滕州古玩市场市调报告及可行性分析.doc

滕州古玩市场市调报告及可行性分析1、 地理位置概况2、 古玩市场商铺分布、使用状况、现行房租3、 商业使用性质4、 商业环境及配套5、 经营状况，消费群体6、 发展时态及现状7、 商户对进驻伦达三层态度汇总8、 可行性机会威胁分析1、地理位置及概况 过去受条件局限，从事地下收藏买卖的人很多，市场混乱，没有正规的经营秩序。为营造良好的文化氛围，特建立滕州古玩城并于2007年9月9日开业，位于滕州学院中路21号，北辛派出所对过，西邻东方购物中心广场，东靠水产干货粮油批发市场，北接花鸟虫鱼市场，设有店铺70余家，主要经营青铜器、字画、家具、钱币、瓷器、玉器、奇石、连环画、杂项等、收藏精品以及以邮票、社会主义建设为素材的宣传画、年画等题材广泛、内容丰富的藏品等。2、古玩市场商铺分布、使用状况、现行房租 市场有街道一条南北走向，宽十米，长280余米。两侧设有商铺近150间，目前经营户71个，90%来自滕州本地，空铺6间。商铺面积25-60不等，皆为双层结构。一层用来陈列商品，二层居住、仓储或保存奇珍异宝不便公开展示的藏品（斜对面是前进小学，方便孩子上学而选择在二层居住），如此即便于生活又保障安全。双层房租为10元/，即：50，双层12000元/年。白天正常营业商户有85%左右，除节日、大规模交流会或周六周日以外，每天都有5-10家闭门不营业。商户所经营品种众多，以字画、古玩为主。另有7-15个常驻地摊摆点小商贩，收售古玩或小藏品等。由街道收取30元/月的卫生管理费，占地不足2不收费。3、 商业使用性质滕州古玩城隶属北辛街道办事处北关村辖区管辖。由街道任命负责人对市场统一管理、收费、组织活动。近四年来市场一直由马俊山主任带队管理，配有两个值班人员，一个财务室，一个科员。商户经营全部为租赁，无一买断。古玩城前身是粮油批发市场，拆迁居民60余户，古玩城建成以后每户可领取300元/月的基本生活费，年龄在75岁以上老人近100位可领取200元/月的生活补贴，此项目支出除民政补贴外其余从古玩城收益部分统一支付。4、 商业环境及配套 市场在每年的3月28日至3月29日，5月16日至17日，9月9日至10日，11月28日至29日四个时间段举办古玩交流会，每周六和周日为集中交流日。市场可提供免费场地，免费茶水，介绍交通及附近的宾馆、旅社等尽可能为古玩商人提供食宿行方便。地摊商贩还可享有20元/天的伙食补助（活动中一般可聚集商贩百余个）。街道办事处组织邀请书画协会代表性人物到现场挥笔助兴，或邀约北京古玩鉴赏专家现场评鉴。吸引了来自山西、徐州、河北等少数远道慕名而来的古玩爱好者，很好的提升了市场的知名度（因市场假货太多在外地有“滕州古玩无真货”的传言）。所产生宣传，接待费用有街道办事处和市委宣传部承担。 省市级领导每到滕州大多要被接待到古玩城参观，鉴赏。如此一来，市场虽仅有四年的成长史，却已经名声在外。近几年商户平均收益5万左右，市场非常景气时，也存在收入突破20万的大户。而在平时市场则冷清的很，基本门可罗雀，商铺的生意甚至不如地摊好做。商户们凭借廉价的房租，对古玩的爱好且熟知此业态的具体情况，也都耐得住寂寞，经得起等待。 市场虽有管理人员两个，但安全设施缺乏，商业配套基本没有，整体在露天环境下经营。小区居民行走，活鱼市场运货，娱乐场所临界，购物中心进出货等都聚集在街道上，到忙时混乱不堪。晚上防盗问题由对面的北辛派出所进行全面监控，比较安全。5、 经营状况、消费群体 2008年和2009年是古玩城开业前两年，宣传力度大、政府支持力度大、宏观经济形势较好，所形成的古玩爱好者，以及投资者众多。