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H山东省新建商品房买卖合同示范文本讲解知识讲解 1国家商品房买卖合同（预售）暨山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本解读2商品房预售合同示范文本解读? 一、2000年商品房买卖合同示范文本概述? 二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由? 三、xx版商品房买卖合同文本概述? 四、新版商品房买卖合同文本主要内容3 一、2000年商品房买卖合同示范文本概述?（一）历史与作用?（二）法律依据?（三）结构内容?（四）新版商品房买卖合同修订对房地产市场的影响4 一、2000年商品房买卖合同示范文本概述?（一）历史与作用?2000年商品房买卖合同示范文本是在1995年的商品房购销合同示范文本的基础上修订而成的。 ?商品房销售管理办法第23条规定“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示商品房销售管理办法和商品房买卖合同示范文本；预售商品房的，还必须明示城市商品房预售管理办法。 ?该示范文本起到了积极的作用，但也存在不少的问题。 各地根据本地的情况，对2000年示范合同文本进行修订，形成了地方性的示范文本。 6 一、2000年商品房买卖合同示范文本概述?（三）结构内容?1.说明部分与合同正文部分?说明部分进行说明和提示；?正文部分涉及到房屋买卖中的主要条件和很多容易发生争议的事项。 ?2.包含了四个附件，给当事人充分的协商空间，维护了交易自由。 ?附件1房屋平面图；?附件2公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；?附件3装饰、设备标准；?附件4合同补充协议。 7 一、2000年商品房买卖合同示范文本概述?（四）2000年版商品房买卖合同修订对房地产市场的影响?2000年版的合同示范文本对房地产市场的影响主要在以下几点?1保障买受人的权益?2承诺和告知合同重要事项?3引导买卖双方自行约定?4合同的适用性和可操作性增强8 二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由?2000年以来的十余年里，实践中出现了大量的新情况与新问题，我国的法治建设也在不断发展。 ?这使得2000年版的合同示范文本越来越不适应我国房地产市场发展的需要。 ?（一）商品房现售与预售中的各种纠纷?（二）修订思路及修订的主要内容?（三）合同示范文本设计原则9 二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由?（一）商品房现售与预售中的各种纠纷?1.房屋质量纠纷?2.开发商擅自变更规划设计引起纠纷?3.延期交房纠纷?4.出卖人不按约定条件交付基础设施及其他设施纠纷10 二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由?（二）新的法律法规规章和司法解释的颁布?1.新颁法律法规规章和司法解释目录?2.修订必要性?3.新的制度11 二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由?（三）修订思路及修订的主要内容?在合同法倡导的公平、合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。 12 三、xx版商品房买卖合同文本概述?（一）商品房买卖合同示范文本的意义?（二）商品房买卖合同示范文本的效力?（三）区分现售与预售?（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构?（五）xx版商品房买卖合同新规要点解读13 三、xx版商品房买卖合同文本概述?（一）商品房买卖合同示范文本的意义?1.便捷交易，提高效率?2.减少纠纷，维护当事人合法权益?3.细化法律规定，维护房地产市场秩序14?（二）商品房买卖合同示范文本的效力?合同法第10条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。 当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 ?城市房地产管理法第41条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，”，商品房买卖必须签订书面合同。 ?合同法第11条规定“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。 ?实践中，商品房买卖合同的书面形式主要是指合同书。 15 三、xx版商品房买卖合同文本概述?（三）区分现售与预售?新版的商品房买卖合同示范文本分为两种文本?一是，商品房买卖合同示范文本（预售）；?一是，商品房买卖合同示范文本（现售）。 ?这是因为商品房预售和现售存在一些重要的的区别，由此产生的纠纷不同，当事人在合同中约定的内容也有所不同。 16 三、xx版商品房买卖合同文本概述?（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构?2000版的示范文本分为三部分?1.说明；?2.正文；?3.附件。 ?xx版商品房买卖合同示范文本分为四部分?1.说明；?2.术语；?3.正文；?4.附件。 17（五）xx版商品房买卖合同新规要点解读?1.开发商违反合同承诺，最高可赔双倍的总房价款?2.交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用?3.交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提?4.空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同?5.质量担保措施首次列入买卖合同?6.购房者信息保密义务的明确提出?7.补充协议的约定要更谨慎?8.要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况18住房城乡建设部工商总局关于印发商品房买卖合同示范文本的通知建房xx53号?各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局）、工商行政管理局?为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻合同法、物权法等法律法规和部门规章，住房城乡建设部、工商总局对商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)进行了修订，制定了商品房买卖合同（预售）示范文本（GF-xx-0171）、商品房买卖合同（现售）示范文本（GF-xx-0172）。 