控以来资金链吃紧的企业将会产生更进一步影响。”陈国强说“自去年调控开始，房企普遍选择放慢开发节奏，以应对调控政策。因此，国土部此举有助于敦促企业尽快开发存量土地，或者继续选择降价放量的策略”。与国土部此次公布修订版闲置土地处理办法相呼应的是，住建部日前就当前房地产市场形势和未来政策走向上，再次强调将“坚持房地产市场调控政策不动摇”国土资源部对闲置土地“政府原因”做出界定2012年06月07日19:11新华网我要评论(0) 字号：T|T 新华网北京6月7日电 （记者王立彬）国土资源部7日对外公布闲置土地处置办法，对各界关注的“因政府原因”造成的闲置土地进行了明确界定。将于今年7月1日施行的闲置土地处置办法规定，属于政府、政府有关部门的行为造成的土地闲置包括：因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；因军事管制、文物保护等无法动工开发的；政府、政府有关部门的其他行为。此外，因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，也将依照前款规定办理。长期以来，闲置土地追究处罚时面临的一大难题，就是“因政府原因”所占比重过大。年度公布的闲置土地案例，“因政府原因”的无论宗数还是面积，都大大超过企业自身原因闲置土地。2009年度全国闲置的700多宗、面积3000多公顷土地中，“政府原因”所占宗数为企业原因的5倍，面积为企业原因的2倍。按现有规定，政府原因造成土地闲置原则上不予追究。但“政府原因”表述空泛饱受诟病。对于企业闲置土地，处置办法规定未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，按土地出让或划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照土地管理法第三十七条和房地产管理法第二十六条规定，报经有批准权的人民政府批准后，无偿收回国有建设用地使用权。中国重拳打击囤地：闲置土地满两年无偿收回2012年06月07日20:19中国新闻网微博阮煜琳我要评论(2) 字号：T|T 中新社北京6月7日电 (记者 阮煜琳)中国国土资源部7日发布闲置土地处置办法指出，未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。未动工开发满两年的，无偿收回国有建设用地使用权。该办法规定，闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。同时，未动工开发满两年的，由市县国土资源主管部门按照有关规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达收回国有建设用地使用权决定书，无偿收回国有建设用地使用权。国土资源部数据显示，截至2011年5月底，全国共上报闲置土地宗数2815宗，面积16.95万亩。其中，因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占六成以上。官方数据亦显示，通过例行督察，2011年国土资源部共收回闲置土地2393公顷，盘活批而未供土地11600公顷。国土资源部表示，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置，市县国土资源主管部门供应的土地应当做到土地权利清晰、安置补偿落实到位国土部闲置土地处置办法发文解读 搜房北京二手房网 2012-06-08 13:51:00 来源：链家地产市场研究部 提要链家地产市场研究部陈雪认为，此次修改使得界定是否闲置的起始点更加合理，也更具有操作弹性，对于大型土地或者联合体拿地的情况，土地开工的筹划时间与小型地块或者普通土地也有很大差别。国土部于2012年6月7日公布闲置土地处置办法，该办法将于2012年7月1日起施行。在该新版办法与之前沿用1999年的4月26日的版本有明显的改变，链家地产市场研究部陈雪认为主要有以下几点变革：第一，认定闲置日期弹性有所增加原文：【1999年版：国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满年未动工开发建设的；】【2012年版：本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。】链家地产市场研究部陈雪认为，此次修改使得界定是否闲置的起始点更加合理，也更具有操作弹性，对于大型土地或者联合体拿地的情况，土地开工的筹划时间与小型地块或者普通土地也有很大差别，以合同约定开工日期为起始点，更加合理。第二，闲置土地需及时在门户网站公布原文：【1999年版：市、县人民政府土地行政主管部门对依法收回的闲置土地，应当重新明确用途、设定使用条件、确定供地方式，并向社会公告。】【2012年版：闲置土地认定书下达后，市、县国土资源主管部门应当通过门户网站等形式向社会公开闲置土地的位置、国有建设用地使用权人名称、闲置时间等信息；属于政府或者政府有关部门的行为导致土地闲置的，应当同时公开闲置原因，并书面告知有关政府或者政府部门。】链家地产市场研究部陈雪认为，闲置土地公开并且表明详细信息，大幅增加了闲置土地信息的透明度，一方面可以加强针对闲置土地的舆论监管，一方面也可以侧面督促相关政府部门提高土地闲置的监管力度。只是当前更多的问题是，很多闲置的土地由于历史信息登记不完善等原因，尚难以确定。第三，满一年闲置费按照旧版最高的20%比例征收，2年无偿收回原文：【在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金以下的土地闲置费；】【2012年版：未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达征缴土地闲置费决定书，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；】【两年无偿收