宜宾.中山生态园物业管理合同(修改).doc

物业管理委托合同第一条 本合同当事人 委托方（以下简称甲方）：宜宾中山房地产综合开发有限公司 受托方（以下简称乙方）：四川悦华置地物业管理有限公司 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将“宜宾中山生态园”委托于乙方实行物业管理，订立本合同。 第二条 物业基本情况 物业类型：住宅 坐落位置：宜宾市。 总建筑面积、约为104277.68。 总户数约 户（未含商铺，商铺约估 户）。 其中：住宅面积91464.15、商铺面积6436.63、 农贸市场2094.68、储蓄所190.55、公厕176.71、会所2012、 变电站121、幼儿园1220、垃圾站54、 煤气站367.96、门卫室140， 容积率1.59，绿地率36.1%， 停车位312辆（地下停车位250辆、地上停车位62辆）。 委托管理的物业构成细目见附件一。 第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。 第四条 定义1、 开发商： 指宜宾中山房地产综合开发有限公司。2、 物业： 指四川宜宾“中山生态园”住宅区。3、 单元： 指物业内分割出售、租赁或使用的房产，该房产的所有权及其占用土地的使用权可与物业其他房产分开独立进行转让。4、 业主： 根据相关购房委托合同，拥有物业单元的一个或多个法人与自然人及房产开发商以及他们合法的受让人、继承人、受赠人。5、 使用人： 指业主所拥有单元的承租人、借用人、代理人、雇员、访客及业主许可进入或使用其单元的其他受许可的人员。6、 业主委员会： 指业主按照有关物业管理法律、法规和政策，依法召开业主大会选出并经政府主管部门确认的业主自治自律组织。7、 物业管理人： 指物业管理委托合同指定管理物业的四川悦华置地物业管理有限公司。8、 物业管理服务： 指物业管理人受业主委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以及经济手段从事对物业的养护、修缮、经营，并为业主和使用人提供全方位多方面的服务，使物业发挥最大使用价值和经济价值的一种活动。9、 物业管理服务费： 指由业主或使用人每月按单元建筑面积缴纳，用于支付物业正常运转及因管理、维修、运行、养护而产生的费用。10、 共用部位： 指物业内主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。11、 共用设施、设备： 指物业内建设费用已分摊进入销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、天线、供电线路、照明、消防设施、电梯、绿地、道路、沟渠、池、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。第五条 委托管理事项1、 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理。 2、 共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。 3、 公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。 4、 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。 5、 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6、 交通与车辆停放秩序的管理。 7、 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。 8、 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。 9、 组织开展社区文化娱乐活动。 10、 负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费，水、电、气费及通讯费等代收代缴费用，其他相关费用。11、 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。 12、 依照国家有关物业管理的法规、业主临时公约、前期物业管理协议、物业管理服务手册，对区内业户在房屋装修、卫生保洁、环境、毗邻关系等方面进行指导，并对违规、违约行为监督整改和处理。对业主和物业使用人违约行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、直至移交相关国家机关等措施。13、 其它委托事项，如：代出租房屋、房屋托管、商务服务、家政服务等。第六条 委托管理期限1、 自本物业交房时起至交房后两年止，即从 年 月 日起至 年 月 日止，共24个月。2、 期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业管理委托合同生效的，本合同终止；如委托期限内业主委员会未选聘其他物业管理企业，委托期限结束后的续聘事宜，由乙方自行与业主大会和业主委员会商议。