房地产公司理财与报表分析（清华大学房地产）

清华大学 公司理财与报表分析 谢贵荣 博士 中央财经大学会计学院 清华大学总裁俱乐部专家委员会委员 国资委职业经理人认证中心特聘培训师 谢贵荣 :经济学博士 ,硕士生导师 ,教授 。 曾先后在税务局 、会计师事务所 、 管理咨询公司从事税务检查 、 财务审计 、 资产评估 、 管理咨询等工作 。 1993年 1998年先后考取注册会计师 、 地产估价师 、 律师 、 资产评估师 、 注册税务师 、 注册会计师证券期货相关业务资格 ， 现在中央财经大学从事 财务管理 、 财务诊断 、 个人理财 等教学科研工作任中央财经大学财务与会计研究中心财务管理副主任 ， 北京大学 中国科学院 华北电力大学 中实会计师事务所有限公司管理咨询部总经理 。 著 跨国公司并购境内上市公司绩效研究 、 编著 财务诊断 、 会计报表阅读技巧 、 财务管理运作实务 、 资本运营的奥秘 、 出口货物退免税操作实务 、 参编 新税法总览总释 ,等 ，发表学术论文数十篇 。 第一部分 理财新思维 第二部分 分析新思路 “无财作力，少有斗智，既饶争时” 司马迁 史记 “没钱靠体力，钱少靠智力，钱多靠时机” 第一部分 理财新思维 科学理财 ,和谐发财 你不理财 ,财不理你 三个中心 三本当家 三个转变 三反理财 唱三支歌 三个中心 企业管理以财务管理为中心 财务管理以资金管理为中心 资金管理以现金流量为中心 如何把握企业管理 ? 管理，就是管和理的有机统一。 管是管理的基础，理是管理的飞跃。 管侧重于控制，理侧重于疏导。 管人 ： 管物 ： 理事： 管住 用活 静态管物 动态管理资本 做正确的事 正确的做事 制度 +人情 理念 +模式 流程 +方法 小 结 企之管，重中重，门类多，各不同。 管理者，务谨慎，莫照搬，重实用。 千里行，始足下，楼万丈，起平地。 企之管，同此理，先基础，后深层。 多方法，少教条，学原则，练内功。 企兴衰，事非轻，大与小，皆巨轮。 船航海，靠舵手，齐努力，破浪行！ 为管者，责任重，不学习，咋成功？ 企战略，重经营，对市场，要适应； 析环境，要客观，集信息，刨深层； 对机会，要把握，把握住，方成功。 “管理是一种实践 ,其本质不在于知而在于行 ;其验证不在于逻辑 ,而在于成果 ;其唯一权威就是成就 .” 得 德 鲁 克 三个中心 企业管理以财务管理为中心 财务管理以资金管理为中心 资金管理以现金流量为中心 财务管理 1、 财务管理是一种价值管理 和其他管理相比 ， 财务管理侧重于资金管理 资金筹集、 资金使用 、 收益的管理 ， 讲究的是 “ 聚财 、 用财 、生财 ” 之道 。 2、 财务管理是一种综合管理 和其他部门管理相比 ， 财务管理是一种综合管理 。 在管理上体现在人 、 财 、 物的每一方面 ， 在 经营上体现在进 、 销 、 存的每一环节 。 资金运动的过程 筹集 货币资金 购建厂 房设备 生 产 销 售 收入与再分配 循环周转 筹资活动 投资活动 经营活动 购材料 雇人工 分配活动 返回 资金运动的过程 筹集 货币资金 购 地 盖房 销 售 收入与再分配 循环周转 筹资活动 投资活动 经营活动 设计 分配活动 返回 房地产行业的财务管理特点 投资项目规模大，开发建设周期长，投资回收期长 资金运用集中，对金融依赖性强，占用施工企业资金严重 牵涉部门面广，项目涉及地域较大，开发运作程序复杂 主营范围单一，经营销售方式简单，付款结算方式固定 交纳费用项目繁多，成本利润率较高，对销售价栺影响较大 房地产开发 通过整合多种资源为人们提供居住空间并改变人们生存物质环境的一种活动。 品牌 房地产开发 需要整合的资源 劳动力 土地 专业人员 经验 城市基础、 公 用 配套 设施 建筑材料 资金 房地产开发模式 物业管理 销售 盖房子 取得土地 房地产企业财务管理机构的设置原则 垂直领导 统一管理 逐级监控 独立核算 理财原则 优化资源配置， 盘活存量资产， 用好增量资产， 整合优质资产， 处置不良资产 . 三个中心 企业管理以财务管理为中心 财务管理以资金管理为中心 资金管理以现金流量为中心 “ 现金流量是企业的脉搏，是企业生存的关键信号，现金流在现代企业管理中的重要性要胜过利润，企业管理是以财务管理为中心的，而财务管理的中心是资金管理，资金管理的中心则是现金流量管理” 去 财 务 损益中心主义 重视“经济交易实际情况” 经营巨变 泡沫经济 崩溃 金融 危机 今 后 财 务 重视现金流量 重视“管理现金、存款的流动” 现金流量与利润相互不能替代的原因 企业必须盈利； 企业必须有净现金流量 ; 现金流量衡量利润的质量； 能够带来持续、稳定现金流量的收益才是高质量的收益。 “如果你有 三种可以依赖的度量方法，应该就是 员工满意度，顾客满意度和现金进账 ” . 克 韦尔奇 利润的增长来源于顾客忠诚度 忠诚度是顾客满意的最直接结果 顾客满意受员工服务价值的影响 员工满意才能提供优质的服务价值 领导者必须提高员工满意度和忠诚度 员 工 与 利 润 的 关 系 “市场占有率上升， 是否使现金流量增加 ，这里所说的是扣除所有费用后的现金流，不是那恶名远播的税前利润和胡说八道的试算盈余（财务预测）” . 郭士纳 “我们和许多公司一样，一直把注意力放在利润表的数字上，却很少讨论 现金周转 问题。这就好像开着一辆车，只知道盯着仪表盘上的速度表，却没有注意到油箱已经没有油了” . 戴尔新的运营顺序不再是 “增长，增长，再增长” ，取而代之的是 “现金流量，获利性，增长” 戴尔电脑 “风险比利润重要，利润比规模重要，宁可降低收入，也不能破坏财务状况； 宁可降低利润，也不能破坏现金流” . 海信集团总裁 于淑珉 加速资金的回笼 严格按预算进行资金支付 加速资金周转，提高资金使用效果 及时发现资金缺口，灵活筹集调配资金，降低资金成本 资金管理的目标 收支两条线，全封闭运作 业务单位 集团集中帐户 客户 内部存款利率 现金集中 业务单位 集团集中帐户 内部贷款利率 现金分配 集中闲置资金 有闲置资金的 业务单位 集团集中帐户 内部存款利率 闲置资金集中 客户 资金不足的 业务单元 集团集中帐户 内部贷款利率 内部贷款 资金集中管理模式 集团资金管理总体目标 统一调度 统一预算 统一信贷 统一结算 统一监管 加强资金预算和资金分析 合理调配资金，保证企业正常运营的资金需要 实时监控资金占用和使用情况，加强资金风险控制 减少资金占用，提高资金周转率，提高资金收益 合理安排债务结构、降低资金成本、减少财务费用 加强对资金运用的绩效考核 促迚资金管理的规范化、标准化 资金集中控制 我们的策略 统一筹资，增强整体信用度； 统一投资，防止财务风险； 统一账户，监控资金，防止违规； 统一调剂，保障重点项目资金； 统一内部结算，减少资金体外循环； 统一对外结算，掌握资金流量、流向； 核算资金占有成本，提高资金使用效率。 如何加强对子公司财务控制 集团公司控制 管理控制 财务控制 内部审计 战略控制 激励方案 重要人员培训 人事控制 委派财务总监 预算管理 投融资控制 内部控制 资金结算 业绩考评 财务审计 管理审计 绩效审计 会计控制 会计制度 财务报告 资金管理的具体办法 统收统支 所有现金收入全部上缴，所有现金支出要经过 上级审批，统一支付。 怎样确保下级单位及时全部资金上缴？ 严格开户银行制度！ 实时监督控制！ 减少现金交易！ 统收分支 所有现金收入全部上缴，通过定期资金调度会 方式将资金拨入各单位支出账号。 怎样确保下级单位的资金支出是按照预算？ 实时监督控制！ 集中管理的优势！ 资金管理的具体办法 拨付备用金 拨付一定限额的备用金于有关单位，他们可以 根据规定的开支权限，自行决定支出。 重要物资的采购资金统一支付 大额的资金统一支付 资金管理的具体办法 统借统贷 只有集团有对外借款贷款的权利，各单位可向 集团进行借贷款。 可以防止分子公司的不良贷款发生 发挥集团的整体优势 有利于资金的合理分配 资金管理的具体办法 现金流量的管理 管理的核心目标 : 均衡有效的现金流 现金的流出和流入必须在时间和金额点上保持适当的配合 当企业必须发生现金流出时一定要有足够的现金流入与之配合 当企业产生现金流入时 ,除维持日常所需以外 ,剩余的资金必须找到有利的投资机会 . 前十天吃啥有啥， 中十天有啥吃啥， 后十天吃啥没啥。 现金管理制度 钱帐分管制度 现金开支审批制度 日清月结制度 现金清查制度 现金保管制度 出纳员和会计人员相互牵制，相互监督，从而减少错误和贪污舞弊的可能性。 明确本单位现金开支范围，制定各种报销凭证，规定报销手续和办法，确定各种现金支出的审批权限。 清理各种现金收付款凭证，登记和清理日记帐，现金盘点，检查库存现金是否超过规定的现金限额。 定期或不定期地对库存现金情况进行清查盘点。 出纳员三字经 出纳员，很关键；静头脑，清杂念。 业务忙，莫慌乱；情绪好，态度谦。 取现金，当面点；高警惕，出安全。 收现金，点两遍；辨真假，免赔款。 支现金，先审单；内容全，要会签。 收单据，要规范；不合规，担风险。 账外账，甭保管；违法纪，又罚款。 