房地产损害赔偿估价实务探讨(陈树民).doc

房地产价值贬损赔偿估价实务探讨皖宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司 陈树民一、赔偿与补偿的法理辨析（1）两者发生的基础不同。通常赔偿由违法行为引起，以违法为前提；补偿由合法行为引起，不以违法为前提。（2）两者性质不同。补偿的根本属性在于对特定受害的公民法人或者其他组织损失的填补，旨在求得因公共利益而遭受特别损失的公民、法人或者其他组织提供补救，以体现其与普通公众间的利益平衡，并不意味着任何对补偿人的非难。（3）时间要求不同。赔偿责任的前提条件是损害的实际发生，即先有损害，后有赔偿；而补偿即可以在损害发生之前进行，也可以在损害发生之后进行。（4）两者承担责任的方式不同。赔偿责任以金钱赔偿为原则，以恢复原状，返还财产等方式为辅；补偿责任多为支付一定数额的金钱。二、房地产损害赔偿估价的必要性（1）房地产是最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，一般占社会总财富的50%70%。保守估计，中国城镇居民住房资产占家庭总资产的比重超过50%，这是世界银行提供的数据（2）2007年物权法出台，十七大提出的“创造条件让群众拥有财产性收入”，使人们的财产保护意识越来越强。（3）由于房地产的不可移动、相互影响等特性，房地产受到损害的情况不可避免。比如政府修路，不可避免的影响房屋的通行等。（4）损害会造成房地产价值减损或相关经济损失，当事人通常会请求损害赔偿。在这样的情况下，一般是采取和解、调解、仲裁等方式，这些途径也主要是讨论赔偿的金额。目前的机制不完善，没有专业意见作为参考依据，赔偿金额的确定随意性大。（5）房地产估价师作为房地产价值评估专业人士，不仅有能力，而且有公信力，可以为在和解、调解、仲裁和诉讼中确定赔偿金额提供参考依据。我们接触到的一些当事人、法官等，他们也需要专业上的帮助，房地产估价师可以做这方面的工作。三、房地产损害赔偿估价的技术规范依据房地产估价规范中明确了该项估价类别的规定：“612其他目的的房地产估价6121其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。6122房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”可见，房地产估价规范虽对损害赔偿估价没有作进一步详细的阐述，但估价类别中说明损害赔偿估价属于房地产估价的业务领域与范围。 房地产损害一般指房屋质量缺陷，即房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。进行房屋质量缺陷损失评估，应当按照下列程序进行： 1受理评估委托； 2拟定评估作业方案； 3搜集评估所需资料； 4实地查勘房屋质量缺陷状况； 5选定评估方法进行测算； 6确定评估结果； 7撰写评估报告； 8审核评估报告； 9出具评估报告； 10评估资料归档。四、房地产损害赔偿估价的重要意义（1）可以促进社会和谐。科学、有公信力、有规则的房地产估价，有利于争议解决，化解矛盾，减少不和谐因素。一些问题解决方法如果随意性很大，就会助长攀比，包括现在城市房屋拆迁，基本上没有规则，当前解决的问题很有可能就是下一步的祸根隐患。（2）可以拓展估价业务。 （3）可以提高社会形象。目前我们给社会的感觉是专业知识不够好，技术含量不够高，主要是为了完成必要手续，没有解决人们真正需要的问题。五、常见房地产价值贬损情形的分类（一）按照贬损原因、侵权对象分类1、人为因素致使房地产的实体有较大损害引发价值贬损的情形房屋实体是指房屋实际存在的有形组成部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。（1）矿产采掘、地铁建设等地下施工导致的邻近房产实体损害（2）地基等地表施工导致邻近房产实体损害（3）爆破施工不当导致邻近房产实体损害（4）交通肇事导致房产实体损害（5）因火灾或煤气、液化气、天然气爆炸导致相邻房产实体损害（6）野蛮装修导致相邻房产实体损害（7）小型塘坝管理不善导致邻近房产实体损害（8）相邻建筑物和其他固定物体的倒塌等引起的房产实体损害（9）其他人为因素导致房产实体损害2、人为因素致使房地产的使用功能有较大缺陷引发价值贬损的情形房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。