购物中心商业研究

中国 MALL 着 摩 还是着 魔 下 马世领 2005 9 5 来源 中国经济周刊 城市化与城市化与 MALLMALL 如果说 MALL 与城市化 是发展商考虑的问题 那么 城市 化与 MALL 则是市长要回答的问题 被誉为 东方管理大师 的日本经济学家 Kenichi Ohmae 大前 研一 认为 一个国家要发展产业 要看能建成多少个重要大城 市 在大城市以外的地区 产业是很难得到发展的 如果建成一个 百万人口的城市 它自身就可以成为动力推动商业发展 能够建成 多少个人口在百万规模的大城市 将决定整个国家推动力的大小 事实上 近年我国城市化水平保持年均一个多百分点的速度增 长 内地城市数量从改革开放初期的 193 个增加到 660 个 其中 100 万人口以上的特大城市 40 个 50 万人 100 万人口的大城市 54 个 20 万人 50 万人的中等城市 217 个 城市经济对我国 GDP 的贡献超过了 70 据统计 城市化率每提高 1 个百分点 便 相当于新增城市人口约 1500 万 能拉动最终消费增长 1 6 个百分点 中国人民大学黄国雄教授认为 从根本来看 要从城市发展规划 这个角度来规范城市购物中心 特别是大型购物中心的发展规划 在什么地方建 建多大 都必须考虑到城市的协调发展 考虑到周 边的环境 考虑中小企业的生存 考虑到购买力的现状和发展趋势 陈维民告诉 中国经济周刊 记者 几年 MALL 实践的最深 体会是 汝果欲学诗 功夫在诗外 如果说 MALL 的逻辑起点是 要纳入城市总体规划 那么 MALL 的逻辑终点应是纳入城市总体运 营 这样 MALL 客观具有的基础设施和公共设施的城市功能才能真 正发挥 辅文 制约国内辅文 制约国内 MALLMALL 发展的关键要素发展的关键要素 文 中国商业地产研究院院长 中国商业联合会购物中心专业 委员会副主任 杨奕勇 近年来 国内开发 MALL 一浪高过一浪 动辄投资数亿 十多 亿 甚至几十亿元 面积也多达十多万 几十万平方米 目前世界 上最大的 10 个 ShoppingMall 国内就已占有五个 由于国情不同 各国开发购物中心的路子肯定不同 在欧美国 家郊区或远离人群的地方开发大型购物中心和商业步行街能够成功 并不证明我们离开国情实际 生搬硬套此种模式开发 也一样能够 取得成功 国内的人均收入 私家车拥有量 购物消费方式 饮食 习惯 生活水平等等 决定了我们的国情 当前制约我国 MALL 的关键要素 人认为有以下几方面 交通要素交通要素 ShoppingMall 源自美国 欧美国家道路四通八达 交通便利 私家车普及 MALL 一般设在郊区 消费者往往需要开车购物 一 次购物量大 购物次数不多 由于国内不但交通道路设施比不上发达国家 而且私家车远远 未能普及 而一个营业面积达数十万平方米的 MALL 往往需要大 客流量支持 每天需要 20 万以上人流在这里聚集消费 如此势必将 给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力 因此 目前在郊 区开办大型 MALL 并不适合国情 购买力要素 中国是发展中国家 据有关资料统计 2004 年人均 GDP 仅有 1000 多美元 美国人均 GDP 为 3 6 万美元 城镇居民可支配收入 9422 元 据有关资料显示 全国上规模的 Shopping Mall 有 200 多 个 面积超过 3000 万 m2 按每平方米保本销售额 8000 元计算 要 达到 2400 亿元左右的零售额 这些购物中心才能保本经营 目前 国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的 MALL 群体 国内购物方式要素 国内城市人口密度高 私家车拥有量低 开车购物不切实际 而且中国人日常饮食习惯注重新鲜 喜欢每天 购物买菜 因此消费者普遍习惯就近消费 如果 MALL 经营类同 不能做到多元化 差异化 那么消费者就不会舍近求远去购物 因 此 预计较长一段时间内 国内开发 MALL 的模式 仍然会以市区 MALL 为主 开发资金及土地因素 据了解 目前国外开发 MALL 的资金 一般由开发商靠以往 开发其它商业项目取得成功后 以滚雪球的方式解决 内中也有开 发商尽管自有资金充足 为了少纳税 也向银行贷款进行开发 其 兴建程序 一般先由政府规划好商业用地 或由开发商根据需要向 政府提出勾地申请 然后政府按照规划或开发商选址需要 由众多 具有经济实力和专业技术的开发商对地块进行竞价 开发商获得土 地后即进行建设 购物中心建好后 开发商只租不售 不存在与小 业主产权纠纷影响经营 其开发风险全部由开发商承担 其经营状 况由开发商依据市场需要进行调节 而国内开发 MALL 的资金基本上靠银行贷款解决 目前 政府 进一步加大商业地产调控力度 拟进行商业立法 如此 将制约 MALL 混乱无序开发 但调控力度一旦过度 往往容易出现 商业 烂尾楼 现象 对此 不能不引起有关方面的重视 缺乏复合型 MALL 开发人才团队 目前 MALL 已进入了专业 化开发时代 有道是 隔行如隔山 开发 MALL 迫切需要专业人 才 经营管理团队的参与 然而 国内大多数商业地产策划的机构 或专家 原来都是主要从事房地产策划 他们都不是投资商 未有 亲自主持开发商业地产的实战休会 应变能力差 对搞 MALL 可以 