房地产发展策划

入才能影响 概述 策划”缩写为“ ，即“ 和“ 的缩写。 战略、策略 计划、规划 策 划 孙子兵法 虚实篇 “ 策之而知得失之计” 策 ：策度、筹算。是指认真 分析判断 ，明确对峙双方的优劣长短。 “我不欲战，划地而守之，敌不得与我战者，乖其所之也” 划 ：得当的方法。是指 措施得法 ，可令敌方改变进攻方向 的特点就是人们把一些很少联系在一起但存在一定内在联系的事物创造性 地连接组合起来，形成一个新的事物。 策划 不是简单地对事物进行组接，而是根据已经存在的事物，并按照一定的原则和方式将他们组合连接成一个新事物，超越其原有价值。 策划 成功的策划 ： 创造性地组合利用 【 信息资源专业 】 策划 是人们突破常规的思维，以创新的方式对事物进行统筹和规划。 划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。 房地产发展策划：通过对发展环境理性的分析判断，为房地产 发展经营提出创新的模式和科学合理的决策 依据。 哈佛企业管理丛书编辑委员会关于“策划”的定义 房地产发展策划 发展商签定 合同 接受发展商委托，了解发展商需求和初步想法；明确委托要求，提交服务建议 消费者需求调查 信息整理及总结 明确项目发展基本思路 完成各部分结论 阶段性总结；讨论项目初步定位及开发策略设计；专家论证；与开发商进一步交流 定位初步确定 深入论证、细化定位要素及报告成稿 提交报告 发展策划的工作流程 发展环境调研（经济环境和行业环境） 用地条件分析 地产发展策划 宏观研究的方法与例证（经济与规划） 中观研究的方法与例证（房地产市场） 微观研究的方法与例证（项目） 定位研究的方法与例证 定位的落实 观研究的方法与例证（经济与规划） 观经济相关因素运行状况及规律 国内生产总值 产业特征及产业机会 固定资产投资总额 居民人均可支配收入及结构分析 宏观经济发展给项目带来的机会与威胁 城市规划研究 城市总体规划及分区规划研究 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 政府关于商品住宅在市政规划等方面的政策法规 城市发展给项目带来的机会与威胁 证之： 均 2 0 0 3 年S 省主要城市国内生产总值05001000150020000%5%10%15%20%亿元 1 7 8 0 . 3 1 3 6 7 . 8 1316 1030 1 0 0 3 . 4 836 6 9 6 . 0 8增长率 1 5 . 9 0 % 1 4 . 5 0 % 1 7 . 4 0 % 15% 1 6 . 6 0 % 1 7 . 9 0 % 1 6 . 7 0 %A B C D E F V 济总量规模不大。 2003年 ，是 资源型城市的特点。 2 0 0 3 年S 省主要城市人均国内生产总值01000020000300004000050000元 39528 33762 24319 23632 23396 20222 12152V F C B A D 省主要城市第三产业所占比重48%39%54%15%49% 49%46%0%10%20%30%40%50%60%B A D V C F 0 3 年V 市产业比重图第一产业5%第二产业80%第三产业15% 超大国企 受其计划经济烙印制约， 比很低。产业结构不合理。 由于资源日渐稀缺， 续发展中第三产业提升的空间非常大。 殊产业及经济模式的惯性 以 市占绝对优势，非公有制经济增加值占 非公有制经济增加值占G D P 比重35%51%54%21%49% 50% 47%0%10%20%30%40%50%60%B A E V D F 业员工消费能力在 响深远。 