（1）设计不当、施工不当或偷工减料导致的功能性损害（2）市政设施施工、建设导致的房屋临时性或永久性功能损害（3）其他人为因素导致房产功能损害（如非绿色装修）3、人为因素致使房地产的权利人产生经济损失的情形（1）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，对他人造成损失的（2）因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，对房地产权利人造成损失的（3）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。物权法第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”（4）因非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的。土地管理法第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任” （5）其他房地产损害赔偿。4、人为因素致使房地产所处环境相对恶化引发价值贬损的情形房地产所处环境是指对不动产使用人及其活动造成影响的空气、水、声、光、辐射、景观等因素，可分为室内环境和室外环境。（1）委托对象所处大区域城市规划变更（2）委托对象所处小区规划方案变更（3）委托对象购置时遭遇营销规划欺诈（4）委托对象附近对环境噪音、空气、粉尘有等重大影响的工程如机场、城铁、高架公路、化工厂等项目动工建设（5）委托对象附近经营性物业的经营污染（噪音、空气污染、光污染等）（6）委托对象附近污染泄露事故发生（7）高层建筑对委托对象采光、通风等方面的影响（8）其他认为因素导致委托对象的环境恶化5、自然因素致使房地产的实体有较大损害引发价值贬损的情形（1）气象灾害如暴风（含台风、龙卷风）、暴雨、洪水、雷击、冰雹、洪水等引起的房产实体损害（2）地质灾害如滑坡、泥石流、地面突然塌陷、地震等引起的房产实体损害（3）海洋灾害如海啸、风暴潮等引起的房产实体损害（4）空中运行物体坠落等引起的房产实体损害 （5）其他自然因素如雷击导致森林、草原火灾等引起的房产实体损害6、特殊因素致使房地产的心理感官异常引发价值贬损的情形如拟结婚新房委托装修时施工人员在内自杀、承租人的家属在承租房恶性自杀等（二）按照受损性质分类1、实体损害2、功能损害3、权益损害4、环境（区位）损害（三）从能否修复的角度分类1、可修复的损害2、不可修复的损害（注：以修复费用小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的为限）（四）按损害持续时间分类1、暂时性损害（如施工过程中的一些有害气体）暂时性的损害（房屋质量缺陷）是指依据质量缺陷修复方案进行修复后，房屋质量缺陷可以完全消除，房屋耐久性、适用性等方面完全符合国家相应标准以及合同约定中的要求，不影响对房屋的正常使用。2、永久性的损害永久性的损害（房屋质量缺陷）是指伴随整个房屋经济寿命周期的不可修复的房屋质量缺陷，或是依据可行的质量缺陷修复方案进行修复后，房屋可以使用，但房屋耐久性、适用性等方面不能完全符合国家相应标准及合同约定中的要求。例如对房屋室内进行加固修复后，造成室内面积的减少，室内净高的降低等房屋质量缺陷。六、受理赔偿估价委托时的注意事项1、并非所有的房地产价值贬损都能得到赔偿譬如战争、军事行动或暴乱引起的价值贬损、核子辐射或污染引起的价值贬损、地震所造成的一切损失等通常均不能取得保险索赔，自然因素导致的价值贬损如果事先没有投保也无法得到赔偿，人为因素导致的价值贬损也并非一定可以获得赔偿，如大区域的城市规划变更、某些侵权人无法查明的价值贬损等等2、并非所有的房地产价值贬损都能及时而准确地予以估价注意侵权交涉的时效性与价值贬损的短期难以确定性之间的矛盾3、赔偿估价的受理范围应该仅限于价值贬损而不宜包括精神赔偿等（精神赔偿等不属于房地产估价范畴）七、赔偿估价的主要适用方法1、成本法，或曰成本修复法，求取修复房屋质量缺陷所必需的各项费用之和作为房屋质量缺陷损失的方法。成本法的公式为：V=C1+C2+C3+C4-C5 式中 V房屋质量缺陷损失评估值；C1拆除工程费用；C2修缮工程费用；C3恢复工程费用；C4直接经济损失；C5被拆除物残值。拆除、修缮、恢复工程费用应当参照房屋修缮工程预算定额，并通过广泛搜集评估时点的建筑工程市场价格水平确定。拆除、修缮、恢复工程费用包括直接费、间接费、利润和税金等。直接费包括人工费、材料费、机械设备使用费和措施费，间接费包括规费和企业管理费。直接费应当参照房屋修缮工程预算定额中相关规则进行测算，间接费、利润和税金以定额规定的基数按照合理的费率测算。