传统房地产与物业管理的区别.doc

目录: 1. 前言2. 物业管理的概念和性质3. 物业管理的作用4. 我国房地产存在的误区5. 物业管理的发展趋势6. 传统房地产与物业管理的区别7. 物业管理相关的盈利模式8. 结论 论物业管理与传统房地产管理的区别摘要: 业主购买或使用某个物业，都希望有一个既安全又舒适的生活、工作环境，如何保障业主的权益，在管理和养护物业这两个方面提供优质服务，并使社区设施不断完善，使物业使用年限延长，确保其设计功能发挥作用，这就是实施物业管理的意义所在。并通过与传统房地产管理的不断比较来逐步的完善市场经济下的物业管理。改革开放以来,市场经济高度发展,从传统、现代及将来等多个角度系统的了解物业管理与传统房地产的区别。物业管理随着人们的需求不同日益成熟,它的发展趋势逐渐明显。优质的物业管理企业是最有效的宣传手段,既可使整个地区的房地产增值,最重要的是能为企业带来更多的盈利机会。Summary：The owners buys or uses a certain property, all hope that there are a safe and comfortable life , working environment , how ensure rights and interests of owner, in manage and maintain property two these not to offer good service, make community facilities improve constantly , make property service life lengthen , guarantee their design function function, this is the meaning of implementing estate management. And the estate management under the completion market economy of relatively coming constantly progressively with management of the traditional real estate. Since the reform and opening-up, market economy high development, from traditional, modern and such a lot of angle understanding between estate management and traditional difference of real estate of systems as in the future. The estate management is different and ripe day by day with peoples demands, its development trend is obvious gradually. High-quality estate management enterprise most effective propaganda means, can make whole real estate appreciation of district already, the most important thing is that can bring more profit chances to enterprises .关键词:物业管理 区别 发展趋势 盈利模式Keyword: Estate management Distinguish Development trend Profit mode前言从20世纪80年代初,我国物业管理在一些沿海城市被相继引用,随着新建小区物业管理的发展和规范,物业管理所显示出来的优越性越来越明显,这对旧城区居民带来较大的影响和冲击力,居民的消费及生活观念发生了彻底变化。