绿色建筑示范工程可行性报告

绿色建筑示范工程可行性报告威海丰荟集团有限公司2010年7月5日目 录1、可行性报告2、设计文件审查合格书3、小区规划设计图海映山庄绿色建筑示范工程可行性报告一、工程概况：威海是联合国评为“世界上最适合人类居住的城市”，环境优美，气候宜人。石岛位于威海东端，三面环海，与日、韩隔海相望，经济发达，交通便利，拥有石岛湾省级旅游度假区，国家一类开放港口石岛湾，北方最大的渔港石岛渔港。海映山庄项目位于石岛湾省级旅游度假区，坐落在植被繁茂的朝阳山南麓平缓的坡地上，东靠原石岛行政区，紧邻石岛湾学校，南向直通朝阳路，停立在项目场地即可看到大海及赤山风景区，周边医院、学校、银行、超市、市场、宾馆等生活配套齐全。该地块及周边环境特有地理位置、气候条件、旅游度假资源、经济条件、交通情况及很小的人口密度，使之成为养老度假，休闲旅游的良好资源。项目总用地15.5万平方米，大部分为废旧荒山，场地北靠朝阳山，南面黄海湾，北高南低，自然坡度在6%-8%之间，场地内零散建设一些荒废的破旧建筑、天然的池塘、乔木、草地，还有部分耕地。该项目建筑面积22万平方米，2000余户高层、小高层为异形柱框架剪力墙结构，多层和Townhouse为异形柱框架结构。公共建筑近15000平方米，包括商业配套、老年公寓。容积率为1.36，绿化率为43%。目前一期工程已竣工，老年公寓、商业服务设施、中心湖区景观、文化广场、运动场均已完成，二期工程正在施工，近8万平方米。共分三期开发，计划至2013年完成，包括所有公共建筑，配套设施。该工程自2007年开工以来，首先被国家建设部批准为国家康居示范工程实施项目，2009年威海市房协评为城市住宅优秀小区，优秀环境配套奖，优秀节能住宅奖，最佳新技术应用奖，住宅全装修优秀奖，被中国房地产协会评为中国绿色健康住宅等，同时丰荟集团开发有限公司在威海四百余家房地产开发企业中，被评为AAA级资信，名列前三名。二、示范目标 总目标：1、将海映山庄建设成为山东省绿色建筑示范工程。2、将海映山庄建设实现国家康居示范工程。 示范的主要技术指标1、节能65%。2、中水处理实现。3、节水器具使用100%。4、生活垃圾生物处理80%，实现小区垃圾减量化、无害化、资源化的结果。5、装修材料满足国家要求。6、充分利用坡地地下空间实现节地的目的。7、实现多方节水手段，小区内雨水收集系统，地表水涵养系统，污水处理系统等水储存技术。8、延时节能灯具，太阳能光伏板照明灯。9、收集原地表土壤，实现种植土搁置。10、原生态保护。11、新材料、新技术应用。12、小区实现一卡通智能化管理。13、各项指标向绿色建筑示范工程评价技术细则和住宅性能评价标准的要求靠近。三、工程技术示范方案1、节地与室外环境类别山东省绿色建筑评价技术规定（试行）条款采取技术措施备注控制项4.1.1 开发地块很少耕地，大部分荒地，开发建设中尽量保护原有植被及沟塘，利用原小水塘做到两处中心景观，并保持原有自然水系，已竣工的一期工程还利用了原十几颗高大的乔木，充分保持了原生态。4.1.2 选在场地不存在任何危险源。4.1.3 按照设计日照分析图及个户型采光通风验算，满足（GB50180）的要求。4.1.4实现绿化率43%，人均公共绿地1.8以上4.1.5 无一般项A类4.1.6 按容积率计算，各项人均用地指标均在规定之内4.1.7 绿化植被大部分采用当地树种，各别珍贵树种使用省内树种。4.1.8 该小区多层占90%,所有多层均利用坡地建成地下车库加停车位，高层部分建成地下两层停车位，成分利用有利的北高南低的地形，做到充分利用土地。