城乡建设用地增减挂钩政策与实施规划编制技术.ppt

城乡建设用地增减挂钩试点政策与实施规划编制技术 广东省国土资源厅规划处2012年5月 如何开展增减挂钩 需要注意的几个问题 一 什么是城乡建设用地增减挂钩试点 一 政策浏览 相关政策规定 二 政策解读 增减挂钩政策内涵 国家层面 4个 1 国土资源部关于印发的通知 国土资发 2008 138号 确立了试点管理框架 包括增减挂钩试点定义 开展试点的原则 条件 项目区和周转指标管理 农民利益保护 监督和考核等 正在修订 更加具体化 政策浏览 国家层面 4个 2 国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知 国发 2010 47号 针对当前增减挂钩出现的擅自扩大试点范围 侵害农民利益等 进一步明确了增减挂钩试点的总体要求 目标 出发点 落脚点 进一步明确了增减挂钩工作中 严禁做什么 应该做什么 政策浏览 3 国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知 国土资发 2011 224号 系统总结了2011年3 8月清理检查的结果 再次强调了增减挂钩基本要求 政策浏览 4 关于加强城乡建设用地增减挂钩试点在线监管工作的通知 国土资厅函 2011 975号 部署开展了增减挂钩试点项目区在线备案工作 对备案内容及格式作出了具体规定 成果备案 进度备案 政策浏览 省层面 6个半 1 广东省城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作管理办法 试行 的通知 粤国土资发 2006 179号 对项目区申报及规划管理 检查验收与成果要求 周转指标管理进行规定 目前正在修改2 关于城乡建设用地增减挂钩试点项目区用地报批有关问题的通知 粤国土资利用发 2009 438号 对建新区征收手续办理 实施规划与农转用整体审批 新增建设用地有偿使用费缴交 不新增建设用地 作出了规定 政策浏览 3 关于切实做好城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治工作的通知 粤府办 2011 24号 贯彻47号文件 特别是对不能完成拆旧复垦如何处罚作出了规定 政策浏览 4 转发国土资源部办公厅关于加强城乡建设用地增减挂钩试点在线监管工作的通知 粤国土资厅规划函 2011 3283号 发布了专门的软件 方便各地在线填报 按技术指南编制的项目区实施规划成果 将由省在线备案 政策浏览 5 转发 国土资源部关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点工作的通知 的通知 粤国土资规划发 2012 8号 转发224号文件 将增减挂钩试点分为先建新后拆旧 或边建新边拆旧 和先拆旧后建新两种实施模式 政策浏览 6 关于印发 广东省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术指南试行 的通知 粤国土资规划发 2012 62号 政策浏览 参考文件 7 城乡建设用地增减挂钩试点项目区2011年拆旧区复垦验收程序与技术标准 试行 对验收程序及复垦农用地 耕地验收技术标准作出了规定 政策浏览 政策解读 1 概念城乡建设用地增减挂钩 依据土地利用总体规划和土地整治规划 将若干拟复垦为农用地的农村建设用地地块 即拆旧地块 和拟用于城镇建设的地块 即建新地块 共同组成拆旧建新项目区 通过拆旧建新等措施 实现 耕地面积有增加 质量有提高 建设用地总量有减少 布局更合理 节约集约用地目标的土地整理复垦活动 图形表示 星星对月亮 数量 布局 靠近城镇建成区工业园区 农村建设用地 城镇建设用地 建新地块 拆旧地块 1 2 3 4 公式表示 四有 1 拆旧复垦耕地面积 建新占用地耕地 耕地面积有增加 2 拆旧复垦耕地平均质量等级 建新占用地耕地平均质量等级 耕地质量有提高 3 拆旧地块面积 建新地块面积 建设用地总量有减少 4 建新地块节约集约利用水平 拆旧地块节约集约利用水平 节约集约用地水平有提高 1 土地置换 是建设用地从农村到城镇的空间置换和结构调整 农村建设用地转换为城镇建设用地 