长短款，不用乱；平下心，细查点。 借贷方，要分清；清单据，查现款。 月凭证，要规整；张数明，金额清。 库现金，勤查点；不压库，不挪欠。 现金账，要记全；账款符，心坦然。 净 利 润 企业健康发展 企业面临关闭 经营性现金流 企业经营困难 企业经营困难 企业运营正常，自身能够产生经营现金流入，企业的实现长期发展所需的资源能够得到保障。 企业没有经营现金流入，说明盈利质量不佳，需要外部融资来补充自身的现金不足。企业应加强内部管理，特别是对流动资金的管理，如存货管理、应收帐款管理，充分利用商业信用延迟付款期。 企业虽然亏损，但仍有经营现金流入，能够确保生产销售的正常进行，应重点提高产品的盈利能力，如降低成本，提高产品价格，加大市场投入以提升销量。 企业自身失去造血的机能，持续亏损，经营恶化，又得不到外部资金的补充，将面临破产清算的局面。 净 利 润 企业健康发展 企业面临关闭 经营性现金流 企业经营困难 企业经营困难 三本当家 成本 资本 人本 “成本” 生产成本 +直接人工费 +制造费用 (料 期间费用 销售费用 财务费用 时间 税收负担 常见税种： 营业税 5% 所得税 25% 契税 3个人所得税 房产税 印花税 土地增殖税 降低成本 提高周 转 增加销售 降低材料成本 降低业务成本 降低财务成本 加快 库 存 周转 减少 应 收 帐款 提升 客 户满 意度 企业效益关键要素 案例：房地产成本的构成 由直接成本和间接成本 (1)直接成本 : 土 地 费 用 、 前 期 工 程 费 用 、 房屋开 发费用等 (2)间接成本 : 管理费 、 销售费用 、 财务费用 、 其他费用 、 不可预见费和税费 案例：某开发项目成本构成 (协议地价 ) 序号 成本内容 金额 (万元 ) 占费用比例 一 土地成本 3369 前期工程费用 772 基础设施费 550 建安工程费 16242 配套设施费 129 开发费 642 合计 21704 100 某开发项目成本构成 (拍卖地价 ) 序号 成本内容 金额 (万元 ) 占费用比例 一 土地成本 14000 前期工程费用 772 基础设施费 550 建安工程费 16242 配套设施费 129 开发费 642 合计 32335 100 (1）开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。 成本项目一般包括下列六项： 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 基础设施费 建筑安装工程费 配套设施费 开发间接费 （ 2）各成本项目的开支范围 土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 土地征用费 支付的土地出让金、土地转让费、土地效益金、土地开发费，交纳的契税、耕地占用税，土地变更用途和超面积补交的地价、补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。 拆迁补偿费 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等；拆迁旧建筑物回收的残值应估价入帐，分别冲减有关成本。 市政配套费 指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 其他 如土地开发权批复费、土地面积丈量测绘费等。 前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 项目整体性批报建费 项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防工程建设费、规划管理费、新材料基金 (或墙改专项基金 )、教师住宅基金 (或中小学教师住宅补贴费 )、拆迁管理费、招投标管理费等。 规划设计费 项目立项后的总体规划设计、单体设计费、管线设计费、改 造设计费、可行性研究费 (含支付社会中介服务机构的市场调研费 )，制图、晒图费，规划设计模型制作费，方案评审费。 勘测丈量费 水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 “三通一平”费 接通红线外施工用临时给排水 (含地下排水管、沟开挖铺设费用 )、供电、道路 (含按规定应交的占道费、道路挖掘费 )等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用 (包括开工前垃圾清运费 )等。 