一般项B类4.1.9海映山庄配套建设了商业、老年公寓、业主会所、网球场、健身场、儿童场地、中心景观，还有相邻的石岛湾中学校企共建体育场，做到了企业资助，资源共享。4.1.10地面停车率超过10%，居民停车率高于10%。4.1.11符合（GB3096）标准。住宅离主路较远。4.1.12热岛强度不高于1.5，用增大绿化率手段来实现。4.1.13小区北侧是朝阳山，南侧是黄海湾整个地势北高南低，设计手段南侧多层，北侧高层，这样有利于通风和观海。4.1.14 绿化树种达到几十种，一般为乔、灌、草三层以上，每100达4株乔木以上。4.1.15小区主入口设在朝阳路北，交通方便，门口就是公共交通站点。4.1.16非机动车道，人行道全部采用透水地面，部分机动车道也使用了透水地面。不透水地面的道路也采用了建筑块状垃圾做持力层，有利于地表水的涵养和流通。4.1.17无4.1.18建设场地大部分为荒山草地，很少耕地，没有被污染地块。2、节能与能源利用类别山东省绿色建筑评价技术规定（试行）条款采用技术措施备注控制项4.2.1 符合（DBJ14037）规定，是热计算书。4.2.2 本小区设有中央空调，集中空调和冷水（热泵）机组。不计入4.2.3 外窗（门）的气密性等级符合（GB7170）规定4级，单位缝长空气透气量，单位面积空气透气量等符合规定，见检验报告。4.2.4。设置热量计量表一控制项A类4.2.5 达到要求，见热工计算表和日照分析图，朝向全部以东南向，楼距大于1.7倍的楼高。4.2.6 符合（DB140372006）规定值的80%，见热工计算书。4.2.7 全部使用太阳能热水和太阳能光伏照明。4.2.8 高层采用壁挂式太阳能与建筑一体化设计。一项B类4.2.9 符合4.2.10 小区朝向全部东南向，整个小区被北侧的朝阳山挡住冬季的西北季风。4.2.11 多层部分全部采用全通透设计，通风开口面积大于5%，卫生间，厨房除全设窗能自然通风外，全部设置排气道。4.2.12地下室顶板按设计厚同外墙作法保温。4.2.13采用新型布纹饰面砂浆。4.2.14无4.2.15无4.2.16无4.2.17无4.2.18地暖按房间分四路控制。4.2.19采用节能灯具，公共部分采用声控延时控制，中心湖区景观照明采用太阳能光伏照明灯。3、节水与水资源利用类别山东省绿色建筑评价技术规定（试行）条款采取技术措施备注控制项4.3.1 设计了污水处理系统，雨水收集系统，地表涵养系统。4.3.2 采用承插水泥管加塑料管，对接头严肃处理。4.3.3采用3/6控制坐便口，瓷芯水龙头。4.3.4 景观、洗道用水全部使用经处理的雨水和污水。4.3.5不采用非传统用水。一般项A类4.3.6 所有雨水全进行雨水收集系统，人行道、部分行车道均做到透水地面。4.3.7 利用原生态的天然水库做为中心景观蓄水池，新建5000立方4.3.8 雨水净化处理设备。4.3.9 无4.3.10 大于10%一般项B类4.3.11先用高效节能水泵。4.3.12 室外采用钢丝网PE管，室内使用PPR管材。4.3.13室外全部雨污分流4.3.14室内采用污废分流双下水管4.3.15无4.3.16景观水采用循环供水，其他无4.3.17绿化、洗道、洗车均全部用雨水。4.3.18无4、节材与材料资源利用类别山东省绿色建筑评价技术规定（试行）条款采用技术措施备注控制项4.4.1 符合（GB18580GB18588）和（GB6566）的要求。4.4.2 采用立面采用简约型平屋顶。一般项A项4.4.3 无4.4.4无4.4.5 使用废建筑块状垃圾作路基持力层。4.4.6 无一般项B项4.4.7 土建施工，精装修施工全部采用。