住宅小区的智能化造价经济分析.docx

住宅小区的智能化造价经济分析 行业探讨 玎9砸四暖国画母皿衄 住宅小区的智能化造价经济分析 任卫东林彬沈军 摘要:本文从智能化住宅小区的各系统设计入手,论述了在小区建设中的智能系统造价方面的经济分析. 关键词:智能化住宅安防系统综合信息服务系统物业管理系统CM模式 EconomicAnalysisofIntelligentSystemSCostinResidentialDistrict RenWeidong,LinBin,ShenJun Abstract:ThepaperdiscussestheeconomicanalysisofintelligentsystemSCostinresidentialdistrictfromthesystem designofvarioussystemsinresidentialdistrict. Keywords:IntelligentHouse,SafetySystem,IntegratedInformationServiceSystem,PropertyManagementSystem, CMModel 所谓”智能化建筑”在全国范围 来讲,还是一个极具弹性空间的概 念.一般来讲,智能小区即指通过数 字化的网络系统,将小区管理,服务 运营商和住宅用户实现有机连接,以 住宅用户为本位,实现对建筑设备自 动化系统(BAS),办公自动化系统 (OAS)和通信网络系统(CNS),即 所谓3A的整合,采用家庭总线系统来 进行各种信息传送的社区. 综合智能化住宅小区设计上的可 操作性原则,匹配原则,经济性原则 及可持续发展原则,结合城市住宅小 区的实际特点,笔者将根据不同住宅 标准,从成本估算的角度做简要的经 济分析. 1不同类型的智能化住宅小区 经济造价分析(如表1) 笔者将住宅小区智能化系统建设 分为三大类:安防系统,综合信息服 务系统和物业管理系统.其中安防系 统可分为公共安防系统和家庭安防系 统.公共安防系统涉及到的子系统有 周边防范,电子巡更,闭路监控.家 庭安防系统有门禁系统,可视对讲系 统,煤气泄漏报警系统,消防报警系 统.综合信息服务系统有结构化布 线,一卡通,公共广播系统,VOD点 播,有线电视和卫星接收系统.物业 管理系统有三表(水,气,电)抄集, 停车场管理系统,小区机电设备自动 化管理系统,小区信息网络子系统. 这些系统功能应由两大软件系统实 现:物业管理软件和智能家居管理软 件,整合各子系统,通过相关设备运 用因特网和公共电话网实现远程控 制. 根据不同的用户类型,智能化住 宅小区分为领先型智能化住宅小区, 先进型智能化住宅小区,普及型智能 化住宅小区,根据表1各子系统造价 估算,领先型智能化住宅小区的造价 大约为5065元/m.先进型智能化 住宅小区的造价大约为3550元/mz. 普及型智能化住宅小区的造价大约为 2035元/m. 2影响造价的因素 2.1户型大小对造价的影响 从理论上来说,面积与造价应该 成正比.但在设计与施工实践中,情况 要复杂得多.在小区建筑面积相同的 情况下,户型的大小与户数的多少成 反比.户数的多少对于小区公共部分 的某些智能系统,如周边防范,电子巡 更等系统的造价是没有影响的.而对 于小区用户专用部分的某些智能系统, 即对于以户为单位的智能系统,如可 视对讲系统,三表抄集等系统的造价 是有相当影响的,小户型多,即户数多 的小区,用户专用部分智能系统的造 价相对增加;大户型,即户数少的小 作者简介:任卫东,黑龙江省工程咨询评审中心;林彬,沈军,哈尔滨长城新奥智能工程有限公司. 35 7.2005INTELLIGENTBUlLDING 行业探讨 圆匝巴图团同圆匝哑四 表1智能化住宅小区子系统造价估算(以2O万平方米,1000户小区为例.含部分商服.仅供参考) 单位造价估算 0.30.6万元/ 100米周长 23万元/ 10个巡更点 0.81.2 万元/点 0.40.8 万元/门 7002000 元|卢 310 元,平方米 500800 元/信息点 0.61.5 万元/点 2040 万元/套 3006OO 元|卢 37 元/平方米 0.20.3 万元,户 1025 万元/车道 0.81.5 万元/控制组 区,用户专用部分智能系统的造价相 对减少. 2.2系统功能对造价的影响 即使是同一标准的智能住宅小 区,如同为领先型住宅小区,也完全 可能由于采用的系统功能不同而有相 当大的造价差异.这是很容易理解 的,因为在市场经济体制下,市场的 正常竞争使得科技产品”百花齐放”, 36 7.2005INTELLIGENYBUILDING 领先型实例计算 1000米 0.5万元/100米=5万元 40个巡更点0.25万元 = 10万元 80个监控点1万元 = 80万元 40个读卡点0.6万元 = 24万元 1000户0.15万元 = 150万元 20万平方米8元 = 160万元 3000点(每户3个点) 700元=210万元 60点1万元 = 60万元 室内500点400元 +室外100点800元 = 28万元 1000户500元 = 50万元 20万平方米5元 = 120万元 1000户0.2万元 = 200万元 4个车道20万元 = 80万元 40个控制组1万元 = 40万元 1217万元 60.9元/平方米 先进型实例计算 1000米 0.5万元/100米=5万元 40个巡更点0.25万元 =10万元 80个监控点1万元 = 80万元 40个读卡点0.6万元 = 24万元 1000户0.15万元 = 150万元 20万平方米5元 = 100万元 3000点(每户2个点) 700元=140万元 室内500点400元 +室外100点800元 = 28万元 20万平方米4元 = 80万元(无卫星接收) 1000户0.2万元 = 200万元 4个车道20万元 = 80万元 30个控制组1万元 = 30万元 927万元 46.4元/平方米 各种科技概念也”百家争鸣”.