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第五章城市房地产开发法律制度（4学时）第五章城市房地产开发法律制度第一节 城市房地产开发概述第二节房地产开发用地第三节 房地产开发企业第四节 房地产中介服务第一节 城市房地产开发概述一,房地产开发的概念和特征 (一)房地产开发的概念 是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 1 取得国有土地使用权是房地产开发的前提。 2 房地产开发既可以是进行基础设施建设，也可以是房屋建设。 (二)房地产开发的特征 1 涉及面广 2 工程项目多 3 投资量大 4 建设周期长 二,房地产开发的类别 （一）单项开发、小区开发和成片开发 （二）经营性开放和自用性开发 （三）新城区开发和旧城区拆迁改造第一节城市房地产开发概述三,房地产开发应注意的事项(一)总体效益开发 实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。(二)严格按用途,期限开发 1年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 (三)设计,施工规范(四)居民住宅优惠开发 城市房地产管理法规定：国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业建设居民住宅。 土地增值税暂行条例规定，建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。第二节 房地产开发用地一 房地产开发用地制度二 土地使用权出让三 土地使用权划拨第二节 房地产开发用地一,房地产开发用地制度(一)房地产开发用地的概念 即进行基础设施和房屋建设的用地 1 房地产开发用地仅指取得开发用地的使用权; 2仅指城镇国有土地 ; 3 仅指地上使用权.(二)我国现行土地使用制度的特点 1国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨. 2土地使用权已成为具有相当独立意义的一种物权,土地使用者成为权利主体. 3国家垄断城镇土地一级市场,同时加强土地二级市场的管理. 4建立系统的登记制度.第二节 房地产开发用地二,土地使用权出让 (一)土地使用权出让的概念和特征 国有土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为. 特征: 1 土地使用权出让是一种经济法律行为. 2 土地使用权出让附有特殊限制. 土地使用权出让的最高年限规定为:居住用地70年,工业用地50年,教、科、文、卫、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年。使用期满，国家可以无偿收回土地使用权及地上建筑物和其他附着物所有权。(二)土地使用权出让的法律性质 存在两种观点：1 土地使用权出让是一种行政行为 2 土地使用权出让是一种民事行为 成熟的观点即土地使用权出让是一种经济法律行为（104）第二节 房地产开发用地 二,土地使用权出让（三）,土地使用权出让的方式 国有土地使用权出让和转让暂行条例规定:1协议2招标3拍卖1协议出让 指出让方与受让方经过协商，就土地使用条件及双方的权利义务达成一致意见的一种出让方式。 程序：申请协商签约。协议出让是一对一的协商，受让人有较大的讨价还价的机会。2招标 在指定的期限内，由符合条件的单位或者个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人即招标人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式. 程序：招标投标定标签约履约。 定标：开标评标决标.3拍卖（竞投） 出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的土地使用权的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的出让方式。程序：发出拍卖公告竞买签约履约。第二节 房地产开发用地 二,土地使用权出让（四）,土地使用权出让合同 出让土地使用权必须签订书面合同。 合同的主要条款、格式由出让方提出。 出让合同包括以下主要内容： 1 出让地块的基本情况（位置、面积、界线等）； 2 出让金额的数量、支付方式和支付期限； 3 土地使用权的出让期限； 4 地块的规划设计条件（建筑密度、容积率、配建停车场或其他公共设施的要求）; 5 违约责任第二节 房地产开发用地 三,土地使用权划拨三,土地使用权划拨(一)土地使用权划拨的概念 土地使用权的划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。 特征：1 土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。 2 土地使用权划拨是一种无偿的行为。 3 土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的。 4 划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。 (二)土地使用权划拨的范围 下列建设用地的土地使用权，确属必需的可以由县级以上政府批准划拨： 1 国家机关用地和军事用地； 2 城市基础设施用地和公益事业用地； 3 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 4 法律、行政法规规定的其他用地。第二节 房地产开发用地 三,土地使用权划拨(三)划拨土地使用权的转让,出租,抵押 划拨土地使用权，只有在符合一定条件情况才可以转让、出租、抵押。 条件是：1土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人。 2 领有国有土地使用证。 3 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明. 4 向当地市、县政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。 (四)划拨土地使用权的收回 土地管理法规定的可以收回划拨的国有土地使用权的情形， 1 为公共利益需要使用土地的； 2 为实现城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的； 3 土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的； 4 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的； 5 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。第二节 房地产开发用地 三,土地使用权划拨(五)国有企业改革中划拨土地使用权的处理 国有企业改革中涉及到划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定： 1土地使用权的作价出资 国家控股的关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础行业企业，涉及划拨土地的，可以采取国家以土地使用权作价入股方式处置。 