我国房地产价格偏高原因研究.doc

摘要：本文从分析我国房地产市场的供求失衡出发，将我国房价构成要素进行分解，对我国房地产市场的非均衡与商品房价格偏高的原因进行了理论分析。结果发现：土地成本、税费、超额利润和过高的管理费用(主要指高管薪酬)是推动住房价格走高，造成房地产市场非均衡的主要因素。只有对以上四个方面的因素进行控制，才能降低并稳定房价。 关键词：房地产市场；非均衡；商品房价格；房价收入比 中图分类号：F299.233.5 文献标识码：A 文章编号：16710169(2010)02009305 一、引言 城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的是改善居民居住条件，活跃市场经济，促进经济的持续稳定发展。与快速增长的国民经济和迅速升级的产业结构的要求相比，中国房地产市场发育和发展仍然不太符合市场经济发展的运行规律，呈现出典型的非均衡态势。 经济的非均衡常常表现为商品的过剩、短缺、过剩与短缺并存和非均衡的刚性。中国的房地产市场出现典型的非均衡状态，价格不灵活或价格过高，市场不完善，交易不活跃，导致房地产企业修建的住房销售不旺，产生许多积压的空房。而需要住房的大多数消费群体由于房价过高而无力支付，没有能力购买住房，住房需求减少，房价太高也会直接影响居民对其他用品的消费，就不可能拉动内需，这样，也使国家无法直接和间接得到税收收入，最终结果是会对国民经济的又好又快发展产生不利影响。政府透支土地收益，房企金融风险加大，普通居民无力购房。高房价已不单纯是一个经济问题，而是政治问题、社会问题。 房地产业是国民经济的基础性产业。房地产价格的快速上涨或过高，不仅影响了普通民众在改革开放过程中财富水平以及福利水平的变化，更重要的是过高的房地产价格会引发泡沫经济，导致金融风险的发生，关系到国家的宏观经济稳定。正确分析房地产的均衡价格，使商品房价格达到合理水平，对于活跃房地产交易，带动相关产业发展，减缓宏观经济波动，为政府提供制定和实施相应宏观经济政策的决策依据，都具有重要的实践指导作用。房地产企业或房地产行业的稳定，对维护经济稳定、金融稳定和资本市场的稳定具有非常重要的作用。 二、文献回顾 近年来，我国商品房价格高涨，严重偏离了我国居民的消费水平，在社会上引起了极大的争议。与此同时，学术界也对此进行了广泛的研究。胡健颖(2005)、伍德业和刘红(2008)指出：地方政府的土地征购、出让定价和实物地租转嫁等行为不仅诱导房地产开发商不断扩大土地储备规模，增强市场垄断力量，而且提高房地产业的进入壁垒，在一定程度上造成了房地产价格形成机制的扭曲。张海蔚(2009)认为：信贷环境、股市波动、实际利率变化和人民币实际有效汇率等金融因素是决定房地产价格长期趋势的关键因素。杜雪君等(2009)以我国31个省(直辖市、自治区)19982006年的面板数据分析了房地产价格、地方公共支出与房地产税负之间的关系。研究结果显示：房价、地方公共支出与房地产税负两两之间存在反馈关系，即房地产税负会对房价产生抑制作用，而地方公共支出对房价有明显的促进作用，两者对房价的影响具有动态差异性。崔光灿(2009)运用面板数据模型对我国19952006年31个省市的数据进行分析后发现，房地产价格明显受利率和通胀的影响，而且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定了房地产价格。 从以上研究可以看出，对于房地产价格及其形成机制，各学者通过不同的角度，运用不同的方法进行分析，同时也得到了许多重要、有指导意义的结论。然而，很少有学者从价格形成的根本机制，即供求关系来探讨房地产价格的形成机制。本文拟从分析我国房地产市场的供求失衡出发，将我国房价构成要素进行分解，从而探讨我国房地产市场的非均衡与商品房价格偏高的原因，并就此提出相关建议。 三、中国房地产市场供求关系的非均衡分析 微观经济理论的供求理论指出，任何商品的均衡价格决定于供给与需求的均衡。竞争性市场中，消费者和企业都是根据价格的变化改变需求量和供给量。因此，商品房价格由房地产市场上的供给与需求决定，商品房需求总量尤为重要的是依赖于商品房的价格。另外，诸如利率、消费者的收入水平变化、预期的改变和其他商品的价格都会对市场环境产生影响，这些都会通过供给与需求的重新调整而达到新的均衡价格水平。 笔者认为目前中国房地产商品房的供给与需求基本呈现以下状态(如图1所示)。 由图1可知，当房价从均衡价格P0上升到P1后，有效需求从Q0下降到Q1，而供给量从Q0上升到Q2。