临时设施费 工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 预算编、审费 支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 其他 包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 基础设施费 指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、供电、供水、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用，红线外两米与大市政接口的费用，以及向水、电、气、热、通讯等大市政公司交纳的费用。主要包括以下内容： 道路工程费 小区内道路铺设费。 供电工程费 变（配）电设备的购置费，设备安装及电缆铺设费，供（配）电贴费、电源建设费，交纳的电增容费等。 给排水工程费 自来水、雨（污）水排放、防洪等给排水设施的建造、管线铺设费用，以及向自来水公司交纳的水增容费等。 煤气工程费 煤气管道的铺设费、增容费、集资费，煤气配套费，煤气发展基金、煤气挂表费等。 供暖工程费 暖气管道的铺设费、集资费。 通讯工程费 电话线路的铺设、电话配套费，电话电缆集资费，交纳的电话增容费等。 电视工程费 小区内有线电视 (闭路电视 )的线路铺设和按规定应交纳的有关费用。 照明工程费 小区内路灯照明设施支出。 绿化工程费 小区内人工草坪、栽花、种树等绿化支出；绿地建设费。 环卫工程费 指小区内的环境卫生设施支出。如垃圾站 (箱 )、公厕等支出。 其他 小区周围设置的永久性围墙、围栏支出、园区大门、园区监控工程费、自然下沉整改费等。 建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用 (含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费 )，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。发包工程应依据承包方提供的经甲方审定的“工程价款结算单”来确定。主要包括以下内容： 土建工程费 石方、桩基、护壁 (坡 )工程费，基础处理费、桩基咨询费。 土建结构工程费（含地下室部分）。 应包括相应的甲供材料费。 安装工程费 强电 )安装工程费：主体工程内的照明等电气设施安装费，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。 b. 电讯 (弱电 )安装工程费：主体工程内的通讯、保安监视、有线电视系统等电讯设施安装费。 c. 给排水安装工程费：主体工程内的上下水、热水等给排水设施安装费。 d. 电梯安装工程费：主体工程内的电梯及其安装、调试费。 e. 空调安装工程费：主体工程内的换热站、冷冻站、风机盘管控制、楼宇自控系统等空调设施安装费。 f. 消防安装工程费：主体工程内的自动喷洒、消防栓、消防报警系统等消防设施安装费。 g. 煤气安装工程费：主体工程内的煤气管线等燃气设施安装费。 体工程内的水暖、汽暖等供热设施安装费。 i. 上述各项如有甲供材料、设备，还应分别包括相应的甲供材料、设备费。 装修工程费 内外墙、地板 (毯 )、门窗、厨洁具、电梯间、天 (顶 )蓬、雨蓬等的装修费，有甲供材料的，还应包括相应的甲供材料费。 项目或工程监理费 指支付给聘请的项目或工程监理单位的费用。 其他 工程收尾所发生的零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费（零星工程费和乙方保修期后应由开发商承担的维修费能够归类的，应按从属主体原则归类计入上述相应费用中），现场垃圾清运费、工程保险费等。 配套设施费 指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。该成本项目下按各项配套设施设立明细科目，具体核算内容可区别以下情况： 在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出， 如建造消防、水泵房、水塔、锅炉房 (建筑成本 )、变电所(建筑成本 )、居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚、景观(建筑小品 )、环廊、街心公园、凉亭等设施的支出。 