SCI即民事不动产公司SOCIETECIVILEIMMOBILIERE-Free.doc

SCI即民事不动产公司（SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE），1. 便于保有和管理未分割资产多名业主共同拥有的未分割资产在法律上称为BIEN INDIVIS，其产权人称为INDIVISAIRE。民法典第15条规定，“任何人都不能被迫保有未分割资产”，其意思是所有产权人均可要求分割财产。在发生意见分歧时，只能求助于法庭。而SCI的股东可在管理协议中规定在协议期间股东不得提出财产分割要求。法官也可推迟审理分割财产的诉状。SCI的股东还可以指定经营人和规定其撤换程序。SCI管理人可被授予广泛的权力，不过在做出重要决定时（如签订商业租约等），经营人仍需征得其他不可分割产权人的同意。此外，股东还可以在SCI的章程中规定，股份转让必须得到其他股东的同意，反对转让的股东应自行出资购买股份。例如，一套100万欧元的物业。每6年可免税把15%的资产转移给子女。但问题是物业从此成为共有财产。万一发生纠纷，只能将其拍卖了事。而如果成立一家SCI，每6年免税向子女赠送其中15%的股份并订立公司章程来保留对物业的管理权。如在公司章程中规定未亡配人为SCI不可撤换的终身经营人（GERANT A VIE），虚有权所有人无表决权等。2. 减税不动产增值税：根据法律，出售购入不满15年的物业要缴纳房地产增值税（TAXE SUR LA PLUS-VALUE），转让SCI股份也是如此。但区别在于：持有股票的日期自认购股票之日算起，而不考虑SCI何时购入物业。因此，即便SCI刚购入物业，持股15年以上的股东在转让股票时仍可享受免税。遗产税：SCI在计算遗产税时也有巨大优势，其原因是物业贷款不一定能从资产中抵扣，而拥有物业的民事公司则可抵扣。例如一套价值20万欧元的物业，其中贷款10万。如果其子女继承该物业，遗产税的基数仍是20万。如果子女继承SCI的股份，后者借贷10万购买物业，其股票总值只有10万。遗产税的税基将根据10万来计算。赠与税：根据赠与法，亲属之间的赠与每六年可享受一次免税或减税。由于免税额的限制（父母亲可免税向每名子女免税赠送15万欧元的资产），如果物业不以股份的形式出现，超过15万欧元的物业就需纳税，赠与人无法享受免税优惠。最后，SCI可享受计算股票价值的优惠。由于出售股票要比出售物业难得多，因此税基一般会降低10%左右。由于税基降低，需要缴纳的巨富税和遗产税也相应降低。3. 调整配偶或同居伴侣间的财产关系对于配偶来说，申请改变婚姻财产体制的手续既昂贵又耗时。而夫妻以转让SCI股份来分配财产要简单得多。当然，根据法律， SCI不能成为变相赠与的工具。为了避免共有产权带来的问题，同居伴侣也可利用法律允许把物业分为用益权（usufruit即实际使用权和收益权）和虚有权（nue-proprit指单纯继承权）的规定，共同成立一家SCI。例如：共同成立一家SCI，该公司的虚有权和用益权各为100股。各持有50%的用益权股和50%的虚有权股。一旦夫妻一方去世，根据法律中“用益权并入虚有权”的原则，另一方便可免税继承用益权，从而持有物业100%的用益权和50%的虚有权。继承人只能分配剩余的50%的虚有权。可保有物业的全部用益权。当夫妻一方去世后，拥有50%虚有权的继承人获得包括用益权在内的50%的完全产权，而原来拥有100%用益权的继承人失去50%的用益权（并入虚有权）。双方继承人各自拥有物业50%的产权，用益权和虚有权完全合并。双方继承人只需就其继承的虚有权纳税。反之，如果没有SCI，夫妻各自拥有物业的一半产权。一旦其中一人去世，未亡人要么支付物业的另一半价款，要么只能将其拍卖。-SCI两种税制的不同点在于：-个人所得税制(IR)的利润按照每个股东的资本比例分配，每个股东将利润纳入个人所得税申报。SCI无需编制会计账目，但公司的开支不能全部从利润中抵扣，也不能抵扣增值税。抵扣的上限是14%。-公司所得税制(IS)的利润在向股东分配之前首先要根据其销售额交纳15%或33.33%的公司所得税。股东在申报个人所得税时，可抵扣50%的公司利润。例如：如果一名股东获得1000欧元的利润，在申报时仅按收到500欧元纳税。公司所得税的优点是可以抵扣银行利息、物业维修等所有开支，还可抵扣增值税。但选择公司所得税需要建立严格的会计账目，并向商事法院提交年度会计报表。2.如果个人将房地产投入SCI，相关税收取决于以下条件：-个人向交纳个人所得税的SCI投资无需纳税。