某股份有限公司估价书.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除中华人民共和国国家标准 / 50291-1999 房 产 抵 押 估 价 报 告估价项目名称：*股份有限公司进行房产抵押的估价委托方：*股份有限公司估价方：*评估咨询有限公司估价人员：*、*估价作业日期：20*年*月1日-20*年*月3日估价报告编号：*估字(20*)0*1号1999-02-12 发布 1999-06-01 实施 国家质量技术监督局 联合发布 中华人民共和国建设部目 录一、 致委托方函3二、 估价师声明4三、 估价的假设和限制条件5四、 估价结果报告 6-9五、 估价技术报告 10-12六、 重大事项说明 13七、 附件14致委托方函*股份有限公司：我们接受委托，按委托的评估目的、协商的估价时点和所提供的资料对拟准备评估的房产现值进行了评定估算，贵方的责任是必须提供真实，可靠，充分的依据，我们的责任是出具真实，合法的资产评估报告，在整个评估过程中，我们遵循法定的评估标准和规程。截止目前，评估工作业已完成，经过评估确定所委托评估的房产在20*年*月1日估价时点的评估值取整为210.62万元（贰佰壹拾万陆仟贰佰元整）。其中：A、幢号为1#二层*办公楼价值为408400.00元；B、幢号为2#三层*中心估价值为1259300.00元；C、幢号为3#一层*中心估价值为234300.00元；D、幢号为4#一层*估价值为204200.00元。评估的详细结果、过程及有关说明，请见后附的估价结果报告和估价技术报告。 此致 *评估咨询有限公司二0*年*月三日 估价师声明我们郑重声明：1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析后形成意见和结论，撰写本估价报告。5、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。6、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。7、本次估价结果是对20*年*月1日这一估价时点所估价房产价值的客观、公允反映，我公司对这一估价时点以后该房产价值发生的重大变化不负责任。 8、本次估价结论是根据委托方提供的资料和估价目的，对勘估标的物在估价时点状况的估价，若改变既定用途和目的，则需根据特定条件或标准另行估价。如委托方持此报告用于其它目的，则本报告无效。 9、本次估价结果估价人员技术水平及掌握资料的限制，仅为委托方提供价值参考。 全国注册房地产估价师：*（资格证书编号：*50001）全国注册房地产估价师：*（资格证书编号：*0003）估价的假设和限制条件一、 估价假设前提：1、本次评估是假设房地产处于完整权利状态；2、本次评估对象面积、数据确认的方法，以委托方提供的面积、数据为准；3、本次评估是以估价对象在估价时点时的状况为依据进行的；4、本次评估的估价时点原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外；5、本报告以委托方提供的估价资料真实合法为前提，若提供资料失实或有任何隐匿，本公司不承担责任。二、估价限制条件1、本报告的估价结果是在本次评估特定的估价目的下形成的，不对其他用途和目的负责。若改变用途或估价目的，需另行评估。2、本报告的估价结果是在正常市场状况下形成的，未考虑国家宏观经济政策发生变化、政策优惠及遇有不可抗力对房地产价格可能产生的影响。3、本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容而可能导致的损失，本评估公司不承担责任。4、本报告仅供委托方使用。非为法律规定的情况，未经估价机构许可，不得提供给除政府主管部门以外的任何单位和个人，其全部或部分内容不得刊载于任何文件、公告或公开媒体上。5、本估价报告与房地产相关权属证明同时由委托方使用于估价目的有效，我们仅对估价对象物业作一般性的查看，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷，本报告以估价对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为前提。6、在确定抵押时应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀的影响，抵押房地产变现时往往难以达到正常价格水平，综合上述各项因素，房地产最终金额须由金融机构与委托方协商确定，以保证房地产金融的安全性。