综合体研究专题(星彦) PPT课件

1 云南嵩明项目策略说明书2007年5月 深圳市星彦地产顾问有限公司 2009年8月 综合体研究专题 2 目录 第一部分综合体发展背景 第二部分综合体开发流程 第四部分综合体典型案例 第三部分综合体发展模式 3 综合体定义 综合体是集多种功能于一体 不同功能空间能相互依存 价值互补的建筑群体 综合体 Complex 是将居住 商务办公 购物 文化 娱乐 游憩等城市生活空间的三项以上进行组合 并在各部分之间建立一种相互依存 相互助益的能动关系 从而形成一个多功能 高效率复杂而统一的建筑或建筑群 城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体 他具备完整的城市街区的特质 是建筑群体向城市空间巨型化 城市价值复合化 城市功能集约化的结果 同时 城市综合体通过街区的关系 与外部空间有机结合 交通系统有效联系 延展城市的空间价值 北京国际贸易中心 西安万达广场 4 个人生活成本加大 经济运行效率降低 高品质的生活需求 缺乏景观和活力 商业综合体产生 城市人口日益膨胀 土地资源日益稀缺 城市快速发展 中心区各种矛盾突出 综合体的出现是城市快速发展的产物 当人口聚集 用地紧张到一定程度的时候 在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业 而且随着城市聚集度的提高 土地资源的紧张 这种综合体建筑形式会越来越多 办公 购物 住宿 休闲 产生背景 综合体适应城市的发展而产生 有效缓解城市发展中的矛盾 美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体 它的开发从1930年一直到今天 是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业 娱乐中心 5 综合体适应城市的发展而产生 有效缓解城市发展中的矛盾 现代城市的发展与城市化进程在经历多重曲折之后 其发展的轨迹愈来愈清晰 其中一个最大的变化是城市发展由粗放型向集约型方向的转化 产生背景 城市 区域 一体化 城市空间多中心化 城市功能多样化 城市形象特色化 城市环境生态化 城市资源集约化 对区域经济具有联动与推动性 对城市中心具有强化作用 具有复合性 多样化功能 体现城市特色 城市形象 土地集约利用 环境友好 体现快捷信息交流 6 综合体模式的价值体现 综合体将为城市带来巨大的增值价值现代城市中心区的综合性开发需要建设全过程的互相配合 协同发展 综合体在这样的城市发展背景下成为卓有成效的开发模式 无论从业态组合还是资源聚合的本质 综合体对城市的影响不能单纯地看作是传统地产模式 这就是综合体特有的城市精神 融汇 交流 影响 一个 资源共生 聚合增值 的全新地产模式 产生背景 7 城市综合体的特征 1 2 3 4 5 6 7 8 9 高可达性 高密度 集约性 整体统一性 功能复合性 土地使用均衡性 空间的连续性 内外部关系完整性 强大的对外辐射型 升值价值 综合体特征 8 位于城市交通网络发达 城市功能相对集中的区域 拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络 高楼林立的景象 城市的标志 人口密度大 昼夜人口 工作日与周末人口 功能不同而形成互补 建筑风格统一 各个单体建筑相互配合 影响和联系 与外部空间整体环境统一 协调 实现完整的工作 生活配套运营体系 各功能之间联系紧密 互为补充 缺一不可 城市综合体的特征 综合体特征 9 1 不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群 2 兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用 1 平面的连续 通常采用整体设计 其中任何一项功能都会影响整体效果 2 立面的连续 要保持综合体建筑物的风格统一 就要使立面有连续性 3 空间的连续 优越的区位要求功能建筑体之间通过空中 地下和地面多层次的空间体系 内部拥有复杂 完善的交通体系 通过立体交通网络的建立 使各功能建筑体有机结合 对外界的交通依赖较强 其外界的交通体系直接影响综合体内部不同功能的使用效率和规模 因所处的城市位置和庞大的规模 注定其必将成为城市的名片 产生巨大的社会效应 同时作为地产物业 随着城市的不断发展 其物业自身也具有升值潜力 城市综合体的特征 综合体特征 10 综合体与单功能物业的比较 综合体特征 11 城市综合体运营的价值 城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链 产品定位 12 城市综合体的综合开发价值链矩阵 城市综合体运营的价值 产品定位 13 目录 第一部分综合体发展背景 第二部分综合体开发流程 第四部分综合体典型案例 第三部分综合体发展模式 14 开发商在每一个综合体项目均经历拿地 定位 施工 销售及经营等四个阶段 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度 质量 品牌 传播 销售 组织 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度 质量 品牌 传播 销售 组织 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度 质量 品牌 传播 销售 组织 市场 研究 投资 决策 土地 获取 市场 定位 产品 策划 规划 设计 招标 投标 施工 组织 进度 质量 营销 定位 销售 成本 决策拿地阶段 定位和规划设计阶段 项目施工阶段 销售及经营阶段 1 2 3 4 销售 组织 销售 组织 销售 组织 销售 组织 销售 组织 销售 组织 招商 经营及 物管 项目建设过程 项目开发过程 项目投资过程 投资过程 开发过程 建设过程 经营目标 通过投资活动来获取投资收益 实现现金回收风险控制 投资决策 项目监控运作方式 通过土地投资产生投资收益而行使重大决策以及监控权力 经营目标 通过对项目开发全过程的经营管理活动获取开发利润风险控制 项目定位 项目管理运作方式 通过对项目开发日常的管理行使相应的权利与责任 经营目标 按工期保证工程质量 安全前提下以最小成本完成工程建设风险控制 成本管理 工程进度 合同签订运作方式 充分使用外协单位 通过总包管理方式行使施工组织职能 战略投资技能 房地产开发技能 施工建设技能 5 3 2 所需技能 绩效比重 星彦可提供服务阶段 开发流程 15 星彦经过多年实践 将综合体开发项目划分为三大阶段 利于项目的顺利开展 星彦认识 前期定位阶段 营销定位阶段 营销顾问阶段 工作内容 提交成果 工作方式 项目背景研究项目定位项目发展建议 市场调研报告定位报告设计任务书 报告投资商 设计单位 顾问公司三方会议沟通 营销策略推广方案 营销定位报告 报告汇报沟通 开盘方案价格策略培训 开盘方案价格表培训课程安排 月度顾问策划经理 销售经理现场指导 销售进场 土地取得 报规通过 物业管理 地块论证阶段 地块基础研究地块发展策略 土地甄选 地块发展策略报告 报告汇报沟通 16 星彦经过多年实践 形成了自身富有成效的工作流程 工作流程 操作步骤 项目背景研究 2 项目定位 3 项目发展建议 4 5 项目设计方案评审 营销定位 6 前期顾问项目小组 项目小组策划经理 策划经理销售经理 指导实施 