商户经营非常顺利，古玩倒手速度快，升值潜力大，市场商户平均每年可实现近10万的收益。进入2010年，受次贷危机影响，宏观商业环境很差。投机性古玩收藏者担心古玩贬值，纷纷紧缩投资策略，而忠实的爱好古玩收藏者比重很小，使得全国古玩市场整体沉闷。滕州古玩城整条街就更加低迷冷清，偶有顾客也不过对街边小摊比较感兴趣。今年年初至今，个别商铺只实现三五笔交易收益万元左右，尤其寒冷。 古玩消费者60%来自枣庄滕州本地及微山济宁地区，20%来自交流会影响到的外地消费者，另有不足10%为全国各地专业古玩收藏者定期造访。古玩收藏者大都是高收入阶层，一旦货品被看重，价格不成问题。有几家商户每年只抓住几次交流会就足以平衡收支，平时略有开张便可实现可观盈余。 滕州字画爱好并习作书法者众多，所以字画消费者超过80%来自本地，销售的笔纸等易耗品供儿童学习或字画爱好者使用，有20%左右的顾客为字画收藏鉴赏。由于易耗类商品价格透明度比较高，利润则相对受限。6、 滕州古玩市场发展态势及现状 古玩市场虽起步不足五年，由于粮油海产品干货市场以及活鱼销售市场整体比较混乱严重影响到街道形象建设。从去年开始就有了拆迁的言论。通过近两年的积累，目前搬迁地，规划图，投资金额，铺位数量等事宜都已悉数出台。 据可靠信息，市场将搬迁到北辛派出所以南的接官巷东连善国路，西至北辛派出所南侧，南到滕州供销合作社的一整片区域。东西纵深230余米，南北120余米。规划有3条商业街，4排东西走向商铺，颇具仿古气息的抬梁式古代建筑风格建设。总投资两亿元，致力打造鲁南最具特色、最大规模的古玩市场。 搬迁地现有居民50余户、新小区一个，其余是大面积废旧厂房。具体搬迁施工时间尚未敲定。 北辛街道视其为重点项目进行开发运作，近来管理者对商铺服务态度明显好转，街道领导马主任几次三番找业户沟通，梳理关系，稳定其心态，宣传新址优势，争取新址建成后对现有商户进行整体搬迁。7、 商户对伦达三层规划古玩项目的态度 经走访，业主们有几个共同的诉求点： 新市场应该有规模，必须形成规模效应 要有充足的场地 能够组织开展大规模交流会 房租便宜 生意淡时，商户靠得住 交通便利易于顾客购买 曲阜地区古玩城交通不便生意惨淡抵触意见有： 楼层太高，消费者购物不方便 安全性没保障，万一有损失必定引起争端 居住不方便，相对现行市场 价格超过10元/就接受不了 受街道领头人物干扰，对新址期望值非常高，不考虑其他去处8、 可行性机会威胁分析机会： A区三层市场规模巨大，做古玩城能够满足商户们对规模的需求 A区交通便利，公交发达，消费者便于来此 一二层商业可带动古玩市场的人气，避免古玩区过于冷清 A区紧靠长途汽车总站，方便部分外地古玩爱好者或旅客，在了解游览滕州古文明的同时，选购古玩字画 A区配套设施齐全为商户提供舒适的从商环境 开展交流会，所带动的消费者不仅为商业注入活力更宣传伦达国贸城的整体实力新古玩城虽然正在筹建，但具体方案实施并不清晰，时间滞后，A区提前抢占商机，能够吸引更多本地商户 新古玩城的投资和规模注定其房租很高，如此，房租可成为我们的竞争优势不利因素：三层相对不很便利，采光效果不好，如果客流量没保障会使得三层整体压抑古玩商铺消费非常定向，连续几个星期没生意都很正常将致使整个三层很冷清北辛街道办事处领导前期的宣传引导工作渗入到商户内心，我们的引导工作不好开展新古玩城项目已经启动，如果A区再设古玩城将形成两个古玩城并立市场的局面，必定会形成的竞争事态，造成管理压力房租收益率低古玩市场所需要的交流会，是目前A区的短板，操作此活动将