说是雾里看花 未能做到以整体观念全程策划开发 MALL 而开发 MALL 不仅需要理论 更要做到与实战结合 才能取得成功 MALL 选址可以多作选择 资金亦可多方筹集 唯有不但了解 市场规律 熟悉商业运作模式 而且又具有 MALL 成功操盘经验的 专业机构和人才当前却十分缺乏 如此 必然制约了国内 MALL 的 健康有序发展 资料 什么是 MALL Mall 音译 摩尔 起源于欧美 特指规模巨大 连成一体 包罗众多专卖店和商铺 集购物 休闲 娱乐 饮食为一体的商业 中心或加盖的林荫道商业街 Mall 原意是 林荫道 现在也可译为 购物林荫道 意指在 Mall 里肯定有一条或多条步行街 身临其境购物 消费或漫步 犹 如在林荫道上闲逛一样舒适和惬意 较新版本的美国词典释意 在毗邻的建筑群中或一个大建筑物中 许多商店和餐馆组成的大 型零售综合体 Mall 可以说是目前世界上大型商业地产的顶级形态 伴随着家 庭汽车化和住宅郊区化而诞生 是现代工业文明和商业文章的产物 属于一种新型的复合型商业业态 Mall 常常被冠以各种不同的商业地产概念 动力型 Mall 生活型 Mall 购物 Mall 泛商业 Mall 商业广场 购 物广场 购物公园 主题购物公园 体验商场 泛商业 Mall 动力型 Mall 粗略统计一下 以 Mall 为核心开发理念 的商业地产概念多达 60 余种 Mall 是中产阶级的一种生活方式 除了购物 它提供娱乐休闲 一站式服务 Mall 销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的 而往 往象征着进入主流社会 但主流却不失其多样性 青少年觉得 mall 很酷 流连忘返 成年人有事没事也爱逛 mall 使之成为一种习惯 和嗜好 资料 中国十大 MALL 排行榜 按建筑面积排序 1 华南 MALL 号称 全球最大 MALL 的华南 MALL 位于广东东莞郊区万江 占地面积 43 万平方米 建筑面积 89 万平方米 商业面积 40 万平方 米 停车位 8000 个 总投资 25 亿元 由东莞市三元盈晖投资发展 有限公司开发 华南 MALL 作为中国首个集购物 休闲 餐饮 娱 乐 旅游 文化 运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园 以突出主题特色为原则面向珠江三角洲地区 2005 年 5 月 1 日正式 营业 2 北京金源时代购物中心 全球最大单体 MALL 北京金源时代购物中心位于北京海淀 区四季青远大路 由世纪金源投资集团有限公司开发完成 作为北京 2003 年 60 项重点工程之一 北京金源时代购物中心 占地 18 2 公顷 建筑面积为 68 万平方米 总投资 38 亿元 一期总 建筑面积为 55 万平方米的单体建筑 东西横跨 600 米 南北跨度为 120 米 地上五层 地下两层 有大型室内停车楼 车位达 6800 余 个 开车可达各个商业楼层 一期 55 万平方米将成为世界最大的商 业单体建筑 5 至 6 家主力店 20 余家半主力店 600 余家专卖店 100 余家主题餐厅 十余家娱乐休闲娱乐场所 3 兴力达商业广场 这座上海最大的 mall 落户于上海普陀区真光路以东 沪宁高速 以南 由四川兴力达集团和新长征集团 2002 年共同投资建造 总建筑面积约为 43 万占地 10 万平方米 建筑面积 45 万平方米 总投资 23 亿元 计划 2005 年 10 月投入使用 号称将成为未来上海 普陀区商圈的核心建筑之一 预计每年将产生 15 亿的现金流和 2 亿 元的租金 但是目前 四川兴力达集团已撤出这一项目 其持有的 兴力达商业广场有限公司的 70 股权全部转让给项目合作方上海新 长征集团 4 正佳广场 位于广州天河商圈与广州新城市中轴线核心的正佳广场是一座 集零售 饮食 娱乐 会展 休闲等八大功能为一体的大型购物中 心 总投资 40 亿元 占地 5 7 万平方米 总建筑面积是 42 万平方 米 其中裙楼商场面积 30 万平方米 地上七层 地下两层半 东塔 楼为 48 层五星级酒店式公寓 西塔楼是 30 层超甲级写字楼 开发商广州市正佳企业有限公司力图将正佳广场打造为 亚洲 体验之都 以体验式购物模式让广州的市民 珠三角的市民甚至 全国的游客体验国际尖端的商业文明 5 海南第一 MALL 海南第一 MALL 海口港集团公司与海南环瑞置业有限公司合作 开发的一个商业旅游项目 是海南省首个以 MALL 理念建造的大型 主题式购物公园 也是全国唯一的 亲海 MALL 2002 年被列为 海口市重点项目 总投资 2 5 亿美元 30 万平方米的建筑面积 12 万平方米的商 业面积 一家百货主力店 一家超市主力店 一家家居主力店 一 家娱乐主力店 240 米长拥有 200 余家精品名店的步行街 这几乎 是海口目前最大的五家百货商场和购物中心加在一起的体量 设计 了 3500 个停车位 环绕港口海湾设计了 1 6 万平方米的美食长廊 预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区 6 上海正大广场 上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公 司联合发展 坐落于上海浦东陆家嘴 2002 年开业 上海正大广 场占地面积 3 1 