现印发给你们，请各地充分认识推行本合同示范文本的意义，积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。 各地在执行过程中发现的问题和有关建议，及时与住房城乡建设部和工商总局联系。 ?自本合同示范文本颁布之日起，原商品房买卖合同示范文本(GF-2000-0171)同时废止。 住房城乡建设部工商总局xx年4月9日19?GF-xx-0171?SDF-xx-0001合同编号商品房买卖合同示范文本（预售）山东省新建商品房买卖合同（预售）?出卖人_?买受人_?中华人民共和国住房和城乡建设部?中华人民共和国国家工商行政管理总局?二一四年三月山东省住房和城乡建设厅山东省工商行政管理局20?目目录?说说明?术术语?第一章合同当事人?第二章商品房基本状况?第三章商品房价款?第四章商品房交付条件与交付手续?第五章面积差异处理方式?第六章规划设计变更?第七章商品房质量及保修责任?第八章合同备案与房屋（不动产）登记?第九章前期物业管理?第十章其他事项?附件21说说明?1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。 ?各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。 ?2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示商品房预售许可证及其他有关证书和证明文件。 ?3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。 买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。 22说说明?4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。 ?【】中选择内容，以划方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打，以示删除。 ?5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。 ?6.双方当事人可以根据实际情况约定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。 23术术语语（专业术语解释）?1.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的取得商品房预售许可证的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。 ?2.法定代理人是指依照法律规定直接取得代理权的人。 ?3.套内建筑面积是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。 ?4.房屋的建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。 24说说明?5.不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 ?6.民用建筑节能是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。 民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。 ?7.房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。 ?8.所有权转移登记是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。 25说说明?9.房屋登记机构是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。 ?10.分割拆零销售是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为若干部分分别出售给买受人的销售方式。 ?11.返本销售是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。 ?12.售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。 26商品房买卖合同（预售）?出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。 27山东省新建商品房买卖合同（预售）?出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国物权法、中华人民共和国城市房地产管理法和山东省城市房地产开发经营管理条例、山东省城市房地产交易管理条例、山东省商品房销售条例、山东省物业管理条例等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。 28第一章合同当事人?出卖人?通讯地址?注册地址邮政编码?营业执照注册号?开发企业资质证书号?法定代表人联系电话?电子邮箱?委托代理人联系电话?委托销售经纪机构?通讯地址（注册地址）邮政编码?营业执照注册号?经纪机构备案证明号?法定代表人联系电话?电子邮箱29?第第1章“合同当事人”?2000年版合同文本规定的是“注册地址”，但是由于注册地址和当事人的通讯地址并不总是一致。 由于很多时候法律上要求一方当事人必须书面通知另一方后才发生一定的法律效果。 ?例如，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条第2款规定“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 ?由此可见，明确当事人的通讯地址就很重要。 所以，新版示范文本将原来的注册地址改为“通讯地址”。 30第一章合同当事人?买受人?【法定代表人】【负责人】【本人】?【国籍】【户籍所在地】?证件类型【居民身份证】【护照】【营业执照】【】，证号_?出生日期年月日，性别_?通讯地址_邮政编码_联系电话_?【委托代理人】【法定代理人】?【国籍】【户籍所在地】?证件类型【居民身份证】【护照】【营业执照】【】，证号_?出生日期年月日，性别_?通讯地址_邮政编码_联系电话_?（买受人为多人时，可相应增加）31委托代理人法定代表人委托销售经纪机构法定代表人法定负责人委托代理人法定代理人32 二、与原合同内容相比本次修订主要增加以下内容（一）增加委托销售经纪机构及其备案证明号（二）将原版本的“委托代理人”修改为“委托代理人”和“法定代理人”两类，供双方当事人选择（三）将“注册地址”修改为“通讯地址”，确定送达的唯一性33第二章商品房基本状况商商品品房房基基本本情情况况第一条项目建设依据第二条预售依据（增加内容）第三条商品房基本情况第四条抵押情况第五条房屋权利状况承诺34第二章商品房基本状况?第一条项目建设依据?1.