高端别墅开盘策划

暨阳湖壹号 2008年度开盘计划 目录： 一、 市场 二、 销售 三、 策略 四、 企划 一、市场 市场冬天到来，区域竞争空前剧烈 万科“降价风” 国家调控 美国次贷危机，经济发展放缓 股市指数大幅下跌 投资需求降低 各大城市 出现萎靡 强大冲击波 二、三级城市纷纷沦陷 市场现况 1、消费者观望迹象明显加剧； 2、市区各项目去化速度放缓； 3、价格出现不同程度的下降； 4、销售期延长； 5、空置率明显提高。 连锁反映 以下为张家港周边竞争楼盘的市场近况： 中国房地产冬天到来，长三角 也 全未幸免，上海、苏州、无锡高档楼盘打折、促销此起彼伏，市场短期内难以好转！ 张家港市场观望气氛浓厚，各项目销售速度放缓，城西竞争空前激烈，竞争对手动作频频，优惠、促销成为普遍现象！ 丽景华都市场调查 11 10 8 9 2 未成交备案房源位置。未成交备案是指在未在房管局备案登记，包括未成 交和成交未备案两种，成交未备案客户一般是关系客户。 1 Z 5 1 6 7 3 4 1/均无成交备案，且二手市场无房源。 复式房 4幢，共 40套 顶层跃式 17套 ,4260 普通平层 34套， 5434 联排 : 套、 套，共 4127未备案房源明细 11 Z 5 1 6 7 11 10 8 9 2 3 4 未成交备案房源位置 幢号 室号 面积 01 02 03 04 05 06 301 式房 4幢，共 40套 幢号 室号 面积 1 1002 1001 202 01 号 室号 面积 403 502 804 号 室号 面积 06 02 06 04 803 804 备案房源明细 81 Z 5 1 6 7 11 10 8 9 2 3 4 未成交备案房源位置 幢号 室号 面积 01 190 202 03 04 04 04 304 404 204 001 190 1803 804 号 室号 面号 05 504 801 802 805 803 804 号 室号 面积 408 218 2411 244 2304 111 2308 126 2206 140 2209 126 2310 126 2314 109 402 406 景华都市场调查 1 Z 5 1 6 7 11 10 8 9 2 3 4 未成交备案房源位置。未成交备案是指在未在房管局备案登记，包括未成 交和成交未备案两种，成交未备案客户一般是关系客户。 价偏高，平均面积为 238平方米 . 单价约 10400元 /告 178万一套空中别墅 408室，单价8165元 / 0400元 / 观房仅有极少数未成交； 对集中在顶层、低层及 13、 14层。 位置 平均面积 (套数 (套 ) 比例（套数） 比例（面积） 顶层 6 31% 40% 底层 6 31% 29% 中间层 9 38% 31% 总计 9418 51 / / 尾房阻力分析： 均面积为 238平方米； 观房仅有极少数未成交； 对集中在顶层、低层及 13、 14层。 丽景华都未成交备案统计 湖滨国际未成交备案位置图 未成交备案房源位置 20 21 22 18 19 23 24 25 26 27 28 29 联排 3独栋 叠加 暨阳湖 会所 朝向 平均面积 (套数 (套 ) 比例（套数） 比例（面积） 东向 3 28% 28% 西向 19% 24% 中间 5 53% 48% 总计 8727 47 / / 尾房阻力分析 ： 均面积为 观房仅有极少数未成交； 对集中在中间段和低层。 湖滨国际未成交备案统计 6月 8日一期开盘首推位置相对不错 2号楼的 64套。 1号楼 2号楼 3号楼 成交备案房源位置。备案总价中含车库价格，单价含车库的价格。 蓝湖湾去化情况 开始蓄水, 3 4 5 6 7 8 9 10 活动 开盘 媒体深度推广 08年 2月 1号楼 2号楼 3号楼 成交备案房源位置。备案总价中含车库价格，单价含车库的价格。 蓝湖湾去化情况 销售： 定金为 20万收一个月，开盘日认购约 60套，一周内转签定约 40套。 关系客户： 海谰集团关系户约20套。 市场客户： 中小企业主、公务员和高级管理人员组成，约 40套。 去化： 开盘日认购市场客户全部转签，关系客户仅部分转签。 亮点： 媒体推广效果较好，看房人数相对较多。 问题点： 因海谰集团关系户较多，且无排号措施导致现场混乱。 