估价结果报告（一） 委托方：*股份有限公司 住 所：*市*路2号*大厦24楼 法定代表人：*（二）估价方 资产评估机构：*评估咨询有限公司 住所：*市*路45号 法定代表人：* （三）估价对象*股份有限公司委托估价的4项房产为*办公室、*中心、*中心、*等，均位于距*市约27公里的国家AAAA级旅游景区*路口处，交通便利，在地理位置环境等方面条件较优越。其中：1、幢号为1#二层*办公楼，坐落于:新编*区*北侧*路口，房权证号为：*市字第*2269号，于2004年建造，共二层，钢混结构,总建筑面积为260.82 M2(一层建筑面积216.60 M2,二层建筑面积44.22 M2), 设计用途为办公，实际用途与设计用途相同；该建筑物外墙抹灰刷涂料，铝合金门、窗,五金齐全；内墙抹灰刷涂料，顶棚抹灰刷涂料，内门为木门，地面为清水泥地面，水、电、暖设施齐全，使用正常。2、幢号为2#三层*中心，坐落于:新编*区*北侧*路口，房权证号为：*市字第*2270号，于2004年建造，共三层，钢混结构,总建筑面积为436.80 M2(一层建筑面积235.95 M2,二层建筑面积159.25 M2,三层建筑面积41.60 M2), 现用途为*和其他；该建筑物外墙抹灰刷涂料，铝合金门、窗,五金齐全；内墙抹灰刷涂料，顶棚为铝合石膏板吊顶，内门为木门，地面为清水泥地面，水、电、暖设施齐全，使用正常。3、幢号为3#一层*中心，坐落于:新编*区*北侧*路口，房权证号为：*市字第*2269号，于2004年建造，共一层，砖混结构,总建筑面积为81.25 M2, 现用途为*中心和其他；该建筑物外墙抹灰刷涂料，装防盗门，铝合金门、窗,五金齐全；内墙和顶棚抹灰刷乳胶漆，状况良好，使用正常。4、幢号为4#一层*，坐落于:新编*区*北侧*路口，房权证号为：*市字第*2269号，于2004年建造，共一层，砖混结构,总建筑面积为153.10 M2, 现用途为厕所和卫生室；该建筑物外墙抹灰刷涂料，装防盗门，铝合金门、窗,五金齐全；内墙贴瓷砖、状况良好，铝塑板吊顶顶棚、状况良好，水、电、暖设施齐全，使用正常。（四）评估目的：此次估价目的是为委托方确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。（五）估价时点：20*年*月1日（六）价值定义：本次估价采用价值标准是抵押房地产在估价时点的市场价值，即该房产的客观合理价格是在公开市场条件下可能形成或已形成的市场价格或价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。（七）估价依据1、中华人民共和国担保法;2、建设部与国家质量技术监督局联合发布的房地产估价规范；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、建设部与中国人民银行、中国银行行业监督管理委员会联合下发建住房20068号文件及房地产抵押估价指导意见；5、房屋所有权证及产权所有人法人营业执照复印件；6、委托方提供的有关资料及估价人员现场搜集、调查取得的资料。（八）评估原则：在评估过程中，我们以国家有关政策法规为依据，遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。（九）估价方法 由于本次评估的目的，我们在评估中主要采用收益法和成本法进行评估。（十）评估结果*股份有限公司委托估价的资产在本次评估目的下评估值为：210.62万元（贰佰壹万陆仟贰佰元整）。（十一）估价作业日期：20*年*月1日至*月3日 （十二）估价报告应用的有效期：估价报告有效期一般为一年。本估价报告有效的前提条件是，随着时间的推移，房屋的损耗和市场的变化，其价格应做相应的调整，甚至重新估价。（十三）估价人员*（全国注册房地产估价师，资格证书编号：*50001）*（全国注册房地产估价师，资格证书编号：*0003）估价技术报告一、个别因素分析:*股份有限公司委托估价的4项房产为*办公室、*中心、*中心、*等，均位于距*市约27公里的国家AAAA级旅游景区*路口处，交通便利，在地理位置环境等方面条件较优越。其中：1、幢号为1#二层*办公楼，坐落于:新编*区*北侧*路口，房权证号为：*市字第*2269号，于2004年建造，共二层，钢混结构,总建筑面积为260.82 M2(一层建筑面积216.60 M2,二层建筑面积44.22 M2), 设计用途为办公，实际用途与设计用途相同；该建筑物外墙抹灰刷涂料，铝合金门、窗,五金齐全；内墙抹灰刷涂料，顶棚抹灰刷涂料，内门为木门，地面为清水泥地面，水、电、暖设施齐全，使用正常。