但如果附有需要偿还的银行贷款，则需要交纳0.10%的房地产抵押局的登记税。-在个人向交纳公司所得税的SCI投资房产的情况下，房产已经建成5年以上者无需纳税。若是新建筑或不满5年的建筑，无论采用何种税制都要交纳19.6%的增值税。-若投资公司和SCI都是交纳公司所得税的法人，投资房产建成5年以上，SCI应交纳占房产价格总额4.89%的登记税。然而，对于新成立的SCI，投资人若承诺将其在SCI的股份保留3年以上即可享受免税。但此问题牵涉面较广，为保险起见，最好请律师或税务局给予确认。3.如果SCI将房产免费提供给股东用于经商，使用者应被视为受益者，按租房收入纳税。相关费用不能从开支中扣除。若将房产免费提供给股东个人使用，税务局将每年根据当地租金平均水平征收2.5%的租金收入税。不过，无租约的住房不纳税。4.无盈利且年营业额（房产买卖和房租收入）低于40万欧元的SCI不纳承包税。超过40万欧元限额者应交纳年度承包税（imp?觝tforfaitaireannuel），税额和营业额确定，比例如下：营业额在40万至75万欧元之间为1300欧元营业额在75万至150万欧元之间为2000欧元营业额在150万至750万欧元之间为3750欧元营业额在750万至1500万欧元之间为16250欧元营业额在1500万至7500万欧元之间为20500欧元营业额在7500万至5亿欧元之间为32750欧元营业额等于或超过5亿欧元为110000欧元此外，无法将年度承包税打入公司利润的亏损企业可免税。SCI在向交纳增值税的公司出租物业，或将租金与房客的销售业绩挂钩时一般需要交纳增值税。否则，向个人出租住房，无论是否带家具，均不交增值税。5.SCI享受SCELLIER免税的条件是：不交纳公司所得税。每个股东根据其股份比例减税。但一家SCI每年只能购买一套SCEILIER免税住房，购买价格不超过30万欧元。-民事房地产公司（以下简称SCI）在购买物业时需要通过公证人，但在出售物业时可以有两个选择：一是SCI通过公证人出售该物业。在此情况下，必须有公证人参与，公证费约为物业价格的7%。二是股东向他人转让公司股份。在此情况下，无需通过公证人。但转股所支付的税款与买卖房产相同。需要强调的是，转让股份不仅意味着转让资产，也意味着转让负债。对于买方来说，购买股份显然比购买物业的风险高（买方未必了解被隐匿的债务，例如未支付的资本或税务局开出的罚单等）。此外，还需要去商事法院办理一系列手续。转让股份的优点在于可以免交公证费，而且在顺利转股后，无需再成立新公司，减少了相应的费用和麻烦。另外就是可以提高资信度（银行在审查贷款时十分看重公司成立的年限，新公司难以获得贷款）。股份转让的费用除特殊约定外，一般由受让方支付。作为SCI 的股东把自己的物业作为资本投入SCI时，可获得绝大多数股份和表决权，足以形成可修改公司章程的多数（一般为30%）。为了保证指定人日后拥有物业的使用权，公司可将有关条款写入章程。在计税方面，如果投入的物业未使用银行贷款或原有贷款已经还清，物业的价格可直接转为一定数额的股份。例如，向公司投入20万欧元的物业，原业主可获得200股，每股1000欧元。如果使用了银行贷款，出让前需要将银行贷款从投资中扣除。 这时，所投入的物业价格需要减去未偿还贷款的数额。此种投入需要支付5%的过名税。例如，物业价格为20万欧元，其中贷款12万欧元。税基的计算为20万减12万，即投入净值为8万。按投入的5%计算过名税，应交4000欧元过名税。投入附有银行贷款的物业的好处是SCI少交了银行贷款这部分的过名税（无贷款应按20万欧元的5%计算过名税，即1万欧元），不利之处是个人承担了本应由SCI承担的银行担保（过名时银行往往要求投资人继续以个人资产作担保），而物业则属于SCI公司所有。若物业的折算价格高于购入价，投入者还要交升值税。升值税在购买物业15年之后全部免除，或自第6年起每年减免10%。涉及增值税。必须交纳增值税的SCI为：出租带家具的住房、车库、改造后的职业房屋、租金和销售额挂钩的商店，以及由SCI建造、四分之三以上面积用于职业活动的场所。不属于以上业务的SCI也可选择交纳增值税，用以抵扣费用。要注意的是，一旦选择交纳增值税，十年之内不能变换税制。选择交纳增值税者应在租约中注明并向税务局申报。申报增值税可仅涉及一处物业，也就是说，同一家SCI可管理不同物业，其中一部分交纳增值税，另一部分不交纳增值税。如果房客不交纳增值税，应在租约中的专门条款中注明。选择交纳增值税的好处是：可在房租外加上增值税，并在上交国库前先从进项发票中将其扣除（维修旧物业和购置新物