如何重启城市化动力

如何重启城市化动力 对过去三十多年中国经济高速增长发动机，有各种解释。解释不了增长的动力，就说不清动力为何消减，也就判断不出当前的经济下滑是暂时的，还是不可逆的。 过去三十多年，中国经济之所以能够实现高速增长，是由于改革创造出大量可以盈利的商业模式。其中，对中国经济推动最大的，就是创造了“土地财政”。 土地财政是过去三十多年支撑城市基础设施建设的最主要财源。同时，几乎所有新的商业模式都是以“房地产+”为特色。例如，“房地产+高铁”、“房地产+商贸”、“房地产+主题公园”、“房地产+高新区”、“房地产+大学城”和“房地产+棚户区改造”等。 甚至中国的制造业也是靠土地财政补贴，才能在世界市场上获得非凡的竞争力。毫不夸张的说，过去三十多年中国经济增长最主要的发动机，就是以房地产为核心的土地财政。 但过去五年，特别是从去年开始，土地财政这一发动机出现“喘振”现象成本上升和房价下跌同时压缩了这一模式的盈利水平。土地成本（包括征收和开发）占土地出让收益的比例，已经从1989年的不超过20%增加到2014年的超过80%。 2014年，国有土地使用权出让收入增速从上一年的44.6%猛跌到3.2%，全国主要城市的房价普遍面临下跌压力，土地出让数量和价格双双下跌。成本上升和收入下降，使得土地财政净收益巨减。 城市化的主发动机迅速熄火，随之而来的是所有以“房地产+”为基础的商业模式都开始难以为继。 此时可以做出判断：在找到替代增长模式之前，中国经济下行压力将持续。目前最迫切的，已经不再是争论经济是否会下滑，而是如何防止经济自由落体般坠落，并且尽快找到新的增长动力。 防止房地产崩盘的四点策略 “房地产+”模式支撑中国经济，如果出现断崖式下跌，最主要风险将会来自房地产市场的崩盘。 对于无法发行市政债券的中国城市政府来说，其融资最主要就是来自房地产市场。房地产市场好比地方政府的“股市”，如果把一个城市看作出售公共产品的企业，一级市场就相当于把城市的股票包销给券商（开发商），券商（开发商）再把加工过的产品（不动产）分销给散户（业主）。购买一个城市的不动产，实际上就是购买该城市公司的股票。 由于政府、企业乃至家庭的财产构成主要是不动产，而不动产的市场价格是由房地产市场所决定的。一旦房地产市场垮掉，对经济的冲击将远超股市崩盘。从政府到银行、从企业到家庭，全社会的财富都要被重估。 如果说股市下跌是一场特大山洪，国家还有力量组织抗洪，房地产市场下跌则会像决堤垮坝一般，将所有财富席卷而去。因此，防止经济断崖下跌，首先要避免房地产市场崩盘。 房市崩盘绝非危言。2015年上半年，房地产市场先行指标土地市场供需双降，全国300个城市推出土地面积下降29%，成交面积下降40%，出让金下降38%，溢价下降2%。其中，前50大城市出让金下降35%。这些都是房地产市场可能出现崩盘的前兆。 中国经济如果出现断崖式下跌，最主要的风险将会来自房地产市场崩盘。 为了防止崩盘，必须坚守以下四点策略。 一要弃量保价。在房地产市场价格和数量不能两全时，要压缩规模力保市场价格不会暴跌。因为一旦房价下跌，地价就会下跌，处于非交易状态下的存量资产的价值就需要全部重估。主要经济体（特别是企业和政府）的资产负债表变动，将会影响所有市场参与者的信用水平，后果极为严重。 例如，厦门市的经验就是从供给端加以控制。2010年以来，厦门商品房供地量没有增加，厦门本岛商住用地几乎完全停止推出。2014年下半年是全国房地产最不景气的时期，厦门房价却保持稳定，环比逆势上涨1.84%，涨幅首次位居全国第一。 二要抑制变相融资。由于缺少预算，在地价较高的情况下，政府往往会通过“房地产+”模式为这些项目融资，包括棚户区改造、老厂房改造、城中村改造、危房修复、基础设施建设、养老、征地预留集体发展用地、工业配套和乡村旅游等等。但是，如果政策性土地融资过多，限量保价政策就会形同虚设。 2008年之后，昆明开启大规模城中村改造，至2015年3月24日叫停之时，已经启动改造229个项目，市场供应总建筑面积相当于昆明主城区近10年的商品房建筑面积总和，供给严重过剩。其他如成都的农地变相入市、杭州的违章小产权等，无一不导致本地房地产市场的下滑。 三要控制征地拆迁成本。土地财政巨大的成功，首先是由于垄断一级市场可以让政府以较低的价格获得原始土地。这是土地财政的基础，也是中国超越其它经济体，实现超高速城市化的真正秘密。 土地财政这一发动机出现“喘振”现象。 要控制征地拆迁成本的上涨，首先就要明确补偿标准。现行土地管理法第47条“土地补偿费和安置补助费的总和不得越过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”，对当年抑制地价过高起到了重要作用。现在的征地拆迁成本快速上升，就是因为这一标准发生了动摇。要防止经济断崖式下跌，最紧急的就是