松原调研报告.doc

窗体顶端窗体底端（） 目 录 第一篇 松原市宏观环境发展概况 一、松原市概况 二、房地产宏观环境分析 三、房地产发展整体概况 四、松原房地产发展历程分析 五、松原房地产发展趋势分析 六、松原房地产市场发展特征分析 第二篇 松原市住宅供应调查 一、户型供应特点 二、景观配套及物业管理特点 三、建筑风格特点 四、价格及付款特征分析 第三篇 松原市商业市场分析 一、松原市商业发展概况 二、松原市零售业现状以及发展趋势 三、松原商业现状及格局 四、松原主要街道业态分布情况 五、松原未来商业市场预测 第四篇 住宅需求分析 第五篇 商业需求分析 一、调查对象特征 二、商业问卷分析 项目SWOT SWOT分析 第六篇 项目SWOT分析 一、项目概况 项目SWOT SWOT分析 二、项目SWOT分析 第七篇 项目定位篇 一、项目定位策略 二、项目定位原则 三、项目形象定位 四、住宅定位 五、商业定位 第八篇 项目开发策略篇 （） 第一篇 松原市宏观环境发展概况 一、松原市概况松原市位于位于吉林省西部，美丽富饶的松花江畔，坐落在美丽富饶的松花 江畔，处于长哈经济带中间，是吉林、黑龙江、内蒙古三省区的结合部，是规划 中的吉林省中部城市群之一。 中心城市由原扶余市城区和前郭县城区组成，城市以松花江为中心，分为江 南、江北两个分区，江南重点发展工业区，江北重点发展商贸区。规划区面积78 平方公里，规划控制区面积1000平方公里，建成区面积31平方公里，城市人口 50万。其中非农业人口30万。有汉、满、蒙古、回、朝鲜等31个民族。下辖四 县一区，即前郭尔罗斯蒙古族自治县、长岭县、乾安县、扶余县和宁江区，另设 松原经济技术开发区、 松原农业高新技术开发区和查干湖旅游经济开发区等三个 省级开发区。 从松原市现状来看，松原市中心城市规模占总体规模的比重太小，城市化 水平偏低。这种“小马拉大车”的局面，难以充分的起到对区域经济的带动作用。 为此，松原市提出城市东扩战略，至2015年，使城市化水平由目前的28%达到 45%，迅速膨胀城市规模，使松原成为联结东北3省和内蒙古自治区8市14县的 重要交通枢纽和物流中心。 二、房地产宏观环境分析 1、石油产业为松原房地产市场奠定坚实基础 松原市位于东北松嫩平原松花江畔，城市发展主要依托于油田，位于松原的 吉林油田是中国第六大油田 （另外五大） 自1976年中国石化进驻松原开采石油， ， 带动了人口的迁移和增长， 城市基础配套完善， 松原市可供运动场所、 休闲广场、 活动中心等设施配套较多，城市绿化、排水、路灯、道路规划成熟，交通便利， 市民生活方便，城市有了较快的发展，1992年6月6日经国务院批准成立的地级 市。 同时，在天然气方面，松原发现了中国特大的天然气田待开发，据调查天然 气量不小于目前的石头储备量， 因此使松原在中国最具综合开发潜力城市排名第 19位，城市发展潜力巨大。 （） 2、人口的增长给房地产发展提供机遇 松原市中心城市规划区面积78平方公里，目前建成区面积31平方公里，以 松花江为界分为江南江北，行政划分为前郭县、宁江区与经济开发区，2005年， 市区人口达到50万人，随松原天然气田的开发，城市人口将会迅速的扩张。 另外， 目前油田工业形成了相对独立的社会， 但分布散落在在市辖各县区内， 随城市的发展及政府政策的带动，油田工业社会将逐渐回迁至松原市区，同时也 将带动松原市人口的大量增加。 随着城市化的进展，一方面农村户口向城市迅速发展，城市人口不断增加， 城市配套比较完善， 为城市及房地产发展提供了基础平台， 另外一方面政府搬迁， 油田工业区回迁城市内，目标在未来5年内城市人口达100万的发展方向，人口 的增加，意味城市的扩张，房地产市场需求也将随之增加，为城市房地产的发展 提供良好的发展机遇。 3、经济的繁荣为房地产的市场提供支持 松原市经济基础雄厚，为房地产市场提供支持。重点发展了石油化工、农畜 产品加工两主导产业和生化制药、建筑材料、商贸旅游三个新兴产业，都有较好 的发展基础，开发前景非常广阔。全市国内生产总值完成75.7亿元，全口径财 政收入13.38亿元，城镇居民储蓄存款余额62亿元，社会消费品零售总额37.6 亿元，城镇居民人均可支配收入3593元，农村人均纯收入2542元。全市粮食产 量580万吨，农业总产值55.1亿元，乡镇企业总产值59.7亿元，农村经济总收入 89.7亿元，工业总产值29.4亿元，地方工业总产值6.7亿元。 由于松原市城市基本建设投资速度猛涨，在岗职工工资增长较快，消费结构 逐步升级，住宅、轿车、通讯、旅游等新型消费不断升温，为房地产的发展提供 了良好的社会基础。 4、东北三省交通枢纽作用将逐步体现 （一二三桥定位） （） 受地方经济的支持，第三松花江大桥将于08年8月份建成通车，将成为连 接东北3省和内蒙古自治区8市14县的重要交通枢纽和物流中心，大大缩减了城 市东北三省与8市14县之间的交通距离，随三桥的贯通，松原市交通枢纽的作用 逐渐体现，随城市功能的提高，交通的便利，将对未来城市的发展起到重要的推 动作用。 5、棚屋区改造为房地产发展提供广阔的发展平台 改革开放以来，尤其近年来对棚屋区改造工程政府给予较多的优惠政策，以 及对开发土地的严格控制，给房地产的发展提供广阔的发展平台，吸引了较多开 发商纷纷介入松原。 