实现了土地资源优化配置 随着试点工作的推进 拆旧地块已经不限于农村建设用地 如废弃工矿用地 与城镇建设用地 如风景旅游用地 之间的置换 2 捆绑销售 套餐 将建新地块与拆旧地块挂钩即是捆绑 要建新必须要拆旧 只有当建新地块比较 抢手 土地供需矛盾大 土地利用年度计划指标紧张 或者说 门槛高 如重庆规定新增建设用地指标只能用于工业园区项目 这种捆绑销售才有市场 2 本质与内涵 3 推动土地整治的重要措施 简单地要求复垦废弃农村居民点 废弃工矿 即使给予资金支持也难以推进 土地开发整理项目就是例证 通过增减挂钩 能有效调动土地权益人 地方政府 投资者的积极性 促进废弃低效建设用地复垦 4 通过开展增减挂钩能够获得周转指标 缓解土地利用年度计划指标紧张局势 2 本质与内涵 1 增减挂钩是实现城乡统筹发展的有力措施 增减挂钩将建新地块 城镇用地 土地收益用于农村建设用地复垦 搬迁安置和农村公共设施等建设 对口 捆绑 实现了城乡土地资源统筹利用 有力促进了城乡统筹发展 对城 通过解决城镇建设中的土地利用年度计划指标问题 促进了城镇化发展 投资 出口 消费 城镇化 未来支撑中国发展的四架马车 3 作用与意义 对乡 显化了农村土地资产 同时由于级差地租的返还 解决了新农村建设中的 钱从哪里来 问题 并为 人往哪里去 城镇化 怎样才持续 找到了出路 规模化经营 分红 农业工人 第三产业 新农村 改善农村生产生活环境 城乡建设与国外的差距主要在农村 农村建设将是未来的重点 农业规模化经营 农业现代化发展方向必须推进农业规模化经营 减少农民才能发展农村 富裕农民农业人口占总人口比例 如美国为1 日本为4 台湾为6 韩国为8 中国为43 3 作用与意义 3 作用与意义 2 增减挂钩是开展 三旧 改造 建设节约集约用地试点示范省的重要内容 三旧改造 旧城镇 旧村庄 旧厂房 异地改造 促进节约集约用地 全国2亿农民工 两头甚至三头占地 广东2千万 农村节约集约用地水平与全国平均水平相当 3 作用与意义 3 增减挂钩是实施土地利用总体规划的重要措施 上一轮规划突破的原因 农村建设用地不减反增 缺乏有效的手段新一轮规划20 的复垦任务 436万亩增量 700多万亩的新增 近300万亩的复垦任务 增减挂钩目前还处于试点阶段 这意味着择优选择 选择的标准是 1 建设用地供需矛盾突出 农村建设用地整理复垦潜力较大 2 当地政府重视 群众积极性较高 3 经济发展较快 具备较强的经济实力 能确保建新安置和拆旧整理所需资金 4 土地管理严格规范 各项基础业务扎实 具有较强制度创新和探索能力 二 怎样开展增减挂钩试点工作 通过编制项目区实施规划由县级国土资源管理部门逐级向省 省国土资源厅 省政府 申请 城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划与增减挂钩试点专项规划 增减挂钩试点实施方案的关系像方案的规划 名规划 字方案 二 怎样开展增减挂钩试点工作 广东省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术指南 试行 总体考虑 1 规范 把握重点 方便审查 提高工作效率2 关口前置 将工作任务尽量安排在项目区规划编制阶段 避免规划批准之后频繁调整 3 充分尊重民意 征求意见 民意调查 听证等 4 严格保护耕地 优先复垦为耕地 数量与质量规定 5 以项目区为单位 并实施数据库管理 6 提出最低要求 规定了城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划原则 任务 编制程序 内容和成果要求等 共六章内容 广东省城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划编制技术指南 试行 第一章概念与术语1 城乡建设用地增减挂钩2 拆旧区与建新区拆旧区 拟整理复垦为耕地 或农用地 的现状建设用地的地块组合 由农村居民点用地 低效利用或废弃的城镇工矿用地等构成 建新区 拟用于城乡建设 或非农建设 的现状农用地 未利用地的地块组合 包含因项目区实施而必须安排的安置区 安置地块的组合 第一章概念与术语3 挂钩周转指标用于控制城乡建设用地增减挂钩项目区内建新区用地规模 