在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出， 如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出。 开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用。 对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地政府法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目 。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到政府部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目独立核算。 开发间接费 指房地产开发企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用。开发间接费的内容包括： 现场管理费用 内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费、工会经费、职工教育经费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务交际费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。 利息并借款费用 直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。 固定资产投资方向调节税 按规定应计缴的固定资产投资方向调节税。 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金 按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 质检费 包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。 其他 项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担、补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。 （ 3）开发企业期间费用的开支范围 营业费用 指在开发产品销售环节发生的各项费用。包括： 已完开发产品销售以前的改装修复费，开发产品看护费及按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。 小区内、主体外临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用。样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用列支。主体内临时样板房、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费 (含资料制作费 )、广告宣传费、展览费、销售模型 (沙盘 )制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费 (或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。 管理费用 指企业行政、财务、人事等行政管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括： 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。 工会经费和职工教育经费。 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税 (金、费 )、印花税等。 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。 无形资产及长期待摊费用摊销。 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。 环境费：支付清洁工的工资、摆花费、租花费等 租金：包括房屋租金、车库租金等。 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。 财务费用 指企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用。包括利息净支出（减去利息资本化部分）、汇兑净损失、金融机构手续费 (含票据工本费 )，以及企业筹集资金发生的其他财务费用。 售价 利润 总成本 直接成本 直接材料 制造成本 直接人工 间接成本 制造费用 管理费用 管理成本 销售费用 营销成本 财务费用 资金成本 售价 利润 直接材料 直接人工 制造费用 管理费用 销售费用 财务费用 利润 直接材料 直接人工 制造费用 管理费用 销售费用 财务费用 成本、利润与成本压缩 成本管理的目标 正确的测估成本 系统的分析成本 有效的控制成本 动态的调整成本 实现项目投资效益最大化 万科成本管理实践目标成本 目标成本形成 新项目发展 规划设计 扩初设计 施工图设计 施工组织与 材料采购 竣工结算 可研成本 目标成本 动态成本 结算成本 分析 目标成本形成 目标成本执行 需永久关注 全员参与 重心前移 方案优化管理创新 成本管理工作的思考 成本管理的未来发展方向 欧洲人发明汽车，美国人发展汽车 福特汽车公司 1. 1896年亨利 福特研制成功 2缸 4轮汽车 ， 1903年福特汽车公司成立 2. 1908年 福特 进大众化汽车消费 3. 1913年，福特汽车公司最先建立 流水线汽车装配系统 ，并因此引发了世界汽车制造业的一次惊天动地的革命，促进了汽车生产的规模化 资本 :树立资本运营观念 现代财务管理必须牢固树立资本运营观念，搭建资本运营平台，充分运用资本运营的各种有效形式， 优化资源配置，盘活存量资产，用好增量资产，整合优质资产，处置不良资产，做好资本运营这篇大文章，使资本在运动中保值增值。 立业之本 企业经营的三个阶段 （三种形式） 产品经营 资本运营 成长捷径 品牌经营 最高形式 技术革新 兼并收购 公开上市 增资扩股 加强管理 成本控制 企 业 交 易 战 略 企业内部管理战略 规模 /效益 时 间 核心能力 企业经营 内部管理型战略 外部交易型战略 （企业家： 一心一意，专心致志，兢兢业业，有意栽花） （ 投资家： 三心二意，游手好闲，不务正业，寻花问柳 ） “ 纵观世界上著名的大企业、大公司，没有一家不是在某个时候以某种方式通过资本经营发展起来的，也没有哪一家是单纯依靠企业自身利润的积累发展起来的 .” 诺贝尔经济奖获得者、美国经济学家史蒂格勒 “企业家 =起夜家 ?” 表面风光， 内心彷徨， 容颜未老， 心已沧桑， 似乎有才， 实为江郎， 成就难有， 郁闷经常， 比骡子累 , 比蚂蚁忙， 比鸡起得早 , 比狗睡得晚 , 比岳飞忠诚 , 比赖倡星紧张 . 内部管理型战略 实业经济 养儿子 ) 产品经营 风险 :市场风险 公司风险 筹资风险 固定成本 经营 :专业化 (把所有的鸡蛋放在一个蓝子里面 ) 外部交易型战略 虚拟经济 养猪 ) 资本运营 风险 :可分散风险 (公司风险 ,非系统风险 ) 不可分散风险 (市场风险 ,系统风险 ) 经营 :多元化 (不要把所有的鸡蛋放在一个蓝子里面 ) 企业发展的二元路径 一元化 多元化 突出主业是企业发展的科学路径 根据对世界 500强企业的调查 三分之二的企业只有一个或二个主业 世界 500强有三个以上主业的不到 10% 企业发展的路径选择 企业多元化的冲动原因 对不同财富机遇的关注 行业发展的天花板效应 应对行业景气周期的策略 分散经营风险的手段 企业多元化的风险重重 影响原有产业的风险。资金削弱，精力分散，管理更复杂。 行业进入风险。须不断地注入后续资源，不断调整经营策略。 行业退出风险。如深陷错误项目无法退出，可致全军覆没。 内部整合风险。财务流、物流、决策流、人事流整合难度大 企业该如何解决这些问题？ 企业多元化的简析 主业 基金 一支独秀 基业常青 养儿子 实现产业理想 满园春色 养猪 分享新财富 分散经营风险 专业分工 发挥所长 相辅相成 相得益彰 主业 +基金模式是企业成功之道 投资成为专业化工作，需要专业的公司来操作，就是基金公司和基金管理公司。故企业有多余的资金，就认购基金，成为基金公司股东，做资本家。