卓信机构xx年3月重庆市秀山县领秀边城营销策划案.doc

卓信机构xx年3月重庆市秀山县领秀边城营销策划案 领秀边城营销策划案卓信机构xx-3谨呈荣新集团卓信机构xx-3谨呈荣新集团目录第一部分明势第二部分省己第三部分破局第四部分共赢目录第一部分明势第二部分省己第三部分破局第四部分共赢第一部分明势明势秀山概况秀山地处渝、湘、黔、鄂四省（市）边区结合部。 全县幅员面积2463平方公里。 现辖32个乡镇，人口63万，聚居着以土家、苗为主的17个少数民族，占全县人口的52%以上。 xx年全县生产总值达到500364万元，比上年增长16.7%，增幅高于全国7.7个百分点，高于全市2.4个百分点。 全口径财政收入、地方财政收入分别达到71234万元、40092万元，增长39.3%、52%。 城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到11848元和3102元，同比上年增长21.5%、18.9%。 （数据秀山县xx年政府工作报告）经济发展突飞猛进，人民收入水平进一步提高明势秀山房地产项目一览秀山房地产项目一览项目名称开发企业项目地址项目总规模xx年新开工面积拆迁安置小区A、B区秀山城建开发公司渝秀大道西段8383883838秀山防洪综合整治工程一期长兴卡发公司渝秀大道西段2790027900渝东南物流交易市场秀山城建开发公司渝秀大道西段120000120000广电苑秀山腾达开发公司朝阳路1700017000边城秀苑恒诺开发公司勾皮居委会4500045000五岳广场秀山五岳开发公司站前大道七号地块174800174800领秀边城荣新集团凤栖居委会265000265000金山景苑重庆国平物业开发公司凤翔路2667026670宜欣宜景苑秀山国兴公司丹凤路北侧5277652776廉租住房项目秀山国兴公司丹凤路北侧2901229012黔龙眼光大院重庆黔龙集团朝阳路北侧20600080000宜居兴源人家秀山宜居房产站前新区2611226112留金国际重庆博恒房产站前新区10000030000时代帝都重庆腾达房产凤翔路4550045500博宇花园二期秀山博宇实业东风路2600026000站前私房站前新区2000014000凤栖路私房站前新区100007200东大街私房东大街50005000朝阳路私房朝阳路100006000汇豪项目十字街合计12906081081808明势秀山房地产市场概述秀山当前在开发的房地产项目有14个，主要集中在花灯广场附近（渝东南交易市场、名都广场、中央丽都、鼎泰中央豪庭）和政府新行政中心附近（留金国际、五岳广场、宜欣宜景苑、宜居兴源人家、黔龙阳光大院、广电苑等）。 据统计，秀山县xx年房地产新开工面积高达100万平方米，但xx年房屋销售登记备案约为1200户，全年销售量约为15万平方米。 秀山房地产项目密集程度之高、放量之大、市场需求量之低，在全市极为罕见。 也使得秀山房地产市场竞争十分激烈。 明势秀山重点竞争项目分析名都广场规划业态商住综合体住宅面积段二房118.97平方米三房132.23平方米四房168.96平方米工程进度已封顶，商业已有大华百货、超市、工商银行、数码城等进驻。 销售均价2300元/平方米销售进度销售接近尾声，仅有少量房源项目点评项目正对花灯广场，地理位置十分优越，户型设计无任何特色。 地段是该项目最大的优势。 项目点评项目正对花灯广场，地理位置十分优越，户型设计无任何特色。 地段是该项目最大的优势。 明势秀山重点竞争项目分析中央丽都规划业态商住综合体住宅面积段二房84.32平方米三房106.15-133.30平方米工程进度有3栋已交房。 其余部分遭遇拆迁问题，目前正在修改规划。 销售均价2380元/平方米销售进度销售接近尾声，仅有少量房源。 二期预计xx年6-8月开盘项目点评地段是该项目最大的优势。 