中国商业地产分析.doc

我国商业地产现状近年来，新近落成的大型综合购物中心已经迅速成为不少城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求，这给房地产行业留下了巨大的市场空白，于是融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。据了解,2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元，占第三产业投资的比重为50.3%，同比上升3.9个百分点。房地产投资同比增长32.9%，增幅提高8.6个百分点。2008年2月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%，涨幅比1月低0.4个百分点；环比上涨0.2%，涨幅比1月低0.1个百分点。2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长，全国商业用房的投资总额是2775.56亿元，同比增长17.9%，连续三年保持在17%左右，这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2007年中国商业地产行业还有两个特点：一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落，市场透信价格相对平稳。另一个是市场结构的区域性差异较大，以2007年投资额增幅为例，北京略高于10%，上海为2.5%，天津则为78%。这是因为北京奥运预期提前消化，上海商业发展出现饱和，而天津有滨海新区的发展概念。随着以美式摩尔为代表的大型综合购物中心落户北京、深圳等大中城市，中国零售业全面对外开放，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心，这就为商业地产商的发展留下了巨大市场发展空间。商业地产作为一种不同于传统的商铺租赁形式、以全面融合地产业与商业为特色的地产形式，正悄然成为房地产市场的新宠儿。然而,随着中国商业地产掀起的这一轮投资热潮，商铺地产、购物中心地产、写字楼、工业地产等在某些主要城市却存在了过量开发导致市场风险危机大增。租售供大于求通过市场调研可以看到,目前我国商业地产过热。在商业营业面积供给迅速增加的同时，空置率也在上升。今年以来，商铺供给过剩的情况继续发展。这些情况，意味着中国商业地产已进入风险与机会并存的时期，将受到双重考验。现阶段中国商业企业发展变化非常大，零售市场的企业集中度将进一步提升，将进一步影响上游制造商和批发商的市场格局；而成熟的大型零售商之间的竞争，将进一步向“质”的方向发展。与此同时，外资流通企业在扩大市场份额的同时，在向流通环节的上游渗透；流通相关行业的发展也面临着进一步洗牌，重点即在于横跨流通和房地产的商业地产领域。在零售商发展求“质”的年代，商业地产商如果还在继续单纯求“量”和“面积”的比拼，而忽视对零售商客户的专业服务，必定会陷入发展困境。过热存在风险目前我国商业地产已进入风险期，存在着越建越多，越建越大，越建越洋，越建越窄的倾向。主要表现为总量接近饱和，结构多方失衡，泡沫凸现，空置率上升。实际开发时，许多开发商往往片面注重零售店铺对整座商业用房的吸引作用，一味讲求宽敞豪华。不仅抬高了底商房价，也抬高了整座商业房产的价格(包括公寓、写字间等)，从而造成商业地产结构失衡，租购需求减少，闲置率不断上升。零售商业过分集中于对购物中心的开发，有条件的大干快上，不具备条件的也一拥而上，致使全国许多城市购物中心遍地开花。有关部门统计的40余座城市，每年新增80多家购物中心，一些人口只有20多万的城市却建了几个购物中心。有的购物中心一天流水只有1万元，不少购物中心有场无市、有商无业，倒闭、转向的不在少数，浪费了大量投资。金融政策波及商业地产在商业地产被广泛看好的条件下，金融方面的风险会更大。金融风险来自两个方面，一是人民币升值风险，由于升值，不少国际热钱还有一些基金等会来投资中国的商业地产。但是这些资本一旦达到目标收益，抽掉资金后会使得商业地产市场脱力而塌陷。第二是加息，目前我国处于加息通道，加息的后果可能会导致商业地产开发的投资成本过高，开发利润下降或投资贷款(按揭)的利息负担过重，造成商铺造不起来，产生商铺少没人投资的局面。开发商的资金困境又将风险转嫁给银行。行业观点商业用房与居民住房不同，购买商业用房的投资性较强、经营风险较高，因而商业银行在发放商业用房贷款时就承担了较大的风险。在目前房地产价格持续较快上涨的背景下，银监会出台规定是为了进一步防范商业用房贷款风险。银行谨慎发展与商业营业用房相关的信贷业务。