销售培训 策略调整 7 8 9 人员配备 技术支撑 案例数据库与强大的策划平台 花样年集团资源优势 工作流程 前期定位阶段 营销定位阶段 营销顾问阶段 星彦策略支持委员会 总结及计划 地块论证阶段 前期顾问项目小组 土地发展策略 1 10 17 地块论证阶段 18 进行土地基础研究 提出地块发展策略 目的与成果 核心目的进行土地基础研究 从城市及区域的发展背景 以及未来发展规划等方面 提出土地发展策略的建议 提交成果 土地发展策略报告 阶段节点通常开始于开发商甄选地块时 直到开发商拿到地块 19 分析城市及区域的发展背景以及未来规划 为地块发展综合体的适应性进行论证 土地发展策略 1 2 3 4 5 6 城市和区域市场 城市化发展 经济和人口状况 城市和区域地理环境 历史 文化 民俗 民情 政府规划及功能定位 地块论证 20 前期定位阶段 21 站在市场的基础上解决项目的发展方向及发展定位问题 目的与成果 核心目的以市场为基础 充分考虑甲方对项目的期望 确定项目的发展模式及各物业类型的规模比例 对综合体经营模式 以及产品规划设计及提出建议 给出项目的财务评价 定位通过后向设计单位出具设计任务书 提交成果 项目市场调研报告 项目前期定位报告 项目财务评价分析报告 项目设计任务书 阶段节点通常开始于开发商有开发意向时 直到规划建筑设计方案定稿并报规通过 22 前期定位阶段服务体系分为五大部分 顾问体系 第壹部分 项目背景第贰部分 市场调研第叁部分 前期定位第肆部分 财务评价第伍部分 设计指导 23 项目背景分析 第壹部分 关键内容项目取得的历史成因投资商对项目的期望目标项目开发的限制性条件 核心目的充分了解项目的信息 以便在定位阶段给予相应考虑 从而制定项目的发展战略 24 项目背景分析模式 第壹部分 根据星彦多年的顾问经验 通过循环证明方法 确保了对项目背景的准确把握 25 市场调研部分 第贰部分 提交成果 项目市场调研报告 核心目的分析当地的市场环境分析当地政策环境分析当地客户的消费特性分析项目资源 26 市场调研方法 第贰部分 市场调研的结果为前期定位提供了重要的事实支撑 因此星彦对调研结果准确性的要求十分严格 通过多年实践经验 星彦已具备了完善的研究方法 27 市场调研关键内容 第贰部分 关键内容 宏观环境宏观经济发展及区域预判城市规划及区域规划城市定位及产业特征 政策环境国家政策分析地方政策分析政策的实际执行状况及影响 市场环境房地产发展历程及阶段物业形态特征城市网点布局及规划基于市场环境的商圈分析供求关系客户特征 竞争环境竞争区域竞争对手分析 28 市场调研关键内容 第贰部分 关键内容 消费者问卷调查对区域认知消费习性消费目的对产品的价值观家庭结构特点收入水平和消费水平 类似案例研究开发模式盈利模式成功因素驱动分析借鉴意义 地块解析项目所处区域及区域概况地形地貌特点对外交通资源分析区域发展面临的问题与机遇 29 前期定位部分 第叁部分 核心目的研判项目的发展方向 发展战略及整体定位 结合市场给出项目的功能规划建议及物业发展建议 提交成果 项目前期定位报告 30 前期定位研究思路 第叁部分 前期定位是整个前期顾问阶段的核心部分 由前两部分的研究成果支撑 对整个项目的成功与否起了至关重要的作用 星彦经过不断的创新与实践 总结出一套独特的研究思路 为整个前期定位阶段提供必要的理论支持 31 前期定位研究思路 整体定位 第叁部分 根据项目资源条件 确定综合体能的发展战略和发展模式 发展模式 物业配比 各物业细化定位 规划布局 物业发展建议 大商家选择建议 32 前期定位研究思路 整体定位 第叁部分 在既定的发展战略和发展模式下 确定各种物业的体量配比 发展模式 物业配比 各物业细化定位 规划布局 物业发展建议 大商家选择建议 33 