投资商 在实现预期功能的前提下,完全可以 采用不同的智能系统.那么,同一标 准的住宅小区就会有不同的造价估 算.如表1所示的领先型住宅小区的 各子系统及总的平均造价估算是在一 个设定标准的前提下做出的,即使它 是总结了多项工程经验的成果,但也 只能是供设计,施工时作为参考. 普及型实例计算 1000米 0.5万元/100米=5万元 1000户0.15万元 = 150万元 20万平方米3元 = 60万元 2000点(每户2个点) 700元=140万元 20万平方米4元 = 80万元(无卫星接收) 1000户0.2万元 = 200万元 20个控制组1万元 = 20万元 655万元 32.8元/平方米 2.3设备对造价的影响 投资商在实现预期系统功能的前 提下,完全可以自由地选择不同的设 备产品.不同的设备,功能先进的设 备将会实现更多的价值,受价值规律 影响,功能先进的设备成本相对高一 些,那么,也将会对小区的智能系统 造价产生相当的影响.但问题要辩证 来看,一次性投资高的先进设备可能 增加造价,但如果以发展的眼光来 看,先进设备一是可以实现更好的功 能;二是更具有开放性,可以后期扩 容;三是稳定性好,可以保证系统的 持续无故障运行;四是可能意味着质 量的上乘,设备的寿命可能更长. 3如何控制造价 工程造价的管理和控制一般可分 为投资决策阶段,设计阶段,建设项 目承包阶段和建设实施阶段.笔者认 为建设项目的投资决策阶段在四个阶 段中居于最重要的地位,因为它对以 后阶段的建设工程造价及项目建成投 产后的经济效益,有着决定性的影 响.如果忽视对项目决策过程中的经 济评价,将会导致成本提高,效率降 低,进而影响项目应有的投资效益和 社会效益.智能小区建设投资决策阶 段,影响工程造价的主要因素应该是 智能标准水平的确定和智能设备的选 用.下面笔者将从以上两个主要因素 浅谈如何控制智能住宅小区的成本造 价. 3.1智能设计方案优化 同一智能小区建设项目,同一子 系统单位工程,可以有不同的方案, 从而有不同的造价,因此,有必要在 满足功能的前提下,做多个方案,通 过技术比较,经济分析和效益评价, 选用技术先进适用,经济合理的设计 方案,以尽可能降低造价,此即设计 方案的优化过程. 例如,对于领先型智能住宅小区 的规划,如表1所示的各项子系统,可 以在智能性完善和设备完善的前提 下,做出一个设计方案的造价估算. 然后,在规范允许和获得特许的前提 下,对各子系统和设备进行综合分 析,在满足需要的情况下,做出另一 个设计方案的造价估算.对比两个方 案,决定自己满意的一个.笔者意在 说明同一标准的户型也可以有不同的 造价估算,基本原则在于满足需要. 3.2实用性和效益性原则 智能化住宅小区功能设计要量力 而行.由于现代智能小区需要采用大 量的高新技术成果,投入资金会比较 大.因此要避免因资金有限而造成系 统的残缺不全,所以,设计中在留取 合理超前量的同时,一定要合理规 划,不要盲目追求”多功能”,”高智 能”,协调资金运作. 3.3开放性和可持续性原则 在投资决策阶段,尤其要注意小 区建设的开放性和可持续性原则.根 据目前投资额,必须要留取适当的发 展空间.如在综合布线和规划设备安 装时,在满足现有需要的前提下,一 定要预留带宽和接口,以备他日之 需.另外,也不要走向另一个极端,一 味强调节约投资,又要多功能又要省 钱,结果在线缆选择和设备采购时, 采用价低质次产品,线缆和设备质量 不过关,寿命短暂,使许多功能提前 “瘫痪”,使智能小区变成”低智”小 区,投资者的投资也就不可能得到预 期的收益回报. 3,4设计与施工靠拢 现阶段,我国不少有识之士提出 我国可以试行推广CM(Construction Management)模式.CM的原含义为 设计与施工交叉作业,它一改我国长 期设计与施工相分离的现象,让设计 与施工两个过程尽可能相互勾通和搭 接,相互靠拢,使施工企业能在设计 阶段为设计单位的设计提供施工上投 行业探讨 资最省的方案.这一方面有利于降低 成本,提高质量,也可使工期缩短,对 业主有利. 4结束语 上述估算都是相对的,而不是绝 对的,只是笔者在几年的建筑行业及 智能化住宅小区设计中摸索及总结出 的寥寥经验,只是参考性分析.更何 况在实践当中,情况千差万别,各个 小区都可以根据自己的实际情况,针 对不同的用户群,采用不同的系统, 建设出异彩纷呈的智能化小区. 我国关于智能化建筑设计的规范 化程度较低,缺少量化的内容,量化 的经济分析太少.所以,智能化小区 在亟待国家统一标准和规范的同时, 更应该有政府各部门的支持,特定统 一 的法规和标准,使智能化从概念上 跃起,真正进入人们的社会生活和经 济生活. 智能小区建设需要政府