【毕业学位论文】（Word原稿）论加大房地产价格在CPI统计指标中的权重-统计学

1 目 录 中英文摘要 . 2 一、引言 . 3 二、对 总体介绍 . 3 （一）编制 理论框架 . 3 （二） 我国 计指数权重 . 4 三、房地产价格的形成 与 对应关系 . 7 （一）我国目前房地产价格形成和变动情况 . 7 （二）对房地产价格和 关性研究 . 8 四、 改进 计指标的建议 . 10 （一）建议提高 居住类权数到 25%以上 . 10 （二）直接将房地产价格列入 算指标 . 11 五、结束语 . 12 参考文献 . 13 2 论加大房地产价格在 计指标中的权重 统计 031 张敏 指导老师 朱龙杰 中英文摘要 摘 要 ： 近年来，房地产价格成为国家宏观调控的重点。同时，消费者价格值数映了社会消费的水平。国内外很多知名学者，如经济学家哈继铭指出： 货膨胀压力大；中科院金融研究院研究员易宪容也撰文住房价格的变化应反映在 建议统计当局修 改 文从分析 房地产价格的构成入手，分别阐述了二者在最近几年来的变化情况，同时结合房地产价格在 文的特点在于运用实证研究，将房地产价格和 者之间的关系进行分析对比，从而找到合适的指标设置和统计方法。 关键词 ：房地产价格；统计指标；权重 In a a to to of is is is in of of of as a PI is is i in to of on , PI PI of 3 at of in in is in PI up in in of a PI of on a a 、 引言 “全国居民消费价格总水平指数” ,它是对涉及居民消费的诸多商品的价格进行统计后按照预先设定的计算模式计算出来的。 公众利益和经济全局血脉相连，社会各方面对 变化自然十分关注，从某个方面来说， 产者价格指数）都可影响整个经济走势，从而促使国家做出经济政策调整。 二、对 样哪些商品，按什么模式计算，都是由统计者主观设定的。作为判断宏观经济形势、衡量通货膨胀 率的一个关键指标， 与我们每个人息息相关：明居民消费的商品和消费的服务价格在涨，再与同期银行存款利率相对比，就可以得知居民储蓄是否存在负利率。 （一） 编制 理论框架 在编制 两个不同的理论框架：一个是固定篮子指数 (论，另一个是生活费用指数 (论。 4 固定篮子指数也称为产品费用指数 (其测度思路是选择一 个具有代表性的产品篮子，考察在不同的时点和不同的价格结构下，购买该产品篮子的费用变化程度就代表了价格变化。 生活费用指数是指在不同时点，消费者为达到某一效用 (或者福利、生活标准 )水平所需要的最小支出之比，有时也称为不变效用指数 (不变满意度指数 (福利指数 (。 美国、荷兰、瑞典等少数国家在编制 将之作为编制 如，瑞典国家统计局 大概从 2几十年来，美国 1961年， 邦政府的价格统计 (of 提出， 国劳工统计局应进行相关的研究，以使 国劳工统计局在其 1984年版的 活费用指数概念为1998年，美国国家科 学院 (家统计委员会 (美国劳工统计局的请求，成立了一个专家小组，“研究生活费用指数开发中的概念、测度和其他统计问题”。美国劳工统计局在消费者价格指数的测度问题一文中再次明确指出：“许多年来，劳工统计局使用生活费用指数的概念作为 生活费用指数作为 在美国劳工统计局最新版的方法手册中，美国劳工统计局继续强调生活费用指数是 与美国 、荷兰、瑞典等国形成鲜明对照的是，绝大多数国家的统计机构在编制 至避免提及生活费用指数。最突出的例子就是欧盟各国和欧盟统计局 (制的消费者价格协调指数( 盟统计局明确指出， 大利亚统计局也明确指出，澳大利亚的 （二） 我国 计指数权重 按照国际通行做法，我国的调查内容包括食品、烟酒 及用品、衣着、 5 家庭设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信、娱乐教育文化用品及服务、居住八大类个基本分类约个规格品种的商品和服务项目。编制所用权重是依据全国万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。 我国编制工作已经进行了二十多年，其方法制度经过几次重大改革后，在数据采集、指数计算和权重获取等方面已经基本与国际编制水平较高的国家处于同一水平。为了保持我国编制方法与国际接轨，国家统计局每年都与国际货币基金组织（）等国际组织和一些国家的同行进 行广泛的讨论与交流，并将数据和调查方法公布在网站上。