一方面居民盟对居住环境和生活质量的要求越来越高,另方面,居民的技资意识增强,深知住房作为一种稀有而昂贵的商品,不仅可以居住,而且还可以投资,正是基于这种考虑,居民也希望将以前的传统房屋管理形式转变为新型的物业管理,越来越迫切的希望同样也能享受物业管理这种新型的管理和优秀的服务。 物业管理是一种市场型的服务性行业。物业管理企业不是物业的行政主管部门，也不是管理业主的行政部门，而是一种经济性的管理主体。它的职能用两句话概括起来，就是“对业主提供服务，对业主的物业进行管理”。而这种管理的实质也是服务“物业管理服务”。 物业管理条例的基础和核心是明确物权。物权明确了，物业管理中的各种关系就可以理顺。所谓物权，是指权利主体直接支配“物”并具有排他性的民事财产权利。也就是说，业主完全具有依照自己的意志占有、使用、管理、处分自己所有的物业的权利。对物业进行管理，是为了保障物业正常使用功能和延长物业的使用寿命，从而实现物权价值的必要手段。因此，从物权法的法理来看，作为所有者的业主（业主委员会）应是“管理人”。业主对自已专有的部分，享有“专有管理权”，即完全可以按照自己的意志来决定怎样进行管理。业主对属于所有业主共有的部分，享有“共有管理权”。包括使用权、收益权、改良权、排除妨害权及参与管理的权利。同时也必须承担相应的义务。例如，要依照本来的用途和通常的使用方法进行使用，改变其外形或结构应经其它所有人同意，以及分担管理、维护、修缮费用等等。如果业主不是自已管理，而是委托他人管理。那么，作为受雇服务的物业公司应是“管理服务人”。明确了物权这个基础和核心以后，合同各方的责权利才能顺理成章。物业管理的概念和性质物业管理产业是我国改革开放后随着房地产市场化程度的加深而发展起来的.物业是指住宅小区写字楼、商业大厦、旅游宾馆、酒店、标准工业厂房、仓库等有价值和使用价值的房屋、附属设施及相关的场地。物业管理的作用随着住房制度改革的深入和住宅商品化的推进，房屋产权逐步私有化。物业管理已走近寻常百姓家，但人们还是很难接受物业管理这个概念。其实，完整的住房消费应包括买(租)房支出、住房能源费用支出、物业管理支出。据专家研究测算，在住房的正常使用期内，一次性买房的支出与后期所要支付的物业管理费一样多，也就是说，买房仅仅是住房消费的一部分，买了房，住房消费才刚刚开始。对购房者来讲，物业管理具有两大作用第一， 优秀的物业管理可以使房屋保值、增值。良好的物业管理能够延长房屋的物理寿命，降低物业的物理损耗速度，避免了物业使用价值的超前损耗，起到了保值、增值的作用。另外，优秀的物业管理还使得物业的设备及功能等始终保持着与社会发展的同步性，延长了房屋的经济寿命第二， 良好的物业管理能够为居住人提供清洁、优美、舒适、安全的生活和工作环境。?消费者必须面对日益增多的物业管理纠纷物业管理在北京毕竟还是一个新生事物，物业管理政策有待于进一步完善，物业管理企业的水平也参差不齐，加上商品房建设与管理的脱节等原因，购房者购房后的物业管理纠纷日益增多。归纳起来，有三类物业管理纠纷：一是收费纠纷，有的开发商卖房时承诺了很低的物业管理费，购房者入住后发现物业费涨了；二是具体管理制度上的纠纷，如有的小区管理制度规定，装修时不得拆改某些设施，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等，住户不理解也不执行，双方也会发生纠纷；三是住户对物业管理企业服务的整体印象不佳，双方也容易在多方面发生纠纷。传统房地产与市场化的物业管理的区别传统房产管理是计划经济管理模式下的行政福利性的管理。实施管理的实体是政府的一个职能部门（房管所、站）和各单位的一个专设部门（总务、房管部门）。由于房屋产权单一，管房者归根到底是代表国家以行政手段管理房产，在房屋管理中处于一种主导地位，房管部门与住、用户之间所呈现的是一种管理与被管理的关系。管理内容主要是对房屋及设备的维修和养护，比较单一。另外，房管部门提供的劳务近乎是无偿的，执行的是“以租养房”的方针，由于实行的是低租金制度，因此要靠大量的财政补贴弥补管理经费的不足，结果是建房管房越多，国家的财政负担越重。 物业管理是市场经济管理模式下的经营型服务性的管理。实施管理的实体是具有法人资格的专业企业，所管房产产权分散，物业管理企业是通过合同或契约，受业主聘用或委托，代表业主行使物业管理权，运用经济手段经营管理物业。