由于全国商业营业用房投资增速迅速回落，空置面积上升，因此，从整体上看，商业房地产的投资风险高于住宅投资。特别值得关注的是，我国商业零售业已进入微利时代，微薄的商业利润往往难以支撑高昂的商场租金支出，开发商投资商铺的盈利空间极为有限。因此除谨慎介入北京、上海、广州等东部特大城市中心区域的高品质物业开发外，应严格控制信贷资金投向商业房地产开发，尤其是大型商铺的开发。同时由于我国办公楼投资主要向北京、上海、广东、浙江、江苏等五省市聚集，以上城市基本主导了全国办公楼市场，因此是商业银行拓展办公楼类信贷业务的重点地区。重点发展盈利能力较强的优势企业信贷业务，把握行业资产重组契机，合理调整客户结构。由于近年来房地产开发企业的经营效益出现了分化，大多数企业处于微利水平，因此商业银行应有选择地发展房地产信贷客户。应加大对主业优势突出、盈利能力较强、资质等级高、信用记录好、具有土地、品牌、管理等优势的龙头企业的信贷支持力度，力争与其建立长期的战略性合作关系，谨慎介入进入房地产行业的时间较短以及不以房地产开发为主业的企业集团的房地产开发项目。房地产企业多种形式的资产重组，对商业银行的发展既是机遇又是挑战。从正面影响看，围绕盘活土地资源、企业战略转型及业务结构调整展开的资产重组在为优势企业的发展创造条件的同时，也消化了一部分亏损严重，效益、效率低下的企业。有利于优选目标客户、优化信贷资产结构、提高资产质量。从负面影响看，部分企业借资产重组之机逃废银行债务的行为将导致信贷资产的巨大损失。为防止不良资产的出现，部分经营业绩不好、面临被兼并或破产的企业应引起商业银行的高度重视，围绕这些企业进行信贷资产重组刻不容缓。二三线城市商业地产投资现状及展望当前商业地产项目慢慢从一线城市在往二三线城市发展转移，如同高山流水般，是从高往低处流，而从投资层面看，开发商的入驻二三线城市必须有另一个支撑点，就是有很大的现金流才能保证其商业的运营；二三线城市很大的特点就是哑铃型结构，多数投资者的进驻，是基于这里可能变成一级城市，也可能会吸引越来越多人愿意在这里消费，当然也会有高端企业进来，这个城市的环境就会慢慢地改变，就会增加新的就业岗位。中小投资企业和中型企业的规模比较大，他们在一个城市看到中心的部分慢慢扩大，可能就会吸引投资，所以很多人就愿意去那个城市工作。而在一个城市里为什么要五星级酒店？五星级酒店在一个城市里的投资能有助于把商务客群扩大，并能够据此折射出来一个城市经济的潜力。 现在二三线城市最热的区块，也是整体操作难度比较大的。由于招商是一个很系统的、很复杂的部分，想要做活一个商业，不是一个没有经验的投资人和没有经验的商家能够去做的。二三线城市则是没有品牌资源的，完全是靠很多连锁品牌以加盟的形式来发展，而能否管理好新进加盟的品牌，这就对投资人的经验有很高的要求，这是其一；其二就是资金方面，例如：租金、加盟费、人员成本等都是需要承担的，这个是很多中小投资人前期未纳入考量的。我认为，地产商经营项目都要有培育期，在这个过程中需要人流的支撑，而人流则需要与环境做互动。在此期间，开发商的角度必须是后期运营管理方面再作二次投入，即通过做一些活动、推广来运营。然后才会有消费者关注这个项目，从而带动对项目的消费，再到有租金的回收并持续维持下去。业内巨头对地产行业的投资转型当下如万科、龙湖等大型企业这两年都纷纷加大对商业地产的投入，从以前单做纯住宅转投商业地产，我认为这是一个成熟企业的标准，是要做地产开发商不是住宅开发商，这是一个必然的方向。只不过商业比较复杂，也是难度系数最高的。像万科以前是以商品住宅投资为主，现在万科也在变，说明这个方向是肯定是对的。龙湖上市之前已经把一个空白市场做出巨大体量的商业，并且已经成功了，这也是对业内开发商有吸引力、诱惑力的地方。不管是政府的引导还是企业本身意识，其最初觉得自己的能力还不够，而当发展到一定的时候，包括资金层面的成熟以及人才的不断引进，万事俱备之下还是要向商业地产扩展的。现在华润也已进驻了二线城市济南，华润的产品一直是中高端定位，尤其它的住宅部分做得比较高端。华润是以品牌为导向的开发商，它比较注重品牌的定位。华润进入城市的方式和万达不同，它注重时间对于一个项目的锻造、锤炼，它把品牌都做出来了，其不是以商业地产带动住宅销售的公司，而是每一个板块里要做出核心，它也比较注重运营，注重每一个项目里面的投资收益。比如说商业地产投资不是以住宅去平衡它的收益价值，而需要把单独的投资收益率结合起来，这点与万达不同，它更注重品牌和投资收益、回报。华润的后期模式有自持和销售的部分，这两者之间的关系也论证得非常清楚。销售对物业是有负面影响的，自持的部分前期也做了大量的工作。前文所提到的品牌度，它不愿意走中低端的路线，其持有的部分占总商业体的一半以上。