城市综合体 商业零售业态 按照零售业饱和理论 只有在零售饱和度大于平均值的前提下 才有在商圈开设集中商业的可能 临街商业不计入 零售饱和理论公式 IRS C RE RFC 潜在客户数量RE 人均消费支出RF 营业面积 产品定位 34 城市综合体 商务 城市综合体的商务办公面积需要考虑的内容 1 城市商务物业供给总量和供给结构 2 城市商务物业需求总量和需求结构 3 城市商务物业供给矛盾分析 4 城市未来供需发展趋势 预测就业人口和人均办公面积 通过租赁活动和市场吸纳量预测未来市场需求 5 确定城市综合体对城市中心商务的分流指数 5 中心商务的高度指数确定综合体最终的商务容量 产品定位 35 城市综合体 酒店 城市综合体的酒店规模估算 E N P L T K E 酒店的床位数N 全年的旅客人数P 住宿旅客比例L 平均住宿天数T 全年可逗留天数K 床位的利用率 产品定位 36 前期定位研究思路 整体定位 第叁部分 为最大化地降低综合体的风险 在做定位的前期 就要开始跟大商家及其他服务机构的合作谈判工作 商业主力店 次主力店商业经营管理公司 商业 发展模式 物业配比 各物业细化定位 规划布局 物业发展建议 大商家选择建议 大型入驻单位 写字楼 酒店管理公司 酒店 物业管理公司 服务 37 前期定位研究思路 整体定位 第叁部分 规划布局 功能分区 区内主要交通动线 物业排布 景观轴和组团 发展模式 物业配比 各物业细化定位 规划布局 物业发展建议 大商家选择建议 确定综合体各类物业大致的排布和布局 38 前期定位研究思路 整体定位 第叁部分 针对各种物业类型 进行具体的细化定位 客户定位产品定位价格定位盈利模式定位 客户定位产品定位价格定位 客户定位产品定位商业形态定位业态分布盈利模式定位主力商家定位租售价格定位 客户定位产品定位盈利模式定位合作伙伴定位价格定位 发展模式 物业配比 各物业细化定位 规划布局 物业发展建议 大商家选择建议 39 前期定位关键内容 第叁部分 物业发展建议建筑风格及外立面建议景观园林建议车库及外部交通动线建议社区服务及物业管理建议配套设施建议 关键内容 发展模式 物业配比 各物业细化定位 规划布局 物业发展建议 大商家选择建议 40 财务评价分析部分 第肆部分 关键内容工程计划投资估算资金筹措销售收入及经营收入测定盈利能力分析盈亏平衡分析敏感性分析 41 财务评价分析部分 核心目的从财务角度对项目进行预演评价 并给出项目的初步盈利能力及可能的风险 为投资商提供决策支持 提交成果 项目财务评价分析报告 第肆部分 42 设计任务书部分 第伍部分 关键内容主题定位功能分区建议户型配比建议内外部交通体系建议停车建议外立面建议物业增值建议 43 设计任务书部分 二 核心目的从市场的角度指导设计单位对项目进行规划设计 提交成果 项目设计任务书 第伍部分 44 营销定位阶段 45 建立项目与客户之间的价值通路是全程顾问项目该阶段的核心目的 核心目的对项目的价值点进行整合 制定项目的营销推广策略 实现项目价值点与客户价值观的衔接 即建立客户与项目的价值通路 提交成果 项目营销定位报告 阶段节点通常开始于规划设计方案确定并报批通过之后 最迟完成于销售进场之前 目的与成果 46 营销执行策划报告结构分为拾大篇章 篇章结构 壹 前期回顾贰 宏观环境叁 政策环境肆 竞争环境伍 客群环境陆 主题定位柒 运营方案捌 招商策略玖 买点整合拾 推广方案 47 前期回顾篇 第壹篇 关键内容项目整体定位回顾设计阶段调整回顾工程计划安排回顾市场环境回顾 核心目的对前期成果回顾 延承前期成果 并根据市场作出相应调整 48 宏观环境篇 第贰篇 关键内容当地宏观经济状况城市规划重大事件分析房地产市场状况 发展状况 供需关系 客户分析等 