2014中国房地产品牌价值研究成果发布会 吴庆.docx

吴庆：金融创新给品牌房企带来机遇与挑战国务院发展研究中心金融研究所研究员吴庆：大家好，首先我祝贺中国房地产品牌价值研究成果今天顺利的发布，一个成果能够延续做上十年，那是一件非常了不起的事情，一定会有深厚的积累。借此机会我也感谢主办方邀请我来参加这个会议，并且在这个会上我也愿意和大家分享一些我个人对房地产、金融以及我们宏观经济这三个紧密相连的内容的看法。第一个观点是房地产在中国经济当中的地位，恐怕会有一个趋势性的变化。我们知道房地产曾经是中国的支柱产业，那么未来房地产仍然还将是一个非常中的产业，但是他的地位恐怕就不像过去那么重要了。特别是比重，在我们国民经济当中所占的比重会有所下降。各位都是房地产专家，所以我想这个话纯粹是班门弄斧，但我之所以这么做，也是希望能够抛砖引玉，得到你们的反馈。第二个观点是房地产目前在许多城市的房地产市场上，已经出现了泡沫。我已经讲了很长时间关于房地产的泡沫，我认为泡沫有两类，一类是价格泡沫，另一类是数量泡沫，价格泡沫谈的很多，房价高了，大家讨论房价会不会跌，这个世界上没有只涨不跌的价格，涨的太高了，一定会跌下来，这个情况会发生。那么我想指出的还有另一类泡沫，我们叫数量泡沫。房价未必很高，但是数量已经太多，未来这个市场上的存量也会需要花很长时间去消化。那么在彻底消化完这些存量之前，大量的资金也会被占用，那么新的这种继续开发的机会，也不再有了，这也是一种我们希望看到，但是现在已经发生的这种状况。第三点我想讲一下现在的房地产市场的状况以及未来可能出现的情况会牵连到我们经济的其他领域，第一个受牵连的就是地方政府的财政状况，地方政府在过去很长时间里头，土地财政的收入占有很高的比重，未来是否还能够维持这么高的比例，已经成为一个问题，其实我个人认为，现在已经不是一个可以讨论的问题，我们已经认为这个收入一定会降低，它对地方财政的这种负面的影响，一定会表现出来，有的地方其实已经表现出来。那么地方政府未来，现在和未来都会在财政收入上遇到一些困难。第四点是房地产的市场的波动，对我们金融领域也会有直接的影响，从指标上会影响商业银行的不良资产的总量，会影响到商业银行的资本充足率，那么对银行的业绩以及银行的甚至会有可能个别的银行的扩张的能力都会受到影响。这也是我们现在非常关注的事情。我们说的影子银行的领域，可能会反映出一些困难，这就是在房地产领域和银行领域之间一个传导的机制，在过去几年里，商业银行已经收缩了对房地产开发的资金支持，但是有相当多的这种房地产开发企业的资金需求，通过影子银行等等渠道得到了满足，其实风险还是那么多，只是从银行的表内移到了表外或者移到了别的金融机构。未来风险暴露的时候，我们不仅要担心银行受到的伤害，我们也要考虑整个金融体系受到的影响。那么在未来房地产市场会怎么样，最坏的情况会怎么样，我们也做了一个基本的判断。最坏的情况也不会超过2008年美国那种状况，或者倒过来说也许更准确一点，就是2008年在美国发生的那种次贷危机导致整个金融界的危机，在中国发生的概率是非常的小，基本不可能。我们会遇到一些困难，但是这些困难都是我们有办法去应对，我们有一些办法是用来缓解这种问题，让这个问题变得小一点，也有最终托底的办法，而且我们有这种托底的渠道，我们现在正在开通，比如说最近市场上有传言，到目前为止，只能是说传言，人民银行给五家最大的银行，分别每一家发放了一千亿的流动性，通过一种特殊的工具叫SLF，这是中国人民银行在去年年初开发出来的一种工具。现在不好说这件事情是真是假，但是可以肯定的是人民银行现在已经建立了这样的通道，可以给我们的金融机构组织在需要的时候，可以非常迅速，非常快的伸出援救之手，这也是我们的团队去年跟中央打报告的时候提出的建议，这是作为的建议的最后一条。2008年这个故事过去的并不久远，我们回忆的时候，认为美联储在危机的关头采取的措施是非常正确的，美联储毫不犹豫的向市场注入流动性，不计代价的向市场投入资金，这种做法避免了更严重的危机发生。大家知道，当2008年危机发生的时候，有许多经济学家都拿它和1929年的大萧条相提并论，认为这是百年不遇的金融危机，但是2008年的危机，现在已经过去了六年，美国已经走出了危机。