此外，阳光100也有这样一个发展模式，就是除了住宅楼盘以外，同时还开发商业地产，专门是针对社区里的人，这种做法应该是值得支持的，比如在上海生活购物确实非常便捷，而当下很多的购房者在一个新区域居住是感到不舒适的，有住所但无消费的地方。这就是区域和项目的不成熟给购房者带来很多生活不便利。而要解决这个问题，每个项目里配套的商业体量不用太大，至少要可以解决居民消费便利性的问题，这也是居住舒适度的问题，尤其在二线城市里，有理念的开发商会把这个作为生活的标配，就是这个住宅里一定要搭配商业去扶持居住人群消费的便利性。值得注意到是，从投资风险的角度看，社区型的商业风险低，因为它是刚性的，这些人群对这个商业支撑是比较稳定的。反观大城市的商业项目，它的结构对运营有影响，必须有统一经营方和很大的投入。比如说10万平方米的商业，管理人员要达到300多个人。开发商卖出去以后，会投资雇300人去运营商城吗？肯定不会，开发商只负责开门关门就可以了。那么，这个商业就要凭一己之力去撬动一个大商场的良性运营成本。而社区型的商业，无论生意多少，这个区域的消费群体就慢慢地成为了最终消费者。社区型的风险低，它的定价也低，社区型的商业也没想卖核心商圈的那个价，比如一、两万/平方米，有稳定的群体、餐饮和购物都是比较方便的。由房地产限购所引发的商铺投资思考当下国家出台了商品房限购令鹿鼎记，一些投资者从住宅转向商业地产投资，在未来这将是一个很大的趋势。小商铺的投资由谁来推动的？是开发企业推动的，开发商本身都没有准备好，因为他本来是做住宅的，短时间内开发完就卖掉了。而转做商业地产的话，并不具备持有一个大型的商业地产的能力，只能卖给中小投资者。而中小投资者并不是开发商代表，但我们要清楚地知道风险在哪里。最大的风险是什么？买入价格。商铺既具有投资的功能，又有经营的功能，将来商圈运营成熟以后会有好回报。我听说二三线城市盲目到一家商铺卖到十多万一平方米，这要折算一下，用什么折算？每年的租金，估算下总投资额多少年能收回。在比较成熟的发达商圈里，其设定期是10-15年，这是属于比较良性投资的产品。而这个就与其他投资产品做比较收益率的问题，如10万元/平方米的商铺，100平米就是1000万焦点房地产网，而一平米每天只收10元，100平米就是1000元，一年的话是30万，1000万要30多年收回。30多年收回的话，这里面还要有其他的投入。而商铺只有40年的产权，投资者用1000万去投资某个金融产品，或者说有固定收益的，每年本金攥在手里，而且还有现金的进入。而看商铺投资的价值，要看将来能带来多少收益。如果让商铺成为一个消费品，放在那里空着的话，这不是一个投资产品，而是投资了一项折旧、损耗非常大的消费品。反过来说，定价合理的商铺主要看什么？固定资产投资要看国家货币的贬值和通胀的问题。就目前而言，正常估值是5万元一平方米，到10年之后则无法预测，人民币升值、外国的金融环境都无法预测。而将来固定资产可能会走下坡路，投资过后也会贬值，这同样是风险。再比如说，固定资产沿直线往上走。国外投资银行和评估的机构认为亚洲的房地产是存在泡沫的网络超女，中国的房地产有隐性泡沫，但现在还没有谁能肯定其有真正的泡沫，当然各方专家说法不同。此外，看固定资产投资的升值也有风险，以前传统的说法叫“一铺养三代”，现在的说法则是“三代养一铺”，有些投资者把现金全拿出去，一次性付清，也有的投资人付50%，余下50%向银行贷款，要还银行利息的，这也是有风险的。所以在没有好的投资产品时，需要有各方媒体的正确引导，使之趋于理性。地产产权是属于个人的，不管有无投资收益，风险是实际存在的，但也不能完全悲观；商业的供应是需要有城市的，每个城市里都会有它的需求。商业模式的运营若是还没起色，可能有一部分将来是特别需要运营场所或者一个经营体包括服务机构，慢慢地会找到相对价格比较低的。现在有很多的产业投资其实在正做这类项目，就是当投资时是二手的或者估值比较低的图行天下，经过一些机构包装之后发掘出了其潜在的价值，但是那必须有一个正确的时机以及一定的时间积累。高山流水，顶端的部分被做完之后，大家开始往下面找一些机会，等个三五年这种机会可能就出现了，也不要太着急。刚才提到的市场是多方面的，包括运营机构、品牌商还有投资人之间的，最后带动投资人的可能是消费者和商家的需求，而目前来看，这个结构尚不完善。想在在10年之内能收回投资成本，这在一线城市是相对较为理想，二三线城市可能要把投资收益降低一点。为什么？我们住四、五星级酒店就会发现，它的单价是一线城市的一半，故其投资收益率相对比较低，当然地价也低，需注意要将二三线城市投资回收期适当地放长一点，甚至到20年就是一个好的产品。二三线城市办公楼的投资及相关问题我们再来看，二线城市济南的“金街”泉城路是商业项目的集中地，像恒隆广场、贵和比较高档的商业都集中在泉城路，在这里有的业态发展得很好、有的业态发展得不是很好。