由此，便形成了Q2Q1的供需缺口，房地产市场出现供过于求的非均衡状态。从市场交易状况来看，与商品房的施工面积、竣工面积持续增长相反，2008年全国商品房和商品住宅的销售面积10年来首次出现负增长(汪利娜，2008)，显示商品住宅的供给已经大于需求。 图1显示，在价格不变的前提下，若供给曲线左移即可形成新的均衡状态，此时的需求量为Q1。值得注意的是，此处的需求量为有效需求量，所谓有效需求就是指不仅有需要，更要有足够的购买力来承担的需求。实际上，现在的房地产企业都在试图通过“捂盘”方式使供给曲线左移，以求达到新的均衡。然而，住房乃生活必需品，人人都有住房需求。当价格上升到大多数人都无法承担的时候，住房需求就变成了住房需要，新的均衡状态使得大量有住房需要的人无法实现买房。很多购买力不足的人就会倾向于积累购买力来买房，这样一来其他消费就相对减弱，内需的拉动势必受到影响，经济增长速度将受到波及，大量的人无法满足基本生活需要势必会对社会稳定造成隐患。若需求曲线右移就可在Q2达到新的均衡，此时就呈现了绝大部分人都有房可住的理想状态。之所以称作理想状态是因为要使需求曲线右移，就得提高居民收入水平，而且收入水平的增长速度必须高于房价的增长速度。现实情况是，房价的增长速度远远高于收入水平的增长速度。若供给曲线和需求曲线同向移动，则有可能回到原来的均衡状态，但这也是一种理想状态，因为它也需要收入水平的增长速度大于房价的增长速度。所以，在这种情况下，要使房地产市场达到均衡就只能降价。 四、中国房地产市场商品房价格偏高的理论分析 “房价收入比”常常作为衡量一个国家或地区房价高低的指标，不合理的价格水平对国民经济发展会产生不利影响。 理论上讲，居民购房可支付能力取决于家庭的收入、住房价格、收入与价格的关系。价格水平是衡量房地产市场是否活跃或失灵的关键。当商品房作为居住需求时，决定商品房价格的因素是居民的实际消费能力。这种实际消费能力通常采用“房价收入比”指标进行衡量，即用某区域的商品房平均价格与家庭平均年收入的比值判断居民家庭的住房实际消费能力。它是判断房价合理与否的重要依据，比值越小，表明居民家庭的住房的支付能力越强；比值越大，支付能力越弱。 下表是20世纪90年代不同收入水平国家的房价收入比。在20世纪90年代，中国的房价收入比为14.8，与不同收入水平国家比较，都超出了两倍以上，几乎是世界平均值3倍(如表1所示)。将2006和2007年部分国家和部分大城市的房价收入比列表如下(如表2、表3所示)。 从表2和表3不难看出，2007年中国的房价收入比为8.0，尽管比20世纪90年代的房价收入比有大幅度的下降，但与发达国家相比仍然处于较高水平。从表3给出的中国部分城市的房价收入比来看，北京、上海和深圳分别为22.0、16.0、15.0，表2给出的北京的房价收入比是11.13，这些都比发达国家的大城市要高得多。 将北京市家庭购房月供贷款与收入比的变化趋势列表如下(如表4所示)。 由表4可知，虽然购房月供贷款与收入比逐年增加反映的是北京的变化情况，但对全国的所有区域来讲都有趋同的现象。购房月供贷款与收入比也反映了住房价格的增长速度高于收入的增长速度，买得起住房的应该是中等收入、中偏高收入和高收入群体，但压力越来越大。 美国等发达国家通常以住房支出不超过家庭年收入30为住房支出的合理界限。联合国人口居住中心的调查结果认为：合理的价格应该是居民年收入的23倍，这样房价和收人之间的比值关系才趋于相对稳定。如果超过6倍，居民购买商品房的可支付能力就会过重，无力购买。因此，就会导致房地产市场商品房需求的减少。 从表1至表4的综合分析结果可以认为中国的住房价格过高。住房价格过高导致住房交易量减少的现象在2008年已经显现。从前面的分析可知，商品房的需求减少并不意味着需要减少，遏制其他消费存钱买房的行为会对经济稳定产生不良影响，经济稳定受到影响必然会给金融市场带来冲击。可见，中国过高的住房价格，可能对经济稳定、金融稳定和资本市场稳定产生不利影响。 五、中国房地产市场商品房价格的构成和偏高的原因 综合表1、表2和表3的结果可以看出，无论是发达国家，还是中国，特大型城市的房价收入比普遍较高。因此，造成房价收入比偏高的主导性因素是房价而不是收入，这是由于居民收入是以稳定的速度增长。因此，分析商品房价格的构成和偏高的原因就显得非常重要。 尽管影响房价的因素归纳为6大因素：经济因素、社会文化因素、区位因素、政治因素、住房本身特征、政策因素(杜雪君、黄忠华、吴次芳，2009)，但商品房价格主要由成本和利润组成。