走主业加基金的成功之道 主业：软件产业 基金：成立比尔 聘请专业机构投资全球证券和高科技项目，收益丰厚 主业 +基金模式的经典案例 主业：航运业 基金：投资中科招商二期基金、工信瑞银基金管理公司 基金给集团带来丰厚的收益 主业：服装纺织 基金：按基金模式先后投资中信证券、宁波商业银行、广博股份、宜科科技 投资收益超过 80亿元人民币 主业：电脑制造 基金：先后成立联想投资、弘义投资 在私募股权基金领域进展顺利，收益颇丰 基本观念 实业资本运营（算术级数增长） ;也离不开资本的横向集中和资本的社会化控制 产权资本运营、金融资本运营、无形资本运营（几何级数增长）；前者称为企业发展的内部管理型策略，后者称为企业发展的外部交易型策略。二者相得益彰，不可偏废。前者好比是 1，后者好比是 0，没有 1， 0再多仍然是 0，只有 1没有 0，也不可能迅速把企业做大。 基本观念 2、资本运营的目标也即企业的财务目标 股东财富最大化。 3、资本运营是一种高级财务杠杆的运用。用得好，可以为企业带来丰厚的杠杆利益，用得不好，会跌入低成本扩张的陷阱！ 4、资本运营涉及到许多方面的知识，但涉及最多的是财务问题和法律问题。 5、资本运营会受到诸多方面的约束，稍有考虑不慎，都会给企业带来损失 . 基本观念 难得多，回报也高得多，对企业经营而言也安全得多 . 强而开展，而不是为了把摊子铺得更大而进行 . 不是去胡想如何涉足新的领域去花钱 . 产品经营 资本经营 利润 小 结 多元化，尚争议，败与成，无定义。 入新行，要谨慎，四阶段，要细评： 一启蒙，二跟风，三混战，四平定。 风险大，数启蒙，若成功，属运气； 跟风期，要快速，速度慢，事难成； 混战期，凭实力，实力小，切莫进！ 平定期，局已成，若成功，属英雄！ 人本 管理要以人为本 “企业”的”企” 三国中刘备 汉高祖刘邦 西游记 中的唐僧 日本丰田公司管理思想 初创期 : 人之出，性本懒，要他做，制度管 。 成长期 : 人之初，性本勤，激励他，土成金。 成熟期 : 人之初，性本善，你和我，一起干。 以 未来收益 激励现在奋斗 以 长远发展 约束短期行为 画好圈子、用对棋子、让出位子； 给足面子、做好镜子、立正牌子； 摆好凳子、搭好梯子、常换卷子； 挖出金子、严惩虫子、用好刀子； 明细票子、放出银子、做大局子； 赛出路子、施恩臣子、感谢卒子。 十八子老板 的素质要求 财富 1000强 170位 1. 系统思维能力 2. 战略规划能力 3. 领导能力 4. 创造力 5. 沟通能力 6. 人力资源开发能力 7. 合作精神 8. 公司治理、公司理财、资本预算、风险管理、会计程序等是最基本的知识结构和能力结构 国外 对内 提供决策支持 对外 精确信息披露 具体要求： 精确的盈利预测 高素质的决策支持 制定公司战略并负诸实施 提高对外信息披露的透明度 业绩评价 动态风险管理 中国 编制规范的财务分析报告并负责向外披露公司财务信息。 公司重大投资、融资、分配决策制定。 全面预算的筹划、制定、监控、考核、奖惩监控。 参与企业重大购并重组等资本运营 财务组织架构设计和业务流程设计 信用政策的制定审核及监控 动态风险管理 公司现金流监控 公司财务制度建设 为公司培养高素质的财务业务人员 公司战略和财务职能战略的分析、规划、实施、调控 中国 由实践得到的结论： 财务是公司的“心脏” 现金流是公司的“血脉” 资金是公司的“血液” 结论： 生产创造价值 销售实现价值 财务放大价值或风险 显示器仪表盘 监控器 纽带 决策参谋 创造财富 财务管理职能结构图 杰出 行业的效率先生 信息资源整合者 业务风险平衡者 资本张力放大者 战略转型支持者 财务管理人才队伍建设的目标 思想过硬 作风优良 业务精通 纪律严明 规模适当 结构合理 定位明确 财务管理 人才的开发与管理 第一，建立财务管理人才库，为公司提供大量的财务人才 第二，建立竞争的用人机制，让所有财务人员能各尽其才 第三，实行有效的激励机制，让所有财务人员各能得其所 第四，建立有力的保障机制，努力提高财务人员综合素质 财务人员上岗誓言 : 为风险生 , 为清收死 , 要实现资产价值最大化 ; 与职称拼 , 和考试争 , 为数字奔波这一生 ; 吃企业亏 , 上领导当 , 最后死在了审计上 ! 对待工作 :勤奋 对待公司 :敬业 对待老板 :忠诚 对待自己 :自信 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 0、 数字是美丽的，反反复复，从单调走向华丽和复杂。 财务包含了数字的灵魂，从投资人的原始资本点点滴滴变为准确而复杂的数字。 数字在帐务系统中舞蹈排列，情感被充分压抑着，通过分析和计划调配，数字又还原为金钱。 商业的冲动驱使她再次充满激情地冲向变幻莫测的无情市场。 财务就是处理这些符号的乐队，而财务总监 如何当好 财务管理部主管 管理制度要创新，流程理顺在前行。 