城市年轮——2014年01月厦门房地产市场分析.doc

2014 年01月厦门房地产市场分析外减QE内调结构 催熟热点城市2014年01月厦门房地产市场分析美联储在去年12月份的政策例会后宣布，从2014年开始缩减QE规模，启动了美国逐步退出QE的计划。随着美元的走强资本回流，部分新兴国家经济震荡币值贬值严重。中国虽然未出现此问题，但热钱撤出必使中国货币流动趋紧。国内粗放型经济增长模式引发的部分产业产能过剩、地方负债严重和环境污染加重等一系列问题，让领导者意识到促改革调结构已刻不容缓。在此背景下从去年下半年开始楼市分化现象越发明显，三四线城市楼市过剩停滞不前乃至下跌而一二线城市人口集聚楼市供不应求普遍上涨。l 宏观环境l 经济：调结构，经济开局乏力预计CPI涨幅将下降，PPI降幅将扩大。1月份CPI和PPI数据将在2月14日公布，一知名外媒综合19家机构预测结果显示，受猪肉价格反季节回落影响，中国2014年1月CPI年率涨幅降至2.3%，相当于8月以来最低。通胀保持温和可控，为中国宏观政策聚焦于调结构和促改革铺平道路。而国际大宗商品价格持续低位徘徊，且国内产能过剩的现实依然存在，预计1月PPI同比降幅扩大至1.7%，为六个月最大降幅。官方和汇丰制造业PMI双降，前景不容乐观。据统计局公布信息，2014年1月中国制造业采购经理指数PMI为50.5%，相比上月回落0.5个百分点，创半年以来新低。于此同时汇丰银行日前公布的1月汇丰中国制造业PMI也从上月的50.5回落至49.5，六月来首次跌破50荣枯线。从此数据可见国内制造业前景不容乐观。在统计局发布的PMI分项中，新订单指数连续四个月回落，季调后则连续两个月回落，回落度也比上月显著扩大，其中出口指数连续两个月回落，下降至50%以内，表明出口热具有较大不确定性；进口指数大幅回落至50%以下至48.2%也表明需求萎靡的力度在加强。1月份非制造业PMI为53.4%，环比上月下降1.4个百分点，但仍处于相对较好水平。l 政策：楼市调控差别化，提高市场配置作用调控政策差别化，不再一刀切。2013年末房价长期上涨的一线城市，各自出台政策限购应对。购房门槛提高抑制了资金不足的投资客进入楼市， 短时间内缓和了楼市过快上涨的趋势。三四线城市规划不合理，在大拆大建中提高了地方财政收入，但因没有产业支撑，人口集聚不够、人均收入低导致楼市过剩，限购没有意义且未曾实施。政府高层领导也认识到差别化调控的必要性。调控难遏涨势，市场配置作用加强。限购政策在短期内缓和了一线城市的上涨趋势，但是从长期来看，会发现一个现象就是越调越涨，调控难以遏制房价的上涨。原因在于推升房价上涨的因素仍在。以投资、出口，消费三驾马车拉动的中国经济，在全球经济低迷时出口增长放缓；两级分化严重，社科院在2013年发布的社会蓝皮书中指出报告指出2012年中国城乡收入差20倍，这导致了内需乏力不足以起到拉动经济的关键作用；投资在三驾马车中起到了关键作用，但因稳增长的需求，经济结构不合理并未调整过来，投资反而造成了部分产业的产能过剩。在目前开启的深化改革调结构的进程中削减过剩产能，让经济增长的下行力量增强，为了让自己手上的财富得以保值，大量的资金涌入楼市，推高房价。同时因为中央与地方税收分配制与事权不匹配，导致地方发展依赖土地财政，高地价也推动了高房价。简单的通过限购而不梳理这个中的关系，难以起到真正控制房价的效果。让市场发挥看不见手配置资源作用，适当时通过行政手段调控市场正成为政府工作方法。这可以从三中全会未直接提及房价调控，而通过加大土地供应、严格控制大城市人口、发展城市群、推动“水到渠成”式城镇化看出。夏购房入户政策调整。继十一月下旬出台夏六条后，十二月上旬厦门又出台了厦门市人民政府关于调整我市购房入户的通知，自2013年12月10日起，在厦门取得土地的商品住宅项目不再享有购房入户的政策；在2015年12月31日之前购买2013年12月10日之前出让成交的商品住宅仍执行购房入户的政策，2016年1月1日开始（含当日）起，购房不再享有入户政策。该政策目的在于加强户籍管理，使户籍人口增长、户籍人口增长与厦门市经济增长相适应。