2014年郑州商业市场百货商圈研究分析报告.ppt

郑州商业市场百货商圈研究分析报告 目录 郑州百货发展历程 发展时期 郑州百货自1955年郑百大楼开业以来 经历了萌芽 缓慢 爆发 高峰 调整五个发展时期 各个发展时期特点不同 目前百货处于调整期 1955 1980 1995 2000 2010 萌芽期 缓慢期 爆发期 高峰期 调整期 郑州百货商场利润额趋势线 4 郑州百货发展历程 竞争阶段 郑州百货经历三个竞争阶段即三次商战 第三次商战将决定郑州未来百货的发展趋势 形成新的百货乃至商业格局 1 从第一次商战开始 郑州的商业才能称之为商业 服务才能称之为服务2 第二次商战 丹尼斯 金博大成功带领百货走出第一次商战留下的阴影3 第三次商战 鹿死谁手尚未可知 但可以肯定的是以顾客为导向的竞争将极大地促进郑州百货乃至整个商业的发展 5 郑州百货发展历程 竞争阶段 第一次商战 群龙戏二七 亚细亚 紫百 郑百 商城 商业大厦 华联争雄败在了恶性价格战 却给百货带来了丰富业态和优质服务 6 郑州百货发展历程 竞争阶段 第二次商战 双子耀商城 丹尼斯和金博大自1997年开业以来转变经营模式 建立超市 唤醒百货市场 2001年 丹尼斯 金博大杀入了全国零售业百强 7 郑州百货发展历程 竞争阶段 第三次商战 众商寻新机 目前百货市场处于第三次商战 危机四伏 会给郑州百货带来什么尚未可知 需要不断作出自我调整以找到发展方向 电商 消费者 成为大趋势 同行竞争 来势汹汹 需求改变 8 郑州百货发展历程 区域分布 百货商场集中分布在市商业核心二七 紫荆山和花园路商圈 购物中心则出现在郑州各商业黄金位置 新兴商圈 9 郑州百货发展历程 百货数量 各时期百货商场数量一直在增加 目前郑州知名百货数量已达到19家 2010年前百货集中于老牌商圈 2010年之后80 选址于新兴商圈 可见百货正在进行大范围扩张 郑州1955 2014年百货商场数量 1 老牌商圈中二七商圈占有绝对优势 一直是郑州商业核心 拥有百货商场也最多 花园路商圈发展较晚 却后来居上 超越紫荆山商圈 碧沙岗商圈周边新兴商圈较多 影响其发展2 2010年之后 以百货为主力店的购物中心蓬勃发展 80 选址于郑州其他黄金位置 这也促进了新型商圈的形成 比如郑东新区商圈 大学路商圈等 这与政府的区域规划 公交交通的发展有着密不可分的关系 10 郑州百货发展历程 新增百货 郑州百货商场2010年之前变化较少 2010年之后随着消费者需求的改变 新增百货商场更多以购物中心主力店的方式出现 郑州1980 2014年新增百货数量及在集中商业中占比 2010年之后 消费者的需求不仅停留在购物 也开始出现其他需求 因此新增商业以内设百货商场的购物中心为主 单纯的百货商场仅占11 2010年之前郑州只有大上海一家购物中心 其余都是百货商场 2010年 2014年五年间 购物中心增加了8家 其中有6家拥有百货主力店 单纯的百货商场仅有1家 仅占新增集中商业的11 11 郑州百货发展历程 新增百货 郑州百货商场不同时期新增速度不断变化 2010 2014年调整期百货增速达到了历史新高 可见百货正在高速扩张 郑州1980 2014年新增百货数量及增速 单位 家 郑州百货1995年之前增长十分缓慢 仅相当于5年才新开一家 爆发期0 8家 年 增长速度达到顶峰 高峰期0 5家 年 维持着较高增长 调整期1 2家 年 是由于以百货为主力店的购物中心爆发 