《商品房买卖合同》补充协议.doc

商品房买卖合同补充协议 商品房买卖合同补充协议买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对号楼单元楼号商品房买卖合同（以下简称合同）的补充。 一、联络方式（对合同中买受人的补充）双方确认以下通信地址、电话、传真为双方的有效联络方式，双方对各自提供资料的真实性负责。 1.1出卖人通信地址邮编电话传真EMAIL1.2买受人通信地址邮编电话传真EMAIL根据合同和本补充协议发出的所有书面通知，国内邮件，以寄出七个日历天后视为送达；国外邮件，在寄出三十个日历天后视为送达。 因一方变更前述通讯联系地址、电话、传真而未通知对方，造成对方无法发出通知的，由此发生的后果由变更方负责。 二、合同约定面积（对合同第三条的补充）2.1在该套房屋所属的房屋面积测绘成果报告书颁发之前签署合同者，合同约定面积系预测算面积；在颁发之后签署合同者，合同约定面积系产权登记面积。 2.2产权登记面积以政府相关部门确认的房屋面积测绘成果报告书中核定面积为准。 三、合同约定面积与产权登记面积差异（对合同第五条的补充）3.1产权登记面积和合同约定面积仅作为参考，不作为计价依据。 3.2面积差异不构成退房的理由，总价款以合同约定金额结算，在交房之前销售的房屋，房屋预测绘面积与房屋成果测绘面积差异绝对值在3%以内的部分，房款不再多退少补，绝对值在3%以外的部分，据实多退少补。 四、付款方式、期限及违约责任（对合同第六条、第七条的补充）4.1因本楼盘之开发贷款银行为（以下简称“该银行”），故此本楼盘在建工程已经设定抵押，抵押权人为该银行。 该银行同意出卖人销售商品房买卖合同约定的房屋，但是要求，如果买受人采用按揭贷款方式付款的，需在该银行办理按揭贷款手续，否则抵押权人不同意解除抵押权。 出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。 4.2买受人如果选择按揭贷款方式付款的，应当明确告知出卖人，并且双方须在主合同第六条明确约定采用按揭贷款方式。 如双方没有以书面方式明确约定采用按揭贷款方式，则视为买受人不采用按揭贷款方式付款。 带格式的:左侧:90磅,右侧:90磅,顶端:72磅,底端:72磅,宽度:595.3磅,高度:841.9磅4.3如果买受人采购按揭贷款方式付款，买受人应当自行落实是否符合相关贷款条件。 买受人按揭贷款额度与利率，以贷款银行审核确定为准，出卖人不承担任何责任。 本协议一经签订，即视为买受人已经充分了解自身的贷款条件及可能性。 买受人对此约定表示理解并完全接受，因自身贷款能力、贷款条件等原因导致按揭贷款办理迟延而逾期付款的，属于4.6条约定的“非出卖人原因”，按商品房买卖合同第七条相关约定执行。 4.4如果买受人采用按揭贷款方式付款，应在主合同第六条约定的时限内至少付至满足本人申请贷款的首付款额度，否则出卖人无法办理解除抵押手续和合同备案手续。 买受人超过主合同第六条约定的时限尚未付至满足本人申请贷款的首付款额度的，本合同自动解除，出卖人有权另行出售该房屋，且买受应当按总房款的5%承担违约金。 4.5买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以贷款未获批准为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。 买受人无法办理按揭贷款的，仍须按期支付房款。 4.6因非出卖人原因导致按揭贷款办理迟延而逾期付款的，按商品房买卖合同第七条相关约定执行。 4.7由于买受人提供不真实资料或利用出卖人工作失误而取得房屋的,按如下方式处理:4.7.1买受人应当按照合同签订日出卖人的公开售价支付足额价款。 否则，合同自动失效，房屋权属转移无效，买受人应当于出卖人书面通知返还之日起30日内返还房屋，并撤回产权登记申请；已经办理权属登记的，应当在出卖人书面通知返还之日起30日内与出卖人共同办理撤销登记。 4.7.2如属于买受人故意造成,则由买受人承担由此产生的全部经济损失。 4.8鉴于合同第六条约定的付款方式及期限，出卖人已在合同第四条计价方式与价款中给予买受人共计￥元的价格优惠。 无论何种原因导致买受人未能按合同第六条约定的付款方式及期限支付房款的，买受人除按合同第七条约定承担违约金外，同意出卖人取消前述价格优惠，增加支付元的购房款。 增加的购房款应在下次付款时同时支付给出卖人。 五、合同终止5.1无论何种原因导致合同终止，如该合同已经登记，则买受人应当协助办理注销合同登记事宜。 