在这样一条“金街”上要做商业化产品，除了大商场外，还需包括投资的商铺，这应该是一个城市未来商业核心的观念，它拥有一个高端的城市品牌作代言，将来这个区域内还会形成商务办公的物业设施。所以在二三线城市还有一项产品就是办公楼的投资，办公楼的投资在这个商圈里档次比较高，有很多企业需要形象，需要在这个区域里办公。而这个产品在二三线城市估值比较低，商铺卖到10万/平方米，写字楼可能卖到1万/平方米，写字楼将来也会满足稳定的商务群体的需求。在一个城市里，顶级投资人选择项目以是要看它的地理位置的，这就是一个城市里可能未来升值很快的商圈的概念，所以办公楼的投资是非常有潜力。当下写字楼的产权比较短，而随着时间的发展，写字楼在建筑设计方面也有一些超前的东西，像三益中国在这方面就比较有经验。从外观上来看，它更新得比较快，比如说今年买了，到年前其形象就产生有很大的变化，外观上比较落后，这是否会导致它贬值的可能性？这就取决于开发商的实力，也在于政府招商引资进来的是什么样的开发企业，很多好项目放在那里20年品质都是保持不变的。在二三线城市地产最大的问题是后期的物业管理，投资方也是希望后期的物业管理做得好，并且也愿意承担部分成本，但最主要的是服务的环节在那里有个缺失有没有好的服务公司。在选择时，有实力的投资人会把硬件的部分、易损耗的部分提前考虑，使它未来能够持续保持。后期的物业管理清洁的部分、维护的部分也很重要，不仅看外立面，还要看内部。开发商还是要有姿态能够把这个项目引入好的物业管理公司进行将来的维护。而诸如山东等很多省市的二三线城市经济发展是非常好的搜狗，有很多沿海城市，在这方面的需求非常大。以前陈旧投资模式的年代已经过去了，将来肯定会有意愿做这类产品要求相对高的物业。这个市场需求非常大，里面的商机已被一些开发商看到了。政府的城市规划思路对商业地产投资的影响每个城市最初的规划还是基于眼前的市场来做，流入到中国的投资有可能是外资，外资来到中国看重的是什么？能源也好、消费市场也好，我们需要的是把软环境规划起来，进而引进投资，使它在整个经济体系里面运行，提升城市的收入水平、消费能力。比如像济南这样的二线城市，政府的规划内还是要做一些包括一些能够引导服务业发展的工作。而像北京和上海等一线城市完全在转型，其不要做比较重的工业，也不做消耗型的制造业，而是完全向金融、服务业引导发展，像重庆现在的竞争力就是要成为西部金融中心。换言之焦点装修家居网，政府在导向引进方面，应尽可能把这个城市的居住功能和城市竞争力提升。在规划里，政府能够做什么？就是做一些商业规划，譬如恒隆的引进，恒隆进驻之后定会有信号和引导作用。再比如说华润，可能还会吸引其他大的企业投资进来。比如说企业现在进驻山东，可能区域总部会放在青岛，如果软件和硬件环境配套上来以后，大型企业也会进来，这对整个城市的经济是很有利的。所以，政府的规划不是在于卖地，而是在产品之间要有一个导入，去改变它的软硬件环境。我认为，开发商做项目一定要有好的规划，城市综合体是要做品牌，要能把品牌体现出来；此外要把这个地块的功能方面做得更加协同，协同以后就有互动，让项目本身成为城市综合体对消费群体和商务群体就会有吸引力和凝聚力，这样就是成功的，就会改变功能之间匹配的问题。而在城市的规划里焦点房地产网，也会带动区域的发展。如果仅看一个核心商圈的话还是不够的，一个城市如果核心商圈单一，说明整个城市的容量结构是不平衡的。城市综合体之间一定要具备配比的互动关系，才能保证它的品牌良性运作，最后能够带动区域的发展。在二三线城市的综合体，未来随着发展其功能的完善，发挥出来的效果越来越大，所以前期定要把规划做好。我们要做的是把成功的经验放在二三线城市，帮开发商进行梳理；在越来越引导开发商处理持有型物业的同时，也助其对接、引入一些品牌。这样便解决了当初盲目的做法带来的问题，有服务机构能够与开发商进行合作，帮助其解决一些问题，使其将风险转化为利益，结构方面也有所改变。中国商业地产现状与未来发展趋势中国大陆，商业地产由于其出现和发展时间不长，历程复杂，确切说目前尚没有什么权威的理论和规范的宝典可以全面参考指引。粗略的计算，如果从中国改革开放的80年代算起有了市场经济的苗头开始，至今尚三十年不足，而真正算得上或者标榜着“商业地产”的时代或者还要推后到90年代才算是兴起。 那么什么是商业地产呢？这个概念众说纷纭，没有一个严格意义的修辞来规范。我且简单的用拆字游戏来解析为：“商业+地产”。从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。商业地产按照不同的表现形式又可以分为：大型和超大型购物中心、社区购物中心、零售百货业、专业批发市场、专业零售市场、主题商场、商业街和步行街、社区零售门店、大型综合超市、各种连锁门店、专业连锁大卖场、零售品牌店、现代生活街市以及各种商业写字楼等等，也有将各类型酒店和饮食娱乐业态等纳入商业地产范畴的。