三、房地产发展整体概况松原房地产起步较晚，2002年进入市场化运营，目前在政府各种力量带动 下，松原市的房地产空前活跃，目前松原市房地产存在这样几个特点：首先，棚 屋区改造项目较多，待拆待建项目较多，未来市场竞争激烈；第二，市场化运作 较为初级，操作空间较大；第三，居住观念落后，供应及需求产品相对集中，促 使产品形态相对单一， 第四， 小高层有部分涌现， 在消费者心目中属于高档物业。 1、大规模棚户区改造，集中放量大 受两方面优惠政策的引导，一是棚屋区改造工程各方面都有较大优惠，二是 对房地产开发土地的严格控制，造成目前有大规模棚屋区改造项目，预计未来三 年到五年内将有750万平方米棚户区改造项目面向市场。从松原房地产发展历史 来看，房地产投入市场量将在未来3-5年内迅速集中放量，房地产开发将进入高 速发展期，竞争日益激烈。 2、市场化运作较为初级，操作空间大 从松原房地产市场运作层面来看， 、存在较多方面的不足，同时也给本案的 操作带来更多的操作空间。首先，受文化程度限制，客户法律意识不足，一般在 报建项目后就进行购买，购买风险较大，如:江南的金帝嘉园的二期项目， 就造成了烂尾楼。另外，市场运营及传播渠道不畅通，对项目的卖点挖掘不够， 使项目的利益没有最大化，表现比较普遍，当地房地产开发商的广告投入较少， 消费者对各项目的认知程度较低。 3、市场供应较为单一，差异不明显 受气候条件影响，当地人民冬季必须支出每年25.5元/的供暖费，面对松 原月收入平均1500元的消费者来说，是较大的费用支出，消费者在购房时的考 虑更多于后期房屋的使用费用及自身的需求情况， 造成了当地对户型面积的需求 集中在50-80平方米的小户型上，整体市场因为需求的集中因此开发产品也相对 （） 集中，从产品风格、小区配套、景观规划等等各方面来说，市场差异均不明显。 4、小高层部分涌现，在松原属高档物业 由于产品的单一，小高层目前在松原出现，从市场接受程度来看，较被市场 接纳，一般较有实力的消费者购买。但受居住观念的影响，部分客户还不接受高 层电梯楼，一是价格较多层较高，二是担心后期居住的成本较高。因此高层住宅 目前还属于高消费物业。 四、松原房地产发展历程分析松原房地产目前进入高速发展阶段 4 5 6 7 8 70年代，住宅主要以自建房为主，各自独家独户的院落结构，也就是目 前政府大力改造的棚户屋； 80年代，由石油工业发展为带动，单位自建房共同发展，使江南由前郭 县政府向江边发展； 90年代，松原房地产市场进入市场化的运作，出现了部分住宅区和商业 项目，以单位集资房为主，楼房一般为多层； 进入21世纪，松原进入房地产发展阶段，城市基础的完善，道路的延伸， 为房地产发展创造了良好的平台； 目前，松原房地产近入高速发展阶段，以政府为主要带动的棚屋区改造 工程大力开展，三桥、二桥即将开通，外地开发商纷纷介入本地市场， 大规模拿地，房地产发展进入高速发展期。 五、松原房地产发展趋势分析 3-5年内集中放量，竞争激烈导致两极分化 36 由于松原市房地产物业档次普遍较低，但随着消费者对生活品质的不断 追求，房地产市场开发水平将不断提高，结合城市化进展，石油产业人 口回迁，将大大增加城市人口数量，住房需求将迅速猛增，房地产市场 将进入快速发展期。 37 市场供应量未来3-5年内集中迅速放量， 房地产将由卖方市场向买房市场 转变，面对激烈的竞争，开发商更趋向于成熟，消费者更加理性，未来 竞争更加残酷。 38 未来将更注重社区环境及后期管理服务，来赢取有限市场。社区走个性 化、差异化的道路是跳出同质化竞争的必然选择。 39 松原整体市场供应量的激增，竞争的升级是开发商更加追求产品迎合消 费需求，而早期简单粗框的开发推广模式将被市场淘汰，消费者对物业 的追求和选择空间更大，更注重品质及绿化，提高自己的生活素质。消 费者选择的结果将使一部分楼盘注重绿化及配套，迎合高档消费者，另 （） 一部分通过降低成本、压缩利润，去迎合中等消费者，市场将多元化发 展。 六、松原房地产市场发展特征分析松原市地产行业刚刚起步，客户大部分为初次置业，对房地产认知不足，对 投资意识需进一步引导，客户表现出较为明显的不理性消费特征，易受一些外在 的、煽情因素影响，羊群现象易形成。 受房地产整体开发环境的影响， 松原市房地产营销水平同样处于一个比较初 级的水平。房地产营销理念较为落后，停留在简单的卖“建筑”的思维上，对卖点 与市场的接合能力较差，对项目的附加值没有充分挖掘，使项目的价值没有得到 最大化，市场操作空间较大。 媒体宣传方面，由于松原城市较分散，可利用的宣传途径较多，市场中开发 商利用媒体的频率较少，宣传通路没有打开，从销售结果反映不理想，消费者对 产品的认知程度较低，有的根本没有听说过项目名称。 普遍开发商对成本进行全线控制，销售道具如“样板间、楼书、折页”都没有 进行很好的利用，因此消费者很难对项目的附加值有所认识，对项目价值不能认 同，使产品的价值不能充分在市场体现。 销售手段单一，促销活动较少，开盘等重大节点活动较为低调，停留在自然 销售的阶段，虽节省成本，但对市场没有充分拦截，造成客户流失和客户挖掘不 够，造成了销售周期变长，成本也就相对增加。 （） 第二篇 松原市住宅供应调查 在对市场调查的同时，我们对供应市场即卖方市场（在售竞争项目）进行了 详细的调查，以便我们能更好的把握和利用好市场的供求关系和竞争优势，主要 从供给和需求产品特征的角度，通过市场的供应与吸纳情况，就产品需求喜好进 行分析，并从中挖掘潜在的市场机会，旨在为本项目的产品定为提供第一手的市 场分析资料。 从松原房地产供应市场来看，供应集中在三个区域，江南前郭县政府东侧、 江南沿江、江北佰都纳大街，目前在售在建项目体量在100万左右，其中江北的 供应量达到37.9万平方， （项目资料对比表见附件）以下为各项目情况剖析： 一、户型供应特点 1、两房比三房销量较好 从松原房地产的销售市场来看，二房面积在50-70平方米小户型较为畅销， 三房100平方米以上的房型目前市场存量较大，如“滨江花园”项目，100平方米 以上户型较被市场抗拒，这说明市场对面积较小的两房的需求量较大。 2、两房两厅比两房一厅的房型畅销 通过市场调研了解到，在售的楼盘面积60-70两房两厅的房型普遍比 50-60的两房一厅畅销，这说明对于购买两房的客户而言，消费群体比较钟情 有独立的产停。 3、同样的房型，卫生间及厨房面积大的比较受消费者的喜好 卫生间及厨房面积比较大的单位比较受广大置业群体的喜好,而卫生间及厨 房面积比较小的单位普遍比较销售较缓。 （） 4、底层车库较为畅销 通过调查，市场供应楼盘底层一般安排了车库，并且安排有采暖，车库价格 一般为3500元/平方米，且由于车库面积不大，一般15-30平方米不等，由于总 价不高，较为热销。购买一般为了防止冬天车在室外受冻。 5、顶层阁楼较为畅销 顶层一般设计了坡屋顶阁楼，用来隔热隔冷，从市场反映来看，较被市场追 捧，目前市场上销售阁楼的方式有两种：一种作为楼下附属层捆绑销售，由于附 送面积露台等， 销售单价属单栋价格最贵的楼层， 该销售方式在市场中较为普遍； 另外，是单独销售，较为代表的是“滨江花园”，单独销售其层高高于2.2米部分， 价格较低，由于总价较少，同样被市场接受。 6、凸窗及外挑式突出阳台成为市场的新宠 松原市目前有少量楼盘凸窗或外挑式突出阳台，代表的有“郭尔罗斯花园” 及“飞宇城中城”部分采用了客厅凸窗，这些凸窗及外挑式突出阳台不仅视野开 阔、增加房内的采光面，同时又为赠送部分，消费者在实用的同时又比较经济， 因此，这种设计很受广大置业者的认可。 7、南北朝向的户型成为广大置业者的首选 由于天气特征影响，消费者对采光的要求非常高，南北朝向的户型是市场的 主流，并且成为广大置业者购房考虑重要原因之一。 8、消费者对户型功能分布受消费者关注 由于市场的初级，户型功能分布的差异较大，存在一些优质户型如“飞宇城 中城”的户型，动静能够分离，户型方正分布合理，没有较大面积浪费，而“书香 （） 苑”“豪杰花园”等项目，户型存在狭长，居住生活较不便利的弱点，从市场反馈 来看，户型功能的分布越来越受消费者关注。 二、景观配套及物业管理特点居民对配套的认知程度还停留在满足基本的生活需求上， 配套较高的楼盘价 格随高，单同样被市场接纳，如：飞宇金伦花园 供热：市场供应中一般以管道供热，地热采暖的形式在松原属新兴的供热方 式，代表的有“团结小区”。 供气：各楼盘基本都安装插卡煤气供应系统，提供管道天然气，目前还没有 楼盘提供了防煤气泄漏系统； 通信：所有楼盘都预留了电话线、有线电话端口； 安全：所有楼盘都配备了门禁对讲机，少数楼盘安装了可视对讲系统，大部 分都有门卫，个别楼盘如：飞宇城中城安装了闭路监控系统； 智能化：市场智能化应用程度较低，刷卡门禁、自动报警、紧急报警等系统 基本没有形成； 会所：市场供应楼盘均没有会所，供社区内部活动的场所较为欠缺； 景观：景观越来越引起居民的重视，较小的楼盘基本没有安排中心景观区， 要不规划了也难以实现，景观意识较差，还停留在经济适用房的水平上。 物业管理越来越被松原市民所重视，但相对松原的物业管理水平较差，专业 的物业管理公司几乎没有，部分楼盘聘请了专门的物业管理公司做物业顾问，多 数楼盘是开发商自己的物业公司管理，基本的24小时保安巡逻、卫生保洁、公 共设施维护等物管内容都已具备。 （） 三、建筑风格特点 1、建筑风格普遍受到发展商和广大置业者的重视 从市场调研来看，目前松原市开发商已越来越注重建筑风格，欧陆风格、现 代风格等典型的建筑风格开始在市场上出现，如：书香苑二期、佰都纳花园，均 较前期有进一步发展的趋势， 而且这些崭新具有品质化的建筑风格同时也受到广 大置业群体的欢迎。 2、园林规划特点 从目前松原市推售的楼盘来看， 近两年推出的楼盘其园林已经开始有了较强 的主题色彩， 如“飞宇城中城”中厅景观的设计以及小区的一些休闲配套设等施成 为消费选择的焦点。并且园林景观营造越好的楼盘越畅销，这说明消费者对居住 环境的要求越来越高。 3、外立面特点 本区域的外立面形势还处在不断发展的阶段， 部分楼盘的外立面从色彩及建 筑形式等方面已比较成熟，色彩明亮，有现代感、跳跃感，大胆采用了外飘窗、 欧式构建等形式，如：翠林苑（现代凸窗） 、飞宇城中城（欧式三段式）等，但 大多数楼盘还处在从经济适用房向现代成熟住宅发展的阶段，门窗、阳台、屋顶 等形式较为简单，色彩较为艳丽，多以瓷砖为主。 