房地产项目投资经济测算

房地产项目投资经济测算 尊地 策划顾问中心 2009年 11月 需进行经济测算的三种常见情况 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 常规开发项目经济测算 租赁项目经济测算 不动产价值测算 研讨内容导图 基础知识 一 基础知识 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地 建设工程价格信息 以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购臵土地的价款和在购臵时应由买方缴纳的税费构成。 土地取得的方式有三种：征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。 名词解释 基础知识 室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、附属工程建设费用。 其他工程费 主要指工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。 名词解释 基础知识 项目评价指标体系 静态回收期 静态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 投资收益率 静态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 盈亏平衡点 静态分析指标三： 指收入等于全部成本时的项目销售率。 静态评价指标 基础知识 项目净现值率 动态分析指标三：亦称动态投资收益率，它表达了单位投资现值所获得的净收益现值的大小。 动态回收期 动态分析指标四：是指在考虑货币时间价值的条件下，以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间。 动态评价指标 项目净现值 动态分析指标一：净现值是投资项目在寿命期内（即投资活动有效期内）的净现金流量按基准收益率折算到项目建设期初的数值。 内部收益率 动态分析指标二：就是指在项目寿命期内使投资方案净现值为零的贴现率。 项目评价指标体系 基础知识 二 常规开发项目经济测算 操作指引 重要假设 在经济测算时应首先对假设前提予以说明 重要假设 项目基本经济技术指标 主要包括用地面积、建筑面积、可售面积、地下室面积等。 建设工期安排 建设工期安排主要根据开发商提供的资料确定，如对方没有提供资料，则应依据项目情况和类似开发项目的工期安排情况判断确定。 成本计取比例 其他费用按建安工程费、室外工程及市政配套之和的 3计取； 管理费用按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用之和的 3%计取 ； 不可预见费一般按前期工程费、建安工程费、室外工程及市政配套、其他费用、管理费用之和的 3%取。 销售回款 指对销售回款的情况进行假设，可根据项目情况进行调整。 如假设一次性付款比例为 10%，按揭比例为 90%； 按揭首付比例住宅为三成，非住宅为 4成，按揭资金在销售后的第三个月或下一季度到位； 资本化率和银行利率 资本化率即基准折现率，一般假设为 8%；而银行利率一般为相应期贷款利率的 增加 10%融资费用。 销售安排 在进行测算前应明确销售价格、销售期安排、销售率及销售费用的计提比例。 资金安排 自有资金占总投资比例不应低于 20%，一般假设在建设初期一次性投入。 重要假设 一般由 11张表构成，包括项目施工计划表（横道图）、总建设成本估算表、项目投资估算表、销售安排及回款表、销售收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表、贷款还本付息估算表、资金来源与运用表、损益及利润分配表、全部现金流量表和敏感性分析表。 四、如同一数据多次出现，其余多个尽量链接第一个，便于以后更改；但如果此数据在某处表现为多个数字的合计，为了核对计算是否正确，在此处则不进行链接； 注意事项： 三、由于基本没有两个项目是完全相同的，最好不要在已有表格上改动； 二、按先后顺序依次编制； 五、所有成本、税费、利率数据要以当地最新资料为准。 