2国有土地使用权出让或者租赁 3保留划拨土地方式处置土地 4处置土地使用权的要求 (1)土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记; (2)采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估; (3)土地用途必须符合当地的利用总体规划。 (4)以作价出资（入股）的，持作价出资（入股）决定书办理变更土地登记。第三节 房地产开发企业一,房地产开发企业的概念和种类(一)房地产开发企业的概念 房地产开发企业，指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 (二)房地产开发企业的种类 1 专营企业 2 兼营企业 3 项目公司 二,房地产开发企业的设立条件和程序 （一）房地产开发企业的设立条件 1 有自己的名称和组织机构 2 有固定的经营场所 3 有符合国务院规定的注册资本 4 有足够的专业技术人员 5 法律、行政法规规定的其他条件。 (二)房地产开发企业的设立程序 1 申请登记 2 发给营业执照 3 备案第三节 房地产开发企业三,房地产开发企业的管理 (一)房地产开发企业的设立管理 1 房地产开发企业的总量控制 2 房地产开发企业设立的资质审批 (二)房地产开发企业的行业管理 1 规定设立房地产开发企业的必要条件 2 建立房地产开发企业工商登记后的备案制度 领取执照30日内，持营业执照复印件；企业章程；验资证明；企业法定代表人的身份证明；专业技术人员的资格证和聘用合同到房地产开发主管部门备案。 3 对房地产开发企业实行分等定级 4 对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。第三节 房地产开发企业三,房地产开发企业的管理（三）房地产开发企业的资质管理房地产开发企业资质管理规定将房地产专营企业企业按资质条件划分为五个等级。 1资质一级企业 （1）自有流动资金2000万元以上，（2）有职称的专业管理人员不少于40名（3）设有具有高级职称的总工程师、总会计师、总经济师。（4）具有5年以上房地产开发的经历（5）近三年竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，连续4年建筑工程质量合格率100%。 2资质二 级企业 （1）自有流动资金1000万元以上，（2）有职称的专业管理人员不少于20名（3）工程技术、财务负责人具有中级以上职称（4）具有3年以上房地产开发的经历（5）近三年竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，连续3年建筑工程质量合格率100%。 3资质三级企业 （1）自有流动资金500万元以上，（2）有职称的专业管理人员不少于10名（3）工程技术、财务负责人具有中级以上职称（4）具有2年以上房地产开发的经历（5）竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，建筑工程质量合格率100%。第四节 房地产中介服务一 房地产中介服务的概念二,中介服务机构及其管理三,中介服务人员资格管理四,中介业务管理第四节 房地产中介服务一,房地产中介服务的概念 房地产中介服务，是指为房地产开发和交易提供各种媒介活动的总称。（有房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等） 中介与代理不同二,中介服务机构及其管理 (一）房地产中介服务机构的种类 1 房地产咨询机构 2 房地产价格评估机构 3 房地产经纪机构 (二)房地产中介服务机构设立的条件和程序 1设立条件 （1）有自己的名称、组织机构。（2）有固定的服务场所。（3）有必要的财产和经费。（4）有足够的专业人员。（5）法律、行政法规规定的条件 2设立程序 （1）资质审查（2）注册登记（3）登记备案 (三)年检与其他法定义务要求 国家对房地产中介服务机构实行年检制度。第四节 房地产中介服务三,中介服务人员资格管理三,中介服务人员资格管理 国家对房地产中介服务人员采取统一考试、执业咨询认证和注册登记的管理办法。四,中介业务管理 房地产中介服务人员从事业务,必须加入某一对应机构,并由其所在中介机构统一受理委托,签订书面中介服务合同. 房地产中介服务机构在房地产中介活动中不得有下列行为: 1 索取、收取委托合同以外的酬金或其他财物； 2 允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； 3 同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； 4 与一方当事人串通损害另一方当事人利益； 5 法律、法规禁止的其他行为。 房地产中介服务实行回避制度。 房地产中介服务实行赔偿制度。思考题1我国城市房地产开发使用土地制度有哪些特点？2土地使用权划拨的范围如何？ 3我国对房地产开发企业有哪些管理措施？思考 房地产原本就不该成为经济增长主力中国社会科学院经济学部赴美考察团日前发布报告认为，不能过度依赖房地产业拉动经济增长。过去那种高度依赖房地产业拉动经济增长、尤其是将土地出让金作为地方政府主要收入来源之一的做法，可能扭曲地方政府在经济发展中的作用，扭曲经济增长的拉动因素，过早加大要素成本，降低经济的整体竞争力，甚至诱发社会矛盾这个报告发布得非常及时。的确，我国存在着严重的依赖房地产业拉动经济增长的现象。目前，我国经济增速放缓，有专家分析认为，一个重要原因就是房产投资衰退，因为，我国房地产已经成为左右经济发展的重要力量。房地产作为技术含量极低的“空心化”产业，被当做经济发展的支柱产业，还被当做拉动经济增长的主力，这是危险的。如今房地产市场低迷，一些地方的经济发展也转入低迷，于是为了保住财政收入的增长，一些地方政府就暗暗帮助房地产开发商，这是不明智的。此前，房地产业火热，在东南沿海有的发达省份，几乎所有的省属国有大企业都在从事房地产开发，而且房地产的利润占总利润的比例很大。不少企业家说，做过房地产，其他的钱都不想赚了。一位资深的房地产观察家还说，房地产的“快钱效应”，正在蛊惑整个中国的经济命脉滑入躁动不安的暴富陷阱。中国的房价之所以达到难以控制的地步，房地产开发商之所以个个赚得腰圆肚胀，这得益政策把住宅建设作为支柱产业发展。然而，我们不得不说，房地产的疯狂发展，在带动一些人暴富的同时，也为中国经济可持续发展埋下了隐患。有专家说，房地产业的畸形发展，实际上隐含着一个攸关国家现代化发展全局的重大战略问题。思考 房地产原本就不该成为经济增长主力很难想象，一个在国际上有足够竞争力的大国、强国，其崛起靠的不是科技、实业、教育，而是建立在房地产业的“繁荣兴旺”之上。美国以往的支柱产业是铁路、钢铁、石油、飞机和汽车制造业，现在是航天、信息产业。日本靠汽车、电子、光学和计算机产业奠定了世界经济第二的基础，实现了国家复兴。 而我们却是把开发商声称只为富人“盖房子”的房地产业当成了支柱产业，真正的支柱产业反而被忽视。房地产业的迅猛发展，能带动的只是煤炭、