如买受人已对房屋进行装修，则买受人应在合同终止后15日内将可拆除的装修拆除，逾期未拆除视为放弃，出卖人有权处置。 出卖人在合同已注销、买受人将房屋腾空后，按本协议规定将已付房款扣除违约金后按出卖人工作流程退还买受人。 5.2因为买受人原因导致合同终止的，执行以下规定5.2.1因买受人原因导致出卖人解除合同的，买受人须向出卖人支付总房款10的违约金，符合第21.2条约定的除外。 5.2.2如该合同已经登记，则买受人在此授权由出卖人持办理注销合同登记申请，单方到大连房地产交易所办理注销合同备案登记手续。 出卖人应在房地产管理部门注销登记后三十日内将其已收取的房款按合同约定扣除违约金及出卖人已支出的包括但不限于该合同鉴证、登记等所发生的费用（以下简称出卖人的已付费用）后无息返还买受人；5.2.3如合同未登记，出卖人应在该合同终止后三十日内将其已收取的房款按合同约定扣除违约金及出卖人已付费用后无息返还买受人，出卖人不承担买受人已付房款的利息及买受人向相关单位交纳的该合同登记费、鉴证费、公证费以及办理产权证的税费等各种费用。 5.2.4除法律法规另有规定外，房屋交付后买受人不得要求解除合同。 5.3因为出卖人原因导致合同终止的，出卖人应依法承担发生的相关责任和费用。 六、交房时间（对合同第八条、第九条的补充）6.1如合同第八条双方约定房屋交付时间为“款齐日”，则该“款齐日”是指买受人支付全部合同价款、逾期付款的违约金及需要支付的其他费用（如物业费、第一年采暖费等）之日起三日内，具体费用明细详见本协议第十六条。 6.2出卖人逾期交房，买受人有权解除合同时，应在解除权发生之日起15日内提出书面退房要求，否则，视为买受人放弃退房要求。 七、规划、设计变更（对合同第十条的补充）规划、设计发生变更后出卖人未书面通知买受人的，买受人应在接受房屋7个日历天内以书面形式提出解除合同的要求，否则视为接受。 八、商品房交付（对合同第十一条的补充）8.1在商品房达到交付使用条件后，如出卖人以书面形式通知买受人交付时间,除买受人未按合同约定支付房价款外，买受人应按通知交房时间三十个工作日内到出卖人售楼处或其指定地点办理交付手续，通知送达地点和条件按补充协议第一条确认。 8.2在商品房达到交付使用条件后，如出卖人未书面通知,除买受人未按合同约定支付房价款外，买受人应按合同约定的交房时间三十个工作日内到出卖人售楼处或其指定地点办理交付手续，出卖人不再另行通知。 8.3领取钥匙即视为房屋交付使用。 买受人未在第8. 1、8.2条约定的时限内办理交接手续的，则上述时限届满之日即是为房屋交付之日。 8.4买受人未在第8. 1、8.2条约定的时限内办理交接手续的，每逾期一天买受人向出卖人支付违约金50元，并承担商品房毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，并于办理交接手续之日缴纳所有相关费用。 九、基础设施、公共配套（对合同第十四条的补充）9.1鉴于系分期开发，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑也将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其它项目的交付时间不迟于幸福e家最后一期竣工交付的时间。 9.2公共配套建筑的交付指竣工并达到使用条件。 投入使用（如学校开学、商铺开业）的具体时间由相关买受人或经营者、管理部门确定。 9.3合同项下商品房的有线电视、宽带、煤气等配套设施需由买受人向该设施的经营管理单位办理开通使用手续并缴纳相关费用。 9.4由于房屋竣工交付时间不同,可能影响景观植物的移栽,在交付后的第一个春季或秋季完成软景植物的移栽.9.5部分电子产品运行需要一段时间调试,交付时可能发生功能不完善情况,在交付后三个月内调试完成全部功能. 十、保修（对合同第十六条的补充）10.1买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，出卖人应在24小时内派员前往勘察。 依据住宅质量保证书，及时给予保修服务。 10.2买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。 如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人法律规定范围内的损失。 