另外，针对北方天气较冷的特点，外立面均没有进行保温隔热处理，随开发 的成熟，市场必将有该产品供应。 4、物业类型及形式 松原市还是以多层物业为主，新兴的楼盘中也有小高层出现，如水岸馨城、 （） 滨江花园这些沿江一带。另外，也有飞宇城中城部分别墅产品，形式还是以平层 为主， 错层、 复式、 挑空楼中楼等产品在市场中尚未出现， 供应产品一般为平层， 部分是顶楼带阁楼户型，从阁楼的热销中可以看出，错层、复式、挑空楼中楼拥 有一定的市场。 四、价格及付款特征分析松原市区楼盘均价约为1850元/左右，部分小高层、高层的价位已突破 2300元/，最高价为2500元/，存在市场流通的单位房最低价格在1400元/ 以上。 目前已经形成规模的楼盘不多，主要有飞宇城中城、水岸馨城等，多层均价 为1800元/左右，别墅均价在3000元/左右。 楼层差价基本在60-100元/之间，其中多层层差100元/,高层层差分阶 段差价60-200元/不等。 各楼盘都可提供7成30年按揭贷款和一次性付款两种方式，一般开发商在规 划院审定项目后，进行开始销售，一般在项目动工后正式销售，收取30%房款作 为定金， 达预售许可后签订合同。 另外，当地楼盘一般银行按揭及公积金按揭都由客户自行办理，在来回的奔 走中给客户带来较大不便，少数开发商进行统一银行按揭办理。 综述： （123）从个案调查中，我们了解到松原消费观念保守，区域性居住观念严 重， 不了解房地产市场， 对住宅贷款认识不足， 提前消费意识不足， 受收入所限， 对住房消费态度积极性弱，绝大部分人群无住宅投资能力， （） 另外，城市文化氛围淡薄，人们对住宅消费的综合认识较低，如会所、电梯 房等接受及提升还需要一定的过程。 （） 第三篇 松原市商业市场分析 （） 一、松原市商业发展概况 1992年松原被国家批准成立的地级市后，松原开始展开多方面经济发展， 重点发展了石油化工、农畜产品加工两主导产业和生化制药、建筑材料、商贸旅 游三个新兴产业，地区的商业形态也向建筑材料、家居电器、服装服饰以及餐饮 娱乐等多样化形式发展变化。 松原目前的商业虽然已经得到了很大的发展， 但是相对同类规模的地级市相 比较，商业仍存在至后性。当前已经形成以江南郭尔罗斯商贸区及江北步行街为 辐射的商业圈，由于松原地势平坦，城市框架较大，人口密度较小，使得商业业 态非常分散；从商业规模和档次来讲，松原仍然停留在以商业铺位、个体经营为 主体的商业模式之中，目前几家商场，如东北商场、龙源商场，从规模和档次来 讲，都比较落后。 近两年来，随“南北均衡发展”的呼声高涨，政府的政策方面也将发展北部作 为“十五”期间的决定性工作任务来完成。从商业发展看，主要体现为“江北建新 发展一个商业中心”，来规范目前商业市场，采用专业的商业招商及经营管理， 改变目前相对落后的商业形式，打造城市新的发展起点。 二、松原市零售业现状以及发展趋势 1、当前零售业现有模式按照现在全国重点大中形城市的商业发展来看，零售业商店可以按规模、性 质划分，可分类确定为8类：百货店、专业市场、仓储式商场、便利店、专卖店、 超级市场、大型综合超市、购物中心。而对于松原这个中型城市来讲，目前的商 业零售商业店比较初级，有公司管理的中型综合超市1家，小型专业市场1家， 中型百货店10家，各其他自营便利店、专卖店2万多间，总体从业人员57万人 左右。 2、松原零售业发展趋势从松原商业市场分布来看，由市场自行组成的相对密集的市场已经初步呈 现，如KTV一条街、电脑IT一条街等，可以看到，市场需求一个专业市场进行整 合，更大的发挥其相互带动相互促进的作用，从消费习惯方面来讲，希望市场能 够更全面的考虑天气较冷给购物带来的不便，更喜欢“一站式”的商业模式，多种 （） 业态组合的综合商业模式，能够带给客户更舒服、更方便的购物空间和更低的市 场价格，未来松原零售业向大型综合购物中心发展，居民的消费习惯更倾向与购 物环境好，价格便利的大型综合购物中心。 三、松原商业现状及格局 1、松原商业市场特征 6 大型商场人流较多， 市区繁华商业路段的中、 小型商业铺面的经营情况良好。 尤其是一些中、小型商业铺面因为运营成本低、位居闹市，又形成了具备一 定规模的中、小型商业街，所以发展势头相当好，比如郭旗街、康宁街等。 7 商业市场开发量较少，由于商业的分散，对市场的投资欲望刺激不强，而部 分住宅底商由于没有明显的商业定位和统一经营，市场前景冷淡，因此销售 较受阻碍，目前江北“金港盛世”由于进行整体的商业规划和招商，随没有投 入市场销售，消费者较能看到市场前景，因此，较被市场关注。 8 “德克士”“肯德基”的进驻成为松原江南、江北亮丽的风景线，提升了商业形 象和商业街消费档次，西餐厅、咖啡文化逐渐引入松原，随城市化运营的加 快，“麦当劳”“必胜客”将逐步进入松原。 9 现阶段的松原市商场和临街商铺存在以下几种权属类型： （一）国有企业在 划拨用地上建设的国有资产； （二）集体企业，少部分事业单位在划拨用地 上建设的小型商场，临街商铺； （三）本地私有企业或外资兴建的大型商场， 取得了土地使用权，产权明确； （四）相当比重的私有产权铺面。 