受拆迁问题影响，后期规划面临修改，部分景观和楼栋无法顺利实现，客户对项目信心有所不足。 项目点评地段是该项目最大的优势。 受拆迁问题影响，后期规划面临修改，部分景观和楼栋无法顺利实现，客户对项目信心有所不足。 明势秀山重点竞争项目分析鼎泰中央豪庭规划业态商住综合体住宅面积段二房102.39平方米三房124.83-145平方米工程进度地面2层销售均价2180元/平方米销售进度目前正在接收认购，预计xx年6月开盘项目点评地段是项目目前最大的优势。 但受开发商资金影响，项目已转手多个开发企业。 工程已停工2年，消费者对该楼盘信心严重不足。 项目点评地段是项目目前最大的优势。 但受开发商资金影响，项目已转手多个开发企业。 工程已停工2年，消费者对该楼盘信心严重不足。 明势秀山重点竞争项目分析五岳广场规划业态城市综合体住宅面积段二房约98平方米三房110-140平方米工程进度部分楼栋桩基阶段销售均价2280元/平方米销售进度目前正在接收认购，预计xx年6月开盘项目点评秀山首个大型城市综合体，目前已确定有新世纪百货、酒店、电影院、巴蜀幼儿园等进驻。 有商场、超市、游泳池、网球场等，配套十分完善。 地处秀山新行政中心和火车站中间，地理位置优越。 项目点评秀山首个大型城市综合体，目前已确定有新世纪百货、酒店、电影院、巴蜀幼儿园等进驻。 有商场、超市、游泳池、网球场等，配套十分完善。 地处秀山新行政中心和火车站中间，地理位置优越。 明势秀山重点竞争项目分析宜居兴源人家规划业态商住综合体住宅面积段二房84.02-94.61平方米三房112.36-120.72平方米工程进度项目接近封顶阶段销售均价2200元/平方米销售进度项目销售过半项目点评临近火车站广场和新行政中心广场，周边配套较为完善。 项目户型设计具有布局合理、面积适中、总价偏低的优点，市场欢迎程度较高。 项目点评临近火车站广场和新行政中心广场，周边配套较为完善。 项目户型设计具有布局合理、面积适中、总价偏低的优点，市场欢迎程度较高。 明势秀山重点竞争项目分析宜欣宜景苑规划业态居住小区住宅面积段一房48.7平方米二房82.22-124.35平方米三房100.39-136.94平方米工程进度一期全面封顶，二期桩基阶段销售价格多层1988元起销售进度项目一期销售接近尾声，二期正在接受认购项目点评临近新行政中心广场、物流园区，周边配套较为完善。 项目是秀山主城唯一一个在售多层楼盘，项目内部景观非常不错，市场美誉度非常高。 项目点评临近新行政中心广场、物流园区，周边配套较为完善。 项目是秀山主城唯一一个在售多层楼盘，项目内部景观非常不错，市场美誉度非常高。 明势秀山重点竞争项目分析黔龙阳光大院规划业态大型生态居住社区住宅面积段二房80-95平方米三房110-140平方米工程进度一期全面封顶，二期桩基阶段销售均价2180元销售进度项目一期销售过半，是秀山目前销售情况最好、消费者美誉度最高、工程形象进度最快、推广最密集、政府支持力度最高的项目。 明势秀山重点竞争项目分析黔龙阳光大院社区规模秀山主城20万方超大园林景观社区社区配套50000平方米超大景观绿地、1个景观游泳池、1个网球场、2个篮球场、4个羽毛球场、8个乒乓球场地、2000平方米泛商务休闲会所、健身房、咖啡厅、商务中心、幼儿园等完善内部配套。 社区景观全景南亚马尔代夫风情水景园林社区卖场设置花灯广场设形象展示卖场，项目本身设置销售中心物业管理人性化、智能化物业管理。 配置电视监控系统、门禁系统、可视对讲系统、防越界系统开发企业品牌黔龙集团工程形象进度半年时间一期四栋高层从桩基到封顶，全部完成。 