直接经济损失是指修复施工期间或修复后所造成的经济损失，包括： （1）房屋使用人周转安置费用； （2）房屋空置的收益损失； （3）房屋使用面积减少的损失； （4）房屋室内净高降低的损失； （5）房屋采光面积减少的损失； （6）房屋耐久性降低的损失； （7）邻近房屋损坏的补偿； （8）施工影响的补偿； （9）其他直接经济损失。被拆除物残值应当根据评估时点的回收市场价格合理确定。2、资本化法，求取房屋质量缺陷所引起的未来收益损失的现值作为房屋质量缺陷损失的方法。须注意区分两类净收益减损：（1）房屋质量缺陷仅造成实际净收益减损，但对房屋耐久性无影响的；（2）房屋质量缺陷仅造成房屋实际使用年限缩短，使得房屋收益年限减少的。 收益年期减少是指由于房屋质量缺陷使得房屋耐久性降低所造成的房屋使用年限的缩短，继而引起房屋收益年期的减少。 净收益损失额包括：租金等收入减少所造成的净收益损失额和能源消耗等运营费用增加所造成的净收益损失额。租金收入减少是指由于房屋质量缺陷的影响使得房屋收益单价低于正常合理的市场单价水平，上述两种单价的差值与房屋收益面积的乘积即构成净收益损失额。 运营费用增加是指由于房屋质量缺陷使得房屋能源消耗、维护等运营费用增加而导致的实际净收益减少，而每年由于房屋质量缺陷存在需要增加的运营费用即为净收益损失额。3、价差法，求取类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋市场价值之差作为房屋质量缺陷损失的方法。价差法的公式为：V=V1-V2 式中 V房屋质量缺陷损失评估值；V1类似的无质量缺陷房屋的市场价值；V2类似的有质量缺陷房屋的市场价值。类似的无质量缺陷房屋和有质量缺陷房屋的市场价值，按照房地产估价规范中的市场比较法评估求取。4、市场比较法，与类似房屋质量缺陷进行比较，对其损失补偿金额进行修正、调整来求取房屋质量缺陷损失的方法。市场比较法的公式为：VPF1F2F3式中 V房屋质量缺陷损失评估值；P可比实例补偿金额；F1补偿情况修正系数；F2补偿日期修正系数；F3缺陷状况修正系数。采用市场比较法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例。进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额。进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额。进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额。不同可比实例修正后的补偿金额的简单算术平均值为市场比较法的评估结果。八、损害赔偿估价程序的特殊性 1、损害赔偿估价委托程序中的委托主体（一般而言，损害赔偿估价的委托主体有这么几个类型）： （1）个别业主或企业：由受损害的业主或企业委托 （2）业主管理委员会：由受损害的业主所在的业主管理委员会委托 （3）损害实施方：由实施损害的开发商或城市建设部门委托 （4）第三方：由法院或仲裁委员会委托 在估价实践中，除由第三方委托外，估价机构应建议最好由受损方及实施损害方共同委托为宜。双方委托可以使估价机构更好倾听双方对损害理由及引起损害表现的说明，有助于估价机构对损害赔偿有更深入的了解与判断，此外双方委托的情况下，委托人比较配合估价机构进行现场勘察，提高现场勘察的深入性、全面性。此外由双方对勘察表进行现场签字确认，利于估价工作的下一步开展。 2、损害赔偿估价的前置程序 房屋损害（房屋质量缺陷）的表现形式、成因繁多，使房屋质量缺陷损失评估活动具有较为鲜明的个案特点。在拟定房屋质量缺陷损失评估作业方案时应做到具体情况具体分析，密切结合实际。对于涉及到主体结构或复杂程度的房屋质量缺陷应当由具有建筑工程质量检验资质、环境质量检验资质等的专业检测机构进行鉴定。损害赔偿估价是技术性很强的估价活动，在某些受环境污染或施工质量缺陷导致的房地产损害赔偿估价时，需要在深入了解损害的成因、影响程度方面，某些损害影响程度可能仍在动态发展过程中，在这种情况下，进行估价前需要委托方完成某些前置程序。这些前置程序可能包括：质量检验报告书 、环境质量报告书 、动态监测数据的报告 、修复方案报告 （可以采取下列三种方式之一确定： （1）房屋质量缺陷各方当事人对房屋质量缺陷修复方案协商一致的，由房屋质量缺陷各方当事人共同签订房屋质量缺陷修复方案认可协议； （2）房屋质量缺陷当事人一方委托或者各方共同委托，由具有相应资质的机构出具房屋质量缺陷修复方案； （3）房屋质量缺陷各方当事人共同委托，由受托进行房屋质量缺陷损失评估的房地产估价机构出具房屋质量缺陷修复方案。