我的看法比较简单，商业地产的载体躯壳是房地产，核心灵魂是商业运营，商业地产可以引发三种价值，一是房地产本身物业的增值，一是商业流通经营的增值，一是商业运营和房地产开发的品牌增值。 而在诸多种类商业地产形式中又以四种形态极具代表，其一是以大型或超大型购物中心和区域购物中心为代表的MALL形态（购物中心）。购物中心的概念最早出现在20世纪30年代，主要在美洲，面积在几万平方上下，50年代变化成为地区性的购物中心，80年代开始出现大型购物中心，面积达到十万平方，到了90年代，巨型购物中心出现了。在中国，购物中心，尤其是大型的和巨型的购物中心更一度成为多数人心目中商业地产的代名词。购物中心是一种广为人知的商业形态，其产生背景是城市居民对现代消费模式的需求，其目标客户是大众性的，其建设一定要以相应的区域购买力为基础，而体量庞大、业态复杂的购物中心则最容易陷入无个性、无特色的误区。根据相关资料反映，我国目前购物中心正处于开发投资爆发期，众多的一二线城市争相出现大量大型的购物中心，甚至有攀比购物中心规模的倾向，这种状况必然导致同质化竞争和过度重复投资。因此，在不远的将来，购物中心形态的商业地产将会由盲目投资建设而无序竞争进入理性包容消化和主题特色竞争状态。一些成熟的开发商和运营商更是已经展开了新一轮购物中心主题化运动，力求在建设爆发期后迅速的找到极具竞争力的创新的以功能组合化形式展现的商业地产定位，祈求通过“商业黑洞”效应慢慢扩大商势圈从而消化爆发后的臃肿体量。此举也将导致新一轮的各类商业业态洗牌，商势圈内各式商业重组，最后引发作为商业运营载体的房地产因势而动，投资机遇层出。同时，由于建设爆发期的后遗症，不少盲目投资而又不具备运营实力的购物中心将会发生权益易手或者资产重组，将会由一些具有相当运营实力和运营基础的投资运营者或者是具备运营资源整合能力的金融投资者以各种方式入主，以图掠取在特定条件下规避风险的高增值和高回报。但是，有一点要注意，购物中心在诸多商业地产形态中是最为考验资金和运营的中长线投入的，如果抱着是短线投机的心态，碰都不要碰！关于购物中心，我认为有些观点也值得参考：譬如普遍有共识认为基于对购物中心作为投资工具进行价值分析，研讨购物中心的价值如何在资本市场兑现，是投资基金和开发商的共同需要。购物中心的价值分析核心首先是对其稳定的主营收益如何转化为资本市场的现实价值进行分析。在传统经营模式下，购物中心在统一业权前提下实现统一运营，是目前大陆经营成功的购物中心的主流模式，此种模式下稳定的主营收益通常依其重要性顺序为：租金、管理费（综合服务费）、广告租赁、停车场收入和场地活动收入等等。如果能够在此基础上深入研究和了解消费者的消费行为和习惯，联系消费者和经营者之间的动态需求变化，并最大限度的创造并满足这两个需求，以综合创新其衍生产品，获得相应的衍生收益。通常一个成功的购物中心经过综合创新，产生的衍生收益可以达到主营收益的20%-40%甚至以上，而且，衍生收益的增长对主营收益的增长具有同比性的效应。从这里也可以看到，购物中心此种形态商业地产未来的发展潜力和拓展空间并不是停留在简单的规模面积和硬件设施层面之间，而是能否提供高附加值的高增长。当然这就必须高度依赖投资者、开发商和运营者的有机整合了。 中国大陆商业地产中另一个极具代表性的形态是“行业性商业集散中心”，有人还给了它一个雅称：ICBD（行业中央商务区）。不管叫什么，这类集散中心，最为鲜明的特色就是其行业性和专业性。这种形态与前述的购物中心截然不同，甚至刚好相反。它的目标客户是小众性的和行业性的，相对与购物中心而言少为人知。ICBD的雅称脱胎于城市CBD概念，多是指在一个相对集中的区域中，汇集了一个或几个特定行业的贸易、采购、展览、研发、信息、物流、金融等于一体的项目，其最突出的形态是贸易，而其它则是配套的服务功能。在早期普遍的官方评价中，多以“集散地”这样的概念出现，也形象的描绘出这种商业地产形态的核心商业价值功能：集散。这种以集散为主要价值功能体现的商业地产几乎是伴随着改革开放诞生的，绝对是在打破计划经济转而向市场经济过度转型过程中应运而生的。这些“集散地”，最基本的元素就是我们常说的专业市场了，这些专业市场涵盖了以专业批发市场、专业零售市场和一些批零结合的专业主题市场，这些专业市场尽管由于其行业特性而并不为大众所高度认识，然而在中国的商业地产领域却是举足轻重。目前我国各类专业市场规模庞大、数量众多，在经济建设、社会发展、商贸流通、人民生活等方面发挥着异常重要的作用。