东方丽景四期营销中心搬迁方案.doc

东方丽景四期营销中心搬迁方案一、 四期营销中心现状东方丽景四期售楼部自2013年11月正式投入使用，前期主要为二期别墅和高层销售服务；现作为四期禧园及二期68#的产品信息展示中心和客户接待中心。1、现房实景呈现，沙盘使用率逐渐降低，东方丽景二期别墅完全去化，四期住宅已去化面积60020.28，去化率74.05%。目前四期禧园已售541套住宅，完成销售额3.72亿，剩余多层19套，高层124套，叠屋8套，联排2套，双拼8套。同时，四期项目建筑主体已全部完工，来访客户均采取现房实景参观讲解，对沙盘使用率降低；且目前正进行园林绿化施工，大量高品质绿植已栽植完毕，有效提升四期项目品质感，沙盘模型已不足以对四期高优品质化社区进行完整呈现。2、商业招商即将启动，4月份启动68#商业招商，共计5间商铺，面积总计XXX。现营销中心所使用物业产权为68#101商铺，面积XXX，为避免对68#商业招商增加无必要抗性，建议对现使用营销中心进行搬迁。3、后期租售商业装修影响客户看房体验。68#商业共三层，102、103直接销售，101、201、203进行同步招商；随着商业租售启动，随时会有已租售商业装修队进驻，其施工过程中造成的环境及噪声污染必然影响现营销中心的客户看房体验。二、新营销中心选址建议四期禧园仅1#规划商业物业，其中沿街商业共计16间，首层面积段56.25-103.86；面积最大空间利用率较高的为103号、108号和118号，首层面积分别为103.86、74.915、98.57。营销中心选址原则，主要考虑商业的呈现面、空间利用率、看房动线合理性以及额外搬迁成本等因素。1#103号商业区位分析：优势：格局规整，空间较大，使用率高，可实现营销中心功能性扩展。劣势：展示面弱。103号商业位置社区干道，朝向东北，正对二期68#，离徽州大道与云海路交叉口处60米，从主干道通行不易察觉。且若要将103设为营销中心，势必需制作明显标识物，增加搬迁成本。1#108号商业区位分析：优势：市口优异。108号商业位于云海路与徽州大道交叉口处，紧邻社区主干道，且无绿化遮挡，坡度平缓，易于停车，整体商业呈现面佳。劣势：延展性低。空间相对较小，不够规整，使用率不高，整体形象较弱，不够大气。1#118号商业区位分析：优势：空间较大，相对规整，属于沿街商业；易于停车，商业西南侧设有缓坡，便于各类交通工具的客户到访参观。劣势：地势过高，与主干道水平保持2米左右高度差，且主干道两侧丰茂市政绿化遮挡，商业呈现面不佳。看房路线不佳，客户到访营销中心，需绕行整个四期商业才可进入社区参观体验；即时改变主体结构（通墙开门），但由于商业背面为四期地下停车入口（高墙阻挡），也无法实现较为优质的社区步入感。综合判定：由于四期剩余房源不多，且已处于现房实景阶段，实地参观比售楼部讲解更有有效且频率高更，故对于营销中心的功能性要求（如沙盘）有所降低。同时，四期项目处于收官阶段，社区的整体品质感得到巨大提升，通过科学合理的看房动线实现项目优质的形象展示是现阶段置业顾问带客看房的宣传重点。以上分析，从营销中心的基本功能考虑，建议采用呈现面最佳、动线相对合理的107号商业作为四期新营销中心的选址商业。三、新营销中心内部规划建议1、营销中心设计标准建筑的形式和朝向应综合临街临路以及道路上行人视角综合确定。室外广告招牌（LOGO）设置应在综合考虑建筑体量、坐落位置、临街临路方向、车流客流、外立面整体效果等多方面因素基础上，确定尺寸、材质、灯光、位置、朝向。 2、功能区设置 功能分区以科学合理的看房动线为规划准则，介于营销中心新址（1#107）面积不大，较难实现高档大气的空间效果，故因以提升销售氛围为主，将谈客区至于中心大厅，实现远观有客、入户见客的视觉效果，制造火热的销售现场。3、主要功能空间：一楼设置：中心大厅、公共卫生间、信息展示二楼设置：后台办公区、复印间、水吧间、财务室等中心大厅主要包括模型区、接待区、洽谈区、产品信息展示区、企业文化展示区、水吧六个区域。四、新营销中心搬迁排期序号重要节点事项完成日期责任部门1东方丽景四期营销中心搬迁方案上报审核2017.3.31前黄山公司营销客服