万科综合财务分析.doc

万科集团综合财务分析本人选择伟星置业作为分析对象进行报表综合分析。一、 公司简介万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选华尔街日报（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。二、 采用杜邦分析法进行财务的综合分析权益净利率反映公司所有者权益的投资报酬率,具有很强的综合性由公式可以看出：决定权益净利率高低的因素有三个方面权益乘数、销售净利率和总资产周转率。权益乘数、销售净利率和总资产周转率三个比分别反映了企业的负债比率、盈利能力比率和资产管理比率。这样分解之后可以把权益净利率这样一项综合性指标发生升降的原因具体化,定量地说明企业经营管理中存在的问题,比一项指标能提供更明确的,更有价值的信息。权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大,权益乘数越高,说明企业有较高的负债程度,给企业带来较多地杠杆利益,同时也给企业带来了较多地风险。资产净利率是一个综合性的指标,同时受到销售净利率和资产周转率的影响。销售净利率高低的分析,需要从销售额和销售成本两个方面进行。这方面的分析是有关盈利能力的分析。这个指标可以分解为销售成本率、销售其它利润率和销售税金率销售成本率还可进一步分解为毛利率和销售期间费用率。深入的指标分解可以将销售利润率变动的原因定量地揭示出来,如售价太低,成本过高,还是费用过大。当然经理人员还可以根据企业的一系列内部报表和资料进行更详尽的分析。总资产周转率是反映运用资产以产生销售收入能力的指标。对总资产周转率的分析,则需对影响资产周转的各因素进行分析。除了对资产的各构成部分从占用量上是否合理进行分析外,还可以通过对流动资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等有关资产组成部分使用效率的分析,判明影响资产周转的问题出在哪里。三、下面采用杜邦财务分析体系来综合分析万科集团和伟星置业：年度万科伟星200820092010200820092010权益净利率0.170.230.290.150.140.25权益乘数4.24.655.791.581.431.49资产负债率0.670.670.750.270.330.33资产净利率0.040.050.050.010.010.17销售净利率0.110.130.170.080.100.15总资产周转率0.370.380.291.200.981.13固定资产周转率44.5437.3039.382.901.452.80流动资产周转率0.390.400.302.512.182.61应收账款周转率45.8659.7643.9612.419.6911.81存货周转率0.330.390.277.417.647.18计算公式如下：权益净利率资产净利率X权益乘数资产负债率=负债总额 / 资产总额X100资产净利率=销售净利率X资产周转率销售净利率=净利润/销售收入X100总资产周转率=主营业务收入总资产平均余额固定资产周转率=主营业务收入固定资产平均余额流动资产周转率=主营业务收入流动资产平均余额应收账款周转率=主营业务收入应收账款平均余额存货周转率=主营业务收入存货平均净额1、权益净利率的分析 权益净利率指标是衡量企业利用资产获取利润能力的指标。权益净利率充分考虑了筹资方式对企业获利能力的影响,因此它所反映的获利能力是企业经营能力、财务决策和筹资方式等多种因素综合作用的结果。通过上表可以看出万科集团的权益净利率在逐年上升,相比伟星置业的权益净利率存在一定的波动性，总体来说万科集团的要稍强一筹。企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是否转让股份,考察经营者业绩和决定股利分配政策。所以这个指标对公司的管理者也至关重要。 2、权益乘数的分析 一般说来,权益乘数越大,企业负债程度越高,偿还债务能力越差,财务风险程度越高。万科集团的权益乘数逐年增高，伟星也同样在增长但是相比万科幅度要略逊一筹，这个指标同时也反映了财务杠杆对利润水平的影响。