10.3因相邻关系而造成的漏水、噪音等问题由当事人双方自行解决；10.4在保修期和保修范围内房屋发生质量问题，出卖人承担修复的责任，如果不能恢复原状，则买受人与出卖人协商确定标准予以赔偿，协商不成，按出现问题时缺陷部位同类别、同档次、同型号物品的市场参考价予以赔偿；10.5因房屋发生在保修范围内的质量问题对房屋内其他用品造成损失，按同类别、同档次、同型号的物品以旧换新，如不能以旧换新，则按出现问题时同类别、同档次、同型号物品的市场价予以赔偿；10.6保修期限届满后，房屋维修由买受人负责并承担费用。 10.7买受人有义务配合出卖人维修房屋，如房屋维修需要买受人提供条件（包括但不限于室内场地、水、电、室内装修拆除等）配合时，买受人应给予配合，如买受人拒绝配合导致维修无法完成时，视同买受人主动放弃维修，一切后果由买受人自行承担。 10.8保修期的起始时间为竣工验收时间,具体质保时间如下:房屋质保时间明细表序号内容保修期限备注1主体工程（钢筋混凝土结构及砖砌体）50年2门窗工程2年（其中五金件1年）3防水工程5年4墙面、楼地面工程2年5外墙涂料工程5年6内墙涂料工程2年7室内煤气工程2年（供气后转由煤气公司有偿服务）8室内给水工程2年9室内排水工程2年（如果交房标准中有卫生洁具，其保修期为1年）10采暖工程（地热或散热器）2个采暖期11同层排水（如果交房标准中有此项）2年12太阳能系统（如果交房标准中有此项）集热器、水箱、控制仪表、电加热器2年；其他部件1年13新风系统（如果交房标准中有此项）2年14电梯工程（如果交房标准中有此项）2年15电气工程2年（其中灯具、开关、插座为6个月）16有线电视工程2年17智能化工程（如果交房标准中有此项）2年18住宅小区内的排水设施、道路、景观绿化工程2年19住宅小区的给水、煤气、供热、电力、有线电视电话设施相应行业主管公司负责保修期自竣工验收合格之日起；在所列质保期限内的产品质量问题，给予维修，超出期限为有偿维修。 但属下列情况之一的，出卖人不予保修 （1）不可抗力而引起的任何损坏情况； （2）因买受人或买受人许可的第三人擅自改动设备、设施或因改动而损坏的项目 （3）因出卖人以外的任何第三人而造成的任何损坏 （4）其他因买受人保养、维修使用不当而造成的设备失灵、损坏； （5）买受人自行装修部分及买受人自行安装的通讯等各类设备设施。 十一、停车场权属的约定（对合同第十七条的补充）本住宅小区内的车位、车库和停车场的权利归属，依据下列原则确定11.1建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归出卖人所有，出卖人有权出售或出租,有权定价、调价。 11.2地下停车场（包括设在人防工程的停车位、停车库）归出卖人所有。 11.3建筑区划内，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，由物业服务企业进行管理，收取的停车费扣除物业公司的必要费用后用于本小区的物业服务。 业主委员会成立后，由业主委员会或业主大会确定其使用和管理方式。 十二、人防工程权属的约定本住宅小区内人防工程的权利归属，依据下列原则确定12.1除法律另有规定外，出卖人出资建设的人防工程归出卖人所有，由国家出资建设的人防工程归国家所有。 12.2人防工程的所有者应当依据国家法律、法规的规定使用和维护人防工程。 12.3经市人防办批准同意，本小区的人防工程在和平时期可以作为停车场/商场使用。 战时，国家可以依法征收或征用，所有者不得拒绝业主进入人防工程避难的请求。 十三、绿地权属的约定13.1本住宅小区的绿地归业主共有，但是属于城镇公共绿地或明示属于个别业主的除外。 13.2符合下列条件之一的是前款所述的“明示属于个别业主”13.2.1规划为个别单位商品房配套使用的绿地；13.2.2出卖人在宣传资料或模型中表明与个别单位商品房捆绑销售或附赠的绿地。 13.2.3上述包括但不限于部分委托业主代管的首层下沉庭院前的绿化小院、屋顶露台等； 十四、物业用房权属的约定14.1本住宅小区的物业管理用房归业主共同所有；142物业用房交付标准与出卖人同期建设商业用房交付标准相同；14.3物业服务企业有权使用物业管理用房并负责维护；14.4未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。 十五、会所权属的约定15.1出卖人根据项目周边商业服务配套环境，有权决定是否设立小区会所，如设立，按以下原则执行。 15.2本住宅小区的会所归出卖人所有，出卖人有权出租或出售。 15.3会所的经营者享有经营自主权、不受他人非法干涉，但是其经营项目及经营业态应当有利于提高业主的生活便利程度，不得损害业主的合法权益。 