第七条 委托管理方式1、 甲方聘请乙方承担“中山生态园”住宅区的物业管理工作并全权负责物业管理工作的具体实施运作。以便利用乙方在人力资源、经验、技术、模式、制度以及规范化的服务体系等诸多方面优势。2、 双方合作关系一旦确定，乙方应把“中山生态园”住宅区物业管理服务工作列入内部相应的策划、考核、检查、评比和持续改进序列中，由乙方组建“中山生态园”住宅区管理处，委派管理处主任及工程技术骨干根据具体情况，负责其前期物业管理介入、配合销售、竣工验收、入伙及其以后各阶段物业管理工作。第八条 甲乙双方权利义务（一） 甲方权利义务1、 在业主委员会成立之前，制定和印制物业管理服务手册、业主临时公约等前期交房资料和文件（由乙方负责起草），并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。2、 甲方于签约后安排部门经理级人员与乙方及时沟通双方工作情况。3、 本物业预计交房时间（购房合同与业主约定时间）时间为2005年12月31日，如有变更，甲方应于变更一周内书面通知乙方。4、 向乙方提供本物业必要的文件图纸资料，及时通报与物业管理相关的工程进度、内外部的消息。协助乙方做好本物业所在地外部各有关单位的联系工作。协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题：5、 保守乙方的商业秘密及不向第三方透露甲乙双方签订合同条款及合同金额，不得向第三方提供乙方的管理资料、软件系统等，不得对乙方提供的软件系统进行非法解密及拷贝。6、 甲方在签订本合同30日内（ 年 月 日）在售楼部提供一间临时办公室（面积约 ）；在交房时，按开发建筑总面积的0.3%在小区醒目位置提供物业管理用房（约为313），简装、具备相应条件并符合管理商使用要求的物业办公用房；职工生活用房、门卫室、库房、工具房等由乙方按需报甲方确定，由甲方结合实际情况提供；以上用房均由乙方无偿使用。7、 委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求（单位工程评定等级均需达到合格），并应依据建设部（91）年ZBP30001-90房屋接管验收标准的规定向乙方交验房屋。如存在质量问题，委托乙方负责与施工方协调，由施工方返修，并由施工方支出全部费用。如施工方不配合或不能及时返修的，由乙方另行聘请专业队伍返修，相关费用由甲方留置的施工方工程款及维保金中支出（留置施工方工程款及维保金，须经乙方对质量问题整改进行必要确认并由乙方书面签章后，甲方方可拔付施工方）。8、 甲方在签订本物业各类施工合同时，应充分尊重乙方的合理化建议，并与施工方在施工合同中确认工程质量保证及质量整改的有关条款，按照国家有关法律要求留置施工方工程款及维保金，经乙方对工程质量进行必要确认并由乙方书面签章后，方可按约拔付工程款及维保金给施工方。9、 经甲乙双方确认，为配合甲方销售，乙方将在甲方售楼部派驻保安、保洁等物业工作人员，其具体方案及付款方式双行签订补充协议另行约定。10、 经甲乙双方确认，物业合理的开办费（主要包括：服装、行政、保洁、绿化、工程、保安、客户服务中心、食堂等开办费用）由乙方向甲方申报物业开办费预算，物业开办费预算经甲方审查同意后，由甲乙双方按需及时共同组织采购，开办费资金由甲方拨付；开办费购进形成固定资产的，建立固定资产卡片，按固定资产管理。（二） 乙方权利义务1、 严格履行本合同义务，尽职尽责完成物业管理工作内容，达到约定的管理目标。2、 根据有关法律、法规及本合同的约定，制订物业管理制度。3、 管理期限内，积极支持甲方工作，及时与甲方进行沟通联系。接受甲方的监督。充分尊重并考虑甲方提出的各项合理化建议。4、 乙方于签约后指派项目负责人，与甲方及时沟通双方工作情况。5、 向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。6、 对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理。7、 按本合同的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。8、 可选聘专业公司承担物业专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。9、 负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的大中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施。10、 保证保守甲方的商业秘密及不向第三方透露甲乙双方签订的合同条款和合同金额。同时不得向第三方提供甲方的项目资料。11、 每 个月向全体业主和物业使用人公布一次物业管理费收支帐目。12、 本合同终止时，乙方须向甲方全部移交相关管理用房、属于甲方产权的固定资产和物业管理的全部档案资料。