2013年北京西山壹号院项目考察分享

北京考察楼盘分享西山壹号院,2013年01月21日,区域解读,清华大学,北京大学,四环,五环,4号线,M16号线,13号线,圆明园,西山壹号院,中关村二小,人大附中,百望山,区位：项目位于海淀西北旺区，北四环与北五环之间，背靠北部科技新区及香山，周围三面园林景观，高校林立，教育资源丰厚。,交通：京新高速：距项目4公里香山隧道：建成后打通西 山和北清路连通地铁4、13、16号线：距 离项目4公里，16号线地 铁口在院门前教育：清华大学、北京大学、中 国农业大学、人大附中、 中关村二小景观资源：三山一水，百望山森林公 园、北京药用植物园、10 万平方米原生态山境公园、 昆玉河,京新高速,项目基础信息,入口,项目概况：总占地面积：42.9万平方米总建筑面积：20.2万平方米容积率：1.47绿化率：45%总户数：1052户主力户型：180-790平3-5房价格：均价48000元/平，（现价60000+元/平）周边楼盘：西山华府、万科如园、西山林语、西山公馆项目特色：景观居所、低密居所 优势亮点：正本清源西山之首，周围三园一水环绕，与钓鱼台国宾馆以昆明湖为轴心对望，10万平方米原生态半山私园。教育资源丰富，名校林立不利因素：城市距离远、周边配套不完善、总价高,西山壹号院,钓鱼台国宾馆,项目以昆明湖为轴心，与钓鱼台国宾馆，成南北对钓互倚格局。,客群，锁定第三、第四次置业，以城市豪宅为置业目标的顶级人群,权力财富顶层,稳定资产层升力资产层中产阶层,中产初级,市民阶层,层次：社会顶层范围：以高新创业群体+山西矿主群体+大院群体为主的豪宅客群，这群人具有浓重的群层意识和聚合意识置业：第三、四次置业客群特征：事业有成，对生活质量要求高，重视下一代教育，有较高的社会地位，知识层次高，有较深的文化内涵,项目定位-大规模、低密度生态平层官邸，高端精品社区,理念：昆玉源，西山首，私园大院建筑：6层平层豪宅，36-40米楼间距， 户户多面景观配套：高级会所，引进名校、商业配套卖点：国院级园内交通布局，德国进口莱姆石全石材外立面， 3.6米全石材围墙，40年树龄百米梧桐大道，打造深宅大院感觉，营造尊重感、私密性,项目整体规划平层豪宅、商业街、会所、幼儿园,规划分为平层豪宅、商业街、会所、 幼儿园北京西部独有“大院文化”+钓鱼台国 宾馆公园式交通规划与布局地上6层低密度建筑,15000平米商业街,三期,百望山,10万平米原生态山景私园,药用植物园,昆玉河,百米梧桐大道,分三期，共1052户，一期368户，住宅主力户型面积220平米；二期户265户，均面积245平米；三期399户，住宅户均面积270平米、楼王600平米。,一期、二期,会所,幼儿园,社区配套：15000平米多业态商业街教育配套：北大附小双语幼儿园、引入中关村二小“西山汇”会所（内外双泳池、私藏酒窖、顶级SPA）,社区配套,15000商业街,北大附小双语幼儿园,15000平米商业街,五泳道室内泳池,西山汇会所,产品定位-主打200平三居，总价1000万左右,建筑风格-赖特风格将军楼式建筑，打造精致官邸大宅,赖特草原风格融入西山大院文化，院落组团大坡面屋顶设计：尊重、大气,平层大屋顶,莱姆石外立面,尊重感:地上地下双入户设计，地下车库入户大厅封闭式豪华设计，充分体现了对业主的尊重感大坡面屋顶、米黄德国莱姆外立面、锻铜屋檐的设计，使整个建筑更显得凝重大气 私密性：全石材围墙，私园私院私宅、一梯一户，车库入口、入户楼梯隐藏设计，营造大院氛围，提升项目私密性,产品细节-深刻体现对高知人群生活认知,锻铜屋檐,地上入户,地下车库入户大堂,全石材围墙,3.6,米围墙,户型配比三房为主,。