明势秀山重点竞争项目分析黔龙阳光大院项目亮点 1、超大社区规模、内部配套一应俱全； 2、超大园林景观、秀山主城唯一水景社区； 3、工程形象进度快，开发企业品牌美誉度高； 4、户型设计方正，采取了赠送面积的促销噱头；项目推广主题景观、开发企业品牌、配套、赠送面积项目推广策略集中引爆、全方位覆盖项目推广主题景观、开发企业品牌、配套、赠送面积项目推广策略集中引爆、全方位覆盖明势秀山房地产市场小结 1、放量过大、购买力偏低、市场竞争异常激烈； 2、产品同质化严重，差异化的产品打造还不明显； 3、市场快速发展，产品形态、服务正向重庆看齐； 4、社区配套、内部环境、开发企业品牌、产品创新能力等四大要素是消费者最为看重的因素；、社区配套、内部环境、开发企业品牌、产品创新能力等四大要素是消费者最为看重的因素； 5、价格竞争仍然是各项目之间竞争的主要手段； 6、物业管理等软服务还正处于起步阶段； 7、xx年6-8月将会是秀山房地产市场集中开盘、放量最大、竞争最激烈之时。 月将会是秀山房地产市场集中开盘、放量最大、竞争最激烈之时。 第二部分省己省己项目简介领秀边城位于秀山县南部新城319国道边，毗邻秀山的母亲河梅江河。 项目总占地400余亩，总建筑面积38万余方。 小区共分6个组团，配备了滨河公园、幼儿园、农贸市场、高端会所、游泳池、网球场、门球场、羽毛球场、滨河花灯文化广场、花灯文化长廊等配套设施，是秀山县目前规模最大、配套设施最全的大型生态社区。 省己项目基础数据项目总占地254398.02平方米项目总建面384624.22平方米一期总建面100000平方米建筑密度28.8%容积率1.52绿地率36%总户数2767户停车位720个当之无愧的秀山第一大盘省己推广省己推广宣传物料和推广语调性太低，和项目秀山第一大盘的地位和形象严重不符宣传物料和推广语调性太低，和项目秀山第一大盘的地位和形象严重不符省己推广我们能造出好房子，却造不出此等河山环境导向偏重于社区外部环境，但秀山人已司空见惯登临上层格调生活心理导向偏重于居住尊崇感，但前期完全缺乏支撑静待山水之上的生活同样的外部环境导向省己推广规模？产品？格调生活？外部景观？内部景观？内部配套？规模？产品？格调生活？外部景观？内部景观？内部配套？项目的知名度很大，优点太多，想全部都表述出来，但到最后却发现我们没什么能让市场记住的！项目的知名度很大，优点太多，想全部都表述出来，但到最后却发现我们没什么能让市场记住的！卖点众多，但价值传递不清晰！省己卖场展示项目外展场有模型、展板的简易销售工具。 现场物料摆放杂乱，谈判桌完全挡住户型模型。 销售人员衣着、讲解均不够专业！有模型、展板的简易销售工具。 现场物料摆放杂乱，谈判桌完全挡住户型模型。 销售人员衣着、讲解均不够专业！项目现场销售部位置太偏僻，人流量太少，显得异常冷清！管理混乱，无任何客户分析、统计等科学分析手段！执行力偏低，销售人员连自身优势都无法正确表述！位置太偏僻，人流量太少，显得异常冷清！管理混乱，无任何客户分析、统计等科学分析手段！执行力偏低，销售人员连自身优势都无法正确表述！卖场形象和项目首席大盘的形象严重不符！省己工程展示施工现场管理略显混乱！一期社区内部景观不佳，且并未完全呈现！项目启动已经施工现场管理略显混乱！一期社区内部景观不佳，且并未完全呈现！项目启动已经3年时间，只修建了少量的多层和1栋高层！工程形象和项目首席大盘的形象严重不符！省己服务展示销售现场无任何物业管理人员！销售现场无任何物业安保设施展示！一期已入驻部分物业管理形象不佳，使得客户对购买后安全问题、能享受到何种服务等产生担忧！销售现场无任何物业管理人员！销售现场无任何物业安保设施展示！一期已入驻部分物业管理形象不佳，使得客户对购买后安全问题、能享受到何种服务等产生担忧！物业形象和项目首席大盘的形象严重不符！省己思考在前期已有的种种不利条件下，我们如何重新塑造项目首席大盘形象？如何能保证今年的销售目标顺利实现？在前期已有的种种不利条件下，我们如何重新塑造项目首席大盘形象？如何能保证今年的销售目标顺利实现？