劳动生产率比例 人均收入比例 15 方工业 10 地农业 1 1 年8479144101990200040006000800010000120001999 2000 2001 2002 2003 2003年 0199元，增长 市，居 2 0 0 3 年S 省人均可支配收入比较图1101310199 10194 10075978587208317020004000600080001000012000B V E A D C 民消费潜力巨大 S 省各主要城市城镇居民人均消费性支出839580567479 740469726126 61230200040006000800010000B A C E V D 一 人均可支配收入 ：第二 人均消费性支出 ：第五 民消费力尚未完全释放，市场潜力巨大。 省各主要城市在岗职工平均工资（元）15836 1533513337211801342911215 108780500010000150002000025000B A D V E F 国有经济与非国有经济职工人比国有经济单位人数75%非国有经济单位人数25% 在消费者的构成上，以 市城市消费的主力军。 在消费能力上， 省第一位，甚至远远领先于第二位的 这使城市具有极好的房地产消费基础。 产业结构单一 第三产业发展滞后 城市缺乏新的支柱型经济 油田发展开始受限 外来人口数量不大 人口增长缓慢 人口密度偏低 市场持续消费力不足 在本地住房需求逐渐满足后，房地产发展将进入减速期。 城市规模 003年年末总人口为 比上升 项目所在的 003年年底全区总人口 比增加约 中心城建成区面积达到 项目开发必须充分把握当前主导产业与房地产市场共同发展的良机 市城市现状述评 西城区 中部城区 东城区 本项目 体规划：一城、二区、三中心 以 以 以体育中心、会展中心为主的中部公共服务设施中心 中心城 西城区 东城区 展趋势： 生活内聚，产业外延 东城向西发展 西城控制三面向东发展 东西城相对集中 整体融汇发展 加快东西城对接是城市发展的主要方向之一。 现阶段的发展重点：建设完善东城，改造提高西城 西城的改造提升为项目创造精品提供了机会，项目将为西城打造新形象，成为城市新名片。 观研究的方法与例证（房地产市场） 观研究的方法与例证（房地产市场） 中观研究之目的： 通过一系列中观研究方法对项目所在市场环境发展过程、市场格局、产品特点、需求特征进行分析与判断，以及对今后市场走势的预测，从而寻找市场缺口，为项目定位找到方向性的依据。 中观研究之模块： 市场发展历程研究 市场格局分析 市场需求分析 典型个案分析 市场走势分析 同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。 高调起步 （ 1991 进入寒冬 （ 1993 走出低谷 （ 1999年 例 1： 历史 遗留问题研究，对市场现状影响负面因素多） 例 2： 展历程 （成熟而稳建的发展过程，市场竞争十分成熟） 起步期 （ 80年代 ） 快速成长期 （ 90 调整期 （ 94 转型期 （ 97 成熟发展期 （ 00 模块 1：市场发展历程研究 不同的城市有着不同的房地产发展历程，或长或短，或复杂或简单，发展历程的研究是对一系列市场现状判断的基础。块 2：市场格局的分析 一个城市的市场格局往往受着期历史沿革、人文特征、产业结构、城市规划、土地供应、消费分层等多种复杂因素的影响，因此市场格局的研究正是对项目所在细分市场的环境与发展方向的重要判断。 市场细分基础 市场格局的分析是基于合理的市场细分。一般常用的细分标准是区域 /板块、档次、功能等。 