据不完全统计的资料显示，目前全国有9万多家各种类型的专业交易市场，每年总交易额近5万亿元，而年交易额亿元以上的市场就达4000多个（其中超10亿元以上的500多个，超100亿元以上的有40多个），其中行业分明的专业市场数量约占55%、专业市场中以批发为主的约占60%，批发市场的交易额约占总交易额的70%以上，交易年增长率20%以上，是全国GDP增速的的两倍多（以上数据来源于专业地产顾问机构收集仅供参考）。近几年，中国专业市场在规模、功能、经营、管理等方面都因应社会、经济、人文等市场因素进行着不同层面的深层次变革，呈现出一派蓬勃发展的态势。 “行业性商业集散中心”因其形成的特定缘由，多以专业市场为核心表现。而中国的专业市场大多以批发为主,它们起源于80年代初期，大致由四个方面形成，一是原有农贸市场和集贸市场基础上发展起来的；二是在原有商业、粮食、物资、供销等流通部门的购销中心的基础上形成的；三是有心者揪准市场需求为适应经济发展的要求而兴建的。四是在传统的行业产销相对集中地带自由聚集发展的。在层次级别上，很多行业的专业市场按整体可划分为一、二、三级的：其中依托产业资源、依托中心城市、直接和生产厂家进行联系的是一级市场（如产业集群专业市场）；二级市场是以交通枢纽为基础，进行商贸批发、流通，再向下一级延伸的市场（集散中心专业市场）；第三级市场是面向终端市场的市场（区域性专业市场）。90年代以来，中国批发市场进入了一个快速发展时期，在数量、种类、功能等方面都得到了迅速发展，成为中国经济发展的一个新的增长点。目前，全国已初步形成了以工业产品、农副产品、小商品、建筑装饰材料、生产资料等为主的，包括皮革、五金、建材、家居、食品、服装、纺织、电器、电子、化工、医药、汽配、玩具、机械等在内各类综合性专业市场，成为市场经济体系的重要组成部分。有数据显示，全国4000多个超亿元专业市场中，拥有量前8位的省份依次是：浙江、江苏、山东、广东、河北、辽宁、湖北、湖南，已占全国数量的66%以上（以上数据资料来源于网络收集）。 专业市场经历了四次革命，第一代专业市场是传统的摊位制的交易场所，由众多需求者集中在某个场所来完成某项交易，批发市场就是完成这个功能，供应者把货卖给需求者，需求者再运给生产地和零售商，属于低级的市场形态；随着组织化程度的提高，采购者或供应者数量增多，规模增大，过去的批发市场已经不能胜任这个变化，于是开始演变并出现拥有物流功能专业的第二代批发市场；第三代专业市场是专业市场开始成为商品展示为主的场所，这类批发市场往往是规模比较大，以展示为主的交易批发市场，是国内主要发展趋势，其以国际贸易作为背景，为国内众多的企业提供一个走向国际市场的平台，为众多的国外企业向中国展示产品；集企业集群采购商品展示电子商务现代物流于一体的第四代现代专业市场诞生了其是以专业市场为基础的产业综合性服务平台是真正意义上的国际采购中心。第四代专业批发市场在国内如义乌国际小商品市场最为典型，以现实中国义乌国际小商品城为现实依托，以虚拟电子商务平台（中国小商品数字城）为新阵地，以产、供、销、运、外贸一条龙的成熟产业链为保障，确保了市场的有序繁荣发展，并且网络交易量呈现出较快速度的增长和发展，真正依托电子商务平台实现专业市场的规模效应和品牌效应扩大化。 经过近20年的不断发展，专业市场在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、解决就业、增加税收、推动经济发展等方面发挥了重要作用，带动了各地商品流、资金流、信息流、人才流的健康发展。以上算是以专业市场为主体的行业性商业集散中心的基本现状和发展规律。根据这些现状和规律，其未来发展的主要核心趋势可以归纳为以下几个方面： 1、向行业规模化和专业功能化方向发展。我国的商品交易市场正越来越向专业化市场方面转换，专业市场也越来越向批发市场转换，专业批发市场的数量、营业面积逐年上升，成交额大幅上涨，而不具特色的综合市场则逐年萎缩。一方面，规模大的专业批发市场不断发展壮大并随交通改善不断增强辐射范围，另一方面，中小企业和经营者所提供的产品规模也在迅速扩大。未来，在全国形成数十个象义乌中国小商品城、绍兴中国轻纺城、永康中国科技五金城、武汉汉正街、郑州粮食批发市场、安庆光彩大市场等年交易额超过百亿元的航母级重点专业市场是必然的，它们将发挥重要的商品集散枢纽、进出口基地和批发辐射中心功能。而规模化的发展，又必然会导致大型或超大型专业交易市场越来越转向专业批发辐射功能，逐渐把销售的末端留给零售商业和各地小型市场，脏、乱、差、散的传统中小批发市场将逐渐减少和搬离密集人口的城市中心。 2、行业的专业化趋势越来越明显，行业分类越来越细。市场竞争的日趋激烈，迫使很多商品交易市场不断向生产领域延伸，以利于畅通供应渠道，掌握优质货源，减少流通成本，依托产业基础，确立价格竞争优势。这将导致各类市场之间在经营范围和产品品类上的分化和区隔越来越细，集中销售某一类别或某一区域的，甚至是某些品牌的商品，以求通过特色经营，获得最大的辐射广度和强度，占据最好的区位优势。