10 在松原的发展历程中，城市由江南向江北转移，成就了江北目前以步行街为 核心的商业片区，但随城市中心的东移，江北商圈必然重新整合。 11 城市的向东发展，二桥的修建动工，进一部促进了佰都纳大街周边商业逐步 繁荣，相继房地产开发、人口的迁移、市政府的搬迁，从商业气氛上初步表 现出了城市向东发展的势头。 （） 12 KTV、餐饮、洗浴、建材、手机专营较为集中，市场期待能够进行系统的整 合，在相互促进、相互带动中有序健康发展。 2、商业市场主要竞争格局目前松原商业格局同样以江南江北分布， 以江南的郭尔罗斯商贸区及江北步 行街为主要代表的老商业中心，随二桥的贯通，将形成以飞宇城中城及佰都纳大 街新兴的商业为核心，以专业市场为主要带动，大型购物中心为主的商业格局， 随城市的东扩，城市的扩张，新兴商业圈对原有商业圈没有什么冲击。 (插图) 四、松原主要街道业态分布情况主要街道 郭旗路 康宁街 源江路 翔海建材园 江南步行街 江北步行街 宁江路 主要业态 KTV、餐饮、洗浴 KTV、餐饮、洗浴、建材 通讯手机 陶瓷、厨卫、门窗、木材 品牌服饰、小商品零售、百货 品牌服饰、小商品零售、百货、餐饮 餐饮、文化用品 松原的几条街道已经形成相对比较集中的同一种或两种物业形态， 表现的较 为明显的业态形式为KTV、餐饮、建材，其以上业态重要集中分布片区如下图： （插图。标注业态图） 1 郭旗路、康宁街（休闲娱乐一条街） 郭旗路、康宁街共有店面174间，总体营业面积达3万平方米左右，郭旗 路及康宁路前端主要经营业态为KTV、餐饮、洗浴，如金碧辉煌、东方洗浴、 花样年华歌厅、福泰酒楼等，其中KTV和洗浴密集分布于郭旗路与源江西路交 （） 叉口，形成松原有名的“不夜城”，其分布的密集在国内少见，其餐饮、KTV、 洗浴相互促进相互带动，由市场自然形成，KTV营业面积一般在100-300之 间，洗浴中心营业面积一般在2000-5000，部分营业面积达6层，平均月租 金一般在12-15元/之间，底层租金达50-80元/平方米， ，郭旗路及康宁街前 端业态分布如下： 建材 6% 洗浴 14% 业态比例图 KTV 44% 餐饮 36% 康宁街后半部分以建材为主要业态分布，月租金范围在20-30元/之间， 面积从75-150不等，康宁街后半部分业态分布如下： 门锁 11% 地板 17% 其他 1% 灯具 8% 陶瓷 26% 五金 13% 租金走势分析 卫浴 24% （） 租金走势图 100 元/月/平方米 80 60 40 20 0 郭旗路中 源江路 康宁路北 康宁路南 2 源江路通讯一条街 此路段共大约253间店铺，手机通讯产品集中，形成目前松原最为集中的 手机专业一条街，基本为单层经营，营业面积集中在60-100左右， 商业店 面开间较窄3-5米，进深10-15，层高3米-4.2米，源江路西侧通讯产品较为 集中，东侧主要以食杂店、花店、美容美发店、小服饰店为主，店面一般月租 金在25-40元/之间，租金西端较东面高,其业态分布及租金走势如下： 建材 17% 美容美发 8% 餐饮 16% 便利店 7% 药店 6% 通讯 46% 租金走势图 50 元/月/平方米 40 30 20 10 0 源江西路 源江路中断 源江东路 3 翔海建材园 （） 翔海建材园作为相对专业的建材市场，经营业态分区较为明显，分为木材、 卫浴、门锁、陶瓷、装潢装饰等分布集中的业态。共有建材店面144间，平均面 积85平方米，均为2层经营，门面开间4米，进深10米左右，层高5米，整体店面 均为出租，有统一物业管理。平均租金每月在12元/，商业经营情况良好，门 面开店率达100。租金有上涨的趋势。地板 23% 木材 19% 灯具 8% 油漆 5% 卫浴 18% 陶瓷 10% 租金走势图 门锁 17% 20 元/月/平方米 15 10 5 0 木材区 厨卫区 油漆灯饰 4 江南商业步行街 江南商业步行街由郭尔罗斯商贸区改造，整体营业面积达6万平方米，地 下一层6000，经营低端服饰；内街有部分营业面积2层，店面约有400个， 经营品牌服饰；外街店面约有150个，主要经营药品、通讯，其中主要专业市 场由郭尔罗斯世纪购物广场、新阳光城、菜市场的二、三、四楼经营比较集中， 据现场10分钟人流估算，整体步行街市场平均日人流量达2.5万人次。 江南商业步行街经过多年沉淀，以菜市场及楼上低档服饰为带动，主力店 及品牌服装相互促进，相互带动，品牌分布密集，由于业态没有进行合理的规 划，存在品牌店与餐饮及小吃混合在一起，不利于商业价值的体现及租金的升 （） 涨。 步行街内营业面积在30-300不等，一般专卖店营业面积在80平方米左 右，部分独立两层经营；从步行街租金分布来看，由于业主的分散，相邻的商 业租金差别都较大，市场还不规范，租金从25150元/不等，平均租金95 元/，商业开间一般为4.2米，层高一般3.5米，在访谈中了解到，商家对开 间较不满意。