第三部分破局劣势（Weakness）缺乏公共交通配套，出行极其不便大盘形象未能成功树立项目工程进度缓慢一期内部景观不佳市场美誉度不高价格高于区域内其他项目缺乏公共交通配套，出行极其不便大盘形象未能成功树立项目工程进度缓慢一期内部景观不佳市场美誉度不高价格高于区域内其他项目威胁（threaten）秀山地区其他项目带来的威胁优势（Strength）秀山首席生态景观大盘秀山第一大盘完善的配套设施优美的外部、内部景观秀山首席生态景观大盘秀山第一大盘完善的配套设施优美的外部、内部景观机会（Opportunity）白沙大桥的新建，将在很大程度上带动项目区域的整体发展项目所处区域未来发展潜力巨大白沙大桥的新建，将在很大程度上带动项目区域的整体发展项目所处区域未来发展潜力巨大破局项目再审视项目SWOT分析项目的核心价值项目的核心价值外部景观不可复制的外部景观规模秀山第一大盘配套秀山目前最完善的社区配套内部景观滨河公园、内部中央水景观带破局核心价值提炼破局推广主题提思考规模秀山第一大盘，规模最大、配套最完善景观不可复制的外部景观，内部景观尚未呈现押后配套最完善最齐全的配套（但未呈现）服务人性化、智能化的物业服务（但未呈现）押后押后押后押后产品二期产品还未呈现，但有很大挖掘潜力押后重塑项目秀山首席大盘形象！当前推广的首要任务和主题破局推广策略第一阶段推广时间xx年3月5月推广主线项目规模、大盘形象推广策略高调亮相、全线覆盖推广目的重塑项目秀山首席大盘形象推广语王者归来！领秀边城月推广主线项目规模、大盘形象推广策略高调亮相、全线覆盖推广目的重塑项目秀山首席大盘形象推广语王者归来！领秀边城40万方秀山首席生态人居大盘破局推广策略第二阶段推广时间xx年5月8月推广主线上层二期推广策略全线覆盖、周边巡展推广目的传递产品信息、开盘预告、认购优惠，同时拦截竞争对手客户推广语上层月推广主线上层二期推广策略全线覆盖、周边巡展推广目的传递产品信息、开盘预告、认购优惠，同时拦截竞争对手客户推广语上层秀山唯一滨河景观高层，少数人的典藏领秀边城秀山唯一滨河景观高层，少数人的典藏领秀边城40万方秀山首席生态人居大盘破局推广策略第三阶段推广时间xx年9月12月推广主题美丽星辰推广策略全线覆盖、周边巡展推广目的传递产品信息、开盘预告、认购优惠推广语（视后期产品及市场而定）领秀边城月推广主题美丽星辰推广策略全线覆盖、周边巡展推广目的传递产品信息、开盘预告、认购优惠推广语（视后期产品及市场而定）领秀边城40万方秀山首席生态人居大盘破局美丽星辰产品策略细分产品线，以差异化的产品建立项目绝对产品信心更高标准、更先视野的打造产品换位思考，以客户体验和需求指导产品设计最大限度提升产品价值建立差异化的产品创新设计点更高标准、更先视野的打造产品换位思考，以客户体验和需求指导产品设计最大限度提升产品价值建立差异化的产品创新设计点破局美丽星辰产品策略产品设计参考方向跃层建筑中空客厅、赠送空间产品设计参考方向跃层建筑中空客厅、赠送空间破局美丽星辰产品策略产品设计参考方向大面积景观阳台多露台设计产品设计参考方向大面积景观阳台多露台设计破局销售展示策略综合服务大使目的人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业的高品质服务，形成口碑传播服务内容为客户提供全方位的法律、地产咨询服务强化置业顾问培训！目的人性化服务体系，创新模式，建立项目的第一形象，给与客户专业的高品质服务，形成口碑传播服务内容为客户提供全方位的法律、地产咨询服务强化置业顾问培训！破局销售展示策略销售中心销售中心并非单纯的产品展示、接待地点。 销售中心本身就是最大的销售道具。 销售中心装修必须突出项目品质、居住文化、客户身份感、客户的社会地位。 本案的新销售中心必须给人以豪华、大气、高贵的感觉销售中心并非单纯的产品展示、接待地点。 销售中心本身就是最大的销售道具。 销售中心装修必须突出项目品质、居住文化、客户身份感、客户的社会地位。 