板块细分 住宅 /写字楼 ：东部板块、西部板块、中部板块 ， 商业 ：东部商圈、西部商圈 档次细分 住宅 ：高档、中高档、中档、中低档 ， 酒店 ：五星、四星、三星 ， 写字楼： 甲级 /乙级 / 功能细分 住宅 ：常住型、渡假式、投资型 ， 酒店 ：商务型、旅游休闲型 商业 ：购物中心、百货、超市、商业街、专业市场 下面举例来说明板块细分与档次细分，功能细分格局略 板块分析 房地产作为不动产这一特点，往往受区域历来形成的市场特征影响非常大，因此板块分析有利于发现项目市场定位的潜在空间。 例： 项目所在的东南板块处于怎样的竞争地位） 中东板块 中西板块 本项目 中东板块 ： 务公寓聚集，高价； 东南板块 ：休闲渡假资源集中，开发量受地势影响而有限，公众认可度高； 中西板块 ：政府机关聚集，老城区，开发量小，高价； 西南板块 ：高校区，旧厂搬迁，供应量大，中价； 北部板块 ：工业组团，人口密度低，居住物业开发量小，低价。 项目所在的东南板块景观资源丰富，公众认可度高，前景理想，开发空间较大。 分档次分析 从不同的档次来分析房地产市场供应情况可清淅地看到各层次竞争激烈程度与开发水平，从而找到项目可生存或可引领的市场空档。 2500以下 2500000以上 9% 18% 73% 注：个案数比例 *名都、 *城、 *国际、 *世家 *大厦、都市 *、财富 * *玉花园、锦绣 * 欧式 *、长春 *、 *惠景 玫瑰 *、丹庆 *、 *星苑 *花园、 *小区、 *河苑 例 1： 项目开发当地豪宅的可能性） 开发水平较低，景观资源利用不佳，远不能满足该市富有阶层长期居住的要求，有较大的市场空间。 2： 某郊区大盘的开发方向） 临海高档物业，开发密集，吸纳本地及外来高端客户 市内小型楼盘，开发量小，产品质素低，需求未能有效释放 大量的经济适用房、郊区低档小区，开发水平低，以满足基本居住需求 档楼盘供应量有限，整个城市中档的主流消费不能得到有效满足，市场有明显的中档精品楼盘的市场缺口 复合型物业的格局分析（主要针对大盘开发） 有一种流行说法 “ 房地产开发已进入复合时代 ” ，不完全正确，但也反应一定趋势，一些居住项目在满足居住功能外附加价值的研究就显得十分有项目重要。 例：某大型复合项目的格局分析 （项目在多类功能开发方向，与组合方式） 项目可能组合开发的几类物业 酒店 ： 渡假式居住物业 ： 一般的居住大盘 ： 高尔夫物业 ： 商业 ： 板块分析、档次分析 渡假休闲资源分类分析 档次分析、功能细分分析（旅游休闲类 /商务类） 别墅类、公寓类 休闲类商业街、超市 块 3：市场需求分析 市场格局的分析是针对市场供应面的研究，而市场需求分析则是直接针对购房者的分析。 分析方法： 定性研究：二手资料、过往市场表现分析、 重点客户访谈 定量研究：需求人口基数分析、 问卷调查 例：访谈及问卷调查 （针对某市中高端客户的调查设计） 调查范围 ：市区为主，兼顾少量周边郊县市样本量 调查方式 ：预约访谈 15人左右，问卷调查 300样本（随机抽样，入户调查） 样本的选择 ： 未来两年内打算购买住宅的消费者 家庭月收入 5000元以上家庭 居住区域尽量分散，每家庭完成一份样本 问卷配额：中级以上公务员 /事业单位管理人员 100样本、企业中高层管理 /技术人员 100样本，私营企业主 /自由职业者 100样本，访谈也涵盖以上类型 块 4：典型个案分析 典型个案主要是 针对 竞争对手、可借鉴的楼盘进行分析，包括 借鉴 这些个案的客户吸纳手段、开发模式、定位的成败、经营、配套等，从而 分析 项目的竞争环境、生长的难度、可突破的方位、客户的需求特征、某类功能配置的可行性。 案例一 *新村 如何从外围攻入本市主流客户 本市经营最成熟的郊区大盘怎样？ 案例二 *城 拿什么引起市场的巨大轰动？ 客户目标与实际效果对比 案例三 *花城 外地品牌地产商进入本市的成功之作 本市人对精品的鉴赏力？ 