第九条 物业管理服务质量 乙方须按下列约定，实现目标管理1、 房屋外观：无明显脱壳、异变、斑迹、污迹及有碍观瞻的情况存在。每天例行查看，如发现以上问题存在，在保修期内的及时通知责任单位处理，超过保修期而面积较大，危险且质量要求较高的，聘请专业单位进行修复处理。2、 设备运行：各种机电设备、加压水泵、保安监控系统、消防系统、智能收费机及公共照明和线路等，严格按要求进行日常维护、检修。3、 共用部位、公用设施设备的维护和保养：按照各自的使用功能、方法及养护要求，编制维修、保养计划，按台建帐，由专人负责按时对其进行养护、监控。发现隐患及时自行或聘请专业单位及个人进行排出及维修。4、 环境卫生：努力创造出一个优雅、舒适、整洁、文明的环境。对楼内的通道、走廊的地面、墙面及装饰小品、花盆、垃圾桶每二天清扫、擦抹一次。停车场、楼外周边区域内的道路每天清扫一次。每晚8：00收集、清运生活垃圾一次，并保持其无污迹、纸屑、烟头、瓜壳等杂物。对公共场所的乱堆乱放乱贴乱挂进行整顿清除、保持其整洁、卫生、安全、文明。对共用上下水管道、落水管、水箱、沟渠、池、井等每年或据实情进行清掏、清运。5、 绿化：努力提高绿化率，合理布局绿化场地。对本物业的花草树木进行日常养护，定期洒浇水，保持其生长茂盛。熟悉花草树木的名称、栽培方法，按时培土、施肥，对枯死的花草树木及时修剪。6、 交通秩序与车辆停放：有人进行管理和守护。7、 保安：配备保安人员，规定岗位职责及定期巡视制度。保安员工在岗、安全事故到场及时。8、 消防：为保护公共财产和广大住户、业主的生命财产安全，有效防止火灾事故的发生，必须贯彻“预防为主、防消结合的方针。经常检查防火安全工作，纠正消防违章、整改火情隐患，定期检查消防设施、设备和器材，随时保持安全通道、公共走廊的畅通，制订紧急状态下的疏通方案，制止可能造成火灾事故的行为。将消防责任落实到个人，制订消防措施，随监控消防工作，开展防火宣传，普及消防知识。9、 房屋共用部位、设施设备小修：户外墙面、门厅、通道、走廊、通风井、落水管、道路、沟渠、垃圾房、停车场和共用设施设备使用的房屋小修以及基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板的小修，发现后及时修理。10、 房屋共用部位、设施设备急修：屋顶、上下水管、水箱、一般照明线路、路灯、水箱、供电线路、配电柜、消防设备、保安设备、智能收费机，发现后及时修理。11、 满意：业主和物业使用人对乙方的评议满意、社区文化工作满意。12、 收缴：物管、代收代缴等费用按时收缴。13、 装修：装修施工协议签订及时、及时进行业主装修验收。14、 员工培训：员工岗前培训合格，管理人员、特殊工种持证上岗。第十条 物业管理服务费用（一） 物业管理服务费 1、 本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.68元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。物业管理服务费的最终确定以乙方与业主之间的商定为准，如乙方与业主协商不成，则以甲方所在地房管部门确定的指导价为准。2、 管理服务费标准的调整，由乙方提出方案，经业主大会讨论通过后执行。 3、 业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金； （二） 地面车位场地使用费由乙方按政府有关规定标准向车位使用人收取（地面车位限制为62个）；地下车位场地所有权属甲方所有，甲方将未出售的地下车位场地承包给乙方，由乙方向使用人收取车位使用费，但在乙方承包期间，甲方有权处置未出售的车位。 （三） 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经业主同意。 （四） 其它乙方向业主和物业使用人提供的特约服务费根据市场定价，由乙方向业主或物业使用人收取。（五） 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：1、 房屋共用部位： 小修、养护费用，维保期内由施工方承担，维保期后由乙方承担。 大中修、更新费用，从维修基金中支付（保修期内由甲方承担）。2、 房屋共用设施、设备： 小修、养护费用，维保期内由施工方承担，维保期后由乙方承担。 大中修、更新费用，从维修基金中支付（保修期内由施工方承担）。3、 公共绿地： 养护费用，维保期内由施工方承担，维保期后由乙方承担。 改造、更新费用，从维修基金中支付（保修期内由甲方承担）。4、 附属配套建筑和设施： 小修、养护费用，维保期内由施工方承担，维保期后由乙方承担。 大中修、更新费用，从维修基金中支付（保修期内由施工方承担）。第十一条 违约责任1、 甲方违反本合同约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。2、 乙方违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。3、 甲、乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付