2013房地产项目开发前期定位标准模板

前期定位标准模板,前期定位标准模板是营销成果体系中最重要的一个，项目成功的70%由前期定位决定；前期定位标准模板可分解为4个阶段和16个报告。,一、定位条件,土地性质与规划建设指标当地的建筑设计规范国家出台的新规范征询城市规划与区域发展前景,城市整体市场供求关系、成交情况、价格变动等未来供应走势、地块及竞争项目分布、竞争优劣预判市场需求总量、主要客户群分类研究市场主力产品与竞争情况,楼盘概况：位置、体量、物业形态、开发商等主力产品、主力面积、附加值等客户定位与描述、客户名单与样本样板展示区策划包装分析销售模式研究推广策略、广告包装、活动历史销售数据与销售现状开发战略与后续推量营销模式、操盘手经验、签约周期、委托价格、销售员专业度等样板展示区营销推广方法、手段位置和距离，与本项目的竞争度,宗地位置宗地现状与地形、地貌分析周边环境周边社区配套大市政配套规划控制要点土地价格,政策规范研究,整体市场报告,楼盘个案研究,土地属性分析,1,2,3,4,前期定位标准模板,二、定位分析,区域市场基本指标：开工量、竣工量、批售比、成交价格各类产品的平均指标：售价、规模、形式、供应、去化率楼盘个案分布图同类产品的未来供应量、时间、价格走势二手市场基本成交量、价格分析本项目的市场机会点与竞争策略,客户区域特征、年龄层次、家庭结构、职业特征、教育背景、家庭收入客户现在居住情况、购房意愿与能力、购房目的客户个性、审美倾向与偏好客户居住现状与潜在需求挖掘客户购买能力分析客户对相关产品的体验感知和具体要求,客户对社区规划、物业形态、产品功能、面积、配套等方面的需求客户敏感性排序建材、智能化标准等的设置与竞争对手项目的客户需求差异、升级及突破,市场竞争策略,客户描述与典型客户样本,客户产品需求与敏感性分析,5,6,7,前期定位标准模板,二、定位分析,三种产品竞争策略：颠覆性产品、错位竞争产品、升级版产品产品形态、面积、户型功能、建筑风格等初步建议各物业类型产品创新、附加值、溢价能力的分析,初步产品建议与产品策略,8,结构成本最省最优以客户敏感点为基础的装饰成本价值最大化项目整体策划包装的档次定位,产品定位阶段的成本配置标准,9,前期定位标准模板,三、项目定位评估测算,用地规划设计强度分析及方案排布论证,开发战略与周期,整盘销售方案及销售计划,项目经营概算,10,13,14,15,项目整体开发战略项目开发的经营策略项目分期与滚动开发项目分期的开工、预售、竣工、交付时间样板展示区策划方案的前置性考虑,项目盈利预测项目现金流量表项目现金平衡表项目IRR等指标测算,项目分期开发与销售的时间节点不同产品的推案时间与体量不同产品的销售价格与销售速度整盘销售收入预测,土地价值分析物业形态配比、组合、体量经济技术指标方案排布的优劣势、竞争力、溢价能力等方面的论证,售楼处、会所的位置和面积要求样板区范围划定,售楼处样板区范围,11,前期定位标准模板,土地成本前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共设施建设费分析哪些是成本控制重点，那些是影响产品品质和效果的成本敏感点,目标成本概算,12,四、产品建议,产品策划设计任务书,16,项目基本概况用地规划指标规划建筑面积指标项