万科集团投资策略指引.doc

关于下发目前集团投资策略指引的通知各区域中心、各一线公司： 04年至今，政府陆续出台的一系列针对房地产行业的宏观调控政策，将对房地产行业的发展带来深刻的变革：直接影响一级土地市场的供应来源与交易方式；将加速房地产行业的整合和房地产企业的优胜劣汰；将平抑部分地区过于旺盛的需求尤其是投资性需求。 面对挑战和机遇，为了帮助各区域及一线公司在目前形势下，更好地开展投资活动，总体上协调集团的投资策略，集团企划部在政策研究基础上，从城市布局、项目来源与获取方式及风险控制三个方面，拟定了目前集团投资策略指引，获得了集团领导的肯定，现在下发给大家，请各区域、一线公司以此为参照，根据所处实际情况开展投资活动。 详细内容见下页附件，特此通知。 集团企划部 2005年4月27日报送：集团管理层发送：各一线公司总助以上、项目发展部门全体抄送：总部业务经理以上拟稿：沈锴 审核修改：王文瑶、李炳良 定稿：刘荣先附件：目前集团投资策略指引一、04年以来影响房地产市场的主要政策1、国土资源部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知中：04年8月31日之后所有经营性土地不再协议出让的规定，在全国各地已经得到坚决的执行。2、05年3月17日央行取消了原来的住房贷款优惠，利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理。对部分地区及城市个人住房贷款最低首付比例提高到30%。3、05年总理的政府工作报告，把控制商品房价格和生产资料价格上涨作为年度政府主要工作内容之一后，各大部委及地方政府相继出台了稳定房地产市场和抑制房地产价格的政策与措施；国务院的八条意见中，把稳定房价作为考核地方官员业绩的“政治任务”，将改变以往中央与地方在经济发展的宏观调控中存在的博弈情形，目前地方政府与中央的态度空前的一致。近日，央行行长周小川表示“央行将推新举措抑制部分城市房价增长过快”，银监会也表示，将对天津、沈阳、上海、南京、杭州、宁波、青岛、重庆八大城市，对四家国有商业银行和十二家股份制商业银行的房地产贷款进行全面检查。中央的措施越来越严厉。二、对宏观市场及政策环境的判断上述宏观调控政策对于房地产行业的影响主要有三个方面：第一，将影响一级土地市场的供应来源与交易方式；第二，将加速房地产行业的整合和房地产企业的优胜劣汰；第三、将平抑部分地区过于旺盛的需求尤其是投资性需求，防范房价的过快增长。1、宏观调控对土地市场的影响1）土地来源n 根据国务院04年底下发的关于深化改革严格土地管理的决定及国土资源部据此出台的一系列政策，原来一级市场中的主要土地供应来源农用地转用，未来会受到严格的审批限制，近期新批一级市场供应量仍然会比较有限。n 受到农用地转用审批限制，以及“节约用地”的导向，未来的一级土地供应除政府现有土地储备资源外，将主要来源于城市内旧城改造，因此未来公开出让项目规模将会趋向中小型化，项目的规划容积率可能会较高。n 最为活由于国家关于闲置土地管理办法的出台，加上目前还有大量已经办妥出让手续而散落在民间的土地资源没有开发，我们预计二级土地市场05年下半年到06年8月底土地闲置允许期限前将最为活跃，而07年起，此类项目几乎都已完成转让或者被政府收回，会逐步淡出市场。2）土地交易方式n 策略“招拍挂”方式将继续存在 “8.31”以后，“招拍挂”基本成为土地一级市场的唯一供应方式；但由于各地政府对于土地一级开发与旧城改造项目的优惠政策及对公开交易制度执行力度不同，部分地方存在“策略招拍挂”（指提前与政府有关部门或土地方已经达成合作协议或意向，只是通过招拍挂的“形式”进行出让的项目）。这种方式将继续存在。n 转让与合作，包括鉴证交易，收购或合资成立项目公司，仍然是主要交易方式之一。n 规模性并购将逐步成为未来获取土地的主要手段之一。2、宏观调控对房地产市场的影响 1）由于国民经济中的行业发展总是处在不均衡状态，中央“有保有压”的宏观调整政策将在国家经济快速增长的过程中长期存在，目前针对房地产行业的调控将延续至06年底。2）随着国内房地产业的快速发展，和黄、凯德等境外投资商在国内房地产业投资规模迅速扩大，外部竞争环境更加激烈。3）行业政策不断规范和力度的不断加大，将使现有企业优胜劣汰，行业整合会成为趋势。三、我们的策略基于以上分析，宏观调控政策对集团现有土地获取方式、产品的销售策略、未来产品结构和市场价格的预期都会产生影响，要求我们在新项目的获取中，不仅要慎重确定土地价格、付款期限，而且要认真考虑项目资金占用的大小。 总体上，我们应以谨慎而进取的态度应对此次宏观调控，不仅要防止风险，而且也应抓住宏观调控带来的历史性机遇，实现有质量增长。1、关于城市布局n 进一步完善区域布局。在认真评估当地市场和区域市场的基础上，抓紧做好聚焦与投资规划工作，完善集团内和区域内的投资结构，明确投资方向和目标。n 进一步加大中心城市的投资力度，提高中心城市的集约化程度，并逐步在当地的房地产市场份额中占据领导地位。2、项目来源与获取方式n 战略性融合与并购是最佳的土地资源获取方式。因这种方式可以用相对较少的资金占用获取大量土地资源，所以，三大区域要积极寻求战略性融合与并购机会。n 项目转让、合作、收购的形式可以多种多样。同行、非同行、境内外基金等方式，都可以考虑；持有股权比例万科也不一定要控股，但最好是万科独立操盘。n 考虑资金成本的压力，未来三年，特别是近一、两年内，对于“招拍挂”项目，应采用策略“招拍挂”方式获取资金占用量大的项目，而且此类项目应当以分期付款、合作投标等方式作为考虑的出发点；同时，应重视中、小规模，资金占用量较小项目的获取。n 新增业务1、积极稳妥的介入旧城改造项目；2、尝试介入配套商品房等政府积极主张的产品开发；3、寻求并慎重介入土地一级市场的开发。3、风险控制n 应避免因对未来产品市场价格过于乐观而造成对现阶段土地可承受地价的高估。n 在进行项目发展工作前期，应以解决项目的融资问题为前提；为防止现金流断裂，避免在土地价格高企的时段购买资金占用量大的土地。n 主力产品类型开发应当面向消费型而不是投资型居住人群。n 各个区域及