出卖人以【出让】【划拨】【】方式取得位于地块的建设用地使用权。 该地块【国有土地使用证号】【】为，土地使用权面积为平方米。 ?土地使用权起始日期为年月日，终止日期为年月日。 ?买受人购买的商品房(以下简称该商品房）所占用的土地用途为，土地使用权终止日期为年月。 ?2.出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目的核准名称为，房地产开发经营权证号，建设工程规划许可证号为，建筑工程施工许可证号为。 35第二章商品房基本状况?第二条预售依据（增加内容）?该商品房已由批准预售，预售许可证号为。 ?修订依据（对原合同进行修改完善）?针对合同示范文本分为预售和现售版本，删去“现房”、“预售”选项，在预售合同示范文本中，约定商品房可以预售的依据，填写预售许可证的核发机关和预售许可证号。 36第二章商品房基本状况?第三条商品房基本情况?1.该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【】。 ?2.该商品房所在建筑物的主体结构为_，建筑总层数为_层，其中地上_层，地下_层。 ?3.该商品房为第一条规定项目中的【幢】【座】【】_单元_层_号。 房屋竣工后，如房号发生改变,不影响该商品房的特定位置。 该商品房的平面图见附件一。 ?4.该商品房的房产测绘机构为，其预测建筑面积共_平方米，其中套内建筑面积_平方米，分摊共有建筑面积_平方米。 ?该商品房共有共用部位见附件二。 ?该商品房层高为米，有个阳台，其中个阳台为封闭式，个阳台为非封闭式。 阳台是否封闭以规划设计文件为准。 37?第三条是关于商品房规划用途、层数、位置、测绘面积、阳台等房屋自然属性的约定。 ?修订依据（对原合同进行细化）?实践中，在交房时出现许多因房屋面积、层高、阳台以及配套位置发生变更而拒不收房的纠纷。 ?大部分源于开发企业规划设计变更引起的房屋本身属性的变化；?此外，随着购房人对生活品质的追求，小区整体配套以及外围环境也成为购买商品房的主要理由，配套以及公共服务设施等房屋外围环境的改变也导致纠纷频出。 38第二章商品房基本状况?第四条抵押情况?与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。 ?抵押类型:,抵押人，?抵押权人，抵押登记机构_，?抵押登记日期，债务履行期限_。 ?抵押类型:,抵押人，?抵押权人，抵押登记机构_，?抵押登记日期，债务履行期限_。 ?抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定见附件三。 39第四条关于商品房抵押情况的约定?修订依据（新增加条款）?实践中，期房、现房的销售时常会存在土地和在建工程的抵押，而且法律允许抵押物的转让；出于对受让人的保护，在买卖合同中将抵押的情况告知受让人是法律规定转让人应当履行义务。 ?因此，将“抵押情况”纳入合同主条款，要求出卖人履行将抵押情况告知买受人的法定义务；?同时，在附件中加入抵押的约定，要求出卖人在出售商品房前取得抵押权人同意转让的证明，以保证买卖合同的有效性，降低事后发生纠纷给买受人造成损失的可能性。 40第二章商品房基本状况?第五条房屋权利状况承诺?1出卖人对该商品房享有合法权利；?2该商品房没有销售给除本合同买受人以外的其他人；?3该商品房没有司法查封或其他限制转让的情况；?4；?5。 ?如该商品房权利状况与上述情况不符，导致不能完成预售合同登记备案或房屋所有权转移登记的，*买受人有权解除合同。 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。 给买受人造成损失的，由出卖人支付【全部房价款一倍】【买受人全部损失】【】的赔偿金。 41?第五条是出卖人关于商品房权利状况的约定?修订依据（对原合同进行修改完善）?1.关于出卖人对房屋权利状况的承诺，主要涉及权利瑕疵担保责任内容。 ?2.关于出卖人对权利瑕疵担保责任的约定42第三章商品房价款第六条计价方式与与价款第七条付款方式与与期限第八条逾期付款责任43第三章商品房价款?第六条计价方式与价款?出卖人与买受人按照下列第种方式计算该商品房价款?1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币种）元，总价款为（币种）元（大写元整）。 ?2.按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米（币种）元，总价款为（币种）元（大写元整）。 ?3.按照套计算，该商品房总价款为（币种）元（大写元整）。 ?4.按照_计算，该商品房总价款为（币种）元（大写元整）。 44第三章商品房价款?第七条付款方式及期限?（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金（币种）元（大写），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【】时【抵作】【】商品房价款。 ?（二）买受人采取下列第_种方式付款?1一次性付款。 买受人应当在年月日前支付该商品房全部价款。 ?2分期付款。 买受人应当在年月日前分期支付该商品房全部价款，首期房价款（币种）元（大写亿仟佰拾万仟佰拾元整），应当于年月日前支付。 ?。 45第三章商品房价款?3贷款方式付款【公积金贷款】【商业贷款】【】。 买受人应当于_年_月_日前支付首期房价款（币种）元（大写亿仟佰拾万仟佰拾元整），占全部房价款的。 ?余款（币种）元（大写亿仟佰拾万仟佰拾元整）向（贷款机构）申请贷款支付。 ?4其他方式?。 ?（增加了一种付款方式，即贷款方式付款。 ）46第三章商品房价款?（三）出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。 ?该商品房的预售资金监管机构为，预售资金监管账户名称为，账号为。 ?该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件四。 47?第八条逾期付款责任?除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第_种方式处理?1按照逾期时间，分别处理( （1）和 （2）不作累加)。 ? (1)逾期在_日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金。 ? (2)逾期超过_日（该期限应当与本条第 （1）项中的期限相同）后，*出卖人有权解除合同。 出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。 买受人应当自解除合同通知送达之日起_日内按照累计应付款的_%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。 ?出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_（该比率不低于第 （1）项中的比率）的违约金。 ?