万平方米 建筑面积 24 1 万平方米 地下 3 层 地 上 10 层 上海正大广场以世界顶级潮流的诠释者自居 号称要成为上海 购物 饮食 娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城 7 深圳华润中心万象城 位于深圳 总建筑面积达 18 8 万平方米的华润万象城已于 2004 年 12 月 9 日开始试营业 这座号称是 深圳最大 华南最好 中 国最具示范效应的超大型室内购物中心 的万象城 是华润集团在 当地投资 40 亿元开发 总建筑面积 55 万平方米的综合性商业建筑 群华润中心的一部分 华润中心万象城拥有 6 层商用楼面 近 300 个大小不一 功能 不同的独立店铺 集零售 餐饮 娱乐 休闲 文化 康体等诸多 元素为一身 有业界人士认为 深圳华润中心万象城可能会成为深 圳商业的 新地标 8 中华广场 与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于广州市中 心 中山三路与较场西路交界处 由广州兴盛房地产发展有限公 司开发 由其股东之一 香港昌盛集团有限公司全额投资建成 中华广场 2000 年正式开业 地拥 3 5 万平方米 建筑面积达 17 万平方米 目前出租率达 100 日均人流量已达 20 万人次 逢节 假日更是达到 40 万人次 年营业收入达 20 亿 其中 华数码城 作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地 9 爱家民族园购物中心 北京爱家民族园购物中心于 2005 年 8 月 20 日正式开业 作为 仅次于金源时代购物中心的北京第二大 mall 爱家民族园购物中心 总面积达 16 8 万平米 开发商为北京爱家投资管理 集团 公司 坐落于中华民族园景区内和毗邻国家森林公园 爱家民族园购物中 心以人文风情 特色建筑与生态城为主题 强调室内人文与室外自 然和谐统一 10 天河城广场 广东天贸 集团 股份有限公司投资开发的天河城广场已成为 广州最繁华的商业中心 也是广州市的重要地标 被誉为 中国 第一商城 天河城广场总投资 12 亿元 建筑面积 16 万平方米 营业面积 10 万平方米 地上 7 层 地下 3 层 北面露天广场面积 3000 多平 方米 天河城于 1992 年 8 月 18 日奠基 11 月 18 日动工兴建 于 1996 年 2 月 9 日建成试业 天河城集购物 美食 娱乐 休 闲 商务等多功能于一体 名符其实地 把北京路搬进了天河城 目前的日平均客流量已超过 30 万人次 节假日客流量更多 最高一天达 83 万人次 2004 年全城营业额超过 40 亿元 中 国经济周刊 见习记者陈婧整理 浅谈 Shopping Mall 的营销 2004 8 13 提升居民消费层次 促进城市商业升级 这是中国商界赋 予 MALL 的闪光点 在历经了 90 年代中后期以杭州涌金广场 广 州的中旅商业城等为代表的第一代 MALL 浪潮的集体退潮后 今 天 以上海正大广场 宁波天一广场等为代表的新生代 MALL 又 开始卷土重来 这波继起的风潮在很大程度上缘自于 MALL 本身 的诱惑 一项众所周知的数据是 在日本 MALL 店铺仅占 1 但却创造了全国 3500 亿美元零售总额的大部分 在美国 MALL 已占有全国 50 以上的零售额 仅 2000 年其营业额就已达到了 1 万亿美元 近几年 随着中国各大型零售集团 房产投资集团 大 型基金等组织资本的发展和集聚 以及各连锁商业实体日益壮 大和 成熟 新贵资本在利润诱人的 MALL 空白市场的开拓上早已 按奈 不住 蠢蠢欲动 再加上宏观大环境的政策利好 MALL 热一时甚 嚣尘上可谓毫不足奇 从业界对 MALL 的开拓进程来看 MALL 的开发尚无成功案例 目前还处于探索阶段 但相较第一轮 MALL 预热 浪潮而言 新生 代 MALL 潮在营销上的开拓显然要积极的多 虽然我们现在仍无法 预言这一轮 MALL 浪潮的未来 但是我们却足可以期待它的明天 STP 市场 选择 至今仍有不少人对第一代 MALL 潮记忆犹新 第一代 MALL 潮掀起于 90 年代中后期 以一些香港房产巨头在内 地开发的纯物 业出租型购物中心为起点萌生 借助内地连锁商业的发展之力 这 批港派购物中心迅速突破了招商瓶 颈 业绩独秀于林 这使得内地 各大资本相继跟入 由于盲目求快 思想跟风 这一代 MALL 相继 走入了经营误 区 主题缺位 千店一面 在整体经营风格上缺乏体 现都市文化品位且富有个性的主题设计 内容设置和品牌引进 上又 都大同小异 成本高居不下 诸多原因促使其很难在与各种零售业 态的角逐中胜出 其实 与其说第一代 MALL 潮失足于盲目跟风 缺乏考证 不 如说其是迷失于 MALL 的显性诱惑中 MALL 的面积一般在 10 万平米以上 大于 20 万平米的叫超级 MALL 小于 10 万平米则称购物中心 其最显著的 特征就是业态 业种的复合度极度齐全 行业多 店铺多 功能多 商品组合的广 宽 深度都极高 以家庭式消费 为主导方向 通过设置大型百货或 超市及各类不同行业的专卖店 娱乐场所 文化广场 餐饮店等覆 盖老中青幼四 代各个层次不同类型的顾客 再辅以专业店针对消费 者各色需求 其间穿插各类特色店以吸引域外游客 正缘于这 些特 点 其极易让人产生 无主题经营 