核心目的分析当地宏观经济是否发生变化 分析城市规划及重大事件对项目的影响 分析当地房地产的发展状况 并预判其发展趋势 49 政策环境篇 第叁篇 关键内容国家房地产宏观政策分析国家金融宏观政策分析当地对于房地产及金融方面的政策当地对政策的执行状况 核心目的分析国家及地方政策 预判对项目产生的影响 分析政策的实际执行状况 规避因政策带来的弊端或风险 50 竞争环境篇 第肆篇 关键内容竞争区域分析竞争对手分析有效竞争方式研究竞争策略研究 核心目的分析项目面临的竞争环境及确立项目的竞争对手 多视角分析竞争对手 如产品 营销 包装等方面 制定本项目有效的竞争策略 51 客群环境篇 第伍篇 关键内容客户细分类型客户具象分析消费价值主张分析消费者价值观与本项目价值点的衔接 核心目的分析当地客户的类型 分析当地客户特征及价值观 分析消费者的价值观与本项目价值点的衔接 52 主题定位篇 第陆篇 关键内容区域发展定位开发主题理念开发模式定位建筑主题概念 核心目的确立项目的市场形象 确立项目的营销推广主题 价格定位策略形象推广策略客户细分策略 53 主题定位思路展示 第陆篇 定位结论明晰 开发主题理念 策略明确 概念点明确 区域发展定位 建筑主题概念 开发模式定位 价格定位策略 客户细分策略 形象推广策略 54 运营方案思路展示 第柒篇 关键内容当地各类物业运营现状传统综合体运营模式分析开发企业运营经验开发企业现金流安排 核心目的分析当地客户对各类物业的投资偏好 分析各类运营模式的适用条件 结合开发目标选择合理的运营模式 55 招商策略篇 第捌篇 核心目的确定项目经营模式及经营商家 确定项目业态组合布局及业态比例 关键内容经营模式业态组合及布局方式招商方式分析当地租户进驻条件探析 56 买点整合篇 第玖篇 关键内容区域价值买点梳理产品价值买点梳理营销推广价值买点梳理核心买点分析 核心目的从外界至自身 从实至虚梳理项目买点 分析项目的核心买点 充分挖掘项目价值 57 推广方案篇 第拾篇 关键内容包装策略 强化买点 体验价值 产生价格与价值的通路 推广通路 户外广告 媒体 营销活动 软文等 现场 售楼处 样板房 模型 宣传推广物料 楼书 单张 礼品 DM 销售策略 价格如何拉升 销售节奏 阶段把控 推广策略 营销通路和渠道的找寻及安排 信息的传递 营销活动 事件营销 核心目的制定项目的营销执行策略 实现项目价值点与客户价值观的衔接 58 费用预算篇 第拾壹篇 关键内容销售物料费用预算推广费用预算 如广告费用等 包装费用预算 如现场包装等 营销活动费用预算 核心目的明晰项目的营销推广费用 在保障营销推广效果的基础上尽量降低营销推广费用 59 营销顾问阶段 60 根据项目的营销策略组织营销活动 并根据销售现场反馈实时作出调整 最大程度促进成交 目的与成果 核心目的执行项目的营销策略组织营销活动收集客户反馈促进客户成交 提交成果 开盘方案 价格策略 销售人员培训课程安排 阶段节点在营销执行策略总纲确定之后 销售顾问服务将贯穿项目的整个销售过程 61 销售阶段星彦采取月度顾问指导的形式提供服务 顾问方式 销售阶段工作的弹性较大 不如前面两个阶段的那么有计划性 通常需要根据销售现场和市场出现的突发情况作出及时调整和应对 这个阶段项目面临的问题不是一份或几份报告能够解决的 星彦经过多年实践 制定了月度顾问指导的服务方式 以便能够及时解决项目面临的问题 销售顾问阶段星彦将逐月派遣资深销售顾问人员前往项目现场进行顾问指导服务 对所出现的问题给予及时应对策略 除此外星彦仍出具三份报告 解决相应的问题 62 销售阶段标准流程 顾问方式 指导 协助开发商进行以下工作 2 3 4 5 制订开盘策略 制订价格方案 评审宣传推广物料 开盘前其他筹备工作 开盘现场组织及控制 1 开盘方案 价格策略 