案例四 *新城 本市当之无愧的顶极豪宅社区 豪宅社区配套是什么水平？ 案例五 *山庄 渡假盘的生存现状 例： 主要针对本项目的定位方向与竞争环境） 块 5：市场趋势分析 前期策划针对的一般都是在未来一两年内开发、推售的项目，因此市场趋势的分析十分重要。 影响市场趋势的因素： 政策因素 ：宏观环境分析预测、数据增长或回落的数学分析 规划因素 ：市场格局的变化受区域规划的直接影响 市场竞争环境因素 ：开发商的水平变化、土地批出状况、主要竞争对手的后续开发情况、需求变化对市场竞争的影响 市场需求因素 ：需求量与层次的需求、置业新需求方向、市场竞争变化引至的市场需求变化 其它因素 观研究的方法与例证（项目） 证之： 项目开发条件分析（部分） 项目与 政府调控不力，近期实现的可能性较小；在目前的发展阶段，城市并无真正意义上的商务区； 业价值较高； 江北岸沿滨江大道东段，区域已逐步发展为高尚居住区聚集地，项目居住价值亦很高。 本项目 市中心商务区规划 近某历史文物保护街区，区域内传统建筑保留完好，文化底蕴深厚，是项目开发可借势之处。 某巷 小江西会馆 街巷中的旧墙 某巷内街 项目地块开发条件分析 项目用地为不规整的矩形，临 92米，临 77米，地势平缓，最大高差在 1米以内。主要标高集中在 海高程），相对应江面标高约在 差约 基地现状主要为空地及废弃居住建筑。项目拆迁难度较小，拆迁工作计划在2004年 12月完成。 政配套设施 市政配套设施齐全 生活配套设施 生活便利 从政府层面和自身条件看，项目可利用资源丰富 可利用的其它资源： 景观、商业人流等 位研究的方法与例证 项目 项目发展策略 项目市场定位（整体发展主题、功能定位） 住宅物业定位 住宅物业发展主题 目标客户群定位 产品定位 定价建议 定位研究的常规思路 位研究思维树状图 目市场定位坐标系 项目发展策略雷达图 证之： 优势 本项目核心问题： 如何实现整体项目价值最大化 如何协调项目大规模与有限需求关系 如何利用与提升区域商业的传统形象 如何协调商业与住宅两大功能 如何吸纳与组织商业客流 强化优势，把握机会 景观价值最大化 规模大 项目资源丰富 规避劣势，化解威胁 周边景观的改造与利用 高端客户有效需求量 商业客流的吸纳 区位价值复合：江景、人文、商业 地块规模大；唯一性 品牌商誉好 部分住宅无法一线望江 周边环境不佳 商业旺区有一定距离 开发成本高，弹性弱 市场持续走旺 中心城区认可度高 中高端有效需求 竞争不断加剧 中高端客户有限 区域商业开发量大 某滨水豪宅项目 滨水豪宅项目发展策略 商住 脉分动静 内聚 豪宅气质 外展 商业动感 聚焦 城市核心 借势 水岸文化 领航 滨江板块 段定义豪宅，滨江板块与城市中心的交汇位臵 滨水是少数人可享用的稀缺资源 约 1100户名门世家共同拥有的豪宅领地 对规划、园林、户型极致追求，经得起买家最严格的挑选 私密与安防，心无旁骛的服务，给客户无比尊贵的领地感 提供生活方式的同时也提供了社交空间 自然与人文不可相互替代 ,公共空间与私家园林两者兼得 滨水景观 稀缺性 “ 首席居住地段 ” “ 江景与园景 ” 营造全景观 “ 名门会 ” 高品位会所 全方位 高品质产品 管家式物业 服务 “ 豪宅社区 ” 概念 城市首席滨水 豪宅社区 某滨水豪宅项目主题定位的系统表述 品演绎豪宅气质 规划大气 江景 资源 最大化 围合 整体性 户型创新 充分考虑江景 功能 合理 而精细 建筑考究 立面现代风格 细节体现品味 园林多级 主题 园林 架空层花园 配套尊贵 名门会泛会所 园林 泳池 此部分确定户型配比与泛会所要求，其它具体参见规划与建筑设计建议。 