本案的新销售中心必须给人以豪华、大气、高贵的感觉破局销售展示策略内部景观及物业大堂对现有的一期社区内部景观进行重新打造，并将项目二期美丽星辰景观提前打造出来，为客户提供更优质的居住体验。 同时针对一期上层，在第一栋高层封顶后，装修出一个相对豪华的入户大堂，为客户提供充分的居住想象和体验。 对现有的一期社区内部景观进行重新打造，并将项目二期美丽星辰景观提前打造出来，为客户提供更优质的居住体验。 同时针对一期上层，在第一栋高层封顶后，装修出一个相对豪华的入户大堂，为客户提供充分的居住想象和体验。 破局物业形象展示策略销售中心设置形象保安岗位，另配置一吧台服务员，随时为顾客提供餐点和饮料。 销售中心的保洁工作必须全面到位，保证现场的整洁，做到一丝不染。 小区大门和样板示范区处，也必须设置形象保安和保洁，充分体现本案物业管理公司的专业性和细致入微的服务，让客户充分感受到购买本案物业所能体现出的私属圈层和尊崇感、地位感。 销售中心设置形象保安岗位，另配置一吧台服务员，随时为顾客提供餐点和饮料。 销售中心的保洁工作必须全面到位，保证现场的整洁，做到一丝不染。 小区大门和样板示范区处，也必须设置形象保安和保洁，充分体现本案物业管理公司的专业性和细致入微的服务，让客户充分感受到购买本案物业所能体现出的私属圈层和尊崇感、地位感。 破局物业形象展示策略高端物业服务模式超级管家、贴心服务?搬家服务；?预定及叫车服务；?上门煮食、清洁、送饭、维修；?托儿服务；?代缴水电费服务；?日用品配送中心；?宠物寄养或急救服务；?上门收取干洗衣物等。 破局客户渠道策略关键词社区文化、体验高品质生活荣新汇业主俱乐部破局客户渠道策略?营造社区居住的文化氛围，满足目标客户的心理尊崇感和社会地位认同；?为项目信息的病毒式传播提供有效的渠道；?为项目销售积累客户资源；目的破局客户渠道策略关键词商业联盟、提升附加值与秀山餐饮、娱乐、商场、装修公司、家电、家具卖场等机构或公司形成商业联盟，凡荣新汇业主俱乐部成员在联盟商家处消费，均可获得一定幅度的额外优惠。 破局客户渠道策略关键词活动、老带新与联盟商家不定期的开展各类型客户联谊活动，如酒会、音乐会、业主运动会等活动。 增强客户对开发企业品牌及项目的忠诚度。 加强客户渠道建设，重新制定老带新的策略，最大程度的发挥老业主的口碑效应，以促进楼盘销售。 破局营销执行客户再定位通过了解，本案在前期的销售过程中，乡镇一级客户所占比例非常大，而秀山城区内客户相对较少。 原因何在？ 1、小宗土地出让，拥有自建房？ 2、市区内竞争太激励？ 3、换房的意愿不大？ 4、交通成本过高？表象下所掩盖的真相项目并无真正能吸引住城区客户的亮点表象下所掩盖的真相项目并无真正能吸引住城区客户的亮点破局营销执行客户再定位本案前期目标客户群应该为城区内客户和乡镇客户城区内客户约占60%-70%比例乡镇客户约占30%-40%比例城区内客户政府公务员、私企业主、经商人士、企事业单位职工、准备结婚一族等?良好的居住环境?优质的物业管理?完善的社区配套?居住的心理尊崇感、社会的心理认同?交通的便利性破局营销执行客户再定位乡镇客户乡镇教师、公务员、个体户?进城居住?良好的居住环境?优质的物业管理?对社会地位追求心理上的价值认同?高性价比破局营销执行客户再定位城区客户投资客户城区客户投资客户强化物业的大盘调性、完善的配套、物管的星级服务、优美的社区环境、未来的交通便利性、居住的尊崇心理。 强化配套的完善、优美的社区环境、物业的搞性价比、物业的大盘形象、造城的理念。 破局营销执行客户再定位解决之道限量供应、持续加推、重点控制销控策略价格策略低价入市（活动促销）、稳步提升、细分定价长蓄短收、集中引爆销售策略高调入市、全线覆盖推广策略破局营销执行策略总纲限量供应、持续加推、重点控制销控策略价格策略低价入市（活动促销）、稳步提升、细分定价长蓄短收、集中引爆销售策略高调入市、全线覆盖推广策略破局营销执行策略总纲A、前期应低价进入，以确保二组团开盘成功为前提。 