图为开盘现场无业务员介绍沙盘 门牌 面积 单价 门牌 面积 单价 门牌 面积 单价 门牌 面积 单价 1701 5室 2厅 10750 1702 5室 2厅 10000 1703 5室 2厅 1704 5室 2厅 9800 600 601 0656 1602 969 1603 499 1604 209 1501 1502 1503 349 1504 126 1401 402 1403 1404 1301 302 649 1303 1304 1201 0056 1202 299 1203 749 1204 706 1101 876 1102 649 1103 049 1104 606 1001 676 1002 969 1003 649 1004 475 901 876 902 869 903 569 904 406 801 306 802 799 803 499 804 701 106 702 703 349 704 176 601 906 602 603 149 604 956 501 706 502 399 503 049 504 855 401 506 402 349 403 404 301 306 302 303 304 703 101 5室 2厅 8455 102 5室 2厅 8160 103 5室 2厅 7400 104 5室 2厅 7600 259 湖湾 2号楼成交明细 (6月 8日开盘推出 64套 ) 备案 40套 8933价 8933元 /平方米 (价格中含车库价格，下表同 )； 2号楼因关系客户较多约 16套，成交未备案情况也较多。 蓝湖湾去化情况 1号楼 3号楼 开始蓄水 , 3 4 5 6 7 8 9 10 活动 开盘 媒体深度推广 08年 2月 7月 21日推出 1号楼 64套、 3号楼的 94套。截止到 10月 8日的备案数据。 成交备案房源位置。备案总价中含车库价格，单价含车库的价格。 幢室 面积 单价 总价 1/501 916 1358353 幢室 面积 单价 总价 2/501 706 1326359 推出 2900 室号 面积 单价 总价 1501 0427 1588553 801 0176 1550314 601 107 1387451 501 916 1358353 1502 1042 1605720 1402 649 1403061 1102 649 1403061 802 000 1308690 1603 0799 1570283 1503 649 1403061 1403 649 1403061 1203 649 1403061 1103 0069 1464133 1003 999 1453955 1604 209 1402991 1504 0406 1585354 1204 998 1524385 804 618 1466491 704 526 1451286 总计 21套 7733264 蓝湖湾 1、 3号楼成交明细 (7月 21日开盘推出 128套 ) 蓝湖湾 1号楼成交明细 蓝湖湾 3号楼成交明细 3号楼推出 10层以下的特价房 6000中有摇奖产生的特价房 5400元 /1号楼因临湖位置较好 ,成交情况较好 . 总价、单价均含车库的价格。 室号 面积 单价 总价 1701 504 1374278 701 104 1027238 601 703 969253 1003 477 1403070 902 382 1092923 1204 604 1244190 803 0245 1516772 总计 7套 1022 8437 8627724 小结： 产品针对性强且竞争加剧。 面积较集中在 144这类产品市场供应量大；媒体推广效果较好，来人看房人数较多，但成交较少。 量少价跌。 去化量大幅减少，价格因小幅度优惠下降约 300元 /平方米； 进入 8月去化相对集中在复式、景观房等较好位置的房源。 客户态度发生改变。 从一期成交总套数的 70%可以看出，客户对8500元 /平方米的均价仍维持一定的接受度，但进入 8月后客户期待更大优惠， 9月开始进入深度观望中。 开发商态度积极。 面对大市不景气、港城期待降价的环境，针对购买意向强烈的客户采取了小幅优惠，但是未达到预期效果。 