以下为江南步行街内街商业业态分布及租金走势： 饰品 餐饮 13% 2% 运动服 20% 床上用品业态比例图 6% 品牌男装 31% 品牌女装 28% 租金走势图 140 120 100 80 60 40 20 0 世纪广场附近 步行街中心 县宾馆出口 5 元/月/平方米 江北商业步行街 江北步行街目前是江北最繁华街道，街道较江南步行街宽敞，商业形象较高， 整条街长约800米，共有商铺194家，百货店7家，总体营业面积达8万平方米。 经营业态以百货店为主， 占总商铺体量的60%， 单层营业1200-3000平方米， 一般营业楼层为4层，松原王府井百货有一层地下商场，商场均进行统一经营和 统一管理，经营档次较高瑞丽百货等，进行了统一的招商，采用扣点联营的方式 进行，而东北商场及龙源百货采用铺位出租的方式经营，经营商家档次较低，业 态部分零散。 （） 由于整体形象的较好，租金也较江南高，租金范围在50-260元/不等，平 均租金达110元/平方米，靠宁江路租金较高，最高达到月租金260元/。经营 面积一般为80-120，商业开间较江南宽，少量达9米开间，进深普遍较大，达 到12-26米；普通商铺层高3.2-4.2。 饰品 7% 床上用品 8% 餐饮 5% 品牌男装 30% 运动服 23% 品牌女装 27% 租金走势图 200 元/月/平方米 150 100 50 0 瑞丽广场附近 龙源商场附近 东北商场附近 6 长宁街 长宁街位于步行街西侧，作为江北的主干道，商业繁荣，业态形式丰富多样， 共有283家商铺，主要分布了餐饮、文体用品、药店，一般为一层商业，营业面 积为60左右，靠近步行街区域租金达70元/，平均租金为25元/，该路段 由于人车流较大，商业展示面较强，目前商业发展迅速，经营情况良好，租金有 上涨的趋势。 娱乐 1% 其他 20% 超市 32% 服装 13% 建材 美容美发 2% 4% 餐饮 21% 药店 7% （） 租金走势图 60 50 40 30 20 10 0 步行街以南 步行街附近 步行街以北 7 元/月/平方米 建设路 建设路位于步行街东侧，是目前江北地区次繁华地带，主要经营业态为建材、 家具类，餐饮、电讯为辅，营业面积为60-200不等，租金水平在40-60元/ 之间，人流量大，商业繁荣，租金价格有上涨潜力。药店 娱乐 超市 服饰 其他 餐饮 4% 1% 5% 1% 1% 5% 电讯 13% 家具 28% 建材 42% 租金走势图 60 50 40 30 20 10 0 步行街以南 步行街附近 步行街以北 8 元/月/平方米 文化路 文化路为项目临街道路，商业经营相对繁荣，业态分布零散，共有店面290 家，以餐饮、医药为主，副食、小超市为辅，电影院附近分布餐饮相对集中,营 业面积一般集中在40平方左右，开间3-5米，进深12-15米左右，租金一般为20 元/左右， （） 16% 4% 4% 5% 3% 13% 16% 租金走势图 35 30 25 20 15 10 5 0 汽车站附近 中心医院附近 小白楼 39% 餐饮 医药 副食 美容美发 五金电器 服饰 文化用品 其他 9 元/月/平方米 临江路汽配一条街 该街道以品牌汽车修理为主要带动，汽车配件、部件修理为辅助，形成了 较为集中的汽车修理一条街，辅带食杂、小吃等，商业分布集中于北侧，南侧店 面较少， 一般营业面积为60-70平方之间， 租金水平相对较低， 平均月租金10-15 元/，该街区借助良好的交通条件，经营情况良好。餐饮 4% 其他 7% 汽车修理 48% 汽车配件 41% （） 租金走势图 20 元/月/平方米 15 10 5 0 临江路西侧 汽修厂 临江路东侧 五、松原未来商业市场预测由当前的商业情况和松原的经济发展趋势可以预见的是，在未来几年，新兴 地产商圈的崛起与传统商圈的革新，新旧交织，伴随着松原规划建设、城市扩张 计划的实施，将不断改写松原商业市场的格局。在这种宏观形势下，松原市商业 用房未来五年将会出现以下的特征： 1、松原当前的商业用地供应量较小，随棚屋区改造的加速，未来商业用房 控制将会逐渐放松，预计在未来4-5年内进行放量，未来1-3年内商业用房继续 以小面积商业用地为主，因此在未来1-3年内商业项目的竞争相对平缓。 2、随二桥的贯通，桥两端的商业将受市场关注，未来城市的格局将逐步呈 现，使松原新的商业经营趋势形成，虽然并不意味着传统商业旺区的衰落，优越 的地理位置和巨大的人流量或车流仍然有不可替代的优势。 3、旧商圈虽经过多年历史沉淀，面对新兴的商业市场，优质的购物环境、 低廉的购物价格，传统商业必须不断革新，众商家联合经营，形成整体形象进行 推广，否则很难与新兴的商业进行抗衡。 4、供应结构上看，专业市场、大型百货、商业街是供应的主体。家电、家 具、建材、餐饮、娱乐等市场更加细分，百货店更注重购物环境及促销方式。 5、在近两年主题商场将会在城市较为中心的位置出现，较高水平的经营管 理公司将进入松原市场，全面提高整体商业市场的档次和改善消费购物环境。 6、部分自主经营的大型商场将对商场进行重新包装上市，改善外部形象和 内部购物环境，调整商家进驻，提高商场的档次以便适应松原商业发展的需要。 7、人们的投资观念进一部加强，不仅购置商铺用于自己经营或商铺投资。 随着专业商场和主题商场的建设，投资意识将不断的成熟，受市场商家的引导， 投资拥有固定回报的产权商铺将成为趋势。 （） 第五篇 住宅需求分析 针对松原市江南和江北两大板块进行全面系统的房地产住宅市场调查， 以街头拦截式根 据问卷调查统计结果， 得出松原市房地产住宅市场， 特别是江北临江区的住宅市场消费需求。 1、对“松原江北”的第一感觉：对松原江北的第一感觉 4 43 14 84 19 69 107 其他 城市发展方向 适合工业 适合居住 人口稀少 未来新城区 发展潜力大 0 20 40 60 80 100 120 据统计，对松原江北的印象，73.3%的群众认为江北发展潜力大，47.3%认为江北会 成为松原市未来新城区，57.5%认为江北适合居住，29.5%认为城市发展方向，10%认为适 合工业，13%认为这个区域人口稀少。 2、对“小康住宅”的第一感觉：小康住宅” 对 “ 小康住宅 ” 的第一感觉 100 80 60 40 20 0 52 59 50 37 28 13 2 91 高尚体面的物业 舒服的住宅 社区生态景观 人文化. 人文化 . 物业服务 智能化信息化 新都市情结 物有所值 其他 （） 根据了解, 松原市民对”小康住宅”的第一感觉是: 对于舒服的住宅概念的市民占 62.3, 认为物有所值的市民有 40.4, 认为高尚体面的物业市民有 35.6,注重于社区生 态景观的市民占了 34.2, 人文化.物业服务 25.3 19.2, 1.4的市民对此并无感觉 3、经常收看的房产信息及广告： 智能化信息化 8.9, 新.都市情绪 收看房产信息及广告媒介 80 60 40 20 0 74 67 松原日报 松原日报 吉林晚报 吉林晚报 松原广播电视报 松原广播电视报 松原电视台 松原电视台 松原广播电台 松原广播电台 其它 29 22 24 11 据调查, 经常看松原日报的市民占的比例达高 50.7, 经常收看松原电视台有 关房产信息的市民有 46, 经常看 松原晚报 的市民占 20, 时常收听 松原广播电台 的市民占 16.4, 看松原广播电视报的市民占 15, 7.5的市民不关心时事 4、 是否计划于未来买房 年龄与未来购房交叉分析 在对市民计划未来的买房调查中, 32的人在一到两年内会考虑买房, 29的人在一年 （） 内会选择买房, 19的人在两年后会考虑买房, 12的人在半年之内会想要买房, 8的人 暂不考虑买房。 5、买房出于何种考虑：购房考虑 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 20 19 10 35 改善居住环境 为子女购房 为父母购房 结婚购房 其他 77 在对居民购买动机的调查中，为改善居住环境的所占份额最多，为52.7%，其次是为子 女购房的占22%，为父母购房的13.6, 为结婚而购房的13用于投资和本地拆迁仅各占 5.1%, 6.8的人买房无任何考虑因素 6、购房优先考虑的因素购房优先考虑的因素 120 100 80 60 40 20 0 区位 交通 品牌 区内景观 价格 楼型 区内配套 区外人文及自然环境 户型 建筑质量 区外配套 物业管理 61 37 43 19 25 28 16 14 36 105 88 82 据了解, 松原市民对购房优先考虑的因素是: 72的人对于价格和定位看得较重, 60.3的人认为交通要便捷, 56.2的人对建筑质量要求较高, 41.8的人认为对于所处的 区位较为重点, 29.5的人注重于楼型, 25.3的人特看重户型, 24.7的人认为物业管理很 重要, 19.2的人关心区内景观, 17.1的人认为区内配套要好, 13的人看重开发商的品 牌, 11的人认为区外配套也要跟上, 10的人认为区外人文及自然景观环境也少不了 （） 7、喜欢的建筑风格： 56的人更喜欢中式风格，这与当地人文和历史底蕴有很大关系；喜好欧式和美式风格 的比例不大，各占 19和 18。 8、希望有的区内公共设施：小 区公共设施具 备 90 80 70 60 50 40 31 30 20 10 0 8 8 26 26 17 20 49 42 36 48 78 中心花园 会所 体育健康设施( 体育健康设施( 游泳池 、 网球场) 网球场) 文化娱乐设施 医疗保健设施 商业购物场所 金融邮政设施 餐饮 农贸市场 幼儿园 车库 公交站点 由上图数据可见，78的人希望小区配有中心花园，其次是 49的人喜欢体育健康设 施，再次是 48人的喜好商业购物中心。然而到目前为止，松原住宅市场配套的中心花园 和体育健康设施缺乏，可见这方面市场存在较大空间。 （） 9.期望的房屋交付标准： 选择毛坯房和厨卫装修的比例均为 35，选择全装修的比例占 30，从以上数据反映 出，部分装修房存在一定的上升空间。 10在未来 3 年内，松原房产价格走势： 40的本地人认为松原住宅价格平稳，会保持现状。31的人认为随着松原人口的增 加，住房需求的增加，住宅价格必然上升；29的人认为住宅已经饱和，市场消化能力有 （） 限，价格必然下降。 11最有升值潜力的区域： 超过半数的人认为江北更具有发展潜力， 在市调中， 我们发现江南人和江北人对本区域 市场非常认同，而对对方市场却持否定态度。 