税事财事要筹划，贯彻目标不放松 。 会计知识常培训，业务表现看内功。 稽核结果作导引，主动观事防漏洞。 沟通理解树正气，业绩考核促提升 。 素质道德要宣扬，团队精神要提倡 。 财务战略为导向，制度执行要跟踪。 事前筹划创效益，业绩考核看效果。 财务核算部主管 企业利益记心中，制度贯彻要坚定。 准确及时是目标，信息提供决策中 。 服务理念要更新，言行表达要庄重。 核算基础必规范，财政法规定执行。 业务学习要主动，指导能力要提升。 协调沟通解疑点，流程控制不放松 。 资产帐表无差异，方法手段要合理。 财务关系处理好，基础管理必达标。 资金预算部主管 守关把口责任重，预测指标在前行。 基础数据做比较，增减因素要摸清 。 计划编制讲科学，指标分解聚财宗。 开源节流找措施，方法手段要可行。 目标预测讲生财，资金使用要权衡。 计划执行要跟踪 ， 及时反馈不放松 。 指标考核要认真，成本控制要求盈。 沟通理解为目标，思路创新再提升。 对待工作 :勤奋 对待公司 :敬业 对待老板 :忠诚 对待自己 :自信 三个转变 核算型 事后财务分析 机关型 财务的角色变化 会计核算 出纳 凭证处理 记帐 出报表 报税 理财 银行融资 股票融资 投资 资金管理 管理会计 预算管理 财务分析 风险监控 成本控制 决策支持 帐房先生 理财师 规划 /分析 /控制师 财务的三个层次 微观 :(以自我为中心 会计会计，算算记记，发发工资，报报差旅。 中观 :(部门协调配合 反映过去，解释现在，预测未来，服务管理。 宏观 :(思想境界的升华 引导资源配置 ,支持科学决策 ,加强经营管理 ,推动合理分配 ,构建和谐社会 . 凡事预则立，不预则废。 礼记 中庸 没有事先的计划和准备， 就不能获得战争的胜利。 毛泽东选集 论持久战 财务内控制度体系的关键控制环节 “采购 付款”业务活动的财务控制 “销售 收款”业务活动的财务控制 “费用 支出”业务活动的财务控制 “采购 务的内控制度流程 财务主管 应付会计 出纳 总经理 月度采购计划 检查 审批 检查 采购部门 采购合同 会签 审批 供应商 送货 预估账 入库单 月度付款计划 检查 付款申请 审核 审批 付款 发票 正式账 月末对帐 月末对帐 月末对帐 （ ） （ ） （ ） （ ） 采购控制 具体内容 决策过程 决策过程相互制约： 三分一统 ：市场采购权、价格控制权、质量验收权三权分离 三统一分 ：统一采购验收、统一审核结算、统一转帐付款，费用分开控制 操作过程 操作过程公开公平： 三公开 ：品种、数量、质量指标公开，供应商和竟价程序公开，采购结果公开。 两必须 ：必须货比三家，必须按程序和法规签订合同 五到位、一到底： 采购人、验收人、证明人、批准人、财务审查人签字到位；谁采购谁负责到底。 监督过程 全程、全方位监督： 全程监督：采购前、采购中、采购后监督（计划、审批、询价、招标、签合同、验收、核算、付款、领用等 9个环节） 全方位监督：行政监察、财务审计和制度考核 为什么赊销？ 应收管理： A/R 益 加销售 提高市场分额 竞争手段 成本 坏帐 现金折扣 管理、收帐费用 利息 效益 本 中国信用管理关键 信 用审核 风险防范屏障 追 应收帐款管理程序 客户 客户开发 谈判 签约 发货 收款 拖欠处理 选择客户 履约保证 确定信用条件 危机处理 早期催收 帐款管理 事前控制 事中控制 事后控制 客户信息管理 客户信用分析 应收帐款管理 收账管理 “销售 务的内控制度流程 应收会计 财务 /信管委 出纳 总经理 草签合同 信管委会签 总账检查 销售部门 销售合同 财务检查 审批 客户 送货 入账 收款 月末对帐 月末对帐 月末对帐 下月到期应收款 财务审核 追款 对帐单 财务审核 追款 催款 入账 总账检查 本月收款统计 （ ） （ ） （ ） （ ） “费用支出”业务的内控制度流程 成本会计 财务主管 出纳 总经理 业务部门 费用支出计划 检查 审批 计划内借款 /报销申请 审核 计划外借款 /报销申请 审核 审批 支出 入账 支出 入账 检查 分析 统计 （ ） （ ） （ ） （ ） 小 结 定制度，要严谨，先摸底，后论证： 此与彼，可冲突？彼与此，可呼应？ 先与后，可程序？对与错，咋界定？ 类此事，多思考，切不可，莽撞行！ 颁制度，留缓冲，先贯彻，后执行。 企制度，即为法，法面前，人平等！ 管理者，不例外，执法者，要严明！ 三反理财 反贪 :10%( 买 卖 ) 反恐 反动 个人理财 : 有钱 有闲 有信 “这是