一、与委托方充分沟通； 操作指引 项目施工计划表： 准备阶段 勘察设计 项目报建 开工准备 地下部分 主体工程 安装工程 装饰工程 室外及配套工程 竣工验收 前期准备阶段 施工阶段 准备阶段、勘察设计和项目报建的时间一般为两个月，可同时进行，一个季度内结束。 开工准备在前期准备后一个月完成，竣工验收的时间为 3个月，其余各阶段的完工时间与项目建筑形式相关程度较高，需根据项目的实际情况做出判断。 根据已确定的建设工期安排绘制项目施工计划表。 总建设成本估算表 序号 项目 一 地价 二 前期工程费 三 建安工程费 四 室外工程及市政配套费 五 其他费用 六 管理费用 七 不可预见费 八 建设投资 九 财务费用 十 建设投资总额 其他费用、管理费用和不可预见费的计提方法需在在重要假设进行说明。 建设投资是前七项的合计数，财务费用与建设投资的合计为建设投资总额， 此处为项目建设发生的投入总额，没有包含销售费用、相关税金等。 项目投资估算表 总建设成本估算表中各项成本随项目开发建设进度分批投入，主要是为编制项目投资计划与资金筹措表做准备。 应注意与项目施工计划表在时间上的对应以及与总建设成本估算表在金额上的对应。 销售安排及回款 假设中明确了项目可售面积和销售单价，并对销售时点及进度做出了安排，此表计列出各期实现的销售面积，然后依据我们关于销售回款方式的假设统计各期实际回款情况。 销售收入与经营税金及附加估算 各期的销售收入与销售实际回款由销售安排及回款表链接得来，销售税费、土地增值税和所得税依据当时当地税收政策执行。 序号 项目 一 销售收入 二 销售实际回款 三 销售费用 四 销售税费 业税 建税 育费附加 花税 五 土地增值税 六 所得税 七 可运用资金 可运用资金由销售实际回款减去因销售而产生的所有支出后得出。支出项包括销售费用、销售税费、土地增值税和所得税。 一般采取先预征，最后一期按应征收金额与预征金额的差额多退少补。 投资计划与资金筹措表 序号 项目 一 建设投资总额 设投资 务费用 二 资金拥有量 有资金 运用资金 行借款 三 盈余资金 四 累计盈余资金 财务费用的多少取决于银行借款金额，而银行借款金额又取决于每期资金拥有量与投资总额之差，而财务费用本身也是投资总额的一部分，由此构成了一个相互引用的循环，为避免这种循环我们选择根据判断手动输入银行借款数额。 财务费用的计算结果来源于贷款还本付息估算表。 此表的主要作用在于通过判断项目未来各期资金需求和资金拥有量之间的差距，决定何时需要对外融资。 贷款还本付息估算表 序号 项目 一 期初借款 二 本期借款 三 本期计息 四 本期本息偿还 还本金 还利息 五 还款来源 六 期末借款累计 本期利息包括期初贷款本期产生的利息和本期新增贷款产生的利息两部分。 归还银行借款时，如果当期还款来源小于期初借款时，偿还本金的数额为还款来源减去本期计息；若当期还款来源大于期初借款时，偿还本金的数额则等于期初借款。 此表综合展现了资金的来源与运用。资金有三个来源，包括销售回款、自有资金和银行借款。资金运用即资金流向则包括建设投资、偿还本金、销售税费、土地增值税、所得税五个方面。 资金来源与运用表 序号 项目 一 资金来源 售实际回款 有资金 行借款 二 资金运用 设投资 还本金 售税费 地增值税 得税 三 盈余资金 四 累计盈余资金 值得注意的是，自开始从银行借入资金至还清银行借款期间，盈余资金和累计盈余资金都应该接近零或为零。这体现了开发资金不应出现短缺，同时对外融入资金达到充分利用。 损益及利润分配表 序号 项目 一 销售收入 二 销售费用 三 销售税费 四 建设投资 五 财务费用 六 土地增值税 七 利润总额 八 所得税 九 税后利润 此表为税后利润的计算表，清楚列明了项目的收入、成本、税费及最终取得的税后利润总额，反映了项目的静态盈利能力。 利润总额为销售收入减去销售费用、税费、建设投资、财务费用及土地增值税后的数额。 利润总额减去所得税即为税后利润。 全部现金流量表 序号 项目 一 现金流入 售回款 二 现金流出 设投资 务费用 售费用 售税金 地增值税 得税 三 净现金流量 四 累计净现金流量 五 净现值 六 累计净现值 显示了项目各期现金流入及流出情况及总体净现金流量，并计算得出考虑了时间价值后的项目净现值，反映了项目的动态盈利能力。 累计净现金流量的最后一期数值应等于净现金流量总和。 将每一期的净现金流量都折现到项目的起始点，合计数即为项目的净现值。 