某滨水豪宅项目主题定位的表述 滨水豪宅项目户型配比的设定 二房 7% 8000三房 19% 100三房 40% 12040房 22% 14060以上 复式 12% 160以上 高价、中高价楼盘户型配比 高端、中高端客户调查 市场供应 市场需求 规划摆放 二房 平方米 % 次景观、次朝向单位 三房二卫 平方米 % 次朝向园景单位 平方米 % 部分面江单位、部分二线南向单位 四房二卫 平方米 % 面江单元、少部分二线南向单位 复式 平方米 % 面江单元 二房 8096 13% 10046 6% 三房 12015 26% 14059 32% 1601 3% 四房 1402 3% 16021 9% 1800 2% 复式 111 5% 一线东南向江景约 30% 二线江景约 30% 最佳园景 30% 次佳园景 10% 详见规划设计建议 *“ 市场需求”中四房与复式的比例略大于“市场供应” 价 住宅区域因素直接比较表 区域因素 权重 估价对象 成熟程度 00 98 97 95 95 交通条件 00 100 100 98 98 配套设施 00 98 98 97 97 环境条件 00 94 94 102 102 城市规划 00 97 97 99 99 小计 1 100 项目住宅价格市场比较法综合修正系数表 项目名称修正因素 估价对象 标准价（元 / 2300 2300 2700 2370 交易情况修正 100 100 100 98 99 交易时间修正 100 101 102 101 102 区域因素修正 100 别因素修正 100 项目住宅相对价格（元 / 2472 2529 2945 2532 住宅个别因素直接比较表 个别因素 权重 估价对象 外 观 00 96 95 96 97 户型设计 00 96 96 96 98 景观资源 00 96 96 103 106 公建配套 00 96 94 94 95 园林环境 00 95 93 93 95 小计 1 100 静态单价预估 2650元 /平方米的均价水平只能代表在目前市场情况，具体定价需参考推售的开发策略； 静态价格范围约在 2400平方米之间。 本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称 A B C D 住宅相对价格（元 / 2472 2529 2945 2532 权重 100% 20% 20% 30% 30% 加权后的相对价格（元 / 494 506 883 760 本项目住宅销售价格（元 / 2643 定价 静态单价预估 划设计建议 成本财务分析（略） 方案基本要素评估图 该项目根据开发模式的选定和各项收入支出等综合性分析，进行了开发成本预测，内容包括土地成本、前期费用、配套费和规费、管理费、不可预见费、营销费用、税金等。 地制宜的规划设计建议 容积率 分期及开发顺序 规划设计建议之公共配套 物业类型及户型 证之：某项目塔楼设计建议的五种思路 思路各思路的利弊分析推荐设计思路 力中餐厅 主力中餐厅 特色餐厅及空中花园 中 庭 某滨水豪宅项目集中餐饮空间分布建议 力餐厅建议：以特色中餐厅为主。延续区域文脉，与现代对比。 立商铺 主通道 1F 功能以独立店铺为主 独立商铺 主力百货或超市 书店及影音 主力百货或超市 家居中心 儿童乐园 网吧及数码城 网吧及数码城 桑拿按摩 2F 功能以主力百货及独立店铺为主 3F 功能以主力百货及家居、书店为主 4F 功能以娱乐为主 4F 3F 2F 1F 某项目集中购物空间分布建议 证之：万科四季花城的规划设计建议 季花城可能的数种容积率测算 容积率 住宅建筑面积(万 ) 低层 多层洋房 小高层 住宅区内密度 % 总 建 筑密度 面积比例 10% 面积比例 80% 面积比例 10% 建筑面积 套数 建筑面积 套数 建筑面积 套数 198 4162 449 181 3803 