甲方销售人员培训课程安排 63 开盘方案 第一份报告 关键内容开盘活动及组织安排建议推出单位及销售建议促销活动建议现场包装建议媒体宣传及公关活动建议 核心目的确定项目的开盘方案 结合开盘给出项目的营销推广建议 64 价格策略 第二份报告 关键内容产品分析目标客户心理分析综合打分表价格表模拟价格竞争分析折扣安排确定实收均价价格分步实施策略付款方式建议 核心目的最大限度实现项目价值 最大程度促进客户成交 65 甲方销售人员培训课程安排 第三份报告 关键内容 核心目的提升销售团队执行能力 销售力 协助甲方建立自身的销售团队 66 目录 第一部分综合体发展背景 第二部分综合体开发流程 第四部分综合体典型案例 第三部分综合体发展模式 67 综合体发展的四种模式 模式1均衡发展的模式 模式3以酒店为核心功能的发展模式 模式4以商业为核心功能的发展模式 Complex hotel office shopping apartment Complex office 主 apartment 次 HotelShopping Complex hotel 主 apartment 次 OfficeShopping Complex shopping 主 OfficeHotel Shopping 模式2以写字楼为核心功能的发展模式 发展模式 68 模式一 酒店 写字楼 商场 公寓等各种功能均衡发展的模式complex hotel office shopping apartment 香港太古广场 北京华贸中心 北京东方广场 模式1 69 模式1的KPI体系 关键绩效指标体系 KPI体系 外因 内因 优越的地理位置 CBD 城市中心 便利的交通条件 主干道沿线 地铁口 较大的规模 建筑面积20万 以上 强制性的视觉冲击 超高层 建筑群 高水准规划设计 各功能共融不互扰 功能化体系 五星级酒店 甲级写字楼 顶级酒店式 服务式公寓 高档 中高档购物中心 专业的管理团队 物业管理 经营管理 模式1 70 模式一的运营方式特征 模式1 71 广州中信广场 模式二 以写字楼为核心功能的发展模式shoppingcomplex office 主 apartment 次 hotel 深圳信兴广场 模式2 72 模式二的KPI体系 关键绩效指标体系 KPI体系 外因 内因 客户 产业 支撑 已形成产业簇群 引入核心客户带来相关簇群 未来商务核心区 强制性的视觉冲击 超高层 建筑群 写字楼大堂昭示性 功能化体系 写字楼带动其他功能 并定位其他功能的规模与档次 配套完善 商场 公寓 模式2 73 模式二的运营方式特征 模式2 74 模式三 以酒店为核心功能的发展模式shoppingcomplex hotel 主 apartment 次 office 上海商城 模式3 75 模式三的KPI体系 关键绩效指标体系 KPI体系 外因 内因 强制性的视觉冲击 超高层 建筑群 功能化体系 五星级酒店带动公寓 写字楼 并定位其的规模与档次 配套设施 顶级商场 地理位置 不远离城市核心区 交通可达性 主干道沿线 客户支持 商务客户 定位差异化 通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 模式3 76 模式三的运营方式特征 模式3 77 深圳华润中心 模式四 以商业为核心功能的发展模式officecomplex shopping 主 hotelapartment 日本福冈博多运河城 模式4 78 模式四的KPI体系 关键绩效指标体系 KPI体系 外因 内因 明确定位 大规模综合 娱乐性 观光性 顶级 一流的合作团队 地理位置 城市核心区 交通可达性 地铁口 主干道沿线 区域功能的缺乏 需求旺盛 独具特色 建筑形式 业态 服务内容 人流及商业气氛 