本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 ?2_。 48第八条是对买受人逾期付款应当承担的违约责任的约定?修订依据（对原合同进行修改完善）?按时支付房价款是商品房买卖合同中买受人的基本义务。 在商品房买卖合同中，对逾期付款的违约责任约定，是对出卖人合法权益的保护，体现着合同公平公正的原则。 ?按条款设计，将买受人的违约责任分为两种一是按逾期天数支付违约金，合同继续履行；一是按支付累计应付款的适当比例的违约金，合同解除。 ?同时，对出卖人选择解除合同设立的条件，即买受人逾期达到约定的天数。 ?与2000版示范文本相比，本次修订体现在双方当事人关于“违约金的计算、支付期限”的约定上。 49第四章商品房交付条件与交付手续第十条商品房相关设施设备交付条件第十一条交付时间和手续第九条商品房交付条件第十二条逾期交付责任50第四章商品房交付条件与交付手续?第九条商品房交付条件?该商品房交付时应当符合下列第 1、 2、项所列条件?1该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；?1该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；?2该商品房已取得房屋测绘报告；?3；?4。 ?该商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。 51第九条是关于出卖人交付的房屋应当具备条件的约定? 一、关于商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件的要求?基于竣工验收备案的规定，房屋交付竣工验收合格，应以工程竣工验收备案的证明文件作为商品房交付的法定条件。 ? 二、关于商品房取得房屋测绘报告的要求?根据商品房销售管理办法第三十四条规定。 ? 三、商品住宅须提供住宅使用说明书和住宅质量保证书的要求?依据城市房地产开发经营管理条例第三十一条规定。 52第四章商品房交付条件与交付手续?第十条商品房相关设施设备交付条件?（一）基础设施设备?1供水、排水交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。 使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，?；?2供电交付时纳入城市供电网络并正式供电，?；?3供暖交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，?；53第四章商品房交付条件与交付手续?4燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，?；?5电话通信交付时线路敷设到户；?6有线电视交付时线路敷设到户；?7宽带网络交付时线路敷设到户。 ?以上第 1、 2、 3、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第 5、 6、7项需要买受人自行办理开通手续。 54第四章商品房交付条件与交付手续?如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第_种方式处理? （1）以上设施中第 1、 2、 3、4项在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。 ?第5项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金；第6项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金；第7项未按时达到交付使用条件的，出卖人按日向买受人支付_元的违约金。 出卖人采取措施保证相关设施于约定交付日后日之内达到交付使用条件。 ? （2）。 55第四章商品房交付条件与交付手续?（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）?1公共绿地_年_月_日达到；?1小区内绿地率年月日达到；?2小区内非市政道路_年_月_日达到；?3物业服务用房_年_月_日达到；?4医院_年_月_日达到；?5幼儿园_年_月_日达到；?6学校_年_月_日达到；?7.规划的车位、车库_年_月_日达到；?8；?9。 56第四章商品房交付条件与交付手续?以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理?1公共绿地、绿化率未达到上述约定条件的，。 ?2小区内非市政道路未达到上述约定条件的，。 ?3物业服务用房未达到上述约定条件的，。 ?4规划的车位、车库未达到上述约定条件，。 ?5其他设施未达到上述约定条件的，。 ?关于本项目内相关设施设备的具体约定见附件五。 57第十条是关于商品房基础设施设备、公共服务及其他配套设施交付条件的约定?修订依据（对原合同进行修改完善）?随着房地产业的飞速发展和人们生活条件日益改善，购房人对商品房品质的要求也逐渐提高。 ?购房人已不满足于房屋竣工备案合格这一法定的交付条件，与房屋相关的配套设施，如学校、绿地、医疗等的交付也成为其关心的购房因素。 ?尤其是在商品房预售环节，房屋未建成，买卖双方议定条件时，预见问题不够全面，纠纷爆发于房屋交付环节，纠纷越来越多的表现为买卖双方对房屋尤其是配套设施的交付条件、交付接收流程以及责任承担的分歧上。 58第四章商品房交付条件与交付手续?第十一条交付时间和手续?（一）出卖人应当在_年_月_日前向买受人交付该商品房。 ?（二）该商品房达到第九条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。 买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 ?（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。 买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。 ?。 ?交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。 出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。 59第四章商品房交付条件与交付手续?（三）查验房屋?1办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。 ?2查验该商品房时，买受人对以下除该商品房地基基础和主体结构外的房屋质量问题提出异议的，由出卖人按照有关工程质量规范和标准自查验次日起_日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。 