2镇江房地产产品篇57-70.doc

一、经济技术指标1、总体规划经济技术指标总用地面积：34.53 可建设用地：30.00 总建筑面积：42.21 住宅面积：33.54 商业面积： 7.06教育公建： 1.58综合容积率：1.40建筑密度： 30%2、各地块经济技术指标文化教育市政建设办公商业娱乐其中 公建面积 住宅面积总建筑面积公共绿地道路用地公建用地住宅用地其中可建设用地3035-50201.79 1800 140 55270 57210228830286040 1.60 1.90 1.9210.5615.98居住用地地 块 51221066240548502800建筑面积m2 - 6010 6480280035303030绿 地 率（%）25303030建筑密度（%）12210 1800-12210 7950 65802800-0.460.38-3.390.460.380.28中学居住用地居住用地公建用地规划用地性质3.395.764.770.28地块面积(ha)0.361.151.151.00容 积 率-5829048270-4.263.53-24242424建筑高度（米）- 140 100-0.580.48-地 块 4地 块 3地 块 2地 块 1经 济 指 标3、基地四至4、黄山支路黄山南路（北段、在建）黄山南路（南段、在建）规划城市十字道路周边道路5、内部道路厂区总平基地高差（一）基地生态（一）基地生态（二）基地高差（二）6、内部环境7、四至景观基地西瞰基地南眺基地北望基地东瞻二、项目SWOT分析Strength 优势 常发置业品牌优势 行政中心南移优势 城市中心地段优势 造城计划规模优势 自身规划配套优势 道路交通动线优势 基地四至景观优势 Weakness 劣势 基地地形的不规则性 地势不平土建成本高 基地为规划道路分割 规模巨大开发周期长Opportunity 机会 地段市民认同度高 塑造典范地标产品 有效组织专业团队 土地市场成本递增 Threat 威胁 基地开发依赖市政进度 总体市场胃纳量的不足 高层住宅的市场接受度 商业人气不足总量较大1、SWOT分析2、SWOT分析的对策原则企划推广上全面突显产品客观优势；行销策略上积极创造产品主观机会；规划设计上极力创造卓尔不凡的产品价值；开发建设上积极树立优秀的发展商品牌美誉度。从而充分改善本项目自身既有劣势，减低市场竞争威胁。 利用政府规划背景、全面增强地段远景说服力结合南徐新城地区总体规划的政府背景，充分利用市政规划对今后若干年内南徐新城地区内、外区域环境逐步完善的强大说服力，全力强调与推广南徐地区未来美好的区位环境远景及地段升值潜力。 依托常发置业的企业资源、强强联手专业团队依托实力雄厚的常发置业企业背景，通过对市场知名的各类（包含规划设计、建筑施工、行销企划、物业服务等）专业团队的资源整合，强强联手，建立统一目标，共同擘画市场典范精品。用产品说话，迎接成熟市场理性消费时代的来临。 树立出众的产品总精神、鲜明的社区主题特色树立本项目卓然出众的产品总精神、高起点规划，全面塑造社区鲜明的主题特色，建立一系列处于行业前沿、市场领先产品硬件品质及软件服务的新标准，从实质内涵上建立发展商企业品牌优势，提高产品附加值。 制定有效的业务行销策略、广告企划推广计划制定有效的行销策略及广告企划推广计划，推演最佳的项目开发周期与市场切入时机点，大力增强本项目的市场竞争表现力。 引入境外优秀物业服务理念配合专业队伍执行引入境外优秀的物业管理服务理念与专业队伍，以便长期维持本项目产品的高品位的居家生活环境。物业服务公司并于项目市场推广前期即全力介入，提升购房者的消费服务体验，进一步提高产品附加值。 合理规划利用商业公建合理规划与利用本项目总体7万平方米的商业公建配套计划，在塑造社区优质、自然的居家环境的同时，全面提升社区商业、交通、生活、教育、医疗环境的方便性。3、目标客源把握根据市场篇对目前镇江购房客源的分析，估计本项目的客源基础仍旧以镇江当地人士为主，而随着城市规划及区域配套的实施、改善，本项目的客源将会具体呈现以下特征。城市区域规划带动客源 项目周边南山风景区、南徐大道、南徐新城规划的确立，使得未来政府的投资力度更倾向于镇江的西南区域。而本项目所在的华东铝厂基地属于南徐新城规划北沿，属于紧邻市中心老城区的重要大型居住区。该地段对于全市购房者，无论是注重区域未来发展空间的中青年购房者，还是习惯居住于市中心的中老年购房者，都将具有极大的吸引力。城市交通规划带动客源 今年底黄山南路的贯通，以及明年春开工建设的基地东西走规划道路，都将对扩大本项目的目标客源区域带来较大的影响。黄山南路使得本区域与镇江传统市中心的往来变得更加快速与方便，同时基地与南徐大道新生态景观路的方便联系也大大扩大了本项目的目标客源区域。市中心规模开发带动客源 本项目40余万平方米的总建筑体量在镇江楼市屈指可数，其规模效应所带动的客源影响将是十分积极的。更难能可贵的是这么一座大规模的造城级社区竟然地处市中心，可谓“新镇江”、“新都心”的地标级造城计划。项目高品质规划带动客源本项目在镇江市区图中处于中心位置，是同时紧邻市中心老城区与南徐新行政中心的地段，但由于目前区域内的生活及商业公建配套不齐、出入动线条件尚未成熟的不利因素，在销售前期将会相应减弱本项目的竞争力，项目开发必须在规划上做出更优成绩。以高品质的主题特色规划，带动对住宅景观、环境要求较高的客户群。另外，从目前较具潜力的中青年客户群的购房习惯来看，具有良好的未来远景及生活配套规划完善的区域仍是他们的首选。若能在交通便捷性、生活便利性以及本项目核心产品力创新规划的建筑设计、别具匠心的主题庭院、精益求精的建材设备、完善便捷的会所配套、严格标准的施工工艺等方面得到改善的同时，配以独特、高品位的社区总体规划、专业管家的物业服务以及“常发”这一全国驰名的业主品牌，必将会在日后吸引大量中高层次客户的目光。三、产品规划定位1、规划总精神城市起飞 生态家园 寓意镇江市全新的市政规划以及市府行政中心的南移 依托项目自身规模优势，塑造宏伟的市中心造城计划 引入国际领先的社区规划理念，塑造市中心地标社区 对基地内原有树种进行保留，最大限度维护生态环境2、规划落实方式住宅方程式 十项全能住宅E=MC 2 E：Easy，一种轻松、自由的居住环境； M：Max，最大化之意； C：Comfortable&Convenience，舒适与便利； 运用住宅方程式表现轻松自由的生活，提供社区居民极大限度的舒适与便利。3、具体执行方案住 宅 全 能 方 案一、繁荣方程式（交通、商业）二、安心方程式（教育、医疗）三、健康方程式（休闲、运动）四、内涵方程式（文化、服务）五、品位方程式（景观、智能）说明：将住宅全能方案至始至终融入社区每一地块 表述一种十全十美的居家环境，宣告新生活轻松与自由时代的开始。繁荣方程式交通&商业交通： 城市十字道路 港湾式公交总站 新增公交线路商业： 点状商业中心 沿街便民商铺安心方程式教育&医疗教育： 社区幼托中心 宋庆龄幼儿园 九年一贯制学校医疗： 社区医疗急诊 按摩理疗中心健康方程式休闲&运动休闲： 图书馆、棋牌室、茶艺馆 果汁饮料吧、Coffee Shop 桑拿、SPA水疗中心运动： 舞