业主在管理中处于主导地位，物业管理公司实际上是扮演了“大管家”的角色。物业管理企业与业主之间是服务与被服务的关系，其管理行为属企业行为、经营行为（出售服务）。在管理内容上，物业管理企业除对物业进行维修养护以外，还提供清洁卫生、绿化、交通、治安等专项管理和尽可能周全的各种服务。另外，物业管理是“以业养业”，经费主要来自于业主、使用人交纳的服务费，物业管理单位是独立核算、自负盈亏的经营企业。 由以上可以看出，物业管理是一种和房地产综合开发现代化生产方式相配套的综合性管理，是与住房制度改革所形成的物业产权多元化格局相衔接的统一管理，是与市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化经营型的管理。这种集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场化经营为一体的充满生机和活力的物业管理一出现，就越来越显示出其强大的生命力。原因在于： 第一，物业管理是一种社会化的管理模式，它摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，替多个产权单位、产权人找到了一个总管家；同时也为政府各管理职能部门找到了一个总代管，在授权的范围内去落实各项管理内容，以克服各自为政、多头管理、互相扯皮；互相推诿的旧体制下的种种弊端，从而有利于提高整个城市管理的社会化程度，以充分发挥各类物业的综合效益和整体功能，使之实现社会效益和经济效益的统一。 第二，物业管理是一种专业化的管理，它是由专门的管理公司通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志与要求去实施的管理，从而摆正了主人和管理者的关系，将行政性的管理终身制变为企业经营型的聘用制。在这样一种新的机制下将逐步形成有活力的物业管理竞争市场，业主有权选择物业管理企业，物业管理企业必须依靠自己良好管理和服务才能进入和占领这个市场，这就将从根本上促进服务态度的改变、服务质量的改善和管理水平的提高，从而有利于提高城市管理社会化、专业化程度，并向现代化的管理方式转换。 第三，物业管理是一种经营型的管理，它推行的是有偿服务，合理收费，并通过多种经营，使各类物业的管理逐步走上以业养业、自我发展的道路。这不仅减少了政府主管部门的压力和负担，使得房屋维修和养护的资金有了来源，又使得住用人受到了全方位、多层次、多项目的服务。 第四，物业管理是建管结合的纽带, 物业管理通过早期介入与后期跟进，突出了管理的重要性，从而理顺并摆正了建设与管理的关系，有利于发挥投资效益，使得社会财富和人民的财产得到保值、增值。 第五, 从管理体制上看，传统的房地产管理是在计划经济条件下，实行福利分房制度，由政府或其职能部门、事业单位采用行政手段，直接对房地产进行管理，管理机构是房管局、房管所或房管总公司和房管分公司，实行两级或三级管理。由于体制的问题，长期亏损，缺乏激励机制。而物业管理是在社会主义市场经济条件下进行房改的产物，由专业化的企业通过市场竞争取得管理项目，用现代管理科学进行社会化管理并提供有偿服务。管理机构是物业管理公司。 第六, 从职务质量上看，传统的房地产管理一般只是单纯管理，由于房屋及配套设施分别由各部门管理，有时会因各部门之间出现扯皮而不能很好地协调和回合，服务质量无法保证。物业管理却是对房屋及附属配套设施、设备、场地实行统一管理，全面负责，为业主和使用人提供全面的、综合性的服务，提高了服务质量。 第七, 从业主与使用人的角度看，传统的房地产管理是按照管理单位的愿望对用户的管理，使用人处于被动地位，管理单位无论表现如何，使用人也无法进行选择和撤换。物业管理则完全不同，业主和使用人通过招标选择物业公司，双方平等协商，签订物业管理合同，业主和使用人由被动变主动。 第八, 从对物业维护、保养方面看，传统的房地产管理由于实行抵租金制度，租金收入不够维修费用，不得不依靠政府补贴，很难改善居住、工作环境，无法满足人民对生活环境质量提高的要求。物业管理则是企业的社会化经营管理，开展全方位的服务。