2、幢号为2#三层*中心，坐落于:新编*区*北侧*路口，房权证号为：*市字第*2270号，于2004年建造，共三层，钢混结构,总建筑面积为436.80 M2(一层建筑面积235.95 M2,二层建筑面积159.25 M2,三层建筑面积41.60 M2), 现用途为*和其他；该建筑物外墙抹灰刷涂料，铝合金门、窗,五金齐全；内墙抹灰刷涂料，顶棚为铝合石膏板吊顶，内门为木门，地面为清水泥地面，水、电、暖设施齐全，使用正常。3、幢号为3#一层*中心，坐落于:新编*区*北侧*路口，房权证号为：*市字第*2269号，于2004年建造，共一层，砖混结构,总建筑面积为81.25 M2, 现用途为*中心和其他；该建筑物外墙抹灰刷涂料，装防盗门，铝合金门、窗,五金齐全；内墙和顶棚抹灰刷乳胶漆，状况良好，使用正常。4、幢号为4#一层*，坐落于:新编*区*北侧*路口，房权证号为：*市字第*2269号，于2004年建造，共一层，砖混结构,总建筑面积为153.10 M2, 现用途为厕所和卫生室；该建筑物外墙抹灰刷涂料，装防盗门，铝合金门、窗,五金齐全；内墙贴瓷砖、状况良好，铝塑板吊顶顶棚、状况良好，水、电、暖设施齐全，使用正常。二、区域因素:估价对象位于距*市约27公里的国家AAAA级旅游景区*路口处，是本市区旅游名胜风景区发展地之一。这里环境优美，空气清新，交通条件良好，通公路，乡与乡和市相互衔接。经过几十年的发展各项配套设施已比较完备，区域内已形成了相关的产业集聚规模。估价对象地势较平坦，土地形状较规则，土地实际开发程度为“四通一平”，即通上水、通电、通路、通讯，场地平整，具体基础设施现状如下：1、上水：由*市农村自来水水管总站提供，内部供水接入宗地内部。2、下水：排入自建排水管网。3、电力：由*市供电局乡供电所提供。4、道路：宗地内铺设路面接通乡村道路各主干道。5、电讯：并入市通讯网络。三、市场背景分析:*地处*中部，历史悠久，气候独特，是世界著名的旅游名城。近年来旅游经济发展迅速，城市面貌变化巨大，前景广阔，估价对象类型的旅游设施有较广泛的市场需求。四、最高最佳使用分析：委托人的房地产证载用途与实际用途相同，符合最高最佳使用原则。五、估价方法选用：*办公室和*采用成本法，*中心和*中心采用收益法。六、估价测算过程:A*办公室成本法基本公式为评估价值=重置价值成新率重置价值由以下几项构成土地使用权价值土地取得费用可细分为1.征地和房屋安置补偿费2.土地使用权出让金或者地价款3.有关土地取得的手续费及税金。土地使用权价值在此不计算房屋重置价值1、勘察设计和前期工程费 按勘察设计费率2%和前期工程费率1%计取，合计3%。 2、基础设施建设费和公共配套设施建设费，未作计算。3、房屋建筑安装工程费房屋建筑安装费用包括房屋建筑安装费用、二次装修费、设备安装等其它费用，结合提供的资料，估价人员对同类建筑物造价调查以及估价过程掌握的有关资料，根据委估建筑物状况，进行工料测算，确定其建筑安装工程费为1350元/平方米。 4、开发过程的税费 包括给水增容费、排污增容费、供热配套费、城市配套费、消防车辆更新费、墙改基金、电力增容费及其他等，综合8，估价对象取5%；固定资产投资方向调节税税率5%，2000年起暂不征收。 5、管理费用 包括质量监督、建设监理、工程保险、造价审核、建设单位管理费和政府管理部门规费等费率5%。 6、投资利息 合理工期210天，即建设周期(日历天数)1年，投资按在建设期均匀投入计，按银行现行一年利率7.47%计算。 7、销售税费：根据估价对象用途和估价目的，按8.5%计算。 8、开发利润：根据估价对象用途和估价目的，取10%计算。9、综合费率为：(1+3%+5%)(1+5%+7.47%2+8.5%+10%)=137.41%10、房产积算单价：1350137.41%=1855.04元/平方米以上各项合计为1855.04元/平方米，估价对象于2004年建成并投入使用。建筑物的折旧扣除，按照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999房地产估价规范；成新率取84.4%；11、房产评估价值确定：*办公室评估价值：260.821855.0484.4% =408353.81元取整为408400.00元（大写:肆拾万零捌仟肆佰元整）。B*成本法基本公式为评估价值=重置价值成新率重置价值由以下几项构成土地使用权价值土地取得费用可细分为1.征地和房屋安置补偿费2.土地使用权出让金或者地价款3.有关土地取得的手续费及税金。土地使用权价值在此不计算房屋重置价值1、勘察设计和前期工程费 按勘察设计费率2%和前期工程费率1%计取，合计3%。 2、基础设施建设费和公共配套设施建设费，未作计算。