蓝湖湾项目小结 中联皇冠一期 14 17 15 16 19 18 公寓 363套，56856 联排 46套，13000元 /积区间（ 总价区间（万元） 总套数 成交 384803 5 40710 0 420400 5 独栋 1套 150010月 2900万出售 双拼 6套， 16000元 /积区间（ 总价区间 （万元） 总套数 成交 60 2套约 1300万元） 6 5 中联皇冠别墅去化明细 14 17 15 16 19 18 独栋 1套 150010月 2900万出售 双拼 6套成交 5套 . 联排 46套备案 9套 (成交 11套 ) 拼意向明显 间去化快，中间去化难度大 3套 ,后续去化慢 车库有产权，且按上层价格计算。 幢 /室 面积 总价 单价 10/A 625558 15752 10/B 625558 15752 11/A 649996 15810 12/A 733087 16007 12/B 898891 16402 幢 /室 面积 总价 单价 1/4 866183 13796 2/1 794885 13629 3/8 934060 12832 6/2 034512 13094 6/3 508646 13094 6/4 109810 12844 8/3 175897 13166 9/2 254870 13367 9/3 254870 13367 总计 7933733 13251 15号楼 室号 面积 单价 总价 302 779 1084985 402 875 1100318 502 193 1151211 601 325 1586983 602 301 1168512 701 510 1626935 702 378 1180815 801 495 1623807 802 486 1198117 901 634 1653843 902 594 1215418 1002 636 1222151 1101 706 1669535 1102 666 1226923 总计 413 18709553 18号楼 室号 面积 单价 总价 501 200 1046087 605 191 1175317 701 517 1092178 702 227 1049980 703 367 1204164 805 474 1221570 901 664 1113571 1006 581 1239137 1101 728 1648685 总计 1448 7450 10790689 中联皇冠公寓去化明细 (15、 18号楼 ) 7月 8日开盘推出 15、 18、 19号楼， 7月中旬加推 16号楼， 8月初推出 14号楼，9月末推出 17号楼。 总价、单价均含车库的价格。 中联皇冠公寓去化明细 (19号楼 ) 7月 8日开盘推出 15、 18、 19号楼。 19号楼 室号 面积 单价 总价 301 655 956702 501 947 998578 601 082 1018000 701 183 1032505 801 288 1047654 901 463 1072865 410 744 914518 610 041 954743 710 206 977132 910 424 1006677 1010 423 1006616 407 006 949996 409 763 917013 502 730 967397 503 868 987311 室号 面积 单价 总价 508 041 954822 509 007 950210 602 831 981953 603 936 997014 605 935 940374 606 902 935978 608 185 974256 609 012 950873 704 932 996510 707 398 1003186 708 324 993181 709 254 983656 806 177 973211 808 361 998124 809 289 988387 902 100 1020622 909 327 993541 307 728 912258 309 625 898307 406 630 898989 505 799 922012 506 800 922106 总计 5115 7037 35997277 总价、单价均含车库的价格。 中联皇冠去化明细（ 14、 16、 17号楼） 7月 8日开盘推出 15、 18、 19号楼， 7月中旬加推 16号楼， 8月初推出 14号楼， 9月末推出 17号楼。 