4.4.85KM使用的只是砂、石子。4.4.9 预拌砼使用占到90%4.4.10楼板采用及钢，砼部分采用C30砼。4.4.11设计时精装修设计先进入，使土建与精装修同步施工管理参与，至使全部达到精装修要求，不发生二次改造。4.4.12无4.4.13采用框架异型柱形式。5、室内环境质量类别山东省绿色建筑评价技术规定（试行）条款采用技术措施备注控制项4.5.1 满足要求4.5.2 满足（GB/T50033）的规定4.5.3 满足要求4.5.4 满足（GB50325）的规定见检测报告一般项A类4.5.5 无4.5.6 满足要求一般项B类4.5.7 满足要求，所有卫生间都有窗4.5.8 满足4.5.9 满足4.5.10 符合规定6、电气与智能化系统类别山东省绿色建筑评价技术规定（试行）条款采用技术措施备注一般项A类4.6.1 满足（CJ/T174）基本配置要求4.6.2 满足（CJ/T174）基本配置要求一般项B类4.6.3 符合规定4.6.4 按设计配置4.6.5 采用整体箱式变压器，符合要求4.6.6 满足（CJ/T174）基本配置要求7、运营管理类别山东省绿色建筑评价技术规定（试行）条款采用技术措施备注控制项4.7.1 按照物业管理条例实施4.7.2 建立节能、节水、节材与绿化管理、公共秩序管理、卫生管理等管理制度4.7.3 水、电、暖、气分户计量，分类按时收费4.7.4。小区垃圾实行分类收集，进行有机垃圾处理，无机垃圾尽量小区内部消化。4.7.5 做到每天一次统一收集，垃圾箱设计全封闭，定时对垃圾箱进行清洗一控制项A类4.7.6 有相应的管理制度和措施4.7.7 建垃圾处理房一座，设备两台，日降解垃圾500KG4.7.8 100%一般项B类4.7.9 有员工手册4.7.10 无4.7.11 齐全4.7.12污水处理系统4.7.13齐全4.7.14无4.7.15大于90%4.7.16满足要求4.7.17每天收集，当日降解，及时冲洗4.7.18根据不同季节，不同情况采用不同技术进行防治。4.7.19满足要求四、技术经济分析1、工程项目概算海映山庄总规划建筑面积22万平方米，项目投资概算6亿元人民币，开工前已投入土地费用1130万元，分三期完成，一期开工近6万平方米，约须投资1.5亿元。2、绿色建筑增量成本概算结合国家康居示范工程和绿色建筑示范工程的实施，在原建筑方案的基础上必须引入多项新技术体系和采取符合“四节一环保”要求的方案，这些技术措施的采用将增加投资规模，见下表。主要技术措施成本增量概算表序号技术措施投资增量（万元）单位增加费用（元/）效益1保温工程32040节能2平开内倒中空隔热窗16020节能3太阳能安装32040节能4外墙新材料16020新技术5智能化标准提高20025品质6景观标准提高12015提高舒适度7排水系统增量8010节水8污水、垃圾生物处理8010环保9全精装修4800600节材10合计6240780 3、资金落实情况 除极少量银行贷款支持外，95%以上的为企业自有资金。整个项目运作建立切实可行的资金使用计划，统筹安排，科学使用，每期销售，开工运转协调进行，根据企业的快速发展，也考虑多方面融资来支持资金运转。五、进度计划安排起始时间终止时间内容安排2007年10月1日2009年6月1日一期工程土建，附属工程，绿化精装修工程2009年9月15日2010年11月20日二期土建施工，附属工程2011年3月1日2011年9月30日二期绿化，道路，精装修工程2011年3月1日2011年11月30日三期土建工程2011年3月1日2012年11月30日三期附属，绿化，精装修工程六、效益分析 1、绿色建筑示范效果预测分析 通过绿色建筑示范工程的实施，必将起到原区域性的住宅产业现代化的推进和示范作用。