同时作为拆旧地块整理复垦面积标准的专项指标 第一章概念与术语4 城乡建设用地增减挂钩项目区实施规划为统筹确定城镇建设用地增加和农村建设用地撤并的规模 范围和布局 依据土地利用总体规划 土地整治规划 城乡规划等 对建新区各项建设用地比例和拆旧区复垦进行安排的具体方案及制订的相应措施保障措施 第二章规划原则与任务1 规划原则以科学发展观为统领 以促进农业现代化和城乡统筹发展为导向 以改善农村生产生活条件为目标 以切实维护农民权益为出发点和落脚点 以优化土地利用布局和结构 节约集约利用土地为重点 具体是 1 规划原则 统筹安排促进发展把握农业现代化和城镇化发展基本规律 落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约集约用地制度 统筹安排土地资源 零拆整建 先易后难 突出重点 分步实施 以城乡土地资源的优化配置促进农业 农村发展和城镇建设 1 规划原则 关注民生 保障权益尊重农民意愿 维护农民合法权益 落实相关补偿安置措施 优先保证被拆迁农民安置和农村公共设施建设用地 并为当地农村集体经济发展预留空间 确保农民长远生计有保障 生活水平有提高 1 规划原则 保护耕地 集约用地实现开展增减挂钩的行政区域和项目区耕地面积有增加 质量有提高 建设用地总量有减少 布局更合理 项目区节约集约用地水平有较大幅度提升 1 规划原则 生态优先 协调发展保护生态环境 注重历史文化遗产和建筑的传承与保护 促进城镇与农村 建新与拆旧 自然形态与规划形态的协调发展 1 规划原则 依法依规 科学规划以土地利用总体规划 土地整治规划 城乡规划等规划为依据 科学客观 因地制宜设计建新拆旧工作 统筹基础设施配套建设 农田综合整治和产业布局优化调整 合理安排建新区城镇村建设用地比例 优化城乡用地结构 第二章规划原则与任务2 规划依据 法律法规 中华人民共和国土地管理法 中华人民共和国土地管理法实施条例 等有关法律法规 政策文件主要文件 相关规划土地利用总体规划 土地整治规划 城乡规划等相关规划 第二章规划原则与任务3 规划任务 7项任务 深入分析项目区建设用地整理的基础条件 发展潜力和制约因素 对开展增减挂钩的条件及可行性从社会 经济 生态等角度进行综合评价 第二章规划原则与任务3 规划任务 明确拆旧区 建新区的位置和面积 确定项目区挂钩周转指标规模 制定建新拆旧具体规划方案 制订土地权属调整方案和拆迁安置补偿方案 第二章规划原则与任务3 规划任务 制订资金预算与筹措方案 制订规划实施保障措施 开展规划所必需的民意调查 听证 论证 公告等工作 编制规划图件 数据库 第三章规划编制程序1 准备工作组织准备 成立以政府分管领导为组长 相关部门负责人参加的规划编制协调和决策机构 并建立规划经费保障机制 技术准备 根据收集与整理的土地利用现状 土地利用总体规划 土地整治规划 城乡规划等相关规划文本 图件 数据 综合考虑经济社会发展及自然资源禀赋 圈选拆旧 建新重点区域 第三章规划编制程序2 实地调查 根据需要进行多次 对圈选的拆旧 建新重点区域 开展专项调查 查清土地利用现状 权属 耕地自然质量等级 分析农村建设用地整理复垦潜力和城镇建设用地需求 了解当地群众的生产生活条件和建新拆旧意愿 填写民意调查表 根据调查结果 按照有关规定履行农村重大事项议事制度 确定拆旧地块 建新地块范围与面积 1 本表以村为单位填写 拆旧区 建新区均填 2 农村集体经济组织必须明确填写是 同意 还是 不同意 3 调查户数不得少于项目区涉及总户数的50 同意比例小于80 或反对比例超过15 的 不得列入项目区范围 4 同意农户签名以农户为单位 同意即签名 不同意 反对不签名 5 农民意见 栏不得留空 同意农户签名 个数与 同意户数 相等 不够另附纸 6 农村集体经济组织 农民之外的其他土地权益人参照填写 7 不得留空 不得代签名 XX项目区民意调查表 同意 不同意列入城乡建设用地增减挂钩试点项目区 实施拆旧 建新 盖章 调查人员 调查日期 第三章规划编制程序3 规划编制试点县 市 区 国土资源行政主管部门根据有关要求 组织编制项目区实施规划文本 图件 数据库等 4 规划征求意见试点单位开展听证 公示 专家论证 征求部门意见工作 第三章规划编制程序5 规划报批由县 