16号楼 室号 面积 单价 总价 301 892 1493152 401 108 1540011 501 351 1592617 601 441 1612004 701 587 1643695 702 626 1220487 801 460 1616213 802 548 1208128 901 733 1675389 902 701 1232580 1001 876 1706403 1002 774 1244230 1101 806 1691237 总计 2590 7519 19476146 14号楼 室号 面积 单价 总价 401 616 947700 905 021 1005773 1003 972 1563090 1004 972 1661118 总计 913 5177681 17号楼 室号 面积 单价 总价 801 125 2178938 802 888 2068946 总计 007 4247884 总价、单价均含车库的价格。 1 9 2 8 11 26 25 35 34 33 32 独栋 12套 36 16 37 38 39 40 41 42 43 帝景豪园一期 联排 127套 帝景豪园一期别墅去化情况 市调得出独栋 12套别墅全部去化，总价在 1100万左右；联排备案 17套。车库有产权，且按上层面积和价格计算。 幢 /室 地上面积 地下室面积 面积合 单价 总价 1/1 2581 3700420 2/3 623 2687460 2/7 925 2829424 8/3 1145 3715933 9/2 1145 、 公寓363套 金额 7038199 12915731 3188696 6269859 套数 6 4 2 5 蓝波金典 面积 121 743 寓 560套 金额 13895277 15856556 3897835 3359829 套数 18 19 5 3 城市风景 面积 积 额 1550468 2585512 2650114 756624 套数 1 4 4 1 汇景二期 面积 寓 196套 金额 45134270 6617453 6316070 1980000 套数 43 7 5 1 帝景豪园 面积 0 0 墅 151套 金额 0 0 59156839 19125706 套数 0 0 15 4 蓝湖湾 面积 寓 350套 金额 14147009 6409152 3452668 3359829 套数 8 4 2 3 市区部分项目去化情况 二、销售 在这样的市场环境下，我们的客户正在不断的流失 然而 在如此严峻的环境下，施工进度还迟迟未能完工。 压力 当机立断 针对市场，寻找契机！ 1. 市场状况和 客户情况 决定，年底前应当开盘 节点设定： 1、内部预购期（ 11/16 12/12） 2、内部观摩期（ 12/12 12/15） 3、公开参观期（ 12/15 12/23） 4、预约购卡期（ 11/16 12/23） 别墅样板区 /品质展示馆 公开 12/12 12/24 12/15 12/23 别墅 开盘 内 部 预 购 内 部 观 摩 预 约 购 卡 阶 段 产品 说明会 11/16 售楼处 公开 购卡截止 公 开 参 观 现时间节点 暨阳湖一号推案时机 1、开盘时间 按目前进展情况看，售楼处将在十一月初交付，样板段和品展馆则要到在十一月底至十二月中旬全部完工（本报告暂定样板段完工时间为十二月上旬）。在样板段完成后集中观摩一周时间正式开盘，因此开盘时间暂定为十二月二十四日（平安夜）。 第一批推出时间： 08年 12月 24日 09年 2月 21日（ 60天）（ 1月 26日春节） 2、分阶段推出时间 因为年底将近、施工周期的延后，再加上中间有传统的销售淡季（春节长假），所以原定的销售步骤必须作出紧凑处理。 第一批第一阶段推出时间： 08年 12月 24 09年 1月 9日（ 17天） 第一批第二阶段推出时间： 09年 1月 10日 09年 1月 31日（ 22天） 第一批第三阶段推出时间： 09年 2月 1日 2月 21日（ 21天） 购卡 市场测温计 客户排摸 通路选择 策略调整 价格试水 开盘热身关键阶段 售卡方式 内部预购 （ 11/16 12/12 ） 内部观摩期（ 12/12 12/15 ） 公开参观期（ 12/15 12/23 ） 认购全面展开 总价范围折扣信息透露 告 知 价格区间 区分 金（ 30万） ：定房型房号 银卡（ 2万） ：拥有优先权 锁定客户 底线测试 1、预约购卡阶段 对象： 前期积累之所有客户（别墅 +公馆） /内部关系客户。