黄淳(2009)把住房价格视为土地价值和建筑成本之和。 本文把构成住房价格(P)的成本分解为土地成本(PL)、建造和营销成本(PB)、政府税费成本(PT)和管理费用(PM)，价格的另一部分为利润Or)。即 P=PL+PB+Pr+PM+ 全国政协委员许家印在2009年的全国政协十一届二次会议分组会时披露了房价成本构成：在住房价格的构成中，包括拆迁补偿费用的土地成本已占到房价的三成，法定的和规范性文件规定的各种税费占到三到四成，然而在这种情况下企业利润也远远超过了5的世界平均比例。建造成本和营销成本在全国各地相差不是特别多，无论是在东部城市还是西部城市，都差不太多，变化不大。因此，正如许家印所说，企业土地成本、税费成本和企业利润的不断飙升，是近年来我国房价高企的根源。 中国从20世纪90年代分税制改革后，土地收入在地方政府财政收入中占了很大比例，很多城市都超过50，地方政府对“土地财政”依赖比较严重。由于中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区没有相关产业作为支撑，因此，“土地财政”必然成为政府收入的主要来源。地方政府受利益驱动，将大量土地投入房地产市场，招标拍卖出让住宅用地，屡屡拍出天价“地王”，获取了高额收益。尽管在一定程度上弥补了地方政府的财政不足，但却增加了房地产的成本。由于商品房的需求弹性较小，房地产企业成功地将这一高昂成本转嫁至房价，推动了房价上涨，导致房价居高不下，成为引发高房价的一个直接诱因。由于土地不具有空间移动性和经济发展的差异性，东部的大城市跟中小城市，特别是西部的中小城市，土地价格都不一样。城市中心地区的土地价格同边远地区、城乡结合部的土地价格也完全不一样。商品住房的成本构成中，土地成本因区域不同而存在差异，是导致区域间住房价格存在差异的因素(黄淳，2009)。但无论在什么区域，在目前商品房的开发成本中，土地成本占了很大一部分。 尽管税费是统一规定的，没有太大差异，但REICO(2009)研究结果显示：全部开发环节和销售环节的总税收占总成本的比例为26.06，其中销售环节占总成本的比例为23.4。如果把企业纳税记入总成本，当作总支出，则开发和销售环节税收占到了总支出的19.06。许家印也认为税费成本加起来要占到房价的3040，这些都将直接转嫁给购房者。加上土地成本占到总支出的30.36，房地产企业的总支出中流向政府的比例占到总支出的49.42，表明企业的总支出中有接近一半是向政府的支付。再加上市政工程、公共配套设施等费用，这部分的支付就又要增多。这些支出越高，购房者承受的压力就越大，特别是大大加重了低收入家庭的购房压力。 REICO(2009)研究报告显示，在房地产开发中，企业剩余(总销售收入减去总成本和税收)占总销售收入的26.14，这也表明企业过多追逐利润。这种超额利润是房地产商利用消费者急于购房的心理和信息不对称的市场缺陷，通过操纵市场，哄抬房价实现的。另外，尽管在金融危机的背景下，企业的高级管理人员的薪酬有所下降，但房地产企业高管远比其他行业的高。2008年华发股份的高管薪酬总额合计高达4107.9万元，而在2007年只有945.22万元，有高管的薪酬甚至超过了700万元，这也显示了企业在高房价下所获得的收益。显然房地产企业的利润和管理费用过高也是房价过高的原因之一。 由此不难看出，土地成本(PL)、税费(PT)、超额利润()和管理费用(PM)是推动住房价格(P)走高的主要因素。 六、结论和建议中国房地产市场的快速发展，使许多购房人居住环境得到改善，但同时高房价也给购房者带来沉重负担，房地产市场也遭遇到了严重的发展瓶颈，不合理的房价让房地产市场进入整体低迷的非均衡状态。不合理的房价已成为阻碍房地产市场健康发展的最大障碍，直接威胁国计民生，不利于资本市场稳定、金融稳定和经济稳定。 推动住房价格升高的主要因素是土地成本、应纳税费、企业超额利润和过高的管理费用。这些成本必然要转嫁给消费者。因此，必须从这些因素着手，从政府和企业两个方面来下调房价，使其透到均衡状态，或者说使房价收入比处于合理水平。从长远来看，达到这种均衡状态对政府、房地产企业和住房需求者都是有利的。然而，房地产企业跟其他企业一样都是以盈利为目的的经济组织，以上提到的均衡状态下的收益近似于公共物品，对每个企业来说不具有排他性。如此一来，每个房地产企业都有搭便车的动机，不能指望企业能有自发的行为来下调房价。所以，要解决房地产市场的非均衡问题只能从政府入手。 首先，规范房地产市场的交易行为，严厉