上述前置程序中的报告需要由相关的监测部门出具，估价机构只有掌握了上述的监测报告后，才能进行下一步的估价工作。 为落实房屋质量缺陷损失评估依据的真实可靠性，房地产估价师与工程技术人员必须进行房屋质量缺陷的现场查勘验证。实地查勘核对结果必须在报告中予以披露。若不一致时，评估人员应在评估报告中说明处理方法及对评估结果的影响。九、赔偿估价时的特殊原则以及注意事项（一）估价方法的选择1、评估可修复的房屋质量缺陷损失，应当以成本法为主。2、房屋空置的收益损失，宜采用资本化法进行测算。3、房屋使用面积减少、室内净高降低、采光面积减少、耐久性降低的损失，宜采用资本化法、价差法进行测算。4、邻近房屋损坏的补偿，应根据具体情况，选用成本法、资本化法、价差法、市场比较法进行测算。5、施工影响的补偿，根据有关规定的标准或参照市场上类似影响的补偿水平进行测算。6、评估不可修复的房屋质量缺陷损失，可根据评估对象实际状况分别选用资本化法、价差法、市场比较法进行测算。7、评估不可修复、出租房屋的质量缺陷损失，宜选用资本化法。8、评估不可修复、自用房屋的质量缺陷损失，宜选用价差法或市场比较法。（二）损害害赔偿估价技术的特殊性 普通的估价业务，具有大量性、重复性等特点，房地产估价机构及估价师已经能够完全熟练掌握。对于损害赔偿估价而言，则呈现出个别性、差异性的特点。要做好该项工作，可借鉴的方面较少，需要针对每个损害的案例进行具体分析的基础上确定不同的估价思路与估价技术路线与方法，从而使估价技术过程呈现出更大的灵活性； 1、损害赔偿估价技术要与具体赔偿案例相结合 损害赔偿估价的主要技术方法原则上源于房地产估价的几大方法、但在实践中又需要灵活运用。 例一结合具体案例采用传统的估价方法。例如，一般对于施工质量缺陷引起的房地产贬值，如果属于可修复的情形，可以采用成本法的思路，根据按照修复方案进行造价及相关费用的估价确定估价结果，其估价结果依赖于具体的修复方案。 对于无法完全修复的赔偿案例估价，可采用不同的估价技术处理。依赖于处理方案有两种估价方案：一种是进行必要的修复程序，根据修复的方案进行计算，还需要计算修复后状态下的贬值，另一种是未进行该修复程序，从而直接计算损害现状下的贬值。在上述两种方案中，可能要借助其他的方法例如市场比较法进行，或者根据非估价传统主流方法的其他方法如支付意愿法等进行。 例二通过基本公式的逆向或其他方式的综合运用，求取赔偿金额。例如小区规划变化，业委会提出的房屋容积率上升，引起绿化率下降的损害赔偿案例则可以从开发商减少绿化的造价以及多建房屋的开发利润所得进行求取，在此过程中，绿化造价采用成本法进行求取，开发利润通过变形的假设开发法进行求取。 例三非传统估价方法的应用。例如环境质量引起的房地产贬值估价，需要通过对消费者的市场调查问卷，结合专家会议法、支付意愿函数的建立等多渠道进行，从方法的意义而言，已超出传统的估价方法，但从估价结果看，最终仍回归到房地产估价的范畴。 2、损害赔偿估价中参数的选择 损害赔偿估价中技术方法最大的问题是某些很简单的修正没有经验参数可供选择，使估价人员陷于修正参数无足够理由的困境。在处理类似的损害赔偿估价时，估价人员需要对此做出一些变通措施进行处理，例如： （1）尽量借助传统的修正系数 例四通过借助一些传统的修正系数进行修正，例如处理日照受影响时，可以类比朝南与朝北修正系数的差异(例如差异为6)，分析日照受影响后的日照时间与受影响前的日照时间，通过两者之间的比例关系，据此进行大致修正。 （2）转化为等量参数的求取 例五某些财产损害的案例，可能直接对房屋的经济寿命造成影响，但如何确定寿命的减少，可转化为房屋理论成新率与实际成新率(例如采用样表确定，见表)的差异，近似利用成新率差异与房屋重置价的乘积，从而确定损害赔偿的金额。 序号分部名称分项名称基本完好房评定标准现状情况分项修正1结构部分地基基础2承重构件3非承重构件4屋面5楼地面6装饰部分门窗7内外墙抹灰8顶棚9设备部分水卫10电照总计（3）进行市场案例调查，采用市场比较法确定修正系数 例六某些修正系数虽然无法从经验或规范修正系数中取得，但可以从市场案例比较而获得，例如在对确定景观阻挡的因素系数时，可以采用类似的楼盘案例中有景观及无景观的价格进行规范性比较后，确定其不同的修正系数，以此作为比较案例，将不同的案例的修正系数进行市场比较修正，得到所需的修正系数。 （4）借助定性转为定量的方法确定系数 在确实难以进行量化修正参数时，可以采用专家分析法、Delphi法（又译称“德尔菲法”）等方法进行。 3、损害赔偿估价技术服务于估价结果，验证后的结果推动估价技术完善 在损