考虑到实际推出的第一批房源类型，别墅客户的筛选以联排需求为主，公馆客户以 1房、 2房为主。 场所： 暨阳湖一号主会所 （含售楼处、大堂、品质展示馆、停车场等区域） 目的 1（售卡前）： 对目前积累的客户进行真正意义上的排摸 通过售卡行为锁定真正的意向客户 利用现场氛围造势，吸引意向摇摆客户 为公馆预推做铺垫 目的 2（售卡后）： 统计分析购卡客户背景资料，为后续媒体宣传通路选择提供依据 统计购卡客户意向的房源信息，为后续销售策略调整提供依据 采集购卡客户的心理预期价格信息，为后续价格调整策略提供依据 2、 内部预购 （ 11/16 12/12 ） 产品说明会后 ， 当天下午即开始发售预约卡 。 此阶段广告宣传力度相对仍较少 ，基本以曾经在临时接待处登记过的老客户为主 。 价格宣讲：对参与购卡的客户 ， 此时仅告知价格区间 （ 最低 最高单价 ） 。 说明： 本 个项目通用贵宾卡，采用“先到 先得”的发售方式。贵宾卡分金、银 2种： 金卡 金额 30万元，可以直接预订中意的房型和房号，同时拥有在 指定时间段优先参观示范样板区和优先认购房源的权利。 银卡 金额 2万元，仅拥有在指定时间段优先参观示范样板区和优 先认购房源的权利，其手中 园 会）及开盘认购时的先后次序。 鉴于金、银卡设定与开盘当日“先到先得”原则之间可能产生的矛 盾，可在贵宾卡细则中注明：如别墅开盘时间为 12月 24日 8时整，则当日 8 时 9时后为金银卡普选时段。 目的： 由于售卡期间具体价格尚未公布 ， 故此时能够认购金卡的客户其意向度可说是非常高的 。 而根据金卡客户的选择方向 ， 可以进行： 1、 对目前积累的客户进行真正意义上的排摸 2、 通过售卡行为锁定真正的意向客户 3、 试探客户心理承受底线 3、内部观摩期（ 12/12 12/15 ） 别墅样板段完成，样板段内所有体验展示人员、活动均已到位。 在正式公开前 3天，邀请领导、媒体及所有已购卡客户预先参观（领导 和媒体仅首日上午）。 价格宣讲：对参与内部参观的客户 ， 进一步告知总价范围 （ 各类 户型最低 最高总价 ） 与优惠折扣信息 。 关于折扣及优惠的实施必要： 项目均已纷纷推出各种明暗折扣和优惠，本项目自然也顺应市场整体趋势和照顾客户的预期心情。 必要通过这一手段增加产品吸引力，目的是吸引那些有购买能力却仍在犹豫不绝的客户，逼其落定。 说明： 1、领导的到来一方面是为项目树立高层口碑，另一方面烘托现场气氛。 2、媒体参与主要是为其后配合进行各种宣传和软文做准备，同样也起到口碑传递作用。 3、仅限已购卡客户预先参观，一方面给其高人一等的感觉，另一方面让其目睹领导和媒体的共同参与，增强其对项目信心。 4、 通过更为直接的总价和优惠信息，一方面判别和稳定客户意向度，另一方面希望通过其口碑加以进一步传播。 为了确保公（领导、媒体）与私（客户）之间的意外惊喜度，事先 均不告知。 4、公开参观期（ 12/15 12/23 ） 所有客户均可参观、购卡。样板段内所有体验展示人员、活动 至 11月 14日公开参观期完毕即告结束。 说明： 1、体验活动已凸显项目高端品味，通过媒体报道，引发公众好奇心。 2、由于体验活动仅在开盘前才有，满足已购卡客户的尊崇感受，再次提升口碑。 面积细分 庭院面积 建筑面积 车库面积 架空层面积 增加 附加值 目前张家港别墅市场的通常做法，都是将车库（位）与别墅捆绑在一起进行定价销售。针对这种情况，建议本项目所有可售别墅单位的面积都应分为 4个部分，分别是建筑面积、车库（位）面积、架空层面积和庭院面积。 今后实际销售中，对外报别墅面积时只需报建筑面积、架空层面积和庭院面积即可，车库（位）部分可作为今后提供优惠的筹码灵活使用。如此可以利用偷换总面积的概念，令客户感觉项目单价降低，亦可大幅增加本项目的性价比竞争力。 备注：由于目前甲方并没有明确表示车库是否作为赠送面积，因此该报告中所涉及的销售面积均已包括车库面积。 