纯百货商场增速仅0 2家 年 纯百货增速 12 郑州百货发展历程 经营状况 郑州百货业在全国的大环境下收入和利润增速大幅下滑 明显进入调整期 可见目前郑州百货竞争十分激烈 收入和净利润增长趋于平缓 甚至有下降趋势 a股33家百货企业单季度收入情况 亿元 a股33家百货单季度净利润情况 亿元 由于消费者购物习惯改变 电子商务渠道挤压及自身成本压力等原因 2011年第三季度之前 a股33家百货企业的收入和利润增速还保持在较高的水平 30 以上 2011年第四季度开始 在通胀的前提下 消费市场环境不佳 a股33家百货企业的收入和利润增速放缓至10 左右 甚至出现负增长 同比 同比 13 郑州百货发展历程 小结 发展时期 郑州百货经历了萌芽 缓慢 爆发 高峰 调整五个发展时期 目前处于调整期竞争阶段 郑州百货第一次商战带来了业态种类的丰富和服务质量的提升 第二次商战唤醒了百货市场 第三次商战将决定郑州未来百货的发展趋势 形成新的百货乃至商业格局区域分布 老百货商场集中分布于老商圈 2010年后新增百货散落分布在郑州各个新兴商圈百货数量 郑州百货2010年后开始大范围扩张 目前数量已达到19家新增百货 2010年之后新增百货更多以购物中心主力店方式高速扩张 增速历史最高经营状况 目前郑州百货竞争十分激烈 收入和净利润增长趋于平缓 甚至有下降趋势进入调整期后郑州百货开始以购物中心主力店的身份大范围高速扩张 但是整个百货市场利润走低 竞争十分激烈 同时受到购物中心与电商的挤压这种市场环境下百货应怎样做出改变 求得生存与发展 目录 影响百货发展因素 百货在不同发展时期展现了高低不同的竞争力 科学分析其发展的影响因素可有效为后期商业项目提供借鉴和参考价值 百货区位 区域需求决定百货的生命力 商场硬件 商场硬件决定客户购物舒适度 区域经济 经济发展决定供给商品的丰富程度 消费能力 购买力决定百货商品需求量和需求类型 电子商务 电子商务的发展挤压大量百货市场份额 业态规划 种类 品牌 分布 配比等均可对百货产生影响 营业面积 大规模可有效控制成本 更具价格竞争力 商业运营 优秀的经营和服务可促进发展的可持续性 业态规划是影响百货发展的主要因素 百货无法控制外部因素 应着力于自身因素的打造 而业态规划是其中的主要因素 也是我们将要研究的对象 外部因素 自身因素 16 郑州百货业态规划调整 百货业态发展变化 郑州百货业态随着时期更迭 种类和比例在不断地调整变化 调整期百货商场中新兴业态出现次数增加 郑州百货不同时期主要业态 郑州百货业态规划调整 业态种类 郑州百货业态种类已趋于稳定 餐饮 娱乐等体验性配套业态成为百货升级的焦点 通过2000年前后开业百货商场业态种类对比 面对购物中心和电子商务的强势崛起 百货除了坚持品类丰富的传统优势外 积极打造餐饮 娱乐等体验业态 迎合消费者对于购物之外的多元化需求 备注 大型配套 包含休闲餐饮 娱乐 体育设施 文化 影院 超市等 2000年之后 2000年之前 郑州各百货仍以传统的服装零售作为绝对主力业态 皮具类业态占比上升明显 郑州百货业态规划调整 业态配比 通过业态配比平均水平对比 皮具类业态升幅较大 源于百货对男士客户的进一步重视珠宝类的大幅减少 更多的是百货规模扩张的结果 由于客群相对固定 营业面积较难随着百货规模增大而增大 最终的结果则是占比的降低 2000年之后 2000年之前 郑州百货业态规划调整 品牌档次 