根据2003年6月8日国务院颁布的物业管理条例的三十三条规定： 2003年9月1日起从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。物业管理职业资格考试由国家劳动和社会保障部根据就业准入制度实施，对物业管理工作人员和准备从事物业管理工作的人员举办全国统一的职业资格鉴定考试并对考试合格者颁发相应的职业资格证书，作为从事该职业的必备上岗证。总之，物业管理和传统房产管理相比无论是在管理模式、手段、观念、关系上，还是在管理的深度和广度上，都有着明显的区别。 物业管理的发展趋势我国物业管理经过20年的探索和实践,应当开始走上区域化管理、市场化经营、集团化发展、法制化运作的道路。 一、区域化管理将逐步取代分割管理的模式,成为物业管理的发展方向所谓区域化管理,是指按照城市现行行政区域设定物业区实行物业管理。换言之,就是以城市的街、段、路、里、号为前提条件,以城市规划的自然区域为基础,以有利生产、工作、方便生活和便于管理为原则,以提高城市整体管理水平为目的设定若干个物业区。接照城市行政区域设定物业区实行物业管理,同现行物业管理模式相比,具有以下方面的好处。 1、实行区域化物业管理,可以提升城市的整体管理水平。要从根本上改变分割管理的局面,全面提高城市的整体环境质量,推行行政区域化的物业管理是提高城市管理水平的最好切入点。2、实行区域化物业管理,可以使物业管理企业实现规模效益。物业管理企业只有实现了规模效益,才能走上良性循环发展的轨道。3、实行区域化物业管理,可以减轻产权人、使用人的经济负担。4、实行区域化物业管理,可以加速创建文明城市、文明城区活动的开展。如果接现行以一个住宅区或大厦推行物业管理,必然会有未能实行物业管理的死角,这样势必影响创建活动的效果。二、市场化经营将打破地方保护主义、本位主义的垄断,成为承揽物业管理项目的主流市场化经营就是随着物业市场的形成,物业管理企业要一律通过招投标来取得物业管理的经营权。因为,物业管理是市场经济的产物,市场经济的本质是竞争,竞争是市场经济生机和活力的源泉,也是不断提升物业管理水平,把物业管理推向一个更新境地的重要途径。物业管理行业实行市场化经营,具有以下的好处:1、市场化经营是市场经济发展的客观要求。2、市场化经营是提升物业管理企业整体水平的重要途径。 3、市场化经营是推动物业管理行业发展加速器。4、市场化经营是维护产权人、使用人合法权益的重要途径。5、市场化经营是同国际物业管理市场接轨的突破口。建立物业管理竞争机制是一个系统工程,它涉及到管理方式、经营战略、竞争规则、法制规范等等。从目前来看,一是要提高认识,更新观念,为物业管理竞争机制的形成奠定思想基础。二是要认真总结经验,通过引进竞争机制,实现选聘物业管理企业。三是要破除行业保护主义、本位主义,勇于把符合招投标条件的物业项目拿出来,推向市场,为形成物业管理竞争机制创造条件;四是要多种渠道、多种形式培养人才,为物业管理竞争提供人才资源五是要加速立法,制定竞争规则,为物业管理竞争机制的形成提供法律保障。三、集团化发展将结束小兵团分散作战的局面,成为物业管理行业的主体目前,物业管理企业不仅普遍存在着企业规模小,专业人才少旦分散,难以发挥群体功能和综合实力,而且绝大多数企业存在着管理规模偏小,经济效益差,亏损严重等问题。据统计,到1999年底全国实行物业管理的房屋建筑面积98861.76万平方米,而物业管理企业15000家,从业人员近200万人,平均每个物业管理企业仅管6.59万平方米,每个物业管理人员平均只管494.31平方米,可见管理规模之小。因此,加强企业间的协作,实现优势互补,发挥企业的群体优势,提高整体经济效益,组建物业管理企业集团,对于推动物业管理行业的发展十分必要。1、集团化发展有利于集中企业的优势,提高物业管理服务的整体水平。2、集团化发展有利于改变物业管理企业经营规模小、经济效益差的局面,实现规模效益。3、集团化发展有利于发挥人才优势,改变人才、技术分散的格局。4、集团化发展有利于拓展经营领域,实现企业发展的良性循环。5、集团化发展有利于参与市场竞争,在竞争中求生存、求发展。6、集团化发展有利于走出国门,进入国际市场。