实施上述各步骤需具备的各项条件 : 大堂 售楼处 品质展示馆（展示部分 +体验互动部分） 叠水泳池 中心水景区 叠水休闲活动区 内部看房通道包装（通路、导示系统、道具配置等，详见 售楼处包装建议 ） 样板房装修 景观植栽 道路铺设 看房通道包装（详见 别墅样板区包装方案 ） 各类体验项目及展示人员到位 别墅楼书 产品说明会礼品 产品楼书 户型册 大、小模型 成交礼品 其它售楼处日常展示道具（详见 售楼处及大堂物资清单 看房车辆、船只包装并到位 人员到岗 : 客服、保安、保洁、水电维修等 配置到位： 日常相关器械、车辆、服装、道具等 绿化养护 水系保养 设备维护 驻品质展示馆各厂商人员 根据销售推进计划，皇冠项目应在别墅部分高调公开销售时以潜销状态入市，下列为皇冠潜销需满足之条件： 示部分 +体验部分） 卡开始） 示系统、围板、游艇、带看路线等，详见 皇冠样板房及看房通道包装方案 注： 1、上述各项条件齐备方能举行后续营销动作，上述条件满足时间： 08年 10月底。 2、前述各节点有多处关于价格宣讲的部分，其实施和落实的基础均建立于预约活动之前别墅 1房 1价表已获甲方确认。 2. 价格、案量上谨慎行事，推盘中步步为营！ 价格制订 （一）、价格判断 1、基准价格的判断 项目名称 别墅价格 （元 / ） 位置 楼盘评价 湖滨国际 9000 13500 暨阳湖以东 高层、别墅综合社区，产品定位高端，产品力好，目前尾盘； 丽景华都 13000 暨阳湖以北 高层、别墅混合社区，少量联排，产品定位中高端，目前已售完； 甲江南 叠加 9500泰路东侧 高层、别墅混合社区，产品定位高端，别墅 105套，能拦截本项目与之的交叉客源，高度关注； 中联皇冠 13000西板块 高层、别墅混合社区，产品定位高端，别墅 52套，能拦截本项目与之的交叉客源，高度关注； 帝景豪园 10000态园西侧 高层、别墅混合社区，产品定位高端，地理位置很好，别墅 281套，能拦截本项目与之的交叉客源，高度关注 ； 万红苑 二期 10000阳西路南侧 纯别墅社区， 07年二月推出，目前尾盘； 目前项目所在区域板块内同类型产品的销售价格或二手市场挂牌价格在 1000015000元 /平方米左右，比较具有代表性的为甲江南、中联皇冠和帝景豪园，其中甲江南和帝景豪园的别墅体量具一定规模，在别墅市场中具一定的竞争力；中联别墅量少但规划及产品档次较高，同样值得关注。 从推案时间看，中联 7月份已经开盘，帝景豪园 8月 30日开盘，甲江南 10月底开盘，均为已经公开和即将公开的新盘。从区域条件看，甲江南和中联属于城西板块，帝景豪园属城东板块。从产品角度看，以上谈到的项目虽为混合型社区，但在目前市场中尚属高档定位的产品。 以上所列项目都在不同程度上反映了区域市场产品定位和价格定位，而三个板块中以城南暨阳湖板块最显富人区的本质。 依据上述分析，我们推断项目所在区域板块的别墅产品基准均价为： 13000元 / 。 2、基于经验因素的价格判断 项目的地段价值 本项目位于城南暨阳湖居住区板块，板块优势显著，土地稀缺不可复制，按照经验判断，有 5%的加权比例。 项目价格则在： 13000元 *4300元 项目的景观价值 本项目位于暨阳湖正北面，南面临湖，观景优势凸显，按照经验判断，有 10%的加权比例。 项目价格则在： 13650元 *5015元 项目的产品价值 本项目纯别墅、岛域的规划设计以及高档的建材设备配备，综合品质目前市场无可比拟，对比同类型项目有 20%的加权比例。 项目的价格则在： 15015元 *8018元 3、综合因素的价格判断 影响因素 影响 浮动范围 市场因素 政局稳定，市场稳步发展 +1% 纯别墅社区 ,处于无竞争状态 +2% 项目因素 项目体量较大，周期较长 土地的成本高 项目为期房 产品因素 别墅类型，产品生命周期长 +1% 建材设备考究 ,发生本质变化 +1% 政策因素 政府宏观调控 ,投资性消费减少 成长性因素 项目的成长性良好 ,具有较大的升值潜力 +2% 品牌因素 沙钢品牌知名度 +1% 合计 +2% 根据综合因素，推论项目的开盘基准价均价 ： 18018元 / *18378元 / 4、项目安全性判断 从项目整体运行角度考虑，占地 22万 成开门红的态势； 从项目资金角度考虑， 08年是资金大量投入，年底开盘后能否及时回笼部分资金，以减轻 09年资金的运作成本也是一大关键； 以项目安全性和市场占有率为先导，以达到成功开盘和确保资金回笼为宗旨，因此，我们建议开盘价格采取低开高走的安全、稳妥的策略，同时尽可能考虑市场的持续支撑能力和为二期的价格培养打好基础。 