12、对目前住房最为满意的地方：对目前住房最满意的是 60 50 40 30 20 10 0 29 19 14 10 7 1 6 32 33 56 物业管理 交通状 况 购物环境 内部装修 户型 小区环境 居住地点 通风采光 居住面积 教育 其它 26 排在前三位最令人满意的是交通状况、通风采光和居住地点，现有住房相对集中在交通 条间和区位条件好的地方，因而较受认可，但是随着土地供应边缘化，新住宅的出现在这两 方面相对欠缺。 （） 13、对目前住房不满意的地方：对目前住房不满意 60 51 50 40 30 20 10 0 29 25 15 14 24 23 12 15 10 17 物业管理 交通状况 购物环境 内部装修 户型 小区环境 居住地点 通风采光 居住面积 教育 其它 物业管理、购物环境和交通状况是当地人对目前住房最不满意的三个地方，这也从侧 面反映出当前住宅市场物管、 购物环境和交通是最为不足之处， 对我们产品开发具有借鉴意 义。 14、对厨房和客厅的看法： 41的人认为客厅作为公共空间，要设计大点，而卧室最为私秘空间可以少占面积； 26的人认为最好客厅和卧室都大最好；20的人认为应是客厅小，卧室大。 （） 15、对厨卫的看法： 43的人认为厨房最少要方便两人出入，最好设计大点，卫生间作为一时之需不需太大 空间；27的人希望两者都大，便生活；23的认为卫生间要比厨房大。 16、对住房的其他要求：对住房的其他要求 22% 24% 要有儿童房 要有书房 要有储藏间 要有独立车库 35% 19% 34的人希望有储藏间； 24的人希望住房设计一个儿童房； 22的人希望购房同时还 需要有独立车库；20的人希望独立配一个书房。总体而言，有单独实际功能意义的空间 受亲睐。 （） （二）多重因素相关分析 1、打算购房的区域户口所在地与购房区域的交叉分析 从交叉统计数据来看， 户口所在地与购房区域选择成正比关系， 居住在江南的购房者更 亲睐于江南，而江北亦如此。我们调查的外地人均是在江南做生意，他们也更亲睐于在江南 购房。总体而言，江南、江北人对对方区域互相认同度不高，更愿意居住在户口本地。 户口所在地 江南 数量 江南 江北 外地 49 85 13 百分比 33 58 9 数量 43 2 13 百分比 88 2 100 数量 6 83 0 购房区域选择 江北 百分比 12 98 0 （） 2、购房考虑主要因素职业职位与主要考虑因素交叉分析 通过此表的交叉分析，我们可以看出企业管理阶层在购房时主要考虑的因素有物业管理、人文环境和区内配套情况；普通职员和工人考虑较多的是 价格、交通和区位因素；公务员、教师和医生主要考虑区位、人文环境和物业管理等；个体业主对交通、价格、区位三者比较重视。总体而言，价格和 职业职位 类型 人数 区位 比 例 25 78 47 79 81 66 75 价格 户型 交通 楼型 考虑因素 建筑质量 品牌 区内配置 区外配置 区内景观 人文环境 物业管理 项目 数量 比例 数量 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 数量 比例 企业管理 普通职员 工人 公务员 教师 医生 个体业主 4 9 17 24 16 21 56 3 6 12 16 11 14 38 1 7 8 19 13 14 42 1 9 15 2 14 12 50 25 100 88 8 88 57 89 0 0 0 9 6 11 2 0 0 0 38 38 52 4 0 8 13 5 12 13 48 0 89 76 21 75 62 86 1 0 0 1 0 0 0 25 0 0 4 0 0 0 1 3 12 17 13 16 15 25 33 0 0 0 0 16 0 0 0 71 25 10 4 2 0 0 6 2 1 4 50 0 0 25 13 5 7 0 4 10 9 11 5 13 0 44 59 38 69 2 23 0 2 0 12 5 13 8 0 22 0 50 31 62 14 2 0 0 16 12 11 12 50 0 0 67 75 52 21 4 0 0 19 9 10 4 100 0 0 79 56 48 7 81 76 27 4 2 2 区位为当地人重点考虑因素。 （） 3、购房总预算职业与购房总预算交叉分析 总体而言，松原市场购房总预算较为集中，多数人总预算控制在 10-20 万之间，部分企事 业单位工作者能够承担 20-30 万之间，30-40 万的购房总额只有极少数企业高官能够承担，40 万以上购房总额难以承受。 职业 类型 项目 企业管理 普通职员 工人 公务员 教师 医生 个体业主 人数 4 9 17 24 16 21 56 人数 比例 3 6 12 16 11 14 38 10-20 万 人数 8 17 21 15 18 54 比例 89 100 88 94 86 96 购房总预算 20-30 万 人数 2 1 0 3 1 3 2 11 12 6 14 4 比例 30-40 万 人数 1 0 0 0 0 0 0 比例 40 万以上 人数 0 0 0 0 0 0 0 比例 4、月供承受范围职业与月供承受范围交叉分析 据调查，松原市购房者基本都会采取一次性付款方式购房，本题设计主要想了解家