的幻觉 主题是一种基于 STP 目标市场选择后的特色定位 由于对商圈内 消费者进行了细分 它 必然会旁置或排斥一部分消费者 这似乎与 MALL 的消费者全覆 盖特征相悖 事实上 MALL 的一些基本特征的确无法容忍对特定商圈内消 费者做过多的排斥 有学者曾简单的算过一笔 帐 以一座 20 万平 米的 MALL 为例 其征地 基建 装修等以平均 10000 元 平米的成 本计算 粗略算来 总投资至 少 20 亿元 一般的商业经营 每平 米大约要 10000 元销售额才能维持 这样一年就是 20 亿 每天平均 500 万以上 如 此需要多大的客流量和购买力 如果对商圈消费者 细分过度 是难以支撑 MALL 这个庞然大物基本的盈亏平衡点 的 但全覆盖式的广泛撒网又被实践证明行不通 看来 在主题的选择 上 nbsp 两种极端路径间必然有一个适宜 的权衡 MALL 的兴起是建立在区域一定购买力基础上的 这一点已无庸 置疑 因而 MALL 的 STP 目标市场选择 其主力 的核心目标顾客 群 应是聚焦于区域消费能力较强 容量较大的消费板块上 一个 区域的消费层次和收入水平基本 上是正态分布的 即其两端收入最 高和最低的顾客群一般较少 在消费水平高低分布层次上占据着下 中到上中段的 消费群才识支撑区域消费的主力 他们的消费能力和 市场容量均占到了区域市场的一半以上 他们的精神物质需求 和文 化取向的共性元素即构成了 MALL 主题的内涵 如广州报业文化广 场的 报业文化 主题 东莞华南 MALL 的 水乡风情 主题 奥 林匹克购物中心的 体育公园 主题等 皆由此而生 当然 为了尽量减少主题经营的排斥性 遗迹增加其消费的包 容性而又不影响主题的整体形象定位 一般 MALL 会尽量利用其多 业态多业种优势 在购物 餐饮 娱乐 休闲 旅游等功能上适度 延展 以吸引边缘消费者 和域外消费者 边缘消费者主要是位于消 费的两个极层即高消费和低消费者 域外消费者主要是指非即定商 圈辐射 范围内的消费者 以外地观光 旅游人士为主 基本的盈 利模式是 主力的核心目标顾客群是营销的主体 其能够支撑 MALL 的盈亏平衡 至于次核层的边缘消费者和域外消费者 则是 MALL 的盈利空间 世界上开发的几个比 较成功的 MALL 项目 如加拿大艾德蒙顿综合性室内商城和美国明尼苏达州双子星城的综 合性室内商城 均成就于 对次核层顾客的深度开发 特别是以旅游 观光功能吸引域外游客方面 国情之下 制约 MALL 发展的关键要素 杨奕勇 2005 9 6 中国经济周刊 文 中国商业地产研究院院长 中国商业联合会购物中心专业 委员会副主任杨奕勇 近年来 国内开发 MALL 一浪高过一浪 动辄投资数亿 十多 亿 甚至几十亿元 面积也多达十多万 几十万平方米 目前世界 上最大的 10 个 ShoppingMall 国内就已占有五个 由于国情不同 各国开发购物中心的路子肯定不同 在欧美国 家郊区或远离人群的地方开发大型购物中心和商业步行街能够成功 并不证明我们离开国情实际 生搬硬套此种模式开发 也一样能够 取得成功 国内的人均收入 私家车拥有量 购物消费方式 饮食 习惯 生活水平等等 决定了我们的国情 当前制约我国 MALL 的关键要素 人认为有以下几方面 交通要素 ShoppingMall 源自美国 欧美国家道路四通八达 交 通便利 私家车普及 MALL 一般设在郊区 消费者往往需要开车 购物 一次购物量大 购物次数不多 由于国内不但交通道路设施比不上发达国家 而且私家车远远 未能普及 而一个营业面积达数十万平方米的 MALL 往往需要大 客流量支持 每天需要 20 万以上人流在这里聚集消费 如此势必将 给国内已经不堪重负的交通和能源造成更大压力 因此 目前在郊 区开办大型 MALL 并不适合国情 购买力要素中国是发展中国家 据有关资料统计 2004 年人均 GDP 仅有 1000 多美元 美国人均 GDP 为 3 6 万美元 城镇居民可 支配收入 9422 元 据有关资料显示 全国上规模的 ShoppingMall 有 200 多个 面积超过 3000 万 m2 按每平方米保本销售额 8000 元 计算 要达到 2400 亿元左右的零售额 这些购物中心才能保本经营 目前 国内消费者的购买能力还不足以支撑如此巨大的 MALL 群体 国内购物方式要素国内城市人口密度高 私家车拥有量低 开 车购物不切实际 而且中国人日常饮食习惯注重新鲜 喜欢每天购 物买菜 因此消费者普遍习惯就近消费 如果 MALL 经营类同 不 能做到多元化 差异化 那么消费者就不会舍近求远去购物 因此 预计较长一段时间内 国内开发 MALL 的模式 仍然会以市区 MALL 为主 开发资金及土地因素据了解 目前国外开发 MALL 的资金 一 般由开发商靠以往开发其它商业项目取得成功后 以滚雪球的方式 解决 内中也有开发商尽管自有资金充足 为了少纳税 也向银行 贷款进行开发 其兴建程序 一般先由政府规划好商业用地 或由 开发商根据需要向政府提出勾地申请 然后政府按照规划或开发商 选址需要 由众多具有经济实力和专业技术的开发商对地块进行竞 价 开发商获得土地后即进行建设 购物中心建好后 开发商只租 不售 不存在与小业主产权纠纷影响经营 其开发风险全部由开发 商承担 其经营状况由开发商依据市场需要进行调节 而国内开发 MALL 的资金基本上靠银行贷款解决 目前 政府 进一步加大商业地产调控力度 