l 金融：银根紧缩房贷收紧 2013年增长平稳，年末信贷投放放缓。央行在一月份公布的2013年金融机构贷款投向统计报告中指出，去年房地产贷款贷款平稳增长，全年新增房地产贷款2.34万亿元，占同期各项贷款增量近三成。全年地产贷款高占比推高了2013年房价，也让地产商和地方政府过了一个丰收年。人民银行在10月末对信贷较快增长表达了担忧，并且指出经济可能在“较长时期内经历一个降杠杆和去产能的过程”。同时央行收紧了流动性管理，并释放出进一步紧缩的信号。时至2013年年末，银行备战揽储收紧信贷，12月新增贷款4825亿元，环比下降22.75%，同比略长6.21%。货币市场利率对流动性状况非常敏感，并在12月重现了6月利率飙升的巨幅波动：七天回购利率一度超过8.9%，为7月以来最高。同时，债券收益率也在去年中以来持续上升，十年期国债收益率在11月升破4.7%，为近八年来最高。“年初松年末紧”未再现，新年房贷收紧。中央银行早已关注到贷款增长与流动性之间的微妙平衡。1月17日举行的2014年货币信贷工作会议上，央行对商业银行的信贷冲动已有所强调：“春节临近，现金需求将显著增加。货币信贷部门要及时提示风险，引导金融机构加强流动性和资产负债管理，合理安排贷款投放节奏，防止资产过快扩张。”2月份货币信贷政策也不会出现明显松动。春节过后，公开市场即将面临4500亿的逆回购到期，时间点集中在2月11日和2月13日两天。央行表示，下一步“要保持适度流动性，实现货币信贷和社会融资规模合理增长。在市场化和金融创新快速发展的背景下，流动性闸门的调控和引导作用更加重要。”开年以来，在包括北京、天津在内的各大城市，房贷优惠普遍收紧，许多中小银行已对房贷业务失去兴趣。广发银行天津银行部信贷经理李恩胜表示，广发银行天津分行从去年9月就已不做房贷，目前仍未恢复。国有银行对房贷业务表现冷淡。天津工商银行支行工作人员表示，目前房贷利率为基准利率没有任何利率优惠。在银根紧缩的大背景下，短期内房贷收紧的局面不会改变。2014年厦门房贷利率最低9.5折。根据融360监测数据显示，2014年1月厦门地区银行的房贷额度并不宽松。首套房最低利率折扣，为农业银行给贵宾客户提供的9.5折利率优惠。二套房方面，贷款利率为基准利率上浮10%。l 市场分析l 土拍市场 ：1月出让2幅地块同安商住地拍卖，楼面价近万创新高。2014年1月10日上午，厦门首场地块开拍，出让地仅一幅位于同安老城区的商住地块T2011P03。经过激烈竞价，最终由建发子公司上海兆瑞投资以7.96亿竞得，楼面价9950元/，溢价率65.73%，刷新去年拍卖的T2013P04地块，所创下9249.5元/记录，成为同安新地王。湖里2013P02地块于2014年1月22日早上09：:3拍卖，该地块用途为办公商业。参加土地拍卖仅一家公司，以低价29945万元成交。值得留意的是该地块最早于2013年3月5日流拍，起拍价为17500万元，原定于2014年1月15日拍卖起拍价为27100万元，随后调整到2014年1月22日拍卖起拍价又涨到29945万元，两次拍卖时间相隔不足一年，第一次以流拍告终，第二次却以上涨1亿多人民币成交。由此也可看出厦门房价上涨幅度很大。l 二级市场： 供给：众盘入市，供给增大 从网上房地产上得到数据，1月份有11个商品房项目已核发预售许可证，其中住宅项目有9个，住宅套数为2441套，面积为27.9万。同比去年16.7万上涨67%，环比2013年12月18.9万上涨47%。成交：岁初抬头，楼市飘红 1月楼市一手商品住宅成交量5144套，签约面积约61万，创下八年以来同期峰值，是从2007年直至2014年1月份一手住宅成交的最高纪录。同比与2013年1月4454套上涨环比2013年12月上涨1575.5%。思明区成交套数221，环比上涨5425%；湖里区成交套数636，环比上涨1127%；集美区成交套数2444，环比上涨2646.07%；海沧区成交353套，环比上涨242.72%；同安区成交461套，环比上涨1082.05%；翔安区成交1029套，环比上涨4577.27%。1月住宅成交量走高，除了与各区多个项目开盘相关外，还与2013年年底积压的认购签约未备案相关。