户型面积主要分为11个阶段，主要集中在为193-370平方米。户型主要有3室2厅、3室3厅、4室2厅，以及楼王的5室4厅4种。其中主力户型为3室2厅，占所有户型比例的52%一期、二期主推3室户型，3期主推4室户型。,户型解读,优点：格局方正，南北通透；每户均能实现270度或者360度观景，突出项目优势所有户型玄关的设计比较巧妙，保障了主人空间的私密性功能细分到位，部分大户型有专有的家庭活动空间厨房均带窗户，通风好，且紧邻餐厅缺点：整体的设计过于强调社交，缺乏家居感觉卫生间暗卫较多，通风较差所有户型均无阳台,户型解读-东向户型，4室2厅4卫，建面400平米,优点：客厅17米超大面宽270 观景、南向双主卧，提升户型价值功能房间齐全，配有书房、洗衣室一梯一户，双入户，主仆独立缺点：次卧卫生间和客卫均为暗卫，通风较差次卧门与主卧卫生间门相对，缺乏私密性，需要改正,书房,卫生间,客卫,双入户门,玄关,洗衣室,户型解读-西向户型，3室2厅2卫，建面200-235平方米,书房,小客厅,入户门,优点：方正大器格局，270观景双玄关，双套房，尊适主卧套房入口玄关处合理开发储藏空间缺点：客卫为暗卫，通风较差小客厅和书房的设计略显拥挤，整体感觉较为局促L型主卧影响了客厅视野，降低了通透性,客卫,户型解读-中间户型，3室2厅3卫，建面280平米,优点：格局规整，客厅餐厅南北呼应，视野通透南向双卧套房主仆活动空间相对独立，双入户门提升中间户型价值中西厨房，洗衣室等功能房间齐全缺点：卫生间均为暗卫，通风较差西厨空间由于室内交通设计较为局促,洗衣室,户型分析-三期楼王，5室4厅5卫，490平米,优点：珍贵两梯一户，多入户门360度观景视主仆空间独立，私密性较强动静分离，严明区域功能细分豪华主卧，配套完整，格局规整缺点：客卫为暗卫，通风较差工人卧室及卫生间紧邻厨房，需要调整整体感觉此户型强调社交功能，缺乏居家感觉无阳台设计，后期家装可做改善,小会客室,家庭空间,入户门,客卫,工人卧室,洗衣室,仆卫,景观设计-观山、品园、景致、乔木,结合钓鱼台式的整体规划布置，内外交融，真正做到户户观景，园区景观覆土3米，绿化率超45%，三重坡地园林，令社区整体于大西山浑然一体 。,景观小品展示,百米梧桐大道,会所景观,室内观景效果,销售状况价位平稳上浮，12年末上浮较大，成交量起伏较大,推盘时间：一期推案时间： 2011年6月17日 2011年7月20日 2011年12月5日二期推案时间： 2012年4月30日 2012年9月29日三期为现房，开盘时间 2012年9月,政策因素：2011年4月14日：国4条2011年4月17日：新国十条2011年4月30日：京十条.,销售状况-三房去化率高,四房成交均格最高,原因分析：三房去化较高：配比高，房源充足，主要总价较低，易于销售四房成交均价高：配比少，资源稀缺，户型较好，功能齐全,总结,项目借鉴点：产品定位，根据目标客户群，深挖产品价值点，扬长避短，打造多项核心卖点项目建筑风格与园林主题相互呼应，使项目的亮点全而不散和昭示性更强产品细节的质量把控与项目风格融合，加深项目本身特色，提升项目口碑高报价深折扣策略，有节奏推盘，开盘前炒热楼盘，树立形象，利用口碑效应，良性循环抓住置