郑州百货商场为提升自身商业形象 纷纷引进一线品牌 品牌的争抢代表着郑州百货高形象化和差异化的发展趋势 高档 奢华 中高档 高档 中高档 高档 郑州百货品牌档次变化 品牌 各大百货逐步加大一线品牌的引进力度 既能改善自身形象又可拉升百货整体利润率档次 档次的提升象征着形象的改善和对目前郑州客户向品牌化需求转变潮流的顺应各大百货对品牌 档次的调整 根本目的是加强客户对自身的认同感 但品牌的引进更多是为自身经营差异化打造服务 例如紫荆山礼品百货定位 丹尼斯奢华百货定位等 郑州百货业态布局调整表现为差异化 每家百货不尽相同 分为垂直空间和水平空间的变化 郑州百货业态规划调整 业态布局 将主力品牌调整至顶部楼层 增强主力品牌对其他业态的人流带动作用 调整主力品牌位置 业态布局调整类型 珠宝等形象业态占比加大 提升商场形象 形象业态进驻一层 增加品牌产品种类 满足多种消费需求 同时提升商场形象和租金水平 引进品牌旗舰店 百盛尝试对服装以风格分区代替以年龄分区 改变平层功能分区 郑州百货业态布局变化 垂直空间 品牌位置调整 形象业态进驻一层 对百货人流 租金 利润和形象均有不同程度的提升水平空间 功能分区方式的改变和品牌旗舰店的引进 针对了多样化和更细化的客户需求 同时可增强对中间店铺的人流带动 对租金 利润也有积极影响 郑州百货业态规划调整 小结 业态种类 业态配比 郑州市场客户消费质量的提高 百货自身形象的改善和差异化经营的品牌战略需求 均促进着郑州百货品牌档次的升级潮流 品牌档次 在各家百货尝试业态布局调整 通过改变功能分区 调整优秀品牌位置 引进品牌旗舰店等方式 提升百货人流量 租金和利润 业态布局 郑州百货在保证以服装零售为绝对主力业态的基础上 男士用品和户外运动品有增加趋势 郑州百货业态种类已趋于稳定 餐饮 娱乐等体验性配套业态将成为百货升级的焦点 由于郑州属于二线城市 其百货业态规划调整在国内处于相对落后的地位 我们可以从国内知名百货业态规划调整中 获取相应借鉴 22 目录 北京新光天地 概况 新光天地2007年开业 作为中国单体面积最大的百货公司 以其独特的 高感度国际百货 经营理念 2011起连续三年位居百货商场全国第一 新光天地每层均设有餐饮和服务业态 在以零售为主要业态的基础上完成了良好的体验配套和服务配套设施的打造 北京新光天地 业态规划 b1 连通地铁一号线a出口延长线 b1层具有良好的商业价值 设置了大量休闲餐饮业态 餐饮业态选择时主要以小吃 快餐 咖啡等符合地铁乘客群的年轻化餐饮形式 北京新光天地 各楼层业态分布 1f 作为百货最具商业价值的楼层 业态选择以国际名品为主 对商业形象和租金的提升有着积极的影响 商场按照品牌档次进行功能分区 国际名品对其他位置的人流带动并不明显 北京新光天地 各楼层业态分布 2f 以年轻女装为主 集聚国际一线 二线品牌 主打年轻时尚路线 a b区和c d区均设有咖啡台 有效提升了客户的消费体验感 北京新光天地 各楼层业态分布 3f 3f分布有大量时尚名品 主题以少女系列为主 a b区和c d区均设有咖啡台 有效提升了客户的消费体验感 北京新光天地 各楼层业态分布 4f 以男装 运动休闲为主 与其业态的租金承受能力有较大关系 a b区和c d区的功能分区尤其清晰 便于对人流的控制 北京新光天地 各楼层业态分布 5f 以厨房用品 儿童孕妇用品 浴室用品为主 更多因为客户购物定向性更强 新光文苑定期举办文化艺术 时尚 