3、房屋建筑安装工程费房屋建筑安装费用包括房屋建筑安装费用、二次装修费、设备安装等其它费用，结合提供的资料，估价人员对同类建筑物造价调查以及估价过程掌握的有关资料，根据委估建筑物状况，进行工料测算，确定其建筑安装工程费为500元/平方米。 4、开发过程的税费 包括给水增容费、排污增容费、供热配套费、城市配套费、消防车辆更新费、墙改基金、电力增容费及其他等，综合8，估价对象取5%；固定资产投资方向调节税税率5%，2000年起暂不征收。 5、管理费用 包括质量监督、建设监理、工程保险、造价审核、建设单位管理费和政府管理部门规费等费率5%。 6、投资利息 合理工期210天，即建设周期(日历天数)1年，投资按在建设期均匀投入计，按银行现行一年利率7.47%计算。 7、销售税费：根据估价对象用途和估价目的，按8.5%计算。 8、开发利润：根据估价对象用途和估价目的，取10%计算。9、综合费率为：(1+3%+5%)(1+5%+7.47%2+8.5%+10%)=137.41%10、房产积算单价：1150137.41%=1580.22元/平方米以上各项合计为1580.22元/平方米，估价对象于2004年建成并投入使用。建筑物的折旧扣除，按照中华人民共和国国家标准GB/T 50291-1999房地产估价规范；成新率取84.4%；11、房产评估价值确定：*评估价值：153.101580.2284.4% =204190.34元 取整为204200.00元（大写: 贰拾万零肆仟贰佰元整）。C.*中心由于估价对象为旅游类，并且类似的物业较为活跃，租赁案例较丰富，故此次估价宜采用收益法，即将估价对象未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。收益法的步骤为：调查了解与估价对象类似物业的租金水平和出租率，估算估价对象的有效毛收入，扣除社会一般的正常费用，得到估价对象每年的净收益，选用适当的资本化率，运用适当的公式计算得到估价对象的价格。收益法：测算房地产价值的公式V=A/R1-1/（1+R）NA纯收益、R房地产的资本化率、N尚可使用年限1.年总收益的测算 根据评估人员对委托评估房地产地区租金情况的调查，该区域平均租金为1.5元/平方米.天，空置率取40%，则该房地产年总收益=（235.95+159.25+41.60）（1-40%）1.5365=143488.80元；2.年总支出的测算（1）房屋出租经营管理费：取租金的3%=143488.803%=4304.66元（2）房屋年维修费取租金的2%，则 年维修费=143488.802%=2869.78元（3）年保险费取租金的143488.800.2%=286.98元（4）营业税及附加取租金的5.5%,143488.805.5%=7891.88元（5）房产税取年租金的12%=143488.8012%=17218.66元则年总支出（1）-（5）之和共计32571.96元3.房屋年纯收益=143488.80-32571.96=110916.84元。4.房屋还原利率的测算以银行一年期贷款利率7.47%与存款利率4.14%的平均数为基础，考虑房地产投资的风险性，取还原利率8.31%。5房屋尚可使用年限，砖混结构耐用年限为50年，土地使用权年限现尚余36年房地产价值V=A/R1-1/（1+R）36=110916.84/8.31% 1-1/（1+8.31%）36=1259346.80元取整为1259300.00元（大写: 壹佰贰拾伍万玖仟叁佰元整）。D.*中心由于估价对象为旅游类，并且类似的物业较为活跃，租赁案例较丰富，故此次估价宜采用收益法，即将估价对象未来各期（通常为年）的正常净收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格。收益法的步骤为：调查了解与估价对象类似物业的租金水平和出租率，估算估价对象的有效毛收入，扣除社会一般的正常费用，得到估价对象每年的净收益，选用适当的资本化率，运用适当的公式计算得到估价对象的价格。收益法：测算房地产价值的公式V=A/R1-1/（1+R）NA纯收益、R房地产的资本化率、N尚可使用年限1.年总收益的测算 根据评估人员对委托评估房地产地区租金情况的调查，该区域平均租金为1.5元/平方米.天，空置率取40%，则该房地产年总收益=81.25（1-40%）1.5365=26690.63元；2.年总支出的测算（1）房屋出租经营管理费：取租金的3%=26690.633%=800.72元（2）房屋年维修费取租金的2%，则 年维修费=26690.632%=533.81元（3）年保险费取租金的26690.630.2%=53.38元（4）营业税及附加取租金的5.5%,26690.635.5%=1467.98元（5）房产税取年租金的12%=26690.6312%=3202.88元