会计从业资格考试-税法-第十章-房产税.doc

第十章 房产税在最近3年的考试中平均分值约为3分。可命制各种题型。房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。第一节 纳税义务人和征税对象（熟悉）一、纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。具体包括产权所有人、房产承典人、房产代管人或使用人。（一）产权属于国家所有的，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；（二）产权出典的由承典人缴纳；（三）产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产代管人或者使用人纳税；（四）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或使用人缴纳；（五）纳税单位和个人无租使用房管部门、免税单位、纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。【例题】下列各项中,符合房产税暂行条例规定的有( )。 A.将房屋产权出典的，承典人为纳税人 B.将房屋产权出典的，产权所有人为纳税人 C.房屋产权未确定的，房产代管人或使用人为纳税人 D.产权所有人不在房产所在地的，房产代管人或使用人为纳税人【答案】ACD【解析】ACD符合房产税纳税人的规定。二、征税对象房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。要注意房产不等于建筑物。【例题】房产税的征税对象是房屋，由于房屋属于不动产，所以与房屋不可分割的各种附属设备也应作为房屋一并征税。上述的“各种附属设备”包括独立于房屋之外的建筑物，如水塔、烟囱等。（ ）（1998年）【答案】【解析】对独立于房屋之外的建筑物不符合房产的特征，不征收房产税。【相关链接】房产税的纳税人的情况与城镇土地使用税的规定近似；与城镇土地使用税的规定一样，房产税是有开征区域的，农村不征收房产税。第二节 征税范围（熟悉）房产税的征税对象是房产；房产税的征税范围不包括农村房屋与城镇土地使用税一样的征税范围。【例题】农民王某，1998年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元，按照房产税从租计征规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。（ ）（1999年）【答案】【解析】农村不在房产税开征范围之内。第三节 计税依据与税率（掌握）房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。一、 从价计征房产原值是依照房产原值一次减除10%30%后的余值计算缴纳.1、 房产的原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载在房屋原价。2、 房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。3、 纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。 房产余值是房产的原值减除规定比例后的剩余价值。在确定房产税的计税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：(1)对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。（2)对融资租赁房屋的规定对租赁房屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。4关于附属设备和配套设施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等无论在会计核算中是否单独记帐与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值讲稿房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值.5对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。（新内容）二、从租计征 房屋出租的，以房产的租金收入为房产税的计税依据。 所谓房产的租金收入，是房屋产权所有人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。 如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额从租计征.纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的,税务部门可以按照的有关规定,采取科学合理的方法核定其应纳税款.三、 税率我国现行的房产税采用的是比例税率。一种是从价计征的，税率为1.2%，另一种是从租计征的，税率为12%。对个人按市场价格出租的居住，用于居住的，可暂减按4%的税优选法征收房产税。房产税主要规定一览表计税方法计税依据税率计税公式从价按照房产原值一次减除10%-30%损耗后的余值扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定原值明显不合理的应予评估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价值核定年税率1.2%应纳税额=应税房产原值（1扣除比例）1.2%（这样计算出的是年税额）从租租金收入（包括实物收入和货币收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定12%应纳税额=租金收入12%个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房）4%第四节 应纳税额的计算（掌握）【例题】某企业的经营用房原值为5000万元，按照当地规定允许减除30%后余值计税，适用税率为1.2%.请计算其应纳房产税税额。应纳税额=5000（1-30%）1.2%=42（万元） 掌握从价从租两种计算。【例题】某公司出租房屋3间，年租金收入为30000元，适用税率为12%.请计算其应纳房产税税额。 应纳税额=3000012%=3600（元）【例题】某个体户有私有住房三套，每套原值20万元，第一套自住，第二套以5万元/年出租给他人居住，第三套自营小卖部，则下列说法正确的是（ ）A该个体户应缴纳房产税、营业税、增值税、城建税、个人所得税B该个体户应缴纳房产税、营业税、增值税、城建税、城镇土地使用税、个人所得税C该个体户应计算房产税时使用1.2%和12%的税率D该个体户应计算房产税时使用1.2%和4%的税率【答案】BD【解析】出租房应缴纳房产税、营业税、城建税、城镇土地使用税、个人所得税；自身小卖部经营应缴纳房产税、增值税、城建税、城镇土地使用税、个人所得税；自身经营用房使用1.2%的年税率；出租住房使用4%的税率。【例题】某企业有原值为2500万元的房产，1999年1月1日将其中的30用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20，该企业1999年度应纳房产税（ ）万元。（2000年）A、24 B、22.8 C、30 D、16.8 【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为拥有的未联营部分（按计税余值计算房产税）与参与对外联营取得固定收入部分（按租金收入计交房产税）两项之和：未参与联营部分的房产原值=2500（1-30）1750（万元）则两部分房产税之和=1750（1-20）1.2+501222.8 (万元)【例题】某企业拥有A,B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A,B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（ ）（2006年） A15.04万元 B16.32万元C18.24万元 D22.72万元【答案】A【解析】10万4个月12%+1200万（1-20%）1.2%4/12+1000万（1-20%）1.2%8/12=4.8+3.84+6.4=15.04万元【例题】房产出租时，如果以劳务为报酬抵付房租收入的，应根据当地同类劳务的平均价格折算为房租收入，据此计征房产税。（）（2007年）【答案】【解析】房屋出租时，如果以劳务报酬抵付房租收入的，应根据当地同类房产的租金水平，确定一个标准租金额从租计征。第五节 税收优惠房产税的税收优惠政策主要有：1国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 2由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。 3宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。 4个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。 5对行合国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税6经财政部批准免税的其他房产除上面提到的可以免纳房产税的情况以外，如纳税人确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。主要有：（1）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。（2）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中相应说明。（3）在基建工地为基建服务的各种工棚、材料材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或做人转让给基建单位的，应从基建单位接收的次月起，照章纳税。 （4）为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。 （5）从1988年1月1日，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。（6）对高校后勤实体免征房产税。（7）对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。（8）老年服务机构自用的房产。（9）从2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税（10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税，对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政居内核算的房产，在单位财务帐中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。（11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。（12）自2006年1月1日起至2008年12月31日是，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。【例题】下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（ ）。（2005年）A. 对高校后勤实体免征房产税 B. 对非营利性医疗机构的房产免征房产税C. 房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D. .应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税【答案】AC【解析】非营利医疗机构的房产是在自用的情况下，才能享受免税的规定，故不能选B。应税房产大修停用半年以上的，在大修期间免征房产税，不是三个月，故不能选D。第六节 征收管理一、纳税义务发生时间（熟悉）房产税的纳税义务发生时间规定如下：1纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。 2纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之日的次月起，缴纳房产税。3纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起，缴纳房产税。4纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，缴纳房产税。5纳税人购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起，缴纳房产税。6纳税人出租、出借房产，自交付出租出借房产之次月起，缴纳房产税。7房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起，缴纳房产税。辅助讲解：为了帮助您的理解请您详细阅读下面的内容：在考试时，题目中说的是从哪个月收取租金，就从哪个月计算缴纳房产税。比如：题目中说是把房屋7月份出租了，那么就从7月份开始计算房产税。我们一般是这样理解的，在7月正式租房之前，往往在6月底交付房屋，所以，在7月份就应该交纳房产税。另外现实中征收房产税的方法，各地是有差异的，应按照当地税务机关的要求计算缴纳。【例题】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。（2007年）A将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税B委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税C购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税【答案】BC【解析】 A选项是房产税纳税义务发生时间中唯一的一个从“之月”起计税的时间点。【例题】某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房办理验收手续，同时接管基建工地价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为3