内蒙古2015年房地产估价师《经营与管理》：私募股权投资的特点考试题.docx

内蒙古2015年房地产估价师经营与管理：私募股权投资的特点考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的_的法律规范的总称。 A权利和义务关系 B财产关系和人身关系 C民事法律关系 D法律关系 2、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。 A：净收益包括有形收益和无形收益 B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据 D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格3、投资组合是_的一个有效措施。 A提高投资收益 B提高市场竞争力 C开拓投资领域 D规避投资风险 4、地基单位面积所能承受的最大压力，叫。 A：地基正常承载力 B：地基最大承载力 C：地基最小承载力 D：地基容许承载力 E：执行层的组织协调5、某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2 625元，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7和5。该宗房地产的正常成交价格为元。 A：2 000 B：2 200 C：2 400 D：2 500 E：工业用地的监测点评估价格 6、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为225，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。 A：250 B：35 C：238 D：325% E：工业用地的监测点评估价格 7、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。 A849 B865 C882 D915 8、路线价法主要适用于_。 A城市街道两侧商业用地的估价 B旧建筑物的估价 C新建筑物的估价 D拆迁房屋的估价 9、估价目的本质上是由_提出并决定的。 A估价人员 B委托人 C地方政府 D国家相关法规 10、中国现有房地产租金统计，是基于的统计。 A：不同类型的房屋的中位数租金 B：同类型的房屋的中位数租金 C：各类物业平均租金 D：同类型物业平均租金 E：借款合同11、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是(2008年试题) A：税前现金流=有效毛收入-经营费用 B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税 D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同 12、不属于法人成立必须具备的条件是_。 A独立承担法律责任 B依法成立 C必要的经费 D自己的名称、组织机构和场所 13、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于。 A：自然折旧 B：物质折旧 C：功能折旧 D：经济折旧 E：工业用地的监测点评估价格14、中国传统的城市住房制度是一种以国家统包、无偿分配、低租金、无限期使用为特点的_住房制度。 A实物补贴性 B实物福利性 C低租福利性 D货币补贴性 15、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下净收益大于零的持续时间称为。 A：设计寿命 B：经济寿命 C：法定寿命 D：自然寿命 E：借款合同 16、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是。 A：空置率偏小 B：运营费用偏大 C：收益期限偏短 D：报酬率偏高 E：工业用地的监测点评估价格 17、不动产拍卖成交一般以为标志。 A：拍卖标的物实际占有的转移 B：拍卖标的物实际使用的转移 C：拍卖标的物财产所有权的转移 D：拍卖标的物财产所有权的出租 E：执行层的组织协调 18、建筑物是否属违章建筑，应由该建筑物所在地的认定。 A：房屋权属登记机关 B：县级以上人民政府 C：房屋拆迁管理部门 D：城市规划行政主管部门 E：执行层的组织协调 19、管理中心运作住房公积金的基本要求是_。 A效益性 B安全性 C流动性 D风险性 20、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。 A项目策划 B项目方案的设计 C可行性研究 D成本收益分析 21、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起_日内给予答复。 A5 B7 C10 D15 22、在涉及住房公积金的归集、存储等各项活动中，实行全部免税的范围可能不包括 A：职工个人及单位每月实际缴付的住房公积金 B：个人提取住房公积金账户内的存储余额 C：个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款所获得的利息收入 D：管理中心用住房公积金在受委托银行发放个人住房贷款取得的收入 E：执行层的组织协调23、某宗房地产的总价值为5000万元，其总地价为2000万元，总建筑面积为10000m2，甲拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为90万元，该部分的建筑面积为200m2。按土地价值进行分摊，甲占有的土地份额为（）。 A1% B1.5% C2% D2.5% 24、在一个场地或几个场地上，按照一个总体设计进行施工并受总概(预)算控制的各个工程项目的总和，是指。 A：建设项目 B：单位工程 C：分项工程 D：工程项目 E：执行层的组织协调25、代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果_。 A直接归于该他人 B直接归于该行为人 C由该他人和该行为人按约定分担 D由行为人代该他人承担二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、是减轻纳税人负担的措施。 A：附加 B：加成 C：减税 D：免税 E：规定起征点和免征额 2、根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是_。 A有不少于1000万元人民币的注册资本 B有一定数量的周转住房 C是非银行性金融机构 D可要求借款人提供抵押反担保3、物业投资者能够容忍较低投资收益率的原因是物业投资_。 A能够保值和增值 B受通货膨胀的影响 C贷款利率较低 D经营成本较低 4、房地产存在的形态有。 A：土地 B：房地 C：耕地 D：草地 E：建筑物5、当出现下列情形时，买受人主张瑕疵请求权遇到障碍。 A：委托人、拍卖人无过错 B：委托人、拍卖人有过错 C：买受人过错 D：声明不保证 E：声明保证 6、房屋登记办法规定，可以办理房屋预告登记的情形有。(2008年试题) A：房屋所有权转让 B：房屋抵押 C：在建工程抵押 D：预购商品房抵押 E：预购商品房 7、招标文件应当包括等所有实质性的要求和条件。 A：招标项目的技术要求 B：招标的监管人员 C：招标的监管部门 D：投标报价的要求和评标标准 E：拟签订合同的主要条款 8、下列有关保险的表述中，正确的是_。 A社会保险采用合同的形式，运用概率论和大数定律，根据保险的具体情况确定保费及交付期限 B从本质上说，保险体现一定的社会关系 C危险的存在是保险产生的必要条件 D在各种保险中，商业保险最能体现分配职能 9、下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有。 A：随行就市定价法 B：价值定价法 C：领导定价法 D：挑战定价法 E：认知价值定价法 10、某宗土地面积10000m2，土地单位价格800元/m2，最高容积率为2，固定费用400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。 A10000 B12000 C180000 D1500011、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括。 A：在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘 B：在运用收益法估价时，估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价 C：在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低 D：在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧 E：在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正 12、市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于。 A：经营成本 B：物业档次 C：业主目标收益要求 D：同类型物业的市场供求关系 E：借款合同 13、设计阶段影响工程造价的因素中，总平面设计中影响工程造价的因素包括。 A：平面形状 B：占地面积 C：建筑结构 D：功能分区 E：运输方式14、下列关于股票与股单的表述正确的是。 A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念 B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别 C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证 D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股 E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分 15、某家庭向银行申请了一笔年利率为65，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按04等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为304454元，则该笔贷款最后一个月的还款额是元。 A：385310 B：386852 C：388399 D：418736 E：借款合同 16、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场，最主要的原因是存在差异性。 A：房地产开发企业的特点 B：城市区域功能 C：购房者的需求 D：城市地理环境 E：借款合同 17、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为。 A：12.45% B：10.26% C：11.98% D：9.68% E：借款合同 18、房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从_之日起计算。 A工程竣2K B物业验收合格 C购房人实际入住 D开发企业向购房人交付房屋 19、需求规律是。 A：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动 B：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈同方向变动 C：需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 D：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而减少 E：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加 20、下列不属于一般性货币政策工具的是_。 A法定存款准备金率 B再贴现利率 C优惠利率 D公开市场业务 21、在_情况下，需要征收契税。 A国有土地使用权出让、转让 B房屋发生交换、买卖或赠与 C以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债 D城镇职工首次购买公有住房 E以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属 22、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5%23、下列符合中华人民共和国城市房地产管理法“以划拨方式取得的土地使用权转让房地产开发项目条件”的是。 A：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批 B：对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，转让的前提是必须经当地人民政府审批 C：由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地收益金后，才能进行转让 D：由