房地产开发项目的可行性分析

房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产开发项目的可行性分析 第四讲 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 可行性研究的含义和目的 可行性研究就是在投资决策前，对项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法，由此给出该项目是否应该投资、如何投资等结论性意见，为决策部门最终决策提供提供可靠的科学的依据，并作为开展下一步工作的基础 目的是实现项目决策的科学化、民主化、减少或避免投资决策失误、提高项目开发建设的经济、社会和环境效益 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 可行性研究的作用 是项目投资决策的依据 市项目筹集资金的依据 使开发商与各部门签订合同协议的依据 是编制下一阶段规划设计的依据 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 可行性研究的依据 国家、地区的经济建设方针、政策和长远规划 批准的项目建议书和同等效率的文件 国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施规划等 自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料 有关工程技术方面的标准规范指标要求等资料 国家所规定的经济参数和指标 开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及被选规划设计方案 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 可行性研究的工作阶段 投资机会选择 初步可行性研究：在机会研究的基础上进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行科学论证分析，主要解决是否投资、是否有详细研究的必要、哪些问题需要辅助研究（投资估算精确度达到 20%） 详细可行性研究：是投资决策的基础，是在分析项目技术经济可行性后作出投资与否决策的关键步骤（投资估算的精确度达到 10%） 项目的评估和决策 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 可行性研究的内容 项目概况 开发项目用地现状调查及动迁安置 市场分析和建设规模的确定 规划设计方案的选择 资源供给 环境影响和环境保护 项目开发组织机构和管理费用研究 开发建设计划 项目经济和社会效益分析 结论和建议 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 可行性研究的步骤 接受委托 调查研究 方案选择和优化 财务评价及国民经济评价 编制可行性研究报告 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产市场分析与预测 市场分析的目的：了解应向房地产市场上各类物业的供求关系和价格水平，就拟开发项目进行市场定位；了解影响房地产市场的宏观因素进而把握投资机会与方向；了解房地产使用者对建筑物功能和设计形式的要求，用来指导项目的规划设计。 如果开发商没有相关经验、项目持续的时间内市场环境发生较大的变化、开发商拟进入一个特殊的市场，该市场没有前人的经验可借鉴时市场分析和预测工作尤为重要 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产市场分析的步骤 确定分析目的 确定分析目标 选择分析方法 估算分析过程所需的时间和费用，以及分析结果的预期价值 数据收集、数据处理和数据分析 市场分析的结论和意见 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产市场分析的内容 宏观因素分析 市场状况分析 相关因素分析 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 市场状况分析 各类物业供求关系、空置率、成交量、市场吸纳能力和速度 土地批租相关信息 房地产销售价格和租金水平、地价等成本费用 已投入使用的主要竞争项目 各类房地产投资的收益率和房地产开发利润率 项目用地状况和规划情况 市场购买者的情况及其对房地产商品的的功能要求 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产市场分析中的信息类型 从影响投资的角度分为：与宏观经济相关的信息；市场运作过程中产生的直接信息、与投资项目直接相关的信息 从市场分析的角度分为需求方面的信息、供给方面的信息、交易方面的信息、其他信息 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产市场分析的方法 市场数据的收集 对原始数据加工分析 加工信息在市场分析中的应用 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产市场的预测 定性预测：依据人们的经验、专业分析能力、参照已有的资料、通过主观判断、对事物未来状态和总体趋势、和发生发展的各种可能性及后果等做出分析判断 定量分析：根据历史数据判断发展的基本模式并假定其不变，由此建立数学模型用于定量描述和预测对象未来状态和发展模式 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产开发项目的投资与收入估算 房地产开发项目的成本费用构成 1. 土地费用 2. 前期工程费用 3. 房屋开发费用 4. 管理费用 5. 销售费用 6. 财务费用 7. 其他费用 8. 税费 9. 不可预见费 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 土地费用构成 土地费用包括土地使用权出让金、土地征用费、城市建设配套费、拆迁安置补偿费 出让金是参照基准地价或类似地块出让金进行修正 征地费主要包括土地补偿费、土地投资补偿费、人员补助安置费、新菜地开发资金、土地管理费、耕地占用费及拆迁费等 城市建设配套费各地均有具体规定 拆迁安置补偿费包括拆迁安置费和拆迁补偿费 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房屋开发费 房屋开发费包括建安工程费、附属工程费和室外配套费 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 房地产开发项目财务评价 基本概念：财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表、计算评价指标，考察项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等财务状况，据以判断项目的财务财务可行性 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 财务评价的主要经济指标 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 开发商成本利润 成本收益率 投资收益率 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 财务内部收益率 是指项目在整个计算期内现金流量现值累计等于零时的折现率 （ t=0项目开始进行的时间点 其中 i1 % 010 I R |)(|211211 R R房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 财务净现值 它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率 各年的净现金流量折现到开发活动起始点的现值之和 当 ， 说明项目获利能力达到或超过基准收益率要求，因而在财务上是可以接受的 P ()(房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 动态投资回收期 是指项目以净收益低偿全部投资所需的时间 动态回收期 (累计折现值出现正值的年限 上年累计折现值得绝对值 /当年净现金流量的折现值 一般用于用于开发完结后用来出租或经营的房地产项目 房地产开发经营与管理 主讲教师：金卫 开发商成本利润率 开发商成本利润率： 开发商成本利润率 =（项目开发总价值 100% 项目开发总价值：如果项目出租时等于项目持有期内所有经经营收入的现值累计之和，如果项目全部出售则等于扣除销售税金后的净的