随着人民生活水平的提高，我国居民消费结构也在不断变化。因此，我国的权重每年都做一些小调整，每五年做一次大调整。 表 1 2005年 居民消费价格指数 项目名称 上年同月 =100 全国 城市 农村 居民消费价格指数 02 、食 品 食 禽及其制品 11 产 品 11 菜 果 、烟酒及用品 、衣 着 、家庭设备用品及服务 、医疗保健及个人用品 9 数据来源：国家统计局， 6 六、交通和通信 00 七 、娱乐教育文化用品及服务 、居 住 2 我国 2005年统计数据 种类 权重 (%) 食品 酒及用品 住 疗保健及个人用品 通和通讯 着 9 家庭设备用品及其维修服务 乐教育文化用品及服务 0 0 4 年 我 国 C P I 统 计 权 重14%34%9%6%9%5%14%9%烟酒及用品食品衣着家庭设备用品及其维修服务交通和通讯娱乐教育文化用品及服务居住医疗保健及个人用品图 1 2005年我国 从上述图表可看出，食品价格 在 品价格的上涨是推动 据有关部门统计， 2005 年由于构成指数的衣着、家庭 7 设备用品及服务、医疗保健及个人用品、交通和通信价格继续下跌的情况下食品价格上涨对 0%。在 成中，教育、医疗、房产支出的权重较低，而这恰恰是近年城市居民支出的大项。因此采用此权重来统计 有一定局限性，并不能真实反映真正的价格变化水平。 三 、 房地产价格的形成 与 （一） 我国目前房地产价格形成和变动情况 目前房地产市场仍是一个不完全竞争的 市场，价格的变化同完全竞争市场不同，具有市场分散性、区域差异性的特点。从生产价格机制上看，房价主要包括以下几个部分：生地价、生地开发价成本及利润、房屋建筑成本及利润、房屋销售成本及利润及相关税费等，其中建安成本中又包含劳动力支出、原材料费用等。目前我国房价中建安成本所占比重并不高，份额多的则是土地成本和各项税费及开发商预留的利润。 从有关统计数据显示：在整个价格构成中，各项费用占比依具体项目情况不同而不同，从整体上来看，土地费用一般可占到 30%税费占比 20%建安成本占比 30% 房 地产价格可通过房屋销售价格指数来间接反映，房屋销售价格指数主要用于反映商品房、公有房屋和私有房屋各大类房屋的销售价格的变动情况。其中，商品房细分为经济适用房、普通住房、高档公寓等各类住宅，以及商业用房、写字楼等非住宅。在房屋销售价格指数的计算中，小类指数是以报告期的销售收入作为计算权数，大类指数和总指数是以上一年全市各类房屋的销售额作为权数，采用加权算术平均的方法计算出来的。 8 我 国 2 0 0 1 - 2 0 0 5 年 房 屋 销 售 价 格 指 数0246810121 2 3 4 5年份指数图 2 我国 2001从实际销售价格上看，据 国家统计局公布数字， 2005年全国新建商品房的平均销售价格增长了 其中住宅售价上涨 每平方米提高了 337元。 2005年全国房屋销售价格一路上扬，上涨 大部分城市房屋销售价格上涨明显。有 9个城市的房价涨幅超过 10，分别是沈阳（ 、上海（ 、南京（ 、青岛（ 、天津（ 、重庆（ 、宁波（ ）、杭州（ 、济南（ 等。 表 3 我国主要城市房屋销售价格变动情况（） 1 （二） 对房地产价格和 关性研究 我们将 2001 年到 2005 年 房屋销售价格指数的统计数据进行了对比，见下图。 1 资料来源：中国经济景气月报资料 城市 2005年一季度 2004年四季度 上海 阳 岛 庆 津 京 波 州 南 京 9 2 0 0 1 - 2 0 0 5 年 C P I 与房屋销售价格指数关系图0 . 9 40 . 9 60 . 9 81 . 0 01 . 0 21 . 0 41 . 0 61 . 0 81 . 1 02001年 2002年 2003年 2004年 2005年 0 02 . 0 04 . 0 06 . 0 08 . 0 01 0 . 0 01 2 . 0 0房屋销售价格指数屋销售价格指数图 图 3 2001房屋销售指数关系图 房地产价格与 在一定的相关关系，二者变化趋势相当。但就幅度而言，房地产价格较 见， 化较房地产价格幅度小，而且有些滞后，这是由于在我们统计 并未把房价作为一个重要变化因素来考虑，而是通过建材、能源等来间接反映。同时这里采用的是政府公布的价格，为实际成交的价格，而顾客询价和在预售前预订（热门楼盘预售时已经没有房子可买了）都是未来的价格，有些甚至要一年以后才交付使用，所以，在实际中房地产价格变化幅度将较上表显示更大。 