但并非直接降价，适当的采取活动促销技巧。 B、为前期销售造势，为后期价格提升提供基础和操作空间。 C、对市场进行再试探，探知市场对价格的敏感度和接受度。 建议本案二期的入市均价为2100元/mA、前期应低价进入，以确保二组团开盘成功为前提。 但并非直接降价，适当的采取活动促销技巧。 B、为前期销售造势，为后期价格提升提供基础和操作空间。 C、对市场进行再试探，探知市场对价格的敏感度和接受度。 建议本案二期的入市均价为2100元/m22。 低价入市原则破局营销执行策略总纲价格策略破局营销执行策略总纲价格策略A、本案二期进行多次定价。 B、第一次为客户积累期价格（开盘价）。 C、第二次为二期二组团开盘价格。 D、第三次将二组团销控保留单位再进行适当提价，具体幅度根据前期销售情况确定，如市场情况较好，争取项目实际销售均价再提升；如效果不佳，可平价推出。 A、本案二期进行多次定价。 B、第一次为客户积累期价格（开盘价）。 C、第二次为二期二组团开盘价格。 D、第三次将二组团销控保留单位再进行适当提价，具体幅度根据前期销售情况确定，如市场情况较好，争取项目实际销售均价再提升；如效果不佳，可平价推出。 阶梯式调价破局营销执行策略总纲价格策略阶梯式调价破局营销执行策略总纲价格策略?本项目定价应遵循差异化定价原则。 ?按照单位在项目内所处的不同位置、楼层、景观、面积大小、户型等综合因素进行打分、加权、微调，确定每套单位最终价格。 按照单位在项目内所处的不同位置、楼层、景观、面积大小、户型等综合因素进行打分、加权、微调，确定每套单位最终价格。 ?按照本项目均好性的特点和自身因素考虑，其单价最高差异不超过200元/m按照本项目均好性的特点和自身因素考虑，其单价最高差异不超过200元/m22，单个因素单价差异不超过100元/m22。 破局营销执行策略总纲价格策略细部定价原则破局营销执行策略总纲价格策略细部定价原则1销控目的?保证不同营销阶段有足够的优质房源供应，并使难销房源提前消化。 保证不同营销阶段有足够的优质房源供应，并使难销房源提前消化。 ?为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面为了达到爆发式销售的目的，需要制造限量供应的“供不应求”局面破局营销执行策略总纲销控策略破局营销执行策略总纲销控策略2销控原则原则一开盘期间限量推出房源，开盘当日引起客户的抢购的火爆场面，再根据销售情况加推部分房源；原则二预留足够的优质房源，视销售情况推出。 破局营销执行策略总纲销控策略破局营销执行策略总纲销控策略高调入市、全线覆盖由于前期受土地等因素的影响，导致市场上大部分消费者都以为本案并无房源出售。 因此，上层二期和美丽星辰部分必须高调入市，并采取户外、DM单、电视等多媒体全线覆盖的策略，集中引爆。 强势推出二期项目信息，吸引市场关注。 破局营销执行策略总纲推广策略破局营销执行策略总纲推广策略长蓄短收、集中引爆由于项目前期的种种原因，使得市场上项目的美誉度并不高，项目的亮点也并为充分展示，造成了大量的客户流失。 如若在项目各方面还未调整到位的情况下进行上层二组团的销售，势必会拉长销售周期。 必须待项目各方面调整完毕后，在充分展示项目亮点后再行销售。 以达到集中引爆，快速清盘的目的。 破局营销执行策略总纲销售策略破局营销执行策略总纲销售策略 1、xx年4月10日前，项目推广全面展开，准备工作启动； 2、xx年4月10日起，发售上层2组团VIP卡（确保认筹数量达到100户）； 3、xx年5月20日开始预选房号（待项目各方面整改完毕）； 4、xx年6月8日项目上层2组团开盘销售（抢在其他项目开盘前开盘）；组团开盘销售（抢在其他项目开盘前开盘）； 5、xx年8月1日项目美丽星辰开始蓄客； 6、xx年10月项目美丽星辰开盘（视工程进度而定）。 