15.4会所的所有者或经营者应当按规定缴纳物业服务费。 十六、买受人需交付的其他费用买受人除须支付房款外，在房屋交付使用前还须向出卖人交付以下款项16.1逾期付款产生的违约金；16.2逾期办理交房产生的违约金；16.3煤气气源费（以项目所在地燃气管理部门规定为准）；16.4采暖费房屋交付后，买受人应自行办理报停手续或缴纳采暖费，未办理报停或未缴纳采暖费所产生的违约金由买受人承担，出卖人不承担任何义务和责任。 根据政府及行业公司要求，在房屋验收后的第一个采暖期不得办理停供的，买受人应当缴纳采暖费。 16.5政府有关部门规定的其他费用（以政府有关部门下发的文件为准）。 十七、前期物业服务17.1买受人同意在业主委员会选聘新的物业服务公司前，由出卖人或出卖人委托的物业服务企业（即）实施统一的物业服务。 物业服务费暂按每月元/平方米建筑面积收取。 17.2买受人办理交付手续前需要预交不低于三个月物业服务费，否则出卖人有权拒绝交付房屋。 17.3达到合同第八条约定的交付条件后，买受人不得以与出卖人争议为由拒绝交纳物业服务费。 21.1商品房买卖合同和前期物业服务协议同时签署,签署之后,买受人按合同约定时间支付首期款,按揭付款方式者同时办妥按揭手续。 逾期不办妥上述手续者按本协议第四条关于逾期付款条款执行。 十八、房屋周边环境（对合同第一条与第三条的补充）18.1出卖人已在本项目销售现场向买受人明示法律法规应明示的文件、证书及重要提示，买受人对此无异议，对所购房屋的周边状况、地理位置及朝向、空间尺寸现状及交易条件已有充分的了解。 买受人所购房屋为经规划局审批后设计，其公用设施及内部设施非经许可不得改动；18.2出卖人关于（以下简称本项目）规划红线情况通过以下条款做如下告知18.3本项目东、西、南、北侧均有规划路，具体做法按实际交付为准,未来施工及通行可能存在噪音影响；18.4道路的交通及商业、景观等均可能会产生一定的噪音影响，本公司在制定售价时已充分考虑上述因素；18.5本项目周边待开发用地的建设与规划以有关政府部门批准实施的最终方案为准；18.6本项目以政府规划部门批准的规划方案为依据建设，其细节以最终的规划方案为准；在不违反法律法规的前提下，该规划可能发生局部调整。 18.7规划调整权利归政府部门行使，乙方不得以个人或集体名义干涉。 18.8红线外开发范围，因各种原因引起的调整和变化均与出卖人无关，出卖人不承担责任。 18.9本项目部分首层设立绿化小院、部分屋顶平台委托相邻业主代管。 如果有此代管空间，买受人必须在约定的空间范围内合理使用，合理使用的标准是不超出出卖人划定边界且不影响其他业主权益。 相邻业主不能够合理使用时，出卖人有权收回使用权，买受人拒绝交回时按照占地面积向出卖人支付赔偿，赔偿价格为同期房屋交易价格的两倍，赔偿金额为代管空间面积乘以赔偿价格。 18.10买受人不得私自占用、改动公共空间（包括但不限于绿地、消防通道、屋面、外墙等），如有占用或违章搭建，出卖人及所委托的前期物业服务公司有权责令拆除，不能拆除或者买受人拒绝拆除时，按照所搭建违章建筑面积向出卖人支付赔偿，赔偿价格为房屋销售价格的两倍，金额为违章建筑面积乘以赔偿价格。 如因占用或违章搭建给其他相邻房屋造成影响及损失，受侵害方提出赔偿请求的，由买受人全额赔付，出卖人不承担赔偿责任。 十九、合同及本协议以外信息与资料19.1买卖双方确认商品房买卖合同及本补充协议系双方就房屋买卖达成的唯一合同；19.2此前有关该房屋的所有口头或书面协议、允诺等均对双方无约束力；19.3出卖人公开发表的广告仅作为要约邀请，不视为合同内容；19.4出卖人所展示的沙盘、样板间仅供参观，不作为楼盘及房屋的最后交付标准。 二十、变更买受人20.1签署商品房买卖合同后不得变更买受人,如变更，则须征得出卖人的同意,并按本批注i1:以项目实际情况为准，但不宜做过于确定的表述或承诺。 补充协议的5.2.1条款执行违约金。 20.2经出卖人同意，买受人可以要求变更为买受人的配偶或未婚子女（但仅限变更一次，否则按5.2.1条执行），不执行本补充协议的5.2.1条款执行违约金，但所发生一切费用由买受人承担。 二十一、风险提示21.1双方确定合同价格时已经充分考虑风险因素,任何风险因素导致的利益损失各自独立承担。 具体包括但不限于以下风险约定本合同项下房屋的市场价格变动，银行利率调整，政府税费及其他政策变化等风险因素、相邻地块规划方案变化。 21.2原则任何情况下均不得调整合同价格，也不构成退换房理由。 21.3买受人承诺