这在珠三角、长三角等地区已可以明显看出，除了传统批发市场外，许多内地综合市场或零售市场中一小类的商品，如纺织、五金、玩具、酒店用品、包装机械、农产品、美容化妆品、眼镜等在珠三角、长三角已发展成为非常专业、规模庞大的产业集群链专业批发市场。 3、运营和交易方式将向信息化与集约型转变。其实批发市场不是简单的商品中转站，必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。因此，未来将围绕上述四大功能的实现来进行完善，逐步把批发市场建成商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。走出干篇一律的摊位制对手交易模式，网络信息技术的广泛应用，对摊位制经营为主的传统交易市场将产生根本性影响。把连锁、代理、配送、拍卖、信息互动等现代营销方式引入批发市场，大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的现代交易方式。要积极促进批发市场信息网络建设，逐步形成全国联网的信息网络体系，实现有形市场与无形市场的有机结合，推动批发市场朝着适应现代流通改革要求的方向发展。 4、体制和投资形式将向多元化转变。各地实践已经证明，批发市场的单一投资主体的管理模式，已不适应批发市场发展的要求。积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展，通过对现有批发市场的改组、改制，努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合，实现批发市场的战略性重组，通过股份制形式来经营管理批发市场，并培育一批全国性的大批发商、大代理商。加强联合，是市场经济发展的趋势，各同类市场要通过兼并、联合，扩大市场规模，引进现代企业管理制度，增强市场的竞争能力和批发辐射力，推动专业市场的进一步繁荣发展。 基于以上分析，未来中国商业地产领域里头专业市场将成为一个主要大力拓展扩张的部分，甚至成为许多地区性的核心经济，如何因应其主要特点和发展变化趋势是非常值得投资者和运营者高度关注的永恒课题。接下来再看看商业地产形态中的商业区街（步行街）模式。社区型或者都会型商业区街和商业步行街是当前都市商业地产中比较突出的一个代表形态。近年来，步行商业街正在成为中国城市新的投资热点和城市名片，自20世纪80年代，我国开始建设现代的步行商业街。进入21世纪，我国许多城市开始出现规划和建设步行商业街的高潮，步行商业街成为我国城市建设和形象提升的重要内容。 据中国步行商业街工作委员会不完全统计，截止到现在，全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，步行商业街存量已超过200条。以每条街平均600米长度计，全国城市商业街长度累计已超过1800公里。以每条街平均建筑规模5万平米计，全国城市商业街总规模累计已超过1.5亿平米。一些城市的新建商业街长度正在从1公里、2公里延长到3公里，不断刷新创造新记录。更多的城市规划在未来的5-10年内，打造10条甚至更多的商业街。可以预计，在未来的2-3年内，全国商业街的数量将超过5000条。 步行商业街在我国有着广阔的发展前景，这是由中国的特殊国情所决定的。一是由于中国轿车发展较晚，人们更喜欢就近到商业集中且行走安全的步行商业街购物；二是因为中国人传统里根深蒂固的怀旧情结，中国的古都、古城、古镇、古街很多，传统商业街大多有上百年、几百年历史，它是传统的民族工商业荟萃之地，有着太多的名人遗迹、历史典故、神话传说，有着厚重的历史感和传统文化的穿透力，是鲜活的“清明上河图”；三是中国人天生爱热闹，每逢节假日城里人爱逛街，乡下人爱赶集，位于市区繁华地带，集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的步行商业街必然成为本地居民和外地游客的最佳选择；四是因为步行商业街不仅是承载人们购物的场所，也是城市的“名片”和“客厅”，是城市改造中的点睛之笔，是提高城市竞争力的重要体现，在某种程度上也反映着商业发展的繁荣程度，进而体现着一个城市的整体形象。（以上资料来源于中国步行商业街工作委员会咨询研究中心） 好的区街商业模式或说是步行商业街能够恰如其分的利用城市运营和发展规划，将之前的一些商业地产形态整合在一个特定的具有历史商业传统或新兴城市运营规划的大平台之上，可以是购物中心和各种零售业态和卖场等的大整合，成功的区街商业，与其说是商业地产发展，倒不如说是城市运营发展来得更贴切。 