破局营销执行策略总纲重要时间节点设定破局营销执行策略总纲重要时间节点设定销售准备期（10.3-10.4销售准备期（10.3-10.4）认筹阶段（10.4-10.6）公开发售强销期（10.6-10.8）美丽星辰准备期（xx年3月-5月）销售目标认筹阶段（10.4-10.6）公开发售强销期（10.6-10.8）美丽星辰准备期（xx年3月-5月）销售目标 1、剩余部分持续销售 2、积累上层2组团意向客户，确保100个认筹号累计完成90%以上销售率开始美丽星辰的蓄客工作阶段性重点工作内容阶段性重点工作内容各方面整改工作全面进行。 销售宣传物料设计、印刷及制作；销售法律文件的完备；认筹相关工作准备；第三方资源的整合（媒体、执行）；置业顾问的培训。 全面开展认筹工作；媒体资源的有效利用；系列促销活动全面展开；媒体广告全面展开。 公开发售活动（解筹活动）；媒体广告及促销活动趁势追击。 做好老业主口碑传播根据市场反馈及时调整营销策略二期美丽星辰蓄客工作展开破局营销执行节点细分第一阶段准备期时间xx年3月xx年4月目的完善本项目售卖现场形象。 完成销售物料准备。 完成销售队伍组建及培训。 项目形象的再树立。 各方面整改工作全面展开。 手段通过对售卖现场的重新包装建立本项目的现场形象。 时间xx年3月xx年4月目的完善本项目售卖现场形象。 完成销售物料准备。 完成销售队伍组建及培训。 项目形象的再树立。 各方面整改工作全面展开。 手段通过对售卖现场的重新包装建立本项目的现场形象。 通过户外广告的发布建立项目的整体形象。 内容A、完成售楼部重新包装。 B、完成前期销售物料的准备工作。 C、完成平面广告准备。 D、完成户外广告牌发布。 E、完成CS体系建立（营销体系）。 通过户外广告的发布建立项目的整体形象。 内容A、完成售楼部重新包装。 B、完成前期销售物料的准备工作。 C、完成平面广告准备。 D、完成户外广告牌发布。 E、完成CS体系建立（营销体系）。 破局营销执行执行内容第二阶段认筹期时间xx年4月xx年6月目的营销目的是A、通过现场咨询、接受客户预订和排号。 B、通过咨询进行价格摸底，获得价格调整依据。 本阶段客户积蓄目标要求至少达到100组左右，以保证开盘要求。 广告目的是通过系列形象广告，迅速建立品牌形象，打开知名度。 通过现场展示，吸引来访客户，全力消化客户资源。 手段通过强势的立体整合营销传播，迅速建立本项目的品牌形象。 对目标消费群体传递本项目的各项信息。 时间xx年4月xx年6月目的营销目的是A、通过现场咨询、接受客户预订和排号。 B、通过咨询进行价格摸底，获得价格调整依据。 本阶段客户积蓄目标要求至少达到100组左右，以保证开盘要求。 广告目的是通过系列形象广告，迅速建立品牌形象，打开知名度。 通过现场展示，吸引来访客户，全力消化客户资源。 手段通过强势的立体整合营销传播，迅速建立本项目的品牌形象。 对目标消费群体传递本项目的各项信息。 结合巡展等形式的SP活动，拓宽市场面。 5月20日开始预选房号，为开盘做最后准备工作内容A、进一步完善CS体系（营销体系），开盘准备工作开始开展B、广告推广执行C、广告效果实时评估及策略修正日开始预选房号，为开盘做最后准备工作内容A、进一步完善CS体系（营销体系），开盘准备工作开始开展B、广告推广执行C、广告效果实时评估及策略修正破局营销执行执行内容第三阶段开盘强销期时间xx年6月xx年8月目的本阶段的销售目标是全力与预定客户签定合同，消化已有客户群。 通过系列广告活动，进一步积蓄客户并实现销售。 本阶段销售目标完成总量90%。 手段在现场销售氛围和媒体配合下，完成客户由意向向肯定的转变。 内容A、广告推广执行B、广告效果实时评估及策略修正时间xx年6月xx年8月目的本阶段的销售目标是全力与预定客户签定合同，消化已有客户群。 通过系列广告活动，进一步积蓄客户并实现销售。 本阶段销售目标完成总量90%。 手段在现场销售氛围和媒体配合下，完成客户由意向向肯定的转变。 