市 区 国土资源行政主管部门逐级上报省国土资源厅审批 第三章规划编制程序6 规划公告实施规划经批准后1个月内 试点县 市 区 国土资源行政主管部门将规划成果予以公告 公告期不应少于30天 第三章规划编制程序7 规划成果备案由省通过国家在线监管系统备案 按本指南的做的 由省备案 地方协助本指南下发前做的 由地方填报 省审核后备案 规划实施进度备案由各试点单位进行 每月一报 第三章项目区设置要求1 一般要求 符合土地利用总体规划 土地整治规划 城乡规划等相关规划 尊重农民意愿 维护集体和农户土地合法权益 改善农村生产生活条件 第三章项目区设置要求1 一般要求 拆旧区优先复垦为耕地 建新区优先满足农村发展建设需要 实现项目区内耕地面积有增加 质量有提高 建设用地更节约集约 布局更合理 方便实施与管理 项目区不跨县 市 区 行政区域 第三章项目区设置要求2 地类要求 拆旧区应符合 土地利用现状分类 GB T21010 2007 中关于建设用地的认定标准 在最新的土地利用现状图上为建设用地 原则上单个地块 同一闭合曲线围合区域 应不小于3亩 拆旧地块不要求有合法的建设用地批准文件 但实地必须要有建筑物 构筑物 第三章项目区设置要求2 地类要求可以列入拆旧区 农村居民点用地 包括与农村居民点边缘相连的零星树木 晾晒场 猪圈 堆草用地等 有明显痕迹的废弃农村居民点用地及农民在废弃农村居民点上或周边自行开发的零星耕地 园地 林地 水塘等 采矿用地 包括用于直接开采自然资源和存放开采物的土地 生产砖瓦的土地 用于固定采砂 沙 场的土地 用于堆放各种尾矿的土地以及与采矿地相连 用于对开采物进行简单处理 粗加工的土地 第三章项目区设置要求2 地类要求不可以列入拆旧区 批而未用建设用地 临时建设用地 已经用于建设用地指标调整使用的建设用地 已经有明确复垦责任主体的采矿用地 第三章项目区设置要求2 地类要求 建新区在最新的土地利用现状图上应属于农用地 未利用地 为方便建新区规划建设与管理 允许建新区内有少量现状建设用地 现状建设用地面积占建新区面积的比例不超过10 在提供建设用地批准文件或违法用地处理材料后 纳入建新区 第三章项目区设置要求3 选址要求 拆旧区应按照 易于管理 难以再建 占用 的选址要求 优先选择土地利用总体规划等确定的土地整治重点区域 为避免拆旧区复垦后再次建设占用 原则上拆旧地块不得位于土地利用总体规划确定的建设用地范围内 因实际情况需要 拆旧地块不得不位于土地利用总体规划确定的建设用地范围内的 拆旧区复垦验收后 应及时调出拆旧区建设用地规模指标 拆旧区选址应符合生态环境保护 防洪泄洪等要求 不得位于河道范围内 离城镇建成区 开发区较近的居民点等用地 以及成片密集较新的城镇 农村居民点用地原则上不得作为拆旧地块 3 选址要求 建新区应按照 相对集中 连片发展 的选址要求 在土地利用总体规划确定的建设用地范围内选址 重点考虑城郊结合部新城区 近郊小城镇和中心村 远郊集中式民居新村 建新区土地开发用途必须符合土地利用总体规划及相关规定 3 选址要求 在确保不突破土地利用总体规划确定的约束性指标的前提下 可以选择有条件建设区作为城乡建设用地增减挂钩试点项目区建新区 建新区位于有条件建设区的 其对应拆旧区在土地利用总体规划中的规划用途应为城乡建设用地 3 选址要求 在确保不突破土地利用总体规划确定的约束性指标的前提下 可以选择有条件建设区作为城乡建设用地增减挂钩试点项目区建新区 暂时不执行 建新区位于有条件建设区的 其对应拆旧区在土地利用总体规划中的规划用途应为城乡建设用地 且必须采用先拆后建实施模式 第三章项目区设置要求4 节约集约用地要求规划实施后 项目区建设用地总量有减少 城镇工矿建设用地比例有提高 建新区土地利用节约集约水平较拆旧区有大幅度提高 第三章规划内容与格式1 规划文本 封面 项目区名称 编制单位 编制日期 xx县 市 城乡建设用地增减挂钩试点 项目区实施规划 20 xx 20 xx年 目录 正文 第三章规划内容与格式 正文 12个部分 a总则包括项目区规划编制依据 原则 规划任务和规划期限等 其中 规划期限不应超过3年 正文b项目区概况包括项目区所在地的自然地理 经济社会发展概况及项目区基本情况等 要注意叙述内容与规划的关联性 可采用表格形式辅助说明 