拟进行商业立法 如此 将制约 MALL 混乱无序开发 但调控力度一旦过度 往往容易出现 商业 烂尾楼 现象 对此 不能不引起有关方面的重视 缺乏复合型 MALL 开发人才团队目前 MALL 已进入了专业化 开发时代 有道是 隔行如隔山 开发 MALL 迫切需要专业人才 经营管理团队的参与 然而 国内大多数商业地产策划的机构或专 家 原来都是主要从事房地产策划 他们都不是投资商 未有亲自 主持开发商业地产的实战休会 应变能力差 对搞 MALL 可以说是 雾里看花 未能做到以整体观念全程策划开发 MALL 而开发 MALL 不仅需要理论 更要做到与实战结合 才能取得成功 MALL 选址可以多作选择 资金亦可多方筹集 唯有不但了解 市场规律 熟悉商业运作模式 而且又具有 MALL 成功操盘经验的 专业机构和人才当前却十分缺乏 如此 必然制约了国内 MALL 的 健康有序发展 中国最早的购物中心 零售与地产联袂的盛大狂欢 2005 01 21 09 30 35 来源 南方都市报 购物的快感不仅在于结果 更在于过程 购物中心无疑为消 费者提供了更多爽快花钱 痛快享受的机会 本报记者 黄皓 政府方面表示 广州要控制发展现代化购物中心 本报记者 黄皓 MALL 三巨头 天河城的出现 最早为消费者带来了新的消费和生活方式 本 报记者 黄皓 中华广场为广州的 MALL 带来一股新锐的风尚 本报记者 黄 皓 正佳广场以亚洲单体面积最大的购物中心的身份强势出击 本 报记者 黄皓 广州制造总第 191 期 产品鉴定 产品名称 全国最早的购物中心 产品鉴定 20 多年来 广州作为珠江三角洲的区域中心城市 一直领改革开放和经济发展的风气之先 作为商业竞争进入经济垄 断 资本高度集中的综合产物 超大型购物中心也最早在广州出 现 早在 1996 年 中国最早 Shopping MALL 天河城就已投入 使用 使广州的消费者通过它最早体验了超大型购物中心所带来的 新的购物 消费和生活方式 质检报告 不以 MALL 喜 不以 MALL 悲 天河城雄起后的很多年 零售界 地产界 政界的迅速升腾的 购物中心情结一度浓得化不开 而在 2004 年 3 月 17 日颁布的广州 市首部商业网点规划 广州市商业网点发展规划 2003 2012 年 中 我们则可以看到 10 年内 广州将建设三层商业圈 其中将兴 建 8 个大型购物中心 10 年方才修建 8 个大型购物中心 说明广州 在购物中心修建上的好大喜功甚至是歇斯底里将得到抑制 那种一 哄而上 然后一哄而散的资源和资本的浪费或可得到规避 购物中心固然气派 但是时间已经表明并且还将继续证明 崇 拜和迷信天河城 中华广场 正佳广场这样的大型甚至是超大型购 物中心其实大可不必 较之上述现代味十足的购物中心 北京路 上下九 农林下路就是传统的购物中心 这些被称为 商业街 的 购物中心一样给广州人带来了购物的乐趣 天河城 站立 着 是硕大无朋的立体建筑 商业街 匍匐 着 是四向延伸的平面舞台 用专业术语来说 这二者的业态并无 本质区别 你在北京路由头逛到尾 与你在天河城从底跑到顶 所 获得的 感知的的确难有本质上的差别 至少在钞票水似的流出去 这点上别无二致 所以 没必要 霸王硬上弓 站立 不一定伟 大 匍匐 不一定卑微 把一个城市的现代化与大型购物中心的数 量生拉硬扯在一起 只能证明商业文化的肤浅和贫乏 专家们说得好 谁要能在北京路建一个购物中心 那么这个人 要么是天才要么是笨伯 你能把北京路各种业态的零售店 酒楼 茶肆 银行 邮局 书店 影院统统赶走吗 所以购物中心也罢 商业街也罢 只要商品充沛 市场火热就是最实在也最完美的了 原景再现 西湖路夜市就是 MALL 的雏形 商用物业策划师周颖舟先生对广州购物中心的历史流转颇为熟 悉 在周颖舟眼中 西湖路夜市 高第街夜市 其实也就是 MALL 的雏形 上世纪 80 年代 马路经济以及随着马路经济的发展壮大而 蔚为大观的沿街商业 早就具备 MALL 的形态了 场地具有长廊 广场 庭院的特点 一些商家搭上个凉棚或是雨棚 沿街与人讨价 还价 MALL 是一个概念 MALL 并不神秘 周颖舟强调 商品短缺时期很快过去 从上世纪 90 年代 随着广州经济的迅 猛发展 百货商店如雨后春笋般出现 新大新 广百就是在那个时 候喷薄而出的 老牌的友谊商店 南方大厦也是活力四射 百货商 店也是 MALL 提供有质量保证的产品 舒适的购物环境 周颖舟 认为 只不过那个时候经济发展的总体水平有限 人们的消费心态 整齐划一 采购行为也比较单一 百货商店的规模不那么大罢了 从上世纪 90 年代末开始 伴随着经济的高速发展 消费的个性 化时代来临了 消费者在购物时不仅追求方便性 多样性 注重个 人品味的需求 同时更注重整体购买经历的愉悦 这种趋势促成了 大型购物中心的产生 Shopping MALL 是 Shopping center 的一 种类型 比如天河城 中华广场等等 都属于业态复合度较高 规 模面积也较大且经营也较成功的真正的 Mall 天河城创造一飞冲天的神话 在过往的几年中 广州天河城的迅速崛起 不但为市民提供了 一揽子消费的一种新的商业形态 而且也创造了中国购物中心成功 的神话 从人流量和出租率这两个重要指标来看 天河城的一飞冲天是 不争的事实 1997 年每天有 18 万人流量 到 1998 年有 25 万人次 2002 年圣诞节创下了每天 67 