常是用来衡 量一个国家居民购买食品（主要是粮食、肉禽、蛋奶）、住房和公用事业（主要是水、电、燃料、公交）等一揽子商品和服务的价格变化。由于各国经济发展状况的差异，影响 动的主要因素也不一样。在我国统计中食品类占 34%的权重，非食品占 66%的权重， 2004年由于粮食价格的大幅上涨，使得食品类价格上涨 影响 涨 非食品类价格上涨 影响 2005 年服务价格上涨对物价水平的促进作用将明显加强。 10 图 4 2002情况 从 份的价格涨幅情况看，居住类（主要包括水电燃料、建房装修材料及租房）价格的涨幅已由 2002年初的 涨到 2005年 1月份的 是非食品类价格涨幅中最高的。根据居住类价格涨幅在 4%的权重，计算各月居住类价格上涨对当月 涨的贡献率情况，可见其贡献率自去年 8 月份开始逐渐提高，已由去年 7 月份的 高到 2005 年 1 月份的 这表明居住类价格的上涨对 四 、 改进 计指标的建议 （一）建议 提高 居住类权数到 25%以上 目前中国 括建房及装修材料、房租、自有住房以及水、电、燃气等与居住有关的项目。国家统计局有关负责人在 2006年就居民消费价格指数 (题接受新华社记者采访时透露，当前居住类价格在中国 权重为 13 2 ，比 2000 年提高了 3 5 个百分点。但是，这和发达国家的差距仍然很大 各国编制 ，但经过统计口径调整后进行比较仍具有较强的实证意义。我国与加拿大的 计分类几乎完全一致，但与美国存在一定的差异，文中重点讨论居住类权数在美国 计的居住类中，包括住所、水电燃料和家庭没备。与我围 国增加了“家庭设备”，同时缺居住 11 少我旧居住类所含的“建房及装修材料”。文中分析时扣除美国居住类中的“家庭设备”，直接进行比较，口径略小于我国。目前各国使用的最新权数中，美国居住类权数为 ，扣除 “家庭设备”后的居住类权数为 38 ；加拿大、中国居住类权数分别为 、 尽管居住类的统计口径大于美国，我国居住类权数依然较美国低 加拿大低 表 4 三国 居住类权数 的对比 美国 加拿大 中国 居住类权数 38 根据我们国家的经济发展水平，和房屋的家庭拥有情况，本文建议适当提高居住类权数到 25%以上，才能真正反映消费价格指数变化。 （二） 直接将房地产价格列入 算指标 本文将 2002 年到 2005 年 居住类价格上涨对 涨的贡献情况进行统计，见下图。可以看到，居住类价格对 0%以上的贡献。 %20%40%60%80%100%120%2 00 2. 35 7 9112 00 3. 13 5 7 9112 00 4. 13 5 7 9112 00 5. 1图 5 居住类价格上涨对 近年来，教育、医疗、房产这 些项目的价格近年来一直处于上涨中，涨幅远超整体价格水平。房地产具有消费和投资的双重性，其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制于利率、经济政策、心理预期等决策影响因素的变化，与各种政治、经济、社会、政策因素相关程度比较大。同时房价的变化具有惯性，上一年的房价变化往往引起下一年的房价以同样方向变化，感情在买房决策中起重要作用，即使在商品房大量积压的前提下，跌幅也不大。 国家统计局对房地产价格不列入 是根据国际上通行的国 12 民经济核算的需要， 相一致。根据这个分类，商品房购买属于投资范畴，不属于消费行为。二是商品房购买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。但是，如果能考虑到我国住房具体情况与国外相关社会保障制度的差别，以及我国“居者有其屋”的传统理念，就不难看出：我国绝大多数的居民在住房的开支并非是属投资，而恰恰是出于日常生活的需要。 五、结束语 根据国内社会主义市场经济的实际情况，本文认为，直接将房地产价格列入方面可以直接反映房地产在居民消费中的构成，另一方面使 政府决策提供准确地参考。 13 参考文献 1 C C f D C： 2002 2 K G a 2003， (17)： 45 58 3 004 4 J E a 2001， (111)：311 334 5 J S S at Ge 2， 2001 6 J 1999， (17)： 188 194 7 牛艳玉 N. 中国青年报， 2005 年 4月 22日 8 易宪容 失真，通货紧 缩将开始 N20059 乔志敏 M. 北京：经济管理出版社， 2002. 10 丰雷、公衍奎 J200211 易宪容 互联网周刊， 200612 哈继