数据显示1月9日和10日两天合计备案1198套，超过去年11月份和12月份两个月的总和。明显可见此为房管局放开备案限制后，去年签约认购住宅得到释放，1月楼市急剧提升，使当月备案量是去年12月备案量的15倍。因此该数据不足以客观反映现状，判断市场是否回暖还需留意影响楼市成交的其他因素。价格：均价因结构性因素回落，各区价格均涨 国内有机构发布数据显示，2014年1月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10901元/，环比上月上涨0.63%，是至2012年6月以来连续第20个月环比上涨，涨幅较上月缩小0.07个百分点。其中厦门一月新建住宅平均价格为18747元/，环比下跌0.49%，这是厦门继上月第19个月环比上涨后的首次下跌。数据显示，岛内岛外住宅成交面积占比分别为21.17%和78.83%，其中集美区成交面积占比44%，集美、翔安和同安三个区占比为70%，在结构上改善型住房受抑制，刚需热销，导致均价环比回落0.49%。回顾1月厦门楼市开盘项目，各区房价都有一定程度上涨。集美中海锦城国际此次开盘均价14500元/，比该项目上次开盘均价11500/高出3000元。IOI园博湾2013年国庆开盘均价18000元/，此次开盘均价22000元/。翔安特房；黎安小镇开盘均价9800元/，本次开盘均价为13000元/。同安的1月出让的商住地块T2011P03在拍出9950的楼面价后，房价也在上涨。因此就如同房产专家谢逸枫表示：“1月（厦门房价）属于结构性与季节性因素回落，无任何实际的代表意义。”区域： 集美领航，冠压群雄随着2013年8月美丽厦门战略规划（讨论稿）亮相，由岛内到岛外均衡发展又各带特色成为重心，在岛外再建一市级中心成为热门话题。集美区凭借近岛区位优势和良好文教氛围，经济得以迅速发展，楼市前景看好，较多居民选择在此置业。1月厦门六区住宅成交数据均大幅度上涨，集美区以2444套的成较量居全市各区住宅成交量首位。比位居第二名成交量为1029套的翔安还要多出1倍的量。产品：住宅项目价格适中，刚需改善型去化都高 由于厦门楼市上涨压力较大，厦门市政在11月下旬推出的“夏六条”限价限购等调控措施尚未退出，抑制了投资及改善型需求住宅入市。同时，因担心房价过快上涨，性价比高的刚需房成为岛内外民众置业首选。据统计，1月厦门共有10个项目开盘，其中集美占5个，翔安占2个，湖里、海沧、同安各占1个。房源以高层和小户型为主，价格差异大，多数项目去化情况较好。10个项目中，溢翔首府、凤凰花城、中海锦城国际、特房黎安小镇等4个项目均推出百平以内小户型，单价在1.2万-1.5万之间。IOI园博湾、招商海德公园、首开领翔国际等项目推出楼中楼、洋房改善型房源，单价2万左右；联发欣悦湾推出180-220别墅；融信海上城、万隆VISA广场推出SOHO产品。溢翔首府推出200套，凤凰花城推出400套，中海锦城国际推出400套，特房黎安小镇推出300套去化率都较高，开盘当天都将近7-8成。翔安区内首开领翔国际推出360套去化较低，集美的IOI园博湾推出150套当天去化近8成，招商海德公园推出259套日光。联发欣悦湾别墅去化缓慢，融信海上城、万隆VISA广场SOHO产品去化也较低。由此可以看出住宅项目只要定价适中合理，不管是刚需还是改善型房源销售去化速度都很快。l 二手住宅：量跌价升1月全市二手房成交2317套，其中二手住宅成交1702套，环比回落9.8%，同比回落32.6%。从联合网上1月份发布的厦门六个辖区30个片区二手房挂牌均价来看，1月份除思北片区、富山片区、博物馆片区和永生片区外，其他片区卖方报价全部环比上涨，其中片区报价涨幅最高的是翔安片区，较2013年12月的报价环比上涨12.23%。l 后市展望l 调结构，经济下行如前文PMI数据所显示，收入分配不均、人民币外升内贬、八项规定收紧公款消费使国内进口下降内需萎靡；全球经济走强尚不明朗，发达国家制造业回暖使出口不稳定；调结构促使削减产能过剩，将债务控制作为地方政府政绩考核重心引发投资乏力，经济下行压力较大。