未来我国以步行商业街为主要表现形式的商业区街模式将会与国际接轨，从传统的综合型自发形成的区街商业，转型并升级换代成为以主题特色为核心吸引力的具有鲜明地域或区域文化个性的区街商业组合，世界上较为经典的区街商业非常多，我认为邻近的日本秋叶原和韩国明洞都是值得学习借鉴的，当然，区街商业模式更多需要依赖政府层面的主导和配合，并不是简单的自发形成或者投资者策划开发可以实现的，尤其是在中国这样的政治体制之下。 目前，已经有许多房地产投资者和开发商已经瞄准中国区街商业模式的更新换代和升级转型，与政府合作，利用城市运营规划改造之机大肆掠取城市土地资源，借道政府旧城改造而重新整合城市核心商业地产元素，焕发创新型商业地产投资开发运营模型，实现商业增值和高投资回报，当然，他们成功的前提是具有充分的资金和政府关系资源以及成熟的开发运营团队等等。 最后，我们也认识一下都市商业地产的新贵：主题商业平台。在商业地产中，尤其是在一些一线都会城市，在90年代末人为地悄悄的开发出更新型的商业地产形态，这就是以消费对象为核心，以消费习惯为轴心的创新型的主题化商业平台。这种形态的商业地产能成为一种代表，不是因为其特定的地理位置，不是因为其庞大的规模，不是因为其一流的硬件设施，而是其因应市场消费需求变化进行行业业态有机整合的前卫模式和创新能力极具代表性。全国的代表之作当属广州市第一个成功的著名的地铁概念商业地产项目：“流行前线名店城”。如果说购物中心是大众的商业平台，涵括各个阶层各种人群各色消费；专业市场是小众性的，行业性的，在商业流通层面具有特定的排他性；区街商业则是都市名片，已经有点脱离商业地产研究的范畴了；那么，主题商业平台其实更像是一些独自玩耍的小孩，不经意的躲藏在大人们的视线之下，稍不留意，他们却建起了一座广夏，大人们还全然不知呢！ 所谓主题商业平台确切的说是一种商业经营的创意模式，主要的特点在于商业经营从传统的按方式与产品为主要特征区分装换成为按照消费对象和消费行为来整合，过去的商业平台和商业形式常常是因为交易的方式或者经营商品的品类划分为不同种类的商业，如百货业态、零售品牌店、品牌连锁店、大卖场或者服装服饰商场、电器电脑商场、精品首饰商场等等。而主题商业平台则是在充分研究消费者消费层次划分和消费行为划分的基础上，整合相似类型消费习惯和消费对象的消费商品在一个平台上，商品的种类没有关联性，经营手法没有关联*易方式没有关联性，所有的关联都在消费者的消费行为上，于是出现了不同年龄段，不同学历阶层，不同收入阶层的消费者都趋向于一个能够集中满足相似消费行为习惯的商业平台，形成别具一格的商业经营模式，这些主题商业由于其独特和唯一性，通常能够在一定的地域范围形成商业亮点，交易畅旺，在这样的商业平台上的商家利润客观，吸引了更多的商家争相谋求进驻这样的商业平台而造成商铺的租值飙升，为投资者和承租者都带来可客观的投资回报并带动周边商业地产的迅速增值。以广州的“流行前线”为例，1999年开业时公开租金平均价格是每平方150元左右，现在二三级市场的租金平均价格是每平方2000元左右，仅仅七年多的时间，租金价值已经翻了十几倍，不可不谓是一种商业奇迹。 其实主题化肯定是未来商业地产实现高增长一个重要手段和先进模式，无论是毫不起眼的精致特色商业平台，还是商业饮食娱乐服务平台，乃至专业市场和购物中心均在不同程度上尝试主题化，务求实现商业和地产双增值的最大化。 以上通过分别重点陈述商业地产里头比较特别的四种形态，以期让大家基本了解中国大陆商业地产的目前状况和未来趋势，如果从整体商业地产领域宏观层面来做一点大胆前瞻，我个人认为大致可以总结出以下的一些特点和方向： 一、房地产投资开发方向和目光逐步转移到商业地产。 政策不断出台，商业地产市场将进一步规范和完善。如的补充规定中“对于同一香港、澳门服务提供者在内地累计开设店铺超过30家的，允许香港、澳门服务提供者控股，出资比例不得超过51%”，便利于吸引港澳资金进一步流入内地商业地产市场。国务院关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，对外资炒作内地房地产作出了一定限制。该政策对住宅市场影响最大，而对商业地产则并无太大影响，反而将促使部分投资从住宅市场转向商业地产市场。目前，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张发展战略的企业大多保持了强劲的发展势头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐；许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮中，令商业地产更多的响起强者的声音。其实大多数房地产业界人士都已经不否认，商业地产恰如十几年前的家用电器市场，充满了变数和机遇，也