我们在去年年初，前年年底就判断美国经济已经走出了危机，大概也就是说在危机最严重的时点过去了四年以后，美国就走出了危机，这个结果和29年的危机并不一样，关键的差别在哪里？在我们看来，最关键的差别就是美国的中央银行，美联储做对没有。我们说美国的事情是因为我们也做得同样的好。中国是一个发展中国家，我们的体制还有很多的弊病，我们的经济结构还相当不完善，过去十多年经历了快速的经济增长，在快速经济增长的时候，会留下来一些问题，经济增长速度降低的时候，有一些问题就会暴露出来，就像骑自行车，你骑的时候不会有危险，骑的快了，掉下来的危险就会增加。我们未来会有一些风险，只要政策采取的适当、正确，我们多吸收一些国外曾经有过的经验，同时我们也吸取他们一些教训，我们也能够做得更好。总之就是加上种种的度量，种种的衡量，我们认为中国不会发生像2008年美国遇到的这种危机。我们会有一些波动，会有一些调整，但是这种波动和调整，我们还延续的政治建议就是这种波动和调整，我们要允许它发生，中国经济也会得病，得了病以后，我们要做一个判断，这是大病还是小病，中国经济不会得大病，如果大病发生了，我们有治疗大病的办法，这些方案我们是有的，能力我们也是有的，但是如果我们只是得了一些小病，我们就犯不着采用那种最强烈的方法去对治。最大的小病就是经济转型太慢，我们有能力创新，但是我们的创新能力没有充分的释放，我们还有很大的增长的空间，但是这种空间能否释放出来，现在是我们的问题，我们怎么样实现这件事情，我们中心很强力推荐的看法就是要通过经济体制改革，开辟出新的增长的空间，同时我们也要通过这种对创新的保护，让我们的这种创新力量也释放出来。只要这两件事情做好了，其实我们的经济增长我认为前景是相当美好的。大家可能觉得我说的太高大，说的太空泛，我不妨给大家举一个例子，在经济学家的眼睛里头，这个世界其实非常的简单，经济增长就更加简单，我们只要做好两件事情，这个经济就会增长，一件事情叫做产权，把产权做好，另一件事情，叫做交易成本，我们把交易费用降下来，这个事情就会变得很美好，GDP就会增长出来。中国在产权领域里头，还有相当大的改善的空间，我可以给大家说两个例子，一个例子是在农村，我们的土地他的这种产权，还是相当不充分的，土地现在已经划给的个人，但是个人只有经营的权利，那么转让的权利，出售的权利是不充分的，而且我们的土地政策是有年限的，承包是有期限的，这是不完整的产权，如果在这个领域里头，我们走得远一点，让土地的产权走得远一点，我们相信在农村会释放出巨大的增长空间，我们过去二十多年，或者三十多年，我们农村在干一件什么事，我们在努力的养活我们的人口，也就是说我们的产量上头下了最大的功夫，同时我们也付出了巨大的代价，就是我们几乎，我们放弃了质量，我们现在出了很多问题，什么食品安全问题等等，那都是因为我们过去的政策，就是瞄准了要吃饱，我们没有瞄准吃好。那么我们的增长呢？统计局也公布这样的数字，其实这个数量的增长每年就不过百分之几，5%都很难达到，这个增长给我们的GDP的贡献也是很小的一个数，但是如果在粮食的质量上有所提升，那会怎么样？我相信大家经过超市的人都能够看到，同样的米，同样都是大米，价格之间的差异有多少，这是我们在农业领域产出有很大的增长的空间，而这种增长的空间，需要我们在制度上有一些变化，才能够产生其中包括农村的进一步的产权制度的改善。我再举一个例子，我们在城市里头，我们的增长空间在哪里？我特别想提到的就是我们的知识产权保护。中国曾经是一个穷国，在我们很穷的时代，其实不保护产权，对我们有利，因为偷窃，偷的都是别人的东西，我们很穷，我们没有什么东西可以被偷，但是现在不一样了，我们已经成为第二大经济体，在知识产权领域，以前我们拖拖拉拉，我们拖延知识产权领域的进步，对我们有利，但是未来不会这样的，我们已经比较富裕了。我们还想更富裕，那么我们要做出一些不一样的事情，知识产权就是其中一个，中国人是很有创新力的，很有创造力的民族，很能够创新，特别相对于一些周边大的经济体，比如日本，我们的创新能力比他们强很多，但是我们