正文c项目区可行性分析包括项目区拆旧区建设用地整理复垦潜力分析 项目区与相关规划的协调度分析 民意调查分析 要有汇总数据 经济保障能力分析等 正文d规划目标阐述项目区土地利用结构调整情况 明确建设用地规模 城镇村建设用地比例 复垦耕地及农用地面积 节约集约用地目标等 正文e拆旧区整理复垦方案包括拆旧区土地利用详细状况 复垦规划 复垦措施 后期管护等 地块 土地利用现状图上同一闭合曲线围合区域按规定表格填写规划用途指的是地块在土地利用总体规划中的规划用途不得超过3年 正文f建新区规划包括建新区土地利用详细状况 农村和城镇建新规划 正文g周转指标及使用 归还计划挂钩周转指标规模 按照建新区面积 建新区中依法批准的建设用地可扣除 确定项目区拟申请的挂钩周转指标规模 挂钩周转指标归还计划 在3年内归还完挂钩周转指标 其中 第一年归还不少于挂钩周转指标规模的20 第二年不少于40 第三年归还完毕 正文h补偿安置方案实施规划中粗方案实施中细化方案 要听证 作为项目区验收必备材料i土地产权处置争议地的要提供说明 正文j资金预算与筹措方案k规划方案评价l规划实施保障措施国家在线监管系统需要填写的内容 第三章规划内容与格式2 规划表格规定表格13张 存储时一张表格一个文件 第三章规划内容与格式3 规划图件包括项目区位置图 土地利用现状图 项目区实施规划图 3 规划图件 要表现的内容必须醒目 a项目区位置图以行政区划图为底图 局部图 不超过一张A3纸 目的是 描述拆旧区 建新区分布 整体把握拆旧区 建新区布局是否符合要求 b项目区土地利用现状图以土地利用现状图为底图 1 1万比例尺 局部图 不超过一张A4纸 不填充颜色提供方里网目的是 描述拆旧 建新地块的土地利用现状地类 采取内业审查和现场踏勘 并实行一票否决 发现弄虚作假的 当年不得再申请 b项目区实施规划图以土地利用总体规划图为底图 1 1万比例尺 局部图 不超过一张A4纸 不填充颜色目的是 描述拆旧 建新地块在土地利用总体规划中的规划用途 以规划期末图斑地类为标准 第三章规划内容与格式4 规划附件试点单位成立的规划编制协调和决策机构文件 听证材料 项目区所在地县级以上人民政府工作承诺书 项目区实施规划专家评审意见 专家签名表及修改情况说明 盖章 违法用地处罚材料 建新区中含有违法用地的提供 建设用地批准文件及坐标文件 建新区中含有依法批准的建设用地提供 争议地权益人同意争议地处理方式的书面意见 涉及争议地的提供 5 规划数据库以土地利用现状数据库和土地利用总体规划数据库为基础 建立城乡建设用地增减挂钩试点项目区实施规划数据库 数据库内容包括 规划文本 规划表格 规划图件 影像文件 扫描文件 数据文件 其他文件 5 规划数据库 规划文本 xx项目区实施规划 doc 统计表格 13张表 xls格式 一张表一个文件 附录A因有扫描件 因可不要 规划图件 位置图 现状图 实施规划图 jpg格式 一张图上可以有多个地块 影像文件 包括照片 必选 卫星影像资料 可不交 但现场踏勘时要用 1各地块1张照片1张卫星影像资料照片文件名称及格式为 地块编号 jpg 卫星影像资料文件名称及格式为 地块编号 S jpg 卫星影像资料应标识拆旧地块和建新地块红线范围 并采取删除配准信息等解密技术 确保影像资料不涉密 示例 JX001 jpg CJ101S jpg 扫描文件 所有签字盖章文件的彩色扫描文件 文件名称及格式为 文件名称 jpg 规划数据 包括项目区基本信息 拆旧区信息 建新区信息数据表和坐标文件 表格按国家规定格式填写 坐标文件包括拆旧 建新地块坐标 以地块为单位 名称及格式为 地块标号 txt 采用80国家大地坐标 高斯克吕格投影方式 3度分带 统一储存在 坐标文件 文件夹中 数据文件即是在国家在线监管系统中备案的文件 必须严格按照规定格式填写 省里将开发检查软件 各地上报时必须使用检查软件检查通过后才上报省里 规划数据库文件组织 第六章附则1 实施模式 城乡建设用地增减挂钩试点分为先建新后拆旧 或边建新边拆旧 和先拆旧后建新两种实施模式 采用先建新后拆旧模式 按本技术指南编制项目区实施规划 采用先拆旧后建新模式 拆旧区暂不与建新区挂钩 待复垦验收后再挂钩 参照本技术指南编制拆旧区复垦方案 待拆旧区复垦收确认