管理经济学_厦门市房产价格变化分析(2005)_A03_EP.doc

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概要：随着市场经济体制的逐步形成和日趋完善，中国的商品房市场也走上了其牛市征程。本文通过对厦门房地产市场2005年开始至今的价格变动趋势及其成因的分析，试图探究商品房市场及其参与者，供需关系与市场价格形成机制。关键词：市场，市场主体，买方市场，卖方市场，非竞争性市场， 价格形成机制,供给和需求，供需失衡，市场失衡 引言: 厦门，位于福建东南部，西部与漳州毗邻，北接泉州，东南与金门岛隔海相望，是大陆离台湾最近的城市,厦门是一座风姿绰约的“海上花园”。风景秀丽，气候宜人，可以说这里是全国环境最好的城市之一。由于生态环境良好，栖息着成千上万的白鹭，形成了厦门独特的自然景观，厦门又称“鹭岛”。除了自然风光优美，厦门的城市环境也非常整洁，是我国著名的旅游城市，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等特殊荣誉。 2009年“中国城市综合竞争力排行榜”，厦门名列第23位。 其中： 开放竞争力位居全国第7。 环境竞争力位居全国第6。基础设施竞争力位居全国第10。 2009年中国城市人均GDP排名中，厦门名列全国第14，福建省第1。 厦门市也是我国六个经济特区之一。由厦门本岛、鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及同安等组成，所辖陆地面积1565.09平方公里，海域面积300多平方公里，现辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安六个行政区。其中，思明区，湖里区在厦门岛内，本文简称之岛内，其他四区本文统称岛外。 正是因为上述优异的地理优势和环境优势，使得厦门的房价持续上涨，尤其是近5年来，在多种因素的综合影响下，厦门的商品房市场异常火热，价格不断攀升。本文将从2005年以来厦门商品房价格变化入手，分析其价格形成机制及市场形态，市场中的参与者和供需关系以及各因素对价格的影响。首先，来看2005年以来厦门市商品房价格的相关数据及图表图一：各年度价格变动原因分析：图二：2005年，中国整体经济形势良好，居民收入也因前期累积和增长，促使居民对衣食住行各方面的改善需求不断增加，全国的房产市场都普遍走出低谷。厦门房产紧随着全国房产形势，开始启动增长之路。按揭贷款的消费方式，也逐渐为人们所接受，并且成为主要的购房方式之一。同时城市化的进程进一步展开，市场参与者迅速增加，而需求方也从原来的中年以上开始向年轻人等更广泛的人群展开，进而推动厦门的房产市场迅速热起来。这时的市场还是比较常态，价格增长是由于需求的增多而推动的，同时供给也随着稳步上升，开发商纷纷入市。 2006年，房产价格同比增长了45%， 其中岛内增速远大于岛外增速。同时成交量迅速攀升，市场非常活跃。原因是: 经济形势好转，流动性增强; 同时厦门作为福建的唯一的经济特区城市以及旅游城市的吸引力开始体现。市场需求方进一步扩大，许多周边城市，甚至北方的人员开始置业厦门作为养老目的地，同时许多投资者也纷纷看好楼市。促使岛内的房价以超越大家想象力的速度增长，而岛外也开始随之启动。另一方面，政府作为重要的参与者，在其控制下的土地价格也呈增长之势，土地招拍会日渐热烈，土地价格倍增，记录不断被刷新。而建筑原材料价格的提高，使得建筑成本直接增加，开发商的市场进入门槛提高，总成本增加，因而导致供应量无法与市场需求很好匹配，这种供求的矛盾进一步促使房价迅速攀升。可以说，这时市场还是比较正常的，这时的市场价格增长主要是因为需求的迅速增长与供应不足的矛盾以及开发成本上涨共同造成的。2007年，房产价格增长了41.8%, 岛内外差距不断拉大。市场热度随着价格提高吸引了很多投机资本进入反倒进一步上升。同年的6月开始中国股市因国家严厉调控措施开始转向，使更多的投资投机资金转而流向楼市，厦门楼市更是吸引更多的异地热钱流入。投资需求已经超出了居住需求。而股市造就的一批新富，看中厦门的优秀的地理位置，纷纷来厦门置业。 促使楼市不顾国家各项宏观调控措施不断上扬，而本地的刚需也在调控失灵后被携入市。供需关系失衡加速。另一方面很多非房产开发的其它市场主体，例如生产型企业，以及国企纷纷入市开发房产,扩大了土地需求。另外，在地方政府管理下的土地供应市场同样继续疯涨，地王频出。同时，各项原材料价格持续升高，使得开发成本上升迅速。而开发商通过各种手段捂盘或制造稀缺，使市场需求方的心理价位不断更新。地方政府以及银行业作为市场的参与者，对价格的飙涨也起到重要的推动作用。市场态势已经明显转为卖方垄断市场。而价格已经不是按照供需来定了，而是开发商（卖方）根据市场预期而非仅仅是成本决定。厦门岛内、外市场房价都创造了历史最高记录。 2008年，全年价格相比上年增长了3%。