内容A、广告推广执行B、广告效果实时评估及策略修正破局营销执行执行内容开盘整体思路开盘前提项目各方面整改全面完成；认筹客户达100组开盘前期准备工作认筹客户达100组开盘前期准备工作开盘前一个月对整体价格体系和开盘方案进行再调整；开盘前半个月开始针对认筹客户进行房源预选，保证每个客户有3-5个预选方案（避免出现多个客户争抢一套房源的情况）；开盘前半个月开始针对认筹客户进行房源预选，保证每个客户有3-5个预选方案（避免出现多个客户争抢一套房源的情况）；开盘当日对销售中心进行功能划分，以保证现场的热烈气氛和维持销售现场的整体秩序。 开盘当日对销售中心进行功能划分，以保证现场的热烈气氛和维持销售现场的整体秩序。 破局营销执行执行内容项目开盘效果评估对开盘前及开盘工作进行系统化、整体化的梳理，针对项目开盘所反馈的信息，及时调整整体的营销推广思路，迎合市场及客户的需要。 对开盘前及开盘工作进行系统化、整体化的梳理，针对项目开盘所反馈的信息，及时调整整体的营销推广思路，迎合市场及客户的需要。 破局营销执行执行内容第四阶段美丽星辰蓄客期时间xx年8月xx年10月目的营销目的美丽星辰蓄客工作全面展开上层2组团销售总进度达到100%。 广告目的以传递美丽星辰项目信息为主，上层2组团SP活动为辅。 手段媒体高调推出美丽星辰组团。 传递上层二组团即将售罄信息。 传递系列SP活动信息。 时间xx年8月xx年10月目的营销目的美丽星辰蓄客工作全面展开上层2组团销售总进度达到100%。 广告目的以传递美丽星辰项目信息为主，上层2组团SP活动为辅。 手段媒体高调推出美丽星辰组团。 传递上层二组团即将售罄信息。 传递系列SP活动信息。 破局营销执行执行内容第四部分共赢卓信机构致力于成为中国房地产行业的系统集成商行进中的思想者！宏观调控的持续深入、市场环境的不断变换，这个市场已经不是原来的拿地、开发、销售三流程那样简单。 市场需要不断的推陈出新，探索新的营销模式，更需要严格、细致的执行。 在这个地产市场风云万变的时代，别人在看、别人在说、别人在模仿，我们在做、我们在思考、我们总是走在前列。 十年卓信行进中的思想者！市场永无止境卓信一路前行！市场永无止境卓信一路前行！四大核心竞争力 1、四位一体、集成之道卓信整合项目整体定位、广告设计、营销推广、全程代理四大环节一体，全面介入地产开发全流程！ 2、开发立场、专业之道卓信以资深开发企业人才行服务之道，以开发企业之思维立场解决问题，熟知开发企业营运全流程，掌控开发关键节点技术。 3、深耕细作、服务之道卓信一直坚信，项目的成功销售、开发企业品牌的塑造两者都不可少。 深度服务、做大开发企业的品牌，卓信一直在努力。 4、创造奇迹、业绩之道无数个项目操盘的辉煌业绩，卓信一直以市场成败之量化结果来证明企业能力，无可多语，一切尽在结果。 四大企业文化关键词 1、团队卓信崇尚一种类比“狼群”的团队主义。 反对狭义的个人英雄主义；反对表象的个人业绩；崇尚高度集成的团队合作，并以团队荣耀为个人荣耀。 2、规则卓信认为世界是由发展变化的规则来组织的，规则在卓信也是永恒的话题，卓信注定是讲规则的管理型企业团队。 3、勤奋态度决定人生，勤奋决定成就。 “做一天和尚撞一天钟，撞钟就要撞得响。 4、踏实踏踏实实做人、踏踏实实做事。 五大核心服务模块?地产项目独家全程策划营销代理?地产项目全程开发营运顾问?地产项目产品深度研发及产品创新?地产项目全案推广及广告设计?地产商业项目规划定位及营销代理招商执行面对瞬息万变的市场全体方位、系统化的作业才是我们的解决之道面对瞬息万变的市场全体方位、系统化的作业才是我们的解决之道面对瞬息万变的市场全体方位、系统化的作业才是我们的解决之道面对瞬息万变的市场全体方位、系统化的作业才是我们的解决之道国际4A与专业房地产整合推广共享平台多家知名房地产企业的服务经验，实现大片区、跨区域的咨讯共享平台；共享平台多