组建和发展物业企业集团的目的是发挥物业企业的群体优势,优化产业组织结构,增强企业市场竞争力,提高物业管理服务水平,促进物业管理行业的发展。要实现这一目的,组建物业企业集团应做好以下工作:一是要搞好可行性研究,防止盲目性;二是要遵循自愿的原则,防止行政化倾向;三是要保持适度的发展规模,防止盲目扩张;四是要保持适度的经营领域,防止过分追求经营多样化;五要规范化运作,防止简单化草率组合;六是要强化内部管理,防止忽视自身建设。只有这样,组建起来的物业企业集团才能适应物业管理新形势、新情况、新任务的要求,担负起时代所赋予的历史使命。四、法制化运作将结束缺法少规的现象，推进物业管理行业走上规范化发展的轨道物业管理在我国是一个新兴行业。良好的法制环境,对于推进物业管理行业的健康发展将起到保障作用。1、法制化运作要求物业管理必须有法可依。目前,我国物业管理仍存在着缺法少规,立法滞后,缺乏系统性,立法层次低,法律效力差等问题,这种状况不改变必然影晌物,业管理行业的发展。因此,加速物业管理立法仍是行业发展的当务之急。2、法制化运作有利于物业管理行业接照市场经济规律办事。没有法律、法规的引导、规范和制约,市场机制难以有序运行。因此,物业管理行业要实现法制化运作,应当按照国家和地方已出台的有关物业管理法规、规章、自规范性文件进行管理,只有实现依法管理,物业管理行业才能得到健康的发展。3、法制化运作有利于规范物业管理行业行为。物业管理要想得到健康的发展,必须靠法律、法规对物业管理行为进行引导、规范和调整。否则,物业管理行业难以向深层次、高水平发展。党的十五届五中会会通过的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十个五年计划的建议,明确指出加强法制建设,规范发展物业管理业,当前应突出抓好以下几个方面的工作:一是必须树立依法治物的思想观念。二是增强立法的计划性。要本着统一规划、分步实施、突出重点、急用先定的原则,加强立法的计划性,建立严格的目标责任制,将责任落实到具体部门,使立法工作按立法计划有序的进行。三是大胆借鉴国外物业立法经验,加快我国物业管理立法的步伐。四是区别轻重缓急,突出重点,急用先定。我国房地产存在的误区对于目前商业地产发展中所存在的主要问题，从四个方面分析了原因：1、商业地产开发商对商业特性的把握存在着偏差，在对商业规律的认识上存在着问题。不少商业地产商是由住宅地产商转变过来的，没有看到商业地产与住宅开发的根本区别，盲目套用住宅开发的模式。商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有机结合起来。在现实中这四方面还是不规范，并因此带来巨大的投资风险。 2、经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产完善规划和长期运营。有的商业城包括商业街，出现销售火爆的场面，但是地产商走了以后，商业城和商业街日渐萧条。最近我们到东北进行考察，就看到一个商业步行街没有人。所以，对商业街采用这种操作手法是非常危险的，开发商一旦撤离以后就很难实行统一的经营，很难获得成功。 3、商业地产开发过分依赖银行贷款，特别是大型商业设施的依赖性更强，它投资大，动作急，动辄十几亿元或者是几十亿元。一旦出现商业经营差、利润下降，达不到盈亏平衡点，就会造成银行的不良贷款，增加银行金融风险。 从去年年底开始，一些地方金融部门按照央行的要求，开始控制这方面的风险,不少银行已经将开发商自有资金比例提高到30以上。前几天在央行论坛上，商业地产专家们为购物中心这样大型的商业设施，自有资本金的比例应该达到80是比较理想的，至少不能低于50。 4、商业银行贷款中存在着形象工程。现在很多城市都在建大型的购物中心和商业步行街。购物中心、步行街等大型商业设施确实具有较强的市政效果，于是，一些地方政府就不顾本地经济发展的实际情况，一味地进行建设，并在建设中又过于重视城市景观的要求，为此，项目招商往往陷入两难的尴尬境地。 物业管理相关的盈利模式知名的房地产公司几乎都有自己的优秀物业管理队伍。深圳几大地产巨头之间的竞争已经漫延到物业管理的输出上了。可是大多物业公司是亏损。