万人次的纪录 到 2004 年又创造了 83 万人次的纪录 出租率方面 天河城的出租率 1997 年就达到 83 近几年的出租率则稳定在 100 可是天河城并不满足 君临天下从某种意义上说正成为天河城 的理想 在 2004 年 9 月 20 日于广州举办的中国购物中心国际论坛 第二届年会上 在谈及天河城未来的发展目标时 广东天贸 集团 股份有限公司总裁禹来表示 2005 年 人们将会在珠三角地区以及 省外中心城市看到更多的 天河城 5 到 10 年中 在全国范围内 力争将天河城模式拷贝到 10 家左右 天河城是广州的天河城 天河城又将不只是广州的天河城 未 来一段时间里 广东天贸 集团 股份有限公司将通过自建 与房地 产开发商合作 并购现有的购物中心改造为天河城式等品牌输出方 式 进行 MALL 战略的扩展 继续巩固 传播天河城品牌 在天河 城拥趸的不懈追逐下 天河城的 攻城 方略也已经大白于天下 一是投资 管理与经营购物中心 二是收购购物中心或者收购可改 造为购物中心的其他物业 并实施管理与经营 三是租赁现有物业 管理与经营购物中心 四是以购物中心综合服务为核心业务的品牌 输出管理 与此同时 集团还在购物中心内整体承租 部分分租和 单店承租三种方式发展天河城百货连锁店 在大型百货公司内或者 是在繁华商圈内经营管理有独立门面的专业百货店 争议从未停息 理性正在回归 关于购物中心的争议 从购物中心的勃兴之时开始 似乎就不 曾停息 早在 1997 年 广州市多数大型零售企业销售额出现滑坡 而当时天河城的天南百货和吉之岛天贸却独树一帜 销售额呈持续 增长的态势 于是形形色色的投资者对购物中心这种业态产生了浓 厚兴趣 一时间 广州的购物中心热蔚为大观 中华广场 亿安广 场 正佳广场都已成弓上之箭 亟待喷薄而出 2002 年是争议又起 的时间 这一年 全国数百家购物中心如雨后春笋般冒出 在广州 天河城的恣肆火爆让零售商 物业发展商按捺不住投资的激情 不 少画诺坐啸的官员也痴迷于购物中心的浮华 对购物中心特别是大 型购物中心的顶礼膜拜几成迷信 然而亢奋过后 人们才发现 倘 若不讲天时 地利 人和 盲目兴建购物中心无异于一场釜底抽薪 的资本自杀 事过境迁 消费者 专家学者 投资者 官员在这个所谓的中 国购物中心元年里所进行破与立的博弈 是与非的探讨已经深入到 了购物中心所能涉及到的各个层面 在记者看来 今天的投资者们 要理智得多 深刻得多了 广东天贸 集团 股份有限公司原副总裁 杨军艇说得很有代表性 购物中心是最高业态 但不是零售业的 唯一业态 专家访谈 现代人的生活不能没有购物中心 访谈对象 零售学专家高振生 广东金融学院副教授 对零售 业理论及实践有深入研究 对购物中心在中国的发展保持着持续关 注 观点一 购物中心的发展正当其时 记者 你怎样看正佳广场与天河城的近距离竞争 高振生 从经济发展水平看 广州 2003 年按户籍人口计算的人 均 GDP 达到 4 79 万元 约合 5793 美元 远远超出用来作为支撑一 个地区和城市发展购物中心的 3000 美元的最低标准 从交通状况看 广州有着比较完善健全的城市公共交通网络 私家车 高速公路和轨道交通也在迅速发展 到 2010 年乘坐地铁到 广州市区各处均在 30 分钟之内 珠三角的主要城市也都被纳入广州 的一小时时空圈内 从生产能力来看 按照国际经验 购物中心的发展是建立在大 规模和多样化工业生产基础之上的 广州所处的珠三角正在打造世 界性的制造业基地 也为购物中心的发展提供了可能性 明确了以上几点 我认为广州发展购物中心的时机已经完全成 熟 类似正佳广场与天河城这样的竞争也是正常的 在我国的香港 和台湾 一条街上有三五家购物中心都不是稀罕事 观点二 市场容量存疑 记者 这么说 广州购物中心在数量上还有很大的增长空间 高振生 商业变迁与城市化发展密切相关 城市化到了高级阶 段 城市化率达到 70 以上 零售业将呈现离心聚集的态势 即离 开几何中心 向郊区聚集 2005 年广州的城市化水平将达到 80 以 上 确实需要一大批向郊区聚集的购物中心 但是 市场容量到底有多大则值得关注 按照国际经验 支撑 天河城和正佳广场这样两个超大型购物中心的固定人口大约要达到 200 万 广州目前的常住人口数量 1015 万人 而且经济发展水平 居民购买力和私家车拥有量与发达国家都还有较大差距 所以广州 能容纳的类似购物中心是很有限的 观点三 进一步改变家庭生活 记者 天河城 中华广场这样的购物中心 对消费文化有何影 响 高振生 购物中心之所以受到欢迎 比较认同的原因是商品和 服务多样化 环境好 而且价格也不贵 大型购物中心往往能提供 购物 娱乐 休闲 美食 游览观光等多样化的服务 为人们提供 了一种新的消费和生活方式 一种典型的消费方式就是一家人中 丈夫买书读书 妻子逛商场购物 孩子在娱乐城玩游戏 然后一家 一起到美食城就餐 广州目前仍应以发展城市购物中心为主 不管 住在市中心还是市郊 广州人的生活都不能离开购物中心 杨军艇最难忘的是在天河城工作奋斗的日子 最希望天河城能 不断发展 蒸蒸日上 蒯威 摄 当局者说 最是难忘天河城 讲述者 杨军艇 原广东天贸 集团 股份有限公司副总裁 1960 年 10 月生于广州 1980 年起就任于广东省人民政府财贸办公室 1992 年进入广东天贸 集团筹建天河城 2001 年升任广东天贸 集团 股份有限公司副总裁 2004 年 6 月离职 