世联行2014年上半年房地产市场总结与下半年展望剖析.doc

世联行2014年上半年房地产市场总结与下半年展望2014-07-20 中国房地产总裁俱乐部 一、上半年房地产市场总结1.全国房地产各项指标表现情况(1成交继续下滑,1-5月全国商品房销售面积和销售金额同比降幅进一步扩大 1-5月份,商品房销售面积36070万平方米,同比下降7.8%,降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中,住宅销售面积下降9.2%,办公楼销售面积下降5.8%,商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额23674亿元,下降8.5%,降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中,住宅销售额下降10.2%,办公楼销售额下降14.0%,商业营业用房销售额增长2.5%。(2土地市场趋于冷清下滑,成交增速下滑,6月成交土地溢价率持续回落 6月份,40个大中城市成交土地溢价率持续回落。整体上随着今年部分企业的策略改变,原先部分激进的企业会趋于保守,我们认为今年市场的土地市场会更加理性。(3从客户看,2014年上半年投资客占比进一步走低 (4从年龄段来看:购房年轻化,65%客户低于35岁由于调控及房产税原因,50岁以上购房者比例将持续走低;40-50岁豪宅买家持续被二手分流;18-25岁逐步成长为刚需主力客群。 (5品牌开发商业绩:目标完成率较低,多数销售同比下降 2.各线城市市场表现均不佳(1一线城市:成交量同比均大幅下降 (2二线城市:重庆、成都、长沙成交量同比大幅回落,武汉相对稍好,成交均价波动区间不大 (3天津、合肥成交量同比不同程度下降,杭州成交量腰斩 (4沈阳、厦门成交量大幅下降,沈阳价格走势平稳,厦门价格继续上扬 (5宁波成交量同比大幅下降,南宁成交量同比均有不同程度上涨 (6三线城市:东莞、惠州和中山等成交量同比不同程度下降,佛山成交量小幅上升,但价格有所下调 (7无锡、徐州和常州成交量同比下降,泸州小幅上涨 3.库存持续攀升,去化压力增大(1一线城市:库存暂处于良性阶段,去库存周期持续上升,广州去化压力较大 (2二线城市:成都、重庆去化时间仍在合理区间内 (3南昌去化时间在合理区间内,苏州库存和去化时间迅速攀升。 (4济南去化时间在合理区间内,青岛、宁波库存和去化时间攀升明显 (5三线城市:惠州城区去化压力不大,东莞、镇江和湛江去化压力较大 (6常州、温州等三四线城市去库存压力巨大 二、下半年市场展望1.房地产市场内在调整仍将持续(1重点城市成交:5月以来成交并无起色2014年截至7月6日,30大中城市周平均成交面积324.55万平米,同比下降19.62%,成交的改善仍需等待。 (2房企:行业并购案例大幅飙升 (3降价:量领先价格3-6个月左右,大规模降价已经开启2008年调整期:成交量持续下滑14个月,最大跌幅达33%,价格持续下跌7个月;2012年调整期:成交量持续下滑9个月,最大跌幅达14%,价格持续下跌8个月;2014年调整期:成交量已持续下滑近5个月,价格尚未出现明显回落。 三、“白银时代”的房地产行业1.房地产进入“白银时代”,闭着眼赚钱的黄金时代已经过去2011年以前,房地产企业ROE一路飙升,在这样的情况下行业出现非常高的企业盈利水平的上升,房地产企业很少有不赚钱的。2011年后,随着市场供需趋于平衡,房价上涨趋势放缓,成本上升,行业ROE提升空间有限,下行压力较大,这意味着房企闭着眼赚钱的时代的终结。2.杠杠率:过往单边上涨市场下高杠杠模式难以为继 从人口结构上看,首次购房和改善需求将逐步减弱,叠加其他投资渠道的分流,房价上涨趋势将放缓。在此背景下,房企大幅加杠杠谋发展的方式难以为继,对比香港上市房企,内地房企资产负债率普遍偏高。3.资产周转率:上市房企资产周转率呈下降趋势 高地价使地产企业的前期投资压力增大,投资回收期延长、周转速度减缓;此外,投资物业占比的上升也减慢了地产行业的资金周转速度,由于商业地产的投资回收周期普遍在10年以上,即使采用租售并举模式,投资回收周期也要达到4-5年,结果,地产行业整体的周转效率呈下降趋势。市场行情向下时,短期内提高资产周转率的有效途径是降价跑量。4.销售净利率:2010年以来,销售净利率呈下降趋势。土地成本、融资成本和人力成本快速攀升是侵蚀房企利润的三把利剑 5.“白银时代”：城市分化加剧 当房地产逐渐回归到居住属性，商品的价值规律开始发挥作用：供求关系决定商品 房价格短期内升降，城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否。 6.“ 白银时代”：房地产开发商分化加剧 未来房地产行业的集中度将会继续提升，优胜劣汰加剧。 7.背后驱动 ROE 增长的不同类型因素 为股东创造价值是公司存在的价值， ROE 是一个非常好的衡量指标。 相差不大的 ROE 数字后面，是房地产开发商因应自身各具特色的资源禀赋而作出的的经营战略，其 会明显地体现在财务指标上。 高周转型：代表公司万科地产，以中小户型为主，走快速周转路线，其总资产周转 率明显高于同行，该类公司相对稳健，对抗行业周期波动能力较强，在逆市有较强 的扩张能力。 平衡型：代表公司中海地产，以成本控制见长，注重项目利润的中海地产的净利润 率明显高出同行，该类公司在保持高周转的同时，较低的杠杠水平使得其在逆市扩 张的能力强于同行。 激进型： 代表公司泰禾集团， 高杠杆运营著称的泰禾集团的权益乘数明显高出同行， 在房地产行业调整期，高杠杆运营的开发商将会明显承受高于同行的财务压力。 8.“白银时代”：行业梯队正加速形成，梯队差逐步拉大 房地产“遍地黄金”的时代已经成为历史，未来更考验的是房企的运营能力，近几 年房企在行业的排名已趋于