物业管理盈利模式探讨了物业管理的最新经营趋势，帮助我们摒弃错误的思想，建立一支盈利的物业管理部队。(一)、物业管理企业资金筹集物业管理企业作为独立法人。应实行自主经营、独立核算、自负盈亏”。而物业管理又是劳动密集型的企业，在经济效益中属于微利性的行业，当前除少数物业管理企业略有盈利外，大部分企业处于亏本经营状态，资金紧张，金费问题成为阻碍物业管理发展的“瓶颈”。那么，物业公司应如何筹集资金呢？渠道A：收费 物业管理企业按收费规定，根据所提供服务的性质、特点档次、内容、 质量等分别确定物业管理收费标准，并报物价部门批准。这是长期稳定 的收入来源。渠道B：小区维修养护专项基金 用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大中修基金数额巨大不 能靠日常管理收费来解决，应以基金的形式提取。1） 维修基金的筹集对于商品房，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴纳合同。购房者购房款的2%一3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同拥有，不计入住宅销售收入；对于售后公房，售方单位和购房者双向筹集。售房单位按照一定比例从售房款中提取，多层不低于20%，高层不低于30%。如因特殊原因，维修基金不足时，经业主委员会决定，可临时向业主筹集维修费用。2） 维修基金的使用维修基全在使用和管理中要专款专用，明确维修基金归全体业主所有，物业管理企业提出计划和预算，经业主委员会批准，委托物业管理企业实际操作使用；业主委员会成立前，维修基金可由政府主管部门代营；维修基主要专户存入银行，接受银行监督检查，不能挪作它用。值得引起注意的是，维修基金不能由物业管理企业直接掌管，企业是短期行为，基金是长期使用。如果物业管理企业聘任到期或遭到解聘，不交回基金，会引起纠纷，直接影响维修基金的安全性。另外，当维修基金数额巨大时，要争取产生最大的增值效益，闲置时，可用于购买国债和其它洁律法规允许的投资渠道。另外维修基金利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。3） 建立完善的监督机制对于不按规定建立维修基金或执行标准低于国家标准的，各地应在制定维修基主管理办法细则中明确责任和惩罚办法，否则，由开发商或售房单位代收的维修基金不能及时交给政府主管部门或业主委员会，缺乏监督机制。4） 建立物业管理维修基金管理中心建议各城市由政府部门建立物业管理维修基金管理中心，将全市的物业维修基金像公积金一样，集中起来专门管理，使之保值、增值，解决居民的后顾之忧。渠道C：多种经营收人物业管理企业不能只依赖于物业管理收费求得生存，必须走向市场，依靠多种经营弥补物业管理经费的不足。要扩大经营服务领域，通过间接的居住生活服务和各种特约服务，开辟物业管理的经费渠道，通过规模经营和加强管理降低成本，减轻住户的直接物业管理费用。多种经营是物业管理企业筹集贸金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向渠道D：开发建设单位给予一定的支持 开发建设单位向物业管理企业提供启动资金和维修养护费用，即开发商应从开发项目的建设成本中提取1一2作业物业管理公司的启动资金；或按建筑面积的一定比例，为物业管理企业优惠提供商业、服务业用房，增加物业管理企业的造血功能，使其以业养业。另外，物业管理企业还可以从开发建设单位获得享有免费维修的权利，以节约费用。渠道E：政府多方面的支持(1) 制定收费的标准，加强管理。目前除市场上的高档商品房外，普通住宅小区还不能完全按市场价收费。(2) 对房改房，原产权单位负责支付电梯、高压水泵、供暖等共用设施设备的运行、维修和更新等费用，减轻购房人负担。(3) 在主融税收方面提供优惠政策。(4) 拨发一定的城市建设维护费，用于小区共用部位、共用设施设备的管理，以减轻小区日常管理费用的负担。(5) 在旧小区内，在规划允许的前提下，新一些商业用房，以成本价或低价的租金提供给物业管理企业，增加住宅小区购物、家政服务等经营性收入，弥补物业管理经费不足。渠道F：介人物业出租代理物业管理企业利用