随着居住观念和居住标准的飞速发展，住宅的安全性能已经有了可靠的保障，适用、舒适、低碳、经济已成为住宅发展的新特征，体现低碳建筑、绿色环保、科技创新是当前住宅建设的新主题，从高科技含量、高技术集成、高效率管理为支撑点的“三高”内涵成为提高住宅品牌的根本途径。国家康居示范工程和绿色建筑示范工程就是分区域进行示范推进而实施的，它以小区为载体，推动住宅产业化发展，通过样板示范带动住宅质量的全面提高。 由于示范工程的实施，必然须选用系列化、标准化、配套化的优良部品，采用绿色、环保建材，创造自然、优美、环保、舒适的居住环境，由此必然导致成本的增加，开发建设过程中，一定注意成本控制，千方百计降低建造成本，提高住宅性价比。 海映山庄按照绿化建筑示范工程的要求，采用新技术、新产品涉及几十种产品，工程造价要提高很多，企业销售利润不会有很大影响，其社会效益会十分可观的。从总体上看，由于产品品质的提高，将会赢得外地及当地居民对“绿色精品”住宅购买热情。预计，在加快投资回收周期的前提下，总的售房收益会比一般楼盘增加2-3个百分点。 2、环境影响分析 海映山庄整个地块不很规整，自然坡度适中，场地内存有零星的废旧建筑。该小区的建成，不仅不会破坏周围环境，而且从根本上改变周边荒山草地的自然环境，整个建设中我们将采取如下措施： 居住区的环境保护：遵守人与自然、人与环境、人与社会的和谐原则。 室外环境小区环境绿化与景观配置要突出居住条件的均好性和共言性，为居民提供户外休闲，观赏和生态良好的绿色空间，采用提高植物成活率的栽植技术，减少水的地表流经，增加地下水的涵养，最大限度的利用场地内空间种绿化植物，使绿化起到清洁空气、调节小气候的作 室内环境：通过优化规划和建筑设计，使每户都有良好的自然通风、采光，尽最大极限使用“新，精，端”材料部品，以“绿色、环保”为先导，保证室内空气质量达到规定标准。 小区设置有机垃圾生化处理设备，做到生活有机垃圾零排放，设置污水处理，雨水收集系统，充分利用好小区水资源。 尽量保留和利用原有生态，如高大的黑松，水松和天然池塘。保持新建筑物与周边原景观的协调性，最大限度的减少对周边的环境影响。3、市场需求分析项目所在地威海的荣成是全国百强县之一，位居全省之首，经济繁荣，渔业兴旺，人们生活富庶，是高品质住宅的销售趋向，特别是威海获得“国际人居环境奖”后，威海市政府在全国范围内打响“威海人类最适合居住的地方之一”城市品牌后，荣成市房地产行业取得了很大的发展，不仅更大的吸引了本地消费者，同时国内外富裕阶层，特别是人员拥挤、污染严重的城市，海拔高、空气质量差的地区，购房人群把目光都盯住了海边。外地消费人群占荣成住宅销售对象的很大比例。整个威海房地产业发展迅猛，已涌现很多高品质楼盘，但随着社会不断发展，人们居住环境要求不断提高，消费者对高品质住宅小区的要求和期望越来越高，因此，为适应社会发展的需求，必须实施绿色建筑示范工程，引导行业向低碳节能，高品质住宅方向发展，推进住宅产业化进程。4、示范项目推广应用前景分析绿色建筑示范工程是“四节一环保”的典范，是低碳经济的发展方向，它的自身体现了可持续发展的要求，通过这种示范的实施，房地产行业和社会都会从中感受到住宅产业的成果和绿色低碳的发展前景，必将推动区域住宅建设水平的提高，对加快产业化进程，实现绿色建筑起到良好示范作用。七、项目和单位资质1、设计单位：北京龙安华诚建筑设计有限公司，该公司成立于1988年，拥有建筑工程设计甲