房地产业宏观调控的回顾和展望.doc

房地产业宏观调控的一周年回顾和展望经历了多项宏观调控政策洗礼的2005年房地产市场，可谓是风雨不停、是非不断。在此轮宏观调控实施一周年之际，业内关注的话题不仅是总结回顾这一年来的得与失，更关注的是未来的政策走向以及对房地产市场的影响。所以我们力图抛开不同利益群体对宏观调控的功利性评价，通过客观的分析，对过去的市场表现以及未来的发展形势，作出公正的评判与预测。 一、回顾过去 宏观调控成效显著 2006年北京房价大幅攀升。数据显示：2005年5月至2006年3月这段时间北京商品住宅成交均价为6366.5元，同比增长32.44%。在这种情况下，很多人质疑政府宏观调控政策的效果。但是通过我们对北京、上海、深圳这三个热点城市房地产市场数据的分析得出结论，这一年来宏观调控的成效显著。原因有两点： 首先，北京实现量价双增。对于房地产市场的评判，成交量比成交价格更重要。数据显示，众多的宏观调控政策并未减弱人们购房的积极性。2005年5月至2006年3月北京商品房市场的成交量为2814.84万平方米，同比增长24.56%。 北京房价飙升是不可否认的事实。我们认为，房价上涨是由于土地供应量严重不足造成的，与宏观调控没有直接关系。 在8.31土地大限后，政府采用了新的国际通用的更有力度的土地供应政策。但是由于新政策的有待完善需要假以时日，所以有报道称2005年北京国土局只完成了有偿出让用地计划的1/3，而北京的用地需求却在不断上升。供需严重不平衡导致地价大幅上涨。而地价的不断上涨让购房者和开发商这两个房地产市场最重要的客体对未来市场发展形成了很高的心理预期。这种高心理预期支撑了房价的不断上涨。 所以，宏观调控政策调控的只是北京市场的成交量，而不是价格，价格的上涨是由于土地供应严重不足造成的。 其次，上海房价涨幅得到有效抑制的同时成交量减少。第一轮宏观调控的对象主要是以上海为中心的华东泡沫重灾区。各房地产相关部门和银行多次表示，宏观调控的目的不是让房价下跌，而是要把房价涨幅控制在一个健康合理的范围之内。这点在上海市场上得到体现。2005年5月至2006年3月，上海商品房住宅成交均价为6913.5元，同比增长16.86%，而同期北京的涨幅为32.44%，深圳为21.3%。横向相比，上海是这三个热点城市中涨幅最小的；纵向相比，上海前几年每年增幅可达40%-50%，经过一年的调控，增幅有了大幅下降。“泡沫”也被挤出：2005年5月至2006年3月上海商品住宅成交量为2684.94万平方米，同比下降14.13%。注：北京、上海数据来源于中国房地产信息网（国家信息中心主办），深圳数据来源于深圳市国土资源与房产管理局。 通过以上两点不难看出，这一年的宏观调控政策卓有成效。 二、展望未来 如果提高首付成数到底将影响谁 对于提高贷款利率这一政策，业内普遍认为对市场影响不大。但是最近有传言称，央行将提高按揭首付款比例，这无疑将是房地产市场的一颗重磅炸弹。 目前，我们就这一问题，以伟业顾问在售项目中15个具有代表性的样板点为依据进行了深入调查。 调查时间段为2005年5月至2006年5月7日，15个项目的成交客户总数为5950名，总销售面积为62.7776万平方米，总销售额为47.5亿元。从物业档次上分类：单价6000-8000元的项目7个，8000-10000元的项目5个，10000元以上的项目3个。从分布区域上看：城区项目10个，郊区项目5个，其中东部4个、南部3个、西部2个、北部6个。从物业类型上划分，住宅项目11个，别墅项目4个。根据我们的调查数据显示，目前按揭购房与一次性购房的比例是7：3。这70%的按揭购房者平均首付成数是30%。而现在央行实行的政策是首付20%，也就是说，如果将首付成数提高到30%，对房地产市场不会有太大影响，但是当大于30%，或者正如传说中的50%时，则影响将是巨大的。至于到底影响了哪部分人群，哪个地区，哪种物业等市场细分问题，我们通过对不同档次、区域、购房目的、物业类型等分类进行统计分析，得出以下结论： 首先、以房屋档次分类，提高首付成数对10000元/平方米以上的高档物业影响不大；对8000元/平方米到10000元/平方米的中档物业影响较大；而对6000元/平方米到8000元/平方米的低档物业影响最大。 根据客户调查表明，越高档的房屋对按揭政策的依赖性越弱。比如香山附近的某高端某别墅项目，基本上全部是一次性付款。政府的意愿是抑制高档房价格，而调查数据表明，大幅提高首付成数的结果，可能与政府制定政策的初衷相悖。 第二、以区域位置分类，提高首付成数对东区的影响最大。据推测，这可能是因为东区白领较多，他们的购房热情很高，再加上外企能为他们提供较好的按揭条件所造成的；其次影响较大的是西区。西区的中关村人多从事IT等高科技行业，虽然人均收入没有东区高，但是他们乐观的心态和对未来的高预期使他们选择贷款按揭买房；南区的影响不大；北区的影响最小，因为亚北板块蕴含了丰富的商机，可能的区域价值增长导致投资趋势北移，而投资一般不会使用按揭贷款。 第三，根据城区与郊区的划分，城区影响较大；郊区因为多是别墅，所以影响较小。 最后，以客户购房目的划分为三类：自用占66%；投资占17%；自用加投资占17%。也就是说，目前客户购房多是为了自住，提高首付成数，影响的是自住房购买者。在投资客中境外投资者占很大一部分。他们希望尽快将手中的钱变为国内物业来享受人民币的升值，所以他们不会选择按揭购房。 根据以上数据可以判断，如果央行采取提高首付的政策，打压的是中低档自住型房屋的需求。据此我们认为，此项政策的实施将导致交易量的较大幅度的下降。至于房价方面，不仅对缓解北京房价的高速上扬没有直接作用，而且最有可能造成高端成交相对集中的现象，从而导致房价的进一步上升。三、降低房价 增加土地供应才是有效途径 土地供应不足是导致房价攀升的根本原因。在这点上，政府应该在实施招拍挂制度的同时，尽快完善土地供应制度的各个环节，增加供应量。只有供需平衡价格才能健康合理。 政府作为政策