地产模型太原项目测算表(容积率4-XX毛利润15%).xls

太太原原项项目目规规划划指指标标 序序号号 项项目目面面积积 平平方方米米 面面积积 亩亩 备备注注 1 1占占地地面面积积9416494164141 25141 25 1 1XX占地面积2564138 46 138 85138 85 1 2我方占地面积66923100 39 1 3二层楼占地面积16002 40 2 2容容积积率率4 4 3 3建建筑筑面面积积3766553766551 21 2 其中 住宅面积26529570 43 XX商业面积10000026 55 住宅底商面积113603 02 4 4地地下下室室面面积积8370083700 4 1 4 2 4 1 4 2 4 1商业地下室36000XX地下室 4 2住宅地下室47700 5 5总总建建筑筑面面积积4603554603553 43 4 6 6建建筑筑密密度度 30 30 7 7绿绿地地率率 30 30 92564 450 土地拍卖成交价624811658 8431 职工安置费2406 3718774 中介费80021 239591 二层楼拆迁费200053 098979 契税187449 765294 拍卖交易费62516 588431 合计68020 楼面地价1806 1 1 项项目目工工程程计计划划横横道道图图 序序 号号 项项目目名名称称 进进度度安安排排 20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年 1一期施工期 2一期住宅及公寓销售期 3一期商业销售期 4二期放工期 5 二期住宅及公寓销售期 6 二期商业销售期 2 2 成成本本估估算算表表 序序号号分分项项名名称称 建建筑筑面面积积 平平方方米米 单单位位成成本本 元元 平平方方米米 费费用用合合计计 万万元元 备备注注 1 1前前期期费费用用36000360007878281281 1 1勘察设计费3600070252 1 3临时设施费36000518 1 4可研费用36000311 2 2建建安安成成本本3600036000260026009 3609 360 3 3基基础础设设施施建建设设费费36000360002802801 0081 008 4 4公公共共配配套套设设施施建建设设费费3600000暂不考虑 5 5管管理理费费用用36000360004747169169按按400400万万元元 年年估估算算 共共计计2 52 5年年 6 6不不可可预预见见费费3600036000103103371371按按1 41 4项项的的2 2 估估算算 7 7开开发发期期税税费费36000260936市政配套费 报建费 8 8成成本本合合计计36000336812 12512 125 1 7 2 2 成成本本估估算算表表 序序号号分分项项名名称称 建建筑筑面面积积 平平方方米米 单单位位成成本本 元元 平平方方米米 费费用用合合计计 万万元元 备备注注 1 1土土地地成成本本1000001000001806180618 05918 0591 1 1 21 1 1 2 1 1交易价格100000165916 588共10万平米 每平米约1896元 1 2交易契税10000050498土地出让金的3 1 3拍卖交易费10000017166土地出让金的1 1 4职工安置费100000664共240万元 折合楼面价约7元 1 5其它费用10000021212共800万元 折合楼面价约24元 1 6二层楼拆迁费10000053531共2000万元 折合楼面价约61元 2 2前前期期费费用用1000001000001071071 0711 071 2 1勘察设计2 2三通一平费25641410 2 3临时设施费136000568 2 4可研费用136000341 3 3建建安安成成本本1360001360003300330044 88044 880 3 1地上建安成本100000355235 520 3 1 1 3 1 3 3 1 1建筑工程100000177617 760 3 1 2安装工程100000142114 208 3 1 3装饰工程1000003553 552 3 2地下建安成本3600026009 360 4 4基基础础设设施施建建设设费费1000001000003943943 9433 943 4 1小区市政配套1360002803808 4 2园林绿化及铺装8974150135按占地面积的35 估算 5 5公公共共配配套套设设施施建建设设费费10000000暂不考虑 6 6管管理理费费用用1000001000004747465465按按400400万万元元 年年估估算算 共共计计2 52 5年年 7 7不不可可预预见见费费1360001360001001001 3591 359按按1 41 4项项的的2 2 估估算算 8 8开开发发期期税税费费1360003004 080市政配套费 报建费 9 9成成本本合合计计100000738673 85773 857 1 11 1010销销售售收收入入 100 0008 99389 926 计容积率建筑面积销售收入 10 110 1商商业业销销售售收收入入 105 0007 57079 485 含地下5000平方米公摊 10 210 2车车位位销销售售收收入入 31 0003 36810 441 扣除5000平方米的商业公摊 1111营营业业税税及及附附加加 4 991 1212营营业业税税后后收收入入 84 935 1313毛毛利利润润 11 078 2 2 成成本本估估算算表表 序序号号分分项项名名称称 建建筑筑面面积积 平平方方米米 单单位位成成本本 元元 平平 方方米米 