由于国家07年9.27新政调控，其效果到08年初开始显现，市场成交量比2007年明显下降，市场低迷（图三）。但是价格却没有立即反映市场态势。其中，上半年惯性延续07年的疯狂市场气氛，开发商对市场预期继续保持上涨，另一方面开发商资金仍然可以支撑，所以价格依然定在高位。但投资需求方受到调控和高价的影响，已经萎缩，体现为成交量下降。而下半年开始外有全球金融危机影响初现，内有国家政策调控，高价已经使许多改善居住需求的买方也陷入观望状态。总需求有所下降。厦门市场基本上以外地的购买力为主。比如来自周边的城市如龙岩，泉州，石狮的人前来置业。而开发商由于07年的迅猛开发，到这时供应量反倒在增长，市场出现供大于求的态势。但由于开发商前期的丰厚盈利，以及政府的经济适用房，廉租廉售房尚未充分有效施行,满足一部分需求，商品房没有合适的替代品。卖方依然牢牢把握着商品房市场的定价权，市场延续卖方垄断态势，市场定价权仍由开发商掌握 (图四、图五)。岛内外市场出现分化，岛外需求降低明显,同时开发商成本相对岛内低，价格相对按照供需平衡调低幅度较大，岛内的房产，由于开发成本高，开发商资金实力也强，其价格只是稍微调低了(图六)。08全年先扬后抑，故整体平均价格并没有明显松动，但成交量却不及07年的一半。图三：图四: 图五:图六:2009年，全年同比下降了10%，价格呈现为先抑后扬的态势(图七)。上半年，由于全球金融危机全面爆发，整体经济环境低迷，岛内外房市都呈现出调整态势。开发商对于市场的预期调低明显,出于资金成本回收的考虑。在市场因素影响下，价格迅速调低，并且供应量纷纷放开,房价下降幅度曾达到30%。投资投机资金受金融危机影响而萎缩,楼市的投资需求下降，但是由于相应的经适房措施运行不力,被压抑许久的居住性需求却开始迅速释放进入商品房市场，成交量激增，是08年同期的3-4倍 (图八)。而随着各种经济刺激措施的出台，2009年下半年厦门房地产在众多利好因素的推动下，下半年尤其是8月开始，各方都开始看好中国的经济形势，很快走出对经济危机的预期， 而开发商更是迅速调高房价预期，下半年的价格迅速赶上2007年最高峰时期水准(图八)。而价格的迅速调高使居住性需求下降明显，成交量只有上半年的1/3-1/2，而且集中在岛外。由于岛外市场的发力，从价格到成交量都在追赶岛内市场。岛内外市场分化相对缩小，体现出岛内岛外市场都很活跃( 图九)。图七: 图八: 图九:2010年，与09年全年均价相比上涨幅度高达27.5%。上半年由于国家整体调控的影响，市场不如以前活跃，市场参与者中，政府和银行机构被限制，相应的投资需求也被压制，而居住需求也再次陷入等待观望中。尤其是5月份后(图十)。作为供给方的开发商因原材料成本涨价以及土地成本攀升，其开发成本依然很高，在调控态势不明朗的影响下，其供给速度也放缓。市场价格却还是由卖方决定，市场价格并不像正常市场那样因需求的降低和国家调控而作相应的向下调整，价格还是继续上调以保证利润的同时维持市场预期，价格比前期高峰的08年均价比还有14%增长(图二、图十一)。岛内外价格都有大幅提高，同时，岛内外市场价格差距又被拉大（图十二）。图十：图十一: 图十二:结论：纵观2005年至今厦门的商品房价格趋势反映了如下几点：1) 厦门商品房市场组成复杂: 市场参与者除了开发商，购房者，还有各级政府机构(如:省市政府，土地管理机构，税务机构,规划机构，消防机构等),银行，建筑商，建材供应商，原材生产商，建筑工人，国有企业等。 其中主要参与者还是作为买卖双方代表的开发商和购房者。2) 厦门商品房市场是一个非竞争性市场:由于政府的廉租廉售房，经济适用房政策的实际执行偏失，再加上买卖双方的实力的巨大差异，厦门的商品房市场可以说是一个非竞争性市场。实际供需并不平衡，市场是卖方垄断性市场。3) 厦门的商品房市场分化:由于地理和参与者心理因素明显分为两块, 岛内市场和岛外市场，岛内市场价格明显高于岛外市场，岛外市场定价相对更能体现供需关系的影响，4) 厦门商品房市场需求多样化:市场面对的不再是单一的居住需求，而且还有日渐增长的投资需求，资产保值需求，甚至成为满足投机需求的市场。需求的强烈使市场的供需总显失衡。5) 厦门商品房市场价格大部分并非由实际供需决定:其价格形成机制不是完全竞争市场中的供需平衡而定。基本是卖方定价。而卖方定价也不是完全根据成本定价，而是按照市场预期定价。投资投机需求对高价格更能接受，带动了居住需求对越来越高的定价水平被迫接受。6) 厦门的商品房市场改变了居民的观念:厦门商品房市场的发展改变了居民收入再分配的同时，也使居民的整个消费观念、消费需求和投资需求产生了巨大的变化。大家对于按揭贷款，提前消费已经非常接受了，以及对于未来收入增长的预期，也促使购房者接受已变高了的价格。7) 厦门的商品房市场促进城市化进程:厦门的商品房建设以及市场发展即体现出了这些年的厦门的经济发展和城市化的进程，又加快了这个进程。 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