411 164 3444 372 147 3085 333 5% 130 2727 294 112 2401 256 95 2009 217 备注： 公建用地： ， 可建用地： 低层建筑 （ 含联排及独立别墅 ） 平均面积 250 /套 ， 占地 100 /套 多层按 6层计算 ， 平均面积 95 /套 ， 小高层按 14层计算 ， 平均面积 110 /套 ， 过上述分析和比较 ， 我们建议： 本项目的容积率选用为 报建时 ， 尽可能提高容积率 ） 最终确定方案： 万科四季花城容积率： 积率建议 开发分期建议 建议分五期开发： 开发周期 每期供应量 分二期开发 约为 分三期开发 约为 分四期开发 约为 分五期开发 约为 备注：总建筑面积按容积率为 1计算，约为 期 二期 三期 四期 五期 后续增加土地 发展策划对四季花城的规划设计建议 际开发分期及顺序与发展策划的建议十分接近 一期 二期 三期 四期 五期 六期 七期 公共空间 划设计建议中的公共配套与 实际开发中的公共配套非常接近。 划设计建议中物业类型建议 层 多层 多层 小高层 别墅 /类别墅 公共空间 别墅 /类别墅 别墅 /类别墅 实际开发中物业类型分布 展策划的行业前景 发展策划人员素质要求 来的策划业将通过与市场营销学、建筑学、决策科学、思维科学、行为科学等的融合，在哲学与方法论的层面上释放出更大的能量。 在房地产市场开发专业性要求越来越高的现在与未来，发展策划前景无限。 发展策划的行业前景 析判断能力。 策划人要面对各行各业复杂纷繁的各种矛盾和问题，要能够透过现象看本质，迅速找到问题的症结。对企业和项目的准确诊断应是策划人的基本功。 思路清晰和一定的文字能力。 策划人一定是勤于思考并善于思考，有自己独到的见解的人。对一般策划人员的要求是如果不具备创造性思维能力，起码能提出有启发性、参考性的想法。 发展策划人员素质要求 i 一定专业基础。 这里所指的专业包括房地产相关专业、市场学相关专业、建筑学相关专业等。 有快速吸收新知识的能力。 即要有广博的知识又要能在较短的时间内领会所涉及新领域、新学科的要点和实质。 具备较强的沟通和整合能力。 一方面是与客户沟通；另一方面是与各行各业的专家沟通。 发展策划人员素质要求 情请登录网站。 2005推广策略 们 2004年做了甚麽？ 004年 11月开始销售，销售中心，围墙、户外广告牌、房交会、楼体灯光字的使用、三维动画片的制作、样板房开放，项目高端形象的建立、地段价值与投资价值的传播，项目的核心卖点一一闪亮登场。 整体战略、销售情况、项目形象来看， 2005年都将是 项目品牌年、销售冲刺年。 通过之前我们所做的工作可以得出 们目前还有优势吗？ 地段优势与价值客户尽知 公寓价格已经不具备优势，写字楼蓄势待发 公寓部分买家投资的目的性很强 推广三个月，新鲜感不再强烈 好的海景单位都已消化完，市场在观望（公寓部分） 们明年要做甚麽？ 一步阐述 “世界为我所用”， “ 贵族商务” 根据项目 2005年的推广节奏安排，再次赋予新的变化与新的内涵。 这就是我们的主要方向。 何吸引新的客户？ 前没有全面了解 是没有继续留意 主要除市南区外的 由于 且优越的位臵、完善的设施已经让老客户非常自然地，把自己的物业介绍给朋友，新客户群因此产生，其将成为 2005年一种重要的销售方式。 新客户 老客带新客 老客户的生活圈： 新客户： 得到充分的心理满足，和价值认同度，促成免费的售楼顾问。 方式 1：在省电视台播放项目的形象广告，形成的广泛的项目高端形象，使其购买行为得到最大限度的认同和心理满足。 方式 2：有奖带动的形式，老客户带新户购买 客户购房可以享受一定额度的折扣。 如何让老客户带新客户来？ 