费费用用合合计计 万万 元元 1 1土土地地成成本本2766552766551806180649 96149 961 1 1交易价格2766551659165945 893 1 2交易契税27665550501 377 1 3拍卖交易费2766551717459 1 4职工安置费2766556 6176 1 5其他费用2766552121588 1 6两层楼拆迁补偿费27665553531 469 2 2前前期期费费用用27665527665592922 5572 557 2 1勘察设计费324355702 270 2 2三通一平费68523427 2 3临时设施费3243555162 2 4可研费用324355397 3 3建建安安费费用用2766552766551853185351 26551 265 3 1住宅265295150039 794 3 2住宅底商面积1136017001 931 3 3地下室4770020009 540 4 4基基础础设设施施建建设设费费2766552766553543549 801 4 1小区市政配套3243552809 082 4 2园林绿化及铺装47966150719 5 5公公共共配配套套设设施施建建设设费费27665500 6 6管管理理费费用用27665527665548481 335 7 7不不可可预预见见费费27665527665582822 272 8 8财财务务费费用用27665527665546646612 903 8 1土地利息27665538410 617 8 2建筑成本利息276655832 286 9 9开开发发期期税税费费3243551304 217 1010营营业业税税及及附附加加27665544112 211 1111销销售售费费用用2766552396 601 1212成成本本合合计计2766555535153 123153 123 1313销销售售收收入入 231 095 1414毛毛利利润润 77 972 1515毛毛利利润润率率 50 92 1616土土地地增增值值税税 23 392 1717所所得得税税 13 645 1818净净利利润润 40 935 1919净净利利润润率率 26 73 2020投投资资额额 54 961 2121投投资资回回报报率率 74 48 2222年年投投资资回回报报率率 21 28 备备注注 1 1 1 2 1 31 1 1 2 1 3 450万元 亩 土地出让金的3 土地出让金的1 共240万元 折合楼面价约7元 共800万元 折合楼面价约24元 共2000万元 折合楼面价约61元 由于本项目公建较高 部分提高设计费 按占地面积的70 估算 暂不考虑 按按400400万万元元 年年估估算算 共共计计4 54 5年年 按按1 41 4项项的的2 2 估估算算 按2 5年计息 按8 5 计息 高于银行利率1 第一期按住宅40 开发体量计息 计息期1年 市政配套费 报建费 销售收入的5 55 销售收入的3 1 11 2 2 成成本本估估算算表表 14 12 增值额的30 估算 14 16 25 14 16 17 18 12 土地价 5000万元启动资金 18 20 投资期按3 5年估算 3 3 项项目目销销售售收收入入与与经经营营税税金金及及附附加加估估算算表表 序序号号 销销售售期期 分分项项指指标标 合合计计 万万元元 20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年下下半半年年上上半半年年 一一销销售售收收入入 万万元元 231 095231 09537 14137 14152 60552 6053 3703 37067 66367 66367 65767 6572 6582 658 1 1一一期期住住宅宅销销售售收收入入 万万元元 75 39775 39737 14137 14138 25638 2560 00 00 00 0 1 1一期住宅销售面积 10611853059530590000 1 2一期住宅销售单价 元 7105700072100000 2 2一一期期商商业业销销售售收收入入 万万元元 8 3768 3760 03 2723 2723 3703 3701 7341 7340 00 0 2 1一期商铺销售面积 4 54401 8181 818909 2 2一期商业销售单价 元 18 432018 00018 54019 080 3 3XXXX销销售售收收入入 万万元元 11 07811 0780 011 07811 0780 00 00 0 3 1XX销售面积 万元 00 3 2XX销售单价 万元 00 4 4二二期期住住宅宅销销售售收收入入 万万元元 123 362123 3620 00 00 060 88560 88562 47762 4770 0 4 1二期住宅销售面积 159 17779 58979 589 4 2二期住宅销售单价 元 65007 6507 850 5 5二二期期商商业业销销售售收收入入 万万元元 12 88212 8820 00 00 05 0445 0445 1805 1802 6582 658 5 1二期商业销售面积 6 8162 7262 7261 363 5 2二期商业销售单价 元 18 90018 50019 00019 500 二二销销售售税税费费18 81118 8113 1763 1763 5513 5512882885 7855 7855 7855 785227227 1营业税及附加 万元 12 2112 0612 3051873 7553 755148 2销售费用 万元 6 6011 1141 2461012 0302 03080 三三净净销销售售收收入入 万万元元 