上世纪 90 年代初 广东省提出要赶超亚洲 四小龙 在商业 方面 省政府提出在保持原商业系统现状的基础上另起炉灶 成立 一家新的商业集团 杨军艇当时是财贸办的副科长 参与了商业集 团 也就是天贸前身的报批工作 差一点就建了工业品批发中心 当时皮包公司甚嚣尘上 商业诚信体系相当脆弱 所以有关领 导提出公司一定要办成实体 要有办公和经营的地点 最终选定天 河城现址以西 50 多米的地方 也就是天河城西门外饮食一条街的 位置 具体要搞的是工业品批发中心 不过机缘开了个善意的玩笑 1991 年 有关领导在泰国考察时 当地购物中心的红火和热闹让领导们唏嘘喟叹了一番 回国后当机 立断模仿泰国建一所大型的购物中心 我记得当时写的可行性报告 中 讲到 基本项目立项 时还说是搞工业品批发中心 殊不知不 到半年时间 天河城便注定要以购物中心的姿态出现在广州了 说 到地点的东移 也有一段插曲 当时省里的主要领导视察之后 认 为天河城正对着体育中心会更好 大家看完球 过了马路就可以杀 到天河城来了 东方风来满眼春 1992 年 邓小平南巡 省政府决定天河城跳出国营的窠臼 尝 试着搞成股份制 中外合资的性质 大计甫定 工程上马 1992 年 7 月 18 日 股东创立大会召开 同年 8 月 18 日 天贸集团正式宣 布成立 11 月 18 日 天河城正式动工 1996 年 2 月 9 日 天河城 开业 今天回想起来 我觉得天河城能在短短几年内开业 很重要的 原因就在于这是一项 三边 边报批 边施工 边设计 工程 因 为等候批复是一个漫长的过程 天河城是以挖掘地下室的名义开工 的 而设计修改费相当惊人 我知道的就有 800 多万 报批的资金 是 3 亿 但是半年后概算出来时 我们发现需要资金 9 个亿 加上 地价后的总投资达到 13 个亿 倘若再算上烂尾的写字楼和酒店 投 资就达到 17 个亿 客观地讲 三边 工程确实造成了浪费 但是因为当时 无法 可依 有法不依 的大环境比较恶劣 如果不反常规办事 工程浩 大的天河城恐怕到现在都无法建成 营业 在做预算的过程里 我 把一台崭新的笔记本电脑用坏了 可见数据的繁复 而天河城从报 建到开业 政府所盖的公章超过 1000 个 手续的冗杂由此可见一斑 中国购物中心的形象代表 我认为 严格按照股份制公司的规范进行运作 严格执行董事 会经理领导下的总裁负责制 严格实行人员管理制度和全员合同制 度 是天河城成功的内在原因 比如说第三条 看起来简单 操作 起来可不容易 天河城 1992 年的第一批员工多数来自政府 大家都 扔掉铁饭碗 自觉自愿地参与到全员合同制度中来 经过多年的发 展 天河城达到了零售业的最高境界 已经成为广州市购物旅游的 热点 对天河商业区的形成和繁荣起着决定性的作用 当然 我与天河城有着很深的感情 但也不能说天河城就是完 美的 到今天为止 天河城也还没有自己的对手 因为参照系的缺 失 天河城的蔚为大观似乎总是缺少了一些说服力 所以从只租不 售的意义上说 天河城不是购物中心的典型和样板 充其量只是一 个个案 随想录 在天河城的璀璨里品味城市 夜色里的购物中心都是通透的 天河城的北门 中华广场的观 光电梯在夜幕里璀璨夺目 尚未见过暮色深沉中的正佳广场 想必 也是一样的辉煌 或许还有不同的几分迷醉 体味城市 天河城这样的购物中心是绝佳的去处 消费时或有 惶恐和困惑 但不再会觉得购物是单调的体力劳动 封闭的环境 熙来攘往的人群 加上俚俗的土语 一如周星驰凭空天才地设计出 来的大院 让过客觉得新鲜 让归人觉得亲切 不用担心迷失方向 玻璃通透 任你前行 醉在其中又何妨 核心聚焦 正佳广场强力出击 正佳广场具备零售 娱乐 餐饮 会展 康体 休闲 旅游 商务等八大功能 总投资额约 40 亿元人民币 占地 5 7 万平方米 总建筑面积 42 万平方米 位于天河路与体育东路交会处 连通 6 万 平方米市民广场 城市中轴黄金核心 华南最大交会点 13 米过道 直驳地铁一号线与三号线换乘站 与广佛地铁 珠三角城市轻轨网 络连为一体 日均客流量超过 80 万 可供 40000 人同场同时消费 每年吸引世界各地 200 万个家庭到场 其中珠三角及港澳 境外旅 游团体占 45 以上 发展态势 广州购物中心排第五 根据 2004 年中国购物中心国际论坛第二届年会的研讨结果 广 州购物中心业态多项指标落后沪京深 港台资不投广州而投沪京被 认为是主要原因 在入围的全国 63 家购物中心分布数量图表上 广 州居然仅有 3 家 与武汉并列第 5 上海凭 16 家居首 北京以 11 家排第二 而在 MALL 总建筑面积上 广州以 24 万平方米落后排 在第 7 位 第一 第二依然是上海 北京 最新动态 广州将控制建设购物中心 在近日召开的广州市商业工作会议上 有官员表示 今年广州 将控制购物中心的建设 适度发展大型综合超市 力争使其成为广 州消费品市场的主力业态 大型购物中心是一个城市商业的标志性 建筑 不可或缺 但不能多建 一定要通过商业网点规划和听证制 度 加以调控 合理布局 要反对在建造购物中心上互相攀比 全息广州 超市自有超人之处 老公 到百货公司买一双拖鞋 经过菜市场时买两条葱 还 别忘了到文具店买三支圆珠笔 红蓝黑各一支 没有红的话 跑多 两家店嘛 这是上世纪 80 年代前 老婆给老公下达的购物指令 烦 但没办法 购物环境就是这么恶劣 买一样东西有时真的要满 城乱窜 跑断了腿完不成任务还得不到老婆的表扬 