民俗等大型艺术展览 增强整个商场的艺术气息 北京新光天地 各楼层业态分布 6f 特色餐厅 北京新光天地 各楼层业态分布 大面积集中餐饮设施为消费者购物提供了附加性的休息 就餐等一站式购物体验 同时利于消费者的和附加消费的引导 业态主要以服装零售为主 所占比例达到60 是项目的基础业态餐饮占有25 比例 远高于同类百货商场 消费者充分享受到 一站式购物体验 作为聚集客户的超市业态为13 并未占到较大比例 更多的是商场名品百货的定位表现休闲娱乐占比较小 与项目定位息息相关 项目业态规划更倾向于高端品牌服装零售和餐饮 北京新光天地 业态配比 服装零售为新光天地的绝对主力业态 主打的餐饮特色能够为消费者提供充足的消费体验 新光天地以 零时差 时尚潮流的品牌特色 吸引潮流和品牌爱好者 各种北京首店 概念店的开设 鲜明醒目 时尚百货第一店 的形象感 北京新光天地 品牌 新光天地吸引了来自全球的938个品牌进驻其中 香奈尔 古姿 普拉达等十大国际顶级品牌旗舰店光彩夺目 登喜路 安娜 苏等42家国际名品新概念店落户其中 fred fauchon jimmyspa等首次在中国开设的24个品牌专柜先声夺人 mikimoto marcjacobs franckmuller等53家北京品牌专卖店首次亮相在来自全世界938个品牌当中 进口物品占61 其中78家世界顶级品牌将首次在中国市场保持与世界同步上市 使北京乃至全中国与巴黎 纽约保持国际时尚 零时差 全面满足 吸引潮流和品牌爱好客户 北京新光天地 项目亮点总结 时尚 体验双层经营战略 北京新光天地 项目分析 新光天地为什么会成功 北京新光天地 项目分析总结 新光天地为什么会成功 其他百货应该怎么办 根据自身情况 所处环境 运用一切符合时代发展 客户需求的方式方法 从各个角度 吸引顾客 留住顾客 满足顾客 1 吸引顾客 通过各种宣传 地铁便利 文艺展览等手段2 留住顾客 通过休憩座椅 体验式商业等手段3 满足顾客 通过出售商品 优质服务 餐饮业态 娱乐业态等手段3 重复性消费 通过满足顾客达到进一步吸引顾客的目的 形成重复性消费 重复性消费 目录 郑州百货业态发展趋势 郑州百货现状与顾客需求的矛盾 郑州在国内属于二线城市 百货发展落后于一线城市 百货业态规划调整趋势预测一方面要参照一线城市百货业态 另一方面要考虑郑州实际 消费水平提高 对品牌要求提高不满足于单纯的购物 对餐饮娱乐等新兴业态有需求对百货商场环境 档次要求提高 零售业态成熟 娱乐 餐饮 体验业态较少国际一线品牌较少 品牌同质化较严重服务较粗糙 细节不到位 郑州百货现状 顾客消费需求改变 目前郑州百货现状无法满足顾客需求的改变 出现天平失衡的情况 需要百货做出改变重新使之平衡 39 郑州百货业态发展趋势 增加餐饮业态 郑州百货增加餐饮业态的情况会普遍化 一层会增加西式正餐 西式快餐 休闲餐饮 外卖等 二层和负一层会增加中 西式简餐 休闲餐饮 顶层主要是中 西式正餐 另外每层会出现休闲饮品等 细分餐饮在商业中的作用 各餐饮种类对商业楼层的选择 40 郑州百货业态发展趋势 增加娱乐业态 郑州百货将在高楼层增加一些儿童游乐园 电玩城 ktv 影院等娱乐业态来带动人流 延长顾客逗留时间 41 郑州百货业态发展趋势 增加体验业态 郑州百货将在高楼层增加一些儿童职业体验馆 真冰场等体验业态 42 郑州百货业态发展趋势 打造服务配套 郑州百货将增设母婴室 亲子卫生间等免费服