212 283212 28333 96633 96649 05549 0553 0823 08261 87861 87861 87261 8722 4312 431 4 4 项项目目投投资资计计划划估估算算表表 序序号号 分分期期 项项目目 合合计计20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年 1 1 投投资资总总额额153 123153 12364 42864 42818 48418 48432 46232 46224 62824 62813 12013 120 1 1土地成本49 96149 9610000 1 2前期费用2 5572 5570000 1 3建安费用51 2655 12710 25311 27812 30412 304 1 4基础设施建设费9 8013 92105 88100 1 5公共配套设施建设费000000 1 6管理费用1 335300300300300135 1 7不可预见费2 272454454454454454 1 8财务费用12 90304 3018 60200 1 9开发期税费4 2172 10802 10800 1 10营业税及附加12 21102 0612 4927 510148 1 11销售费用6 60101 1141 3474 06080 2 02 0资资金金筹筹措措0 000000 2 1自有资金0 000000 2 2借贷资金 2 3销售收入再投入 2 222 6 6 损损益益及及利利润润分分配配表表 单单位位 万万元元 序序号号项项目目20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合计计 1 1销销售售收收入入0 037 14137 14155 97555 975135 320135 3202 6582 658231 095231 095 2 2项项目目投投资资64 42864 42818 48418 48432 46232 46224 62824 62813 12013 120153 123153 123 2 1地价49 961000049 961 2 2前期费用2 55700002 557 2 3建安费用5 12710 25311 27812 30412 30451 265 2 4基础设施建设费3 92105 881009 801 2 5公共配套设施建设费000000 2 6管理费用3003003003001351 335 2 7不可预见费4544544544544542 272 2 8财务费用04 3018 6020012 903 2 9开发期税费2 10802 108004 217 2 10营业税及附加02 0612 4927 51014812 211 2 11销售费用01 1141 3474 060806 601 5利润总额 64 42818 65723 513110 692 10 462 77 97277 972 6毛利润率50 92 50 92 7土地增值税增值部分 30 23 39223 392 8所得税 5 7 25 1364513645 9税后利润5 7 84093540935 10税后利润率26 73 26 73 49 32 7 7 现现金金流流量量表表 单单位位 万万元元 序序号号 项项目目 分分期期20082008年年20092009年年20102010年年20112011年年20122012年年合合计计 1 1现现金金流流出出64 42864 42818 48418 48432 46232 46224 62824 62850 15750 157190 160190 160 1 1土地成本49 961000049 961 1 2前期费用2 55700002 557 1 3建安费用5 12710 25311 27812 30412 30451 265 1 4基础设施建设费3 92105 881009 801 1 5公共配套设施建设费000000 1 6管理费用3003003003001351 335 1 7不可预见费4544544544544542 272 1 8财务费用04 3018 6020012 903 1 9开发期税费2 10802 108004 217 1 10营业税及附加02 0612 4927 51014812 211 1 11销售费用01 1141 3474 060806 601 1 12土地增值税23 392 1 13所得税13 645 2 2现现金金流流入入0 037 14137 14155 97555 975135 320135 3202 6582 658231 095231 095 3当期现金流量 64 42818 65723 513110 692 47 49940 935 4累计净现金流量 64 428 45 771 22 25888 43440 935 5当期净现值 基准收益率 10 64 42816 96119 43283 165 32 442 6累计净现值 64 428 47 467 28 03555 13022 687 附 财务内部收益率27 60 财务净现值22 687 财务投资回收期 年 3 3 项项目目开开发发利利润润估估算算表表 序序号号项项目目金金额额 元元 1销售收入231 095 2总投资成本153 123 3利润总额77 972 4土地增值税23 392 5所得税 13 645 6净利润40 935 7税前利润率50 92 8税后利润率 26 73 9 投资回报率 74 48 10 年投资回报率 21 28 地地价价敏敏感感性性分分析析 地价 万元 亩 总投资 万元 总成本 万元 税前利润 万元 税前利润率 万元 税后利润税后利润率投资回报率