财务杠杆具有正反两方面的作用。在收益较好的年度,它可以使股东获得的潜在报酬增加,但股东要承担因负债增加而引起的风险；在收益不好的年度,则可能使股东潜在的报酬下降。 3、资产负债率的分析 从投资者角度而言,只要资产报酬率高于借贷资本利息率,负债比率越高越好。企业的经营者则应审时度势,全面考虑,在制定借入资本决策时,必须充分估计预期的利润和增加的风险,在二者之间权衡,从而做出正确决策。由上表可知,在2008年至2010年万科集团的资产负债率始终高于同行业伟星置业,从而使权益乘数居高不下。这个指标显示出万科集团受国家政策的影响很大。伟星置业的权益乘数逐年上升,说明他们也受到国家政策的影响,但不大。4、资产净利率的分析 资产净利率是影响权益净利率的最重要的指标,具有很强的综合性,而资产净利率又取决于销售净利率和总资产周转率的高低。总资产周转率是反映总资产的周转速度销售净利率反映销售收入的收益水平。由上表可看出,万科集团资产净利率从2008年至2009年有小幅度的上升，2009年到2010年保持同一水平,而伟星置业相比,2008年至2009年保持同一水平，2009年到2010年有了一定幅度的上升，说明管理者采取了一定的措施改进，是的经营情况有了新的变化，万科集团的管理者应该加强销售和资产周转的管理。 5、其他指标分析 其他指标前面几次作业中已经做过详细分析,这里不在重复。 2008年-2010年万科集团与行业平均水平相比较年度万科行业平均水平200820092010200820092010权益净利率0.170.230.290.160.200.27权益乘数4.24.655.792.893.043.64资产负债率0.670.670.750.470.500.54资产净利率0.040.050.050.030.040.11销售净利率0.110.130.170.100.120.16总资产周转率0.370.380.290.790.680.71固定资产周转率44.5437.3039.3823.7219.3821.09流动资产周转率0.390.400.301.451.291.46应收账款周转率45.8659.7643.9629.1434.7327.89存货周转率0.330.390.273.874.025.13分析总结：1、 权益净利润：从上述数据对比，可以看出万科集团的权益净利润呈现逐年递增的趋势，跟行业的平均水平相比较万科集团是比较高的，说明企业的股东权益是可以得到保证的，经营情况是逐年转好。2、 权益乘数：从上述数据对比，可以看出万科集团的权益乘数是要高于行业平均水平的，说明企业的股东权益是占据一大部分的，企业的长期偿债能力比较强，营运能力很强。3、 资产负债率：从上述数据对比，可以看书万科集团的资产负债率要远远高于行业的平均水平，高的资产负债率，可以保证企业的长期偿债能力，可以保证企业在遇到资金困难的时候，可能会比较容易的获得贷款周转。4、 资产净利润：从上述的数据比较，可以看出，万科集团在2008年、2009年的资产净利率是高于行业的平均水平的，但是到了2010年虽然保持了上一年的水平，但是低于了行业的平均水平，说明企业管理者应当提高销售收入，控制成本，增加净利润收入，以提高净净资产利润率。5、 销售净利率：从上述数据对比，可以看出万科集团的销售净利率是高于行业的平均水平的，可以看出万科在国家政策的影响下，不断的加大销售，提高了净利润。6、 总资产周转率：从上述数据的对比，可以看出万科集团的总资产周转率是低于行业的平均水平的，说明万科集团的总资产利用效率过低，企业应当提高总资产的利用效率，来为自己争取更大的利益。7、 固定资产周转率：从上述数据对比，可以看出万科集团的固定资产的周转率是远远高于行业平均水平的，说明企业的可以充分的利用固定资产为自己带来了更高的收益8、 流动资产周转率：从上述数据对比，可以看出万科集团的流动资产周转率是低于行业的平均水平的，说明企业的流动资产利用效率过低，企业应当优化资产结构，加强流动资产的周转速度。9、 应收账款周转率：从上述数据对比，可以看出万科集团的应收账款周转速度是高于行业平均水平的，说明万科集团的应收账款策略比较先进，货款回收情况优越，企业应当再接再厉。10、 存货周转率：从上述数据对比，可以看出万科集