我们建议：本项目的开盘均价为 19000元 /具体开盘价格还需依据现场预约和售卡后的客户实际情况来检验和调整，在开盘前一个月内最终确定，本计划建议价格仅为经验判断和估算价格） （二）、价格制定 销售总价销售单价 销售面积 销售单价系数 项目均价 系数平面系数特别系数 系数判断 平面系数判断：依据区位、景观、朝向、户型分析确定 特别系数判断：依据局部特点与缺陷分析确定 1、平面系数 区位组团竞争力排序： 最南端组团两端组团内侧组团 景观邻水竞争力排序： 靠中心水景靠边界水景南向邻水北向邻水靠车道道路两侧两栋 之间中间户 户型系数竞争力排序： 类独栋（ 双拼（ 联排（ S N）叠加 （ 2、特别系数 加权： 设亲水平台 中央水景附近 宽大庭院 河道宽阔处 赠送面积多 上风上水处 减权： 南北无亲水庭院 户型类别缺陷 庭院结构不合理 赠送面积过小 靠路边死角处 风水影响 类独栋 /双拼 联排 叠拼 加 /减权组团分布： 区域划分示意： 区域详解： 价格基准区 图示部分房源作为一期定价的基准考量部分。 区域详解： 价格降幅区 此部分房源均为靠近主干道两侧， 在定价方面采取低于基准价处理。 区域详解： 价格增幅区 由于靠近中心水景区，此部分房源在定价方面采取高于基准价处理。 1期户型均价（元 / 类独栋 双拼 联排 叠加 30,078 24,721 18,990 13,049 第一批次各步骤 步骤 销售金额（元） 销售面积（ 销售均价（元 / 1 257,502,692 13,298 19,364 2 175,521,902 9,135 19,215 3 109,834,697 5,498 19,976 1期整体 总销金额（元） 1,501,310,建筑面积（ 销售均价（元 / 18,785 第一批次销售均价： 19435元 /阶段推出数量： 第一批第一阶段房源（ 08年 12月 24 09年 1月 9日 17天） 类型 户型 套数 面积 联排 5 计 37 第一批第二阶段房源（ 09年 1月 10日 09年 1月 31日 22天） 类型 户型 套数 面积 联排 0 2726 计 26 第一批第三阶段房源（ 09年 2月 1日 2月 21日 21天） 类型 户型 套数 面积 联排 0 独栋 计 14 （三）、销售目标 依上述推案策略和定价策略的分析， 08年中第一批推出的联排目标均价为 19364元 /平方米。 08年的实际销售时间仅为 6天，年内推出总量为 37套左右，同时执行上述价格销售， 08年按完成 30计算实现销售金额为 计划销售明细表： 第一批推出房源销售金额 项目 类型 套数 推盘面积 （ 实际销售面积 （ 目标销售单价 （元 / 实际销售金额 (万元 ) 别墅 联排 37 13298 3989 19364 、策略 针对目前市场的现况，正确的策略起着至关重要的作用，掌握正确大方向，同时分阶段灵活总结应变。 大方向 活动 +信心 +贴心 +优惠 +通路 活动 说明会 品质展示馆 开放 开盘 1、预约售卡 2、情景展示 1、游园会 2、样板房 1、展示 2、互动 产品说明会 暨阳湖壹号在市场上已经过初步形象建立期， 会所、售楼处已交付使用， 后续样板区即将成型，开盘活动也将举行，在此期间，举办产品说明会承前启后，正当其时。 活动内容 宣布会所、售楼处正式投入使用 仪式所有节目安排与设计，高品质的细节服务、配合西班牙乐曲表演 全方位高端产品理念、细节、内涵展示，开发商与国际名师共同讲解 、答疑 针对当天特别满意客户可当场售卡。 具体内容请看 暨阳湖一号产品说明会方案 用空间展示、体验式营销的方式，对客户以视觉、听觉、心灵感受的全方位体验， 通过揭秘与透视的方法，让概念上的首席别墅看得见、摸得着，催促选房； 对新到客户与全港城媒体，营造尖峰楼盘的身份感， 形成新一轮现实感受与话题，为全面销售蓄势、助力。 品质展示馆开放 具体内容请看 品展馆互动方案 最大的声音，最高的姿态，面向全港城宣告暨阳湖壹号正式到来！对已购 卡 客户深情答谢，促进客户转介绍，对预约客户用最强音促进购买动作，增加他们的骄傲和喜悦；对意向客户，