敏感性分析 项目 基本方案 其他方案 1 投资收益率 较基本方案增减 2 财务内部收益率基本方案增减 3 财务净现值 基本方案增减 4 财务净现值率基本方案增减 5 动态投资回收期 较基本方案增减 选取的指标可以根据项目实际情况变更，一般应包含动态和静态评价指标。比较方案的选择一般为成本和售价各增加、减少10%，也可根据项目需要进行其他方案的比较。 敏感性分析是不确定分析中的一种主要方法。目的就是要在众多的不确定性因素中，找出对项目评价指标影响较大的因素，并判断其对开发项目投资效益影响的程度 。 三 租赁项目经济测算 操作指引 理论依据 重要假设 开发期的相关假设参考常规项目 租赁抵扣项目 主要包括营业税、教育附加费、城建税、印花税、房屋租赁管理费、房产税、土地使用税、招租费用、维修管理费、保险费等。 租赁期经营安排 主要包括租金及增长率、出租率。 折旧年限及方法 不动产作为固定资产，应计提折旧并有残值收入，应确定折旧年限及方法、残值率。 租赁收入与扣除项 序号 项目 一 租金收入 租率 金增长率 二 租赁扣除项 业税 育费附加 市建设维护税 屋租赁管理费 产税 花税 修管理费 租费用 险费 地使用税 三 可运用资金 此处可运用资金为租金收入与扣除项之差，即因租赁带来的净收入。 投资与资金筹措计划 序号 项目 一 建设投资总额 设投资 设期财务费用 二 经营期财务费用 三 资金拥有量 有资金 运用资金 行借款 四 银行借款偿还 累计偿还 五 盈余资金 六 累计盈余资金 建设期财务费用应计入固定资产价值进行折旧。 银行借款的借入及偿还为手动输入，原因同常规开发项目测算。 由于还款期较长，增加累计偿还项，此行的最后一期数值应等于银行借款总额。 贷款还本付息表 序号 项目 一 期初银行借款余额 二 本期新增借款 三 本期利息 四 本期偿还 金偿还 息偿还 五 还款来源 六 期末借款余额 本表的主要作用是计算各期支付的利息。 本期新增借款及本金偿还均是从投资与资金筹措计划表中链接得来。 现金流量表 序号 项目 一 现金流入 金收益 值收入 二 现金流出 设投资 务费用 赁扣除项 得税 三 固定资产折旧 四 现金净流量 累计现金净流量 五 净现值 累计净现值 残值收入在经营结束的最后一期作为现金流入。 所得税的计税基数应为租赁收入减去租赁扣除项、财务费用和固定资产折旧后的余额。 四 不动产价值测算 操作指引 理论依据 不动产的价值表现为其为占有者带来的未来收益，由于资金具有时间价值，为了用未来的收益体现现时的价值，必须将未来收益进行折现。 常用于两个方面，即根据租金测算房地产价值和根据酒店经营收益测算酒店价值。 收益还原法即是将在资产未来每年预期的纯收益，以一定的还原利率还原至测算时点，以求取房地产价值的一种方法。 理论依据 操作指引 序号 项目内容 计算说明 一 月租金收益 单位面积月租金 建筑面积 1 空臵损失收益 空臵率 月租金收益 2 年租金收益 (月租金收益 12 二 扣减项目 A+B+C+D+E+F+G+H+I+J 年租金收益 5% 营业税 3% 营业税 1% 年租金收益 2% 年租金收益 12% 年租金收益 建购价 1% 年租金收益 2% 建购价 土地面积 收费标准 三 年纯收益 年租金收益 四 年税后收益 年纯收益 计算说明中相关税费及费用计提比例仅供参考。 测算出收益期内每年的税后收益，并折现至测算时点，合计数即为不动产的价值。 测算过程 单位面积租金 年租金收益 年纯 收益 年税后收益 酒店价值测算一般根据经营期内酒店取得的经营净收益来测算酒店价值，测算过程的重点是如何确定酒店经营期内的经营净收益。 酒店经营收益来源大致分为四种，即客房收入、餐饮收入、商品收入和其他收入，其中前两项收入占主体部分； 酒店支出项包括经营成本、酒店装修及维修成本、相关经营税费。 经营净收益为酒店取得的税后利润，即为经营收益与支出项之差扣除所得税后的余额。 序号 项目 一 营业收入（万元） 中：客房收入（万元） 占总收入比重 餐饮收入（万元） 占总收入比重 品收入（万元） 占总收入比重 他收入（万元） 占总收入比重 经营收益 如果酒店已开始经营，则根据当前经营情况确定经营净收益，并依据预期对未来经营净收益加以调整。 但一般来说，我们进行价值预测时酒店都处于尚未经营阶段，相关数据需依据类似酒店经营情况和经验数据进行估计。 =房价 客房数 入住率 餐