我是 1990 年搬到现在天河城对面那旮旯的 那真是一片荒芜的 城乡结合部 哪有现在的繁华 天河城更是没有影子 记得有一年 广客隆货仓式超市开张 就是在现在的美居中心那里 我们欢呼雀 跃 感动不已 瞧 这里的商品真多 通道真宽 价钱真便宜 其 实也不便宜 每天几个特价商品作诱饵 让你不知不觉就把篮子装 满了 于是买了很多乍看有用但实际无用 好像急用但过期也没用 的东西 大包小包声势浩大地回家 爽啊 购物的快感就在于这么 一个过程 超市给消费者提供了一个花钱寻乐的机会 所以 超市是零售业 高大全 的典型 在它面前 过去那些 靠一间小士多可以发家致富的个体户没有了颜色 而广客隆的式微 自然是由于天河城的崛起 其中日资的吉之岛超市便是主妇最爱去 的地方 很大程度取决于它的服务表现 比如一般超市设计是一个 入口 另一个就是出口 而吉之岛则不同 设有顾客自由进出的多 条通道 有的超市出入要存包 交了钱货物还要验单 查货员警惕 地翻拨你的购物篮 而吉之岛却出入自由 也没有保安模样的人为 你站岗放哨 哪个舒服 一比就见高下 近日 正佳广场开业 它比天河城更大 更是集生态 休闲 购物等于一体 百佳超市也隆重进驻 摆明是与吉之岛比试 看着 他们斗 我们当然高兴 它们花样百出 我们其乐无穷 就环境与 服务来说各有千秋 不相上下 制胜之窍看来就在商品了 不仅要 看品种多寡 更重要的是商品的独创性 人有你有 当然必要 人 无你有 才是能耐 对价值观已趋多样化的消费者而言 买的就是 这种差异性 所以 专卖与总汇 对于卓越的超市来说 可以融会贯通 比 如 建议哪间超市开辟一片 南北行 集各地土特产于架中 就不 信不会吸引南来北往的客 邓毅富 下期预告 广州是中国信息化和信息产业起步最早的地区之一 具有国际 一流水平的信息基础设施 1995 年 3 月 16 日成立的广东省数据通 信局 是广州乃至广东信息化推动的主力军 1995 年 10 月 1 日 广东省邮电 INTERNET 网 GDNET 在广州 深圳 珠海同时开通 标志着因特网在广东的建立 从东南亚购物中心发展历史读中国购物中心的发展 房地产门户 搜房 2005 年 09 月 01 日 15 23 搜房 黄亮生 今 日 要 闻 上海 专家 新一轮调控重点不是上海楼市 成都 专题 贷款买房省钱省事全攻略 深圳 集体疯涨 豪宅 绑架 了深圳房价 广州 新婚小两口淘房慎买纯小户型社区 杭州 儿童业主成批出现 疑与遗产税有关 济南 开发商胆子大 楼市染上 疯牛病 南京 大话地产 小户型 住宅置业谈 天津 房交会隆重开幕 哪些新盘最受关注 各位好 感谢大家 东南亚 shoppingmall 的发展至今超过了 25 年的 历史了 目前许多中国 shoppingmall 吸引的国际零售商实际上在八 十年代就已经开始入住东南亚的 就例如宜家等等还有许多快餐店 入住了 东南亚有五亿人口 主要是旅游零售 一年来在东南亚有 不同模式的 shoppingmall 我主要是讲东南亚三个主要的城市 或 许这三个城市在 shoppingmall 发展方面是比较积极的 我会分享一 下这方面的 shoppingmall 发展史 其中一些成功与失败的故事 以 及将会出现一些新的 shoppingmall 形式 以及目前所有的一些 shoppingmall 的类型 和这个行业所要面对的挑战 尤其是从二十 五年发展史当中有什么值得我们借鉴的地方 我们要从比较成功或 者不太成功的案例当中学习到一些功课 今年年底 12 月在中国零售 业市场完全对外开放 到底会有什么样的零售商进入中国呢 让我们看一下马来西亚吉隆坡 shoppingmall 的含义 吉隆坡有 83 个 购物中心他们有一些独特的零售概念 比如中国集约户的租户形式 与此同时你看到购物中心是与店铺共存的 其中最繁荣的商业街叫 做 英文 你到了这个地方必须看这个商业街 这个商业街已经有 25 年历史了 其中有一些零售公司是属于多业形式的 但是它目前 还在运营当中 虽然它能在这里生存下去是因为它的位置非常好 而且它们周边发展了很多路边餐饮的概念 在吉隆坡有一个国际的 地标 在 1998 年金融危机的时候开业的 业主很有决心要做到成功 以百分之百出租不售的 我很高兴告诉大家这个项目已经在今年 10 月上市了 所以购物中心的经营是一个非常有利润回报而且是非常 高回报的行业 这是接下来在东南亚非常具有回报的一个项目 同 时回报上是最高盈利的 我们以不同投资者甚至和物业基金合作 购物中心的回报甚至比酒店服务办公楼还要高 这只是在新加坡和 马来西亚而言 在马来西亚回报是 8 和 12 新加坡 7 到 8 马来西亚也一样 奥林匹克花园 中国地坛文化节 在这个购物中心里有东南亚最大的书店 已经入住 15 年了 他们对 入住中国很感兴趣 但是目前零售市场要开放 对于音像和书籍产 品还是有限制的 这是它的内部景观 我相信亚洲它是设计最好的 一个购物中心 另一个 shoppingmall 的特性你可以以游客为目标客 群 马来西亚每年有超过两百多万的中东游客 但是中国有超过一 千万 它可能会到 1500 万到 2000 万 所以我们可以以国内游客甚 至国际游客作为目标客群 马来西亚已经在东欧游客方面已经有了 独特的市场 这些是一些很有钱的购物者 如果你是一个旅游城市 不单是可以吸引自己的本地的游客 还可以吸引那些游客 另外一个特色就是你要有比较实惠一些的酒店价格 在中