新积累新客户资源 开始项目的二次传播攻势 扩大传播范围 增加传播手段 利用季节优势 重点诉求核心利益点 005全年推广策略布局 5、 6、 7、 8、 9、 10月份以写字楼推广为主 一、二月 消化公寓客户 三、四月 开始写字楼预热 公寓再掀热潮 五月 写字楼强销期开始 六月 写字楼强销期 24小时商务概念 七、八月 写字楼续销期 24小时商务概念 九月 写字楼续销期 商务投资概念 十月 写字楼消化期 商务投资概念 2月份推广计划 一、二月 消化意向客户 以公寓推广为主（地段价值、精装修） 楼体广告、围墙、电视、报广 此期间须完成事项： 农历春节前增加 2期报广 以配合销售圆满地告一段落及春节贺岁。 预定山东卫视广告时段，在春节期间播出项目形象广告。 预订机场广告牌 推广主题： 推广手段： 4月份推广计划 三、四月 公寓再掀热潮 以项目实际核心卖点诉求打动消费者 开始商务概念的预热 精装修品牌、城市景观样板房 地热系统 推广主题 1： 推广主题 2： 此期间须完成事项： 发布机场广告牌 现楼样板房完成 电视广告制作及发布 新锐杂志副刊完成 招商周刊做主题营销 房交会参展，积累客户 楼书制作完成 半岛都市报、户外广告、电视广告、房交会、报道 推广手段： 务前景、项目的形象价值、投资价值 （新闻报道、报纸软文形式） 交会 热点战 4月份是地产上半年最大的节点， 5月 1季房交会同样在 4月，其成为我们 11月开盘后，最好的新客户积累期； 2005年房交会，由于现场展示中心、楼体、示范环境、样板区展示实景已经全面出现，全面展示实景楼盘是我们的目的； 与房交会协商组织一个 取几个较好的楼盘称号如：最诚信楼盘、最具投资价值楼盘等等，有利于项目的报道与推广。 一定要最好的位臵，一定形成展位最亮的点； 一定要最好的展位设计，让人们感受 一定要展场外唯一的楼体大条幅，到现场就能感受鲜明的个性； 一定要房地产会刊的封面及 面控制资料的最亮点； 一定要搞掂记者，我们同样是地产房交会最亮的点； 攻击目标： 攻击核心： 攻击概念： 个阶段公寓推广为主，主要以诉求实卖点为主。 写字楼推广为辅，开始进入“ 24小时全球商务”概念的前期预热阶段， 主要以代表高端形象的虚卖点为主，为 5月进入写字楼的强销做准备。 1、 2、 3、 4月份推广目标 月份推广计划 五月 写字楼强销期 24小时全球商务模式及项目商务形象 小开间写字楼 半岛都市报、户外广告、电视广告、航空杂志 24小时商务概念阐述、全新概念颠覆 推广主题： 目标客户 2： 推广手段： 成长型中小企业、外贸企业、物流企业、投资客 此期间须完成事项： 更换楼体灯光字 更换户外广告信息 电视广告省内外发布 航空杂志重点出击 滨海花园一期条幅出街 推广重点从公寓转为写字楼 30层以上整层消化的大客户， 目标客户 1： 外来国有企业、大型民营企业、外资企业 月份阶段推广主题 4小时全球商务模式 “ “ 月份推广计划 六月 写字楼强销期 24小时商务概念 24小时全球商务模式、项目商务形象建立 半岛都市报、齐鲁晚报、电视广告、招商周刊 详细阐述 24小时商务、与项目卖点结合传递概念如： 滨海 景观 /大堂 /等 推广主题： 推广手段： 此期间须完成事项： 招商周刊媒体商务论坛 山东卫视电视广告 齐鲁晚报全省宣传 写字楼封顶宣传 、招商周刊发布四个硬性广告，结合项目卖点 2、同时由招商周刊记者采访 4小时全球 商务模式进行专家论证； 3、以硬广与软文相结合的形式，阐述中小型企业创业应注意的事项 以及在全球化浪潮下应选择怎样的公司运作模式，打响项目知名 度。 经济外向型特征较明显，因而就产生了大量的创业型中小企业，其公司运营性质具备全球性，24小时商务在线是必备商务办公条件。 4小时全球商务模式恰恰是其所需，能够获得他们的认同。 招商周