60第四章商品房交付条件与交付手续? （1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等；? （2）管道堵塞；? （3）门窗翘裂、五金件损坏；? （4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；? （5）_；? （6）_。 ?3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。 由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理? （1）；? （2）。 61十一条是关于商品房交付时间和交付流程以及办理交付交接手续的约定?修订依据（对原合同进行修改完善）?商品房交付是房地产开发企业依据相应法律规定以及商品房买卖合同的约定将符合交付使用条件的房屋按期交付给购房人，购房人查验并接收房屋的过程。 ?商品房的交付与商品房所有权转移、风险承担密不可分，其交付使用时间还关系着质量保修、产权登记以及违约责任等的起算时间。 ?因此什么样的房屋可以交付，房地产开发企业如何交付、购房人如何接收，房地产开发企业在交付过程中的义务等问题的明确，与购房人的权益息息相关。 62根据有关规定住宅质量保证书应当包括以下内容维修项规定保修期企业承诺保修期问题处理期限地基基础、主体结构设计使用年限屋面防水工程渗漏5年有防水要求的卫生间5年外墙面渗漏5年供热与供冷系统2个采暖、冷期电气管线2年给排水管道2年设备安装2年装修工程2年墙面顶棚抹灰层脱落1年地面空鼓开裂、起砂1年门窗翘裂五金件损坏1年63第四章商品房交付条件与交付手续?第十二条逾期交付责任?除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第_种方式处理?1按照逾期时间，分别处理( （1）和 （2）不作累加)。 ? (1)逾期在_日之内（该期限应当不多于第八条第1 （1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1 （1）项中的比率）。 64第四章商品房交付条件与交付手续? (2)逾期超过_日（该期限应当与本条第 （1）项中的期限相同）后，*买受人有权解除合同。 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。 出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的_%向买受人支付违约金。 ?买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之_（该比率应当不低于本条第1 （1）项中的比率）的违约金。 ?2_。 65第四章商品房交付条件与交付手续?第4章“商品房交付条件与交付手续”?实践中，商品房的交付容易引起纠纷，因为房屋的交付不仅涉及到风险负担，还涉及到房屋质量纠纷问题。 当事人在合同中不仅应当明确约定交付的时间，还应当约定交付的条件，并约定逾期交付的责任.?首先，新版示范文本对房屋本身的交付时间和交付条件作出了约定；?其次，对相关设施设备的交付时间和使用条件作出了约定；?第三，约定了具体的交付手续亦即交接手续。 ?第四，约定了查验商品房中买受人查验房屋时，针对不同类型的房屋质量问题规定采取了不同的措施做了规定。 66第五章面积差异处理方式1.根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意的处理原则2.根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意的处理原则3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围4.双方自行约定第十三条面积差异处理67?第十三条面积差异处理?该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。 实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第_种方式处理。 ?1根据第六条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理? (1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；? (2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，*买受人有权解除合同。 ?买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。 出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。 68?买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。 实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 建筑面积-预测套内建筑面积?套内建筑面积误差比_x100%内建筑面积?69?2根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理? (1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款；? (2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，*买受人有权解除合同。 买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。 出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。 70?买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。 实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 ?实测建筑面积-预测建筑面积?建筑面积误差比_x100%?预测建筑面积? (3)因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 71?3.根据第六条按照套计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。 该商品房交付时，套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，双方约定如下?。 ?4.双方自行约定?_。 72第五章面积差异处理方式?新的示范文本用一章来规定面积差异的问题，是因为预售商品房买卖中，面积差异是最常见的引起纠纷的原因。 ?商品房销售管理办法第20条对如何处理面积差异做出了详细规定，为最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第14条吸