规划设计 经营管理 功能化体系 商业为主导 其他功能为辅 模式4 79 模式四的运营方式特征 模式4 80 综合体发展模式小结 1 四种发展模式的内外因驱动 81 综合体发展模式小结 2 四种发展模式成功的关键因素 82 综合体发展模式小结 3 各种不同模式下的功能规模配比 综合体发展模式以综合体内各功能的比例来确定 功能比例大的部分成为主要发展模式 83 综合体发展模式小结 4 四种模式收益方式的特征总结 84 目录 第一部分综合体发展背景 第二部分综合体开发流程 第四部分综合体典型案例 第三部分综合体发展模式 85 案例1 香港太古广场 位于香港及九龙 荃湾 两条地铁线的交汇点太古广场总占地三十二万平方呎 包括四座大楼及一个购物中心 共提供近五百万平方呎的楼面 包括有甲级写字楼 酒店式公寓 三间五星级酒店 购物商场和会议中心等 太古广场 86 案例1 香港太古广场 顶级购物中心 国际品牌专卖店为主 主力核心店为国际品牌百货店 除百货店外 全部采用室内街 优越的共享空间 五星级酒店部分 港丽酒店 港岛香格里拉酒店 万豪酒店顶级公寓部分 2栋共约400套单位 太古广场定位为 香港最顶级的综合体物业甲级写字楼 顶级购物中心 五星级酒店 顶级公寓 香港太古广场 甲级写字楼 顶级购物中心 五星级酒店 顶级公寓 87 太古广场各功能部分规划 甲级写字楼部分 案例1 香港太古广场 甲级写字楼部分 太古广场一座 建筑面积860 000平方呎 楼高36层的甲级商厦 每层面积由20 000平方呎至22 000平方呎 首层为会议中心设施 太古广场二座 建筑面积700 000平方呎 楼高27层的甲级商厦 每层面积由21 000平方呎至22 000平方呎 太古广场三座 建筑面积644 000平方呎 楼高34层的甲级商厦 每层面积约20 000平方呎 一座 二座 三座 88 太古广场各功能部分规划 顶级购物中心 案例1 香港太古广场 百货公司女士时装 男士时装童装 玩具皮革制品 皮鞋 手袋运动用品护理 美容珠宝 钟表 饰物书籍 音乐 电子用品艺术品 家居布置 礼品电影院食肆银行 服务 经营业态 主要租客 香港西武 连卡佛 马莎百货A T Versace D G Herm s Gucci 登喜路香港唱片 环宇影音中心屈臣氏集雅堂 世界画廊 万宝龙 高登眼镜 亚历山大星巴克 北京楼 锦江春花旗 汇丰 揸打UA金钟电影院 国际品牌专卖店为主 主力核心店为国际品牌百货店 89 太古广场各功能部分规划 顶级购物中心 案例1 香港太古广场 太古广场购物中心共分四层 建筑在一个有五百个车位的停车场之上 提供楼面面积七十一万平方呎 场内提供超过一百三十间零售店铺及食肆 并提供多个展览场地 负一层与地铁出口接驳 并迅速引导人流上1层 负一层主要为停车场 临街部分为餐饮 临地铁出口设一圈商业 一至三层 商业主体 内街式分布 高档商业 以精品店为主 楼层越高 铺面划分越小 四层为塔楼的中庭和平台设的士站 停车场地等 90 太古广场各功能部分规划 五星级酒店 案例1 香港太古广场 91 太古广场各功能部分规划 顶级公寓 案例1 香港太古广场 顶级公寓部分 柏舍共243个单位套房面积由1 220平方呎至2 650平方呎位于港丽酒店的11楼至37楼由港丽酒店提供24小时房间餐饮服务 洗衣服务及可使用港丽酒店的游泳池 健体中心及商务中心 曦暹轩共136个单位房间及套房面积由606平方呎至3 388平方呎海景 中央冷气调节 以及由万豪酒店提供的24小时房间餐饮服务可使用万豪酒店的游泳池 健体中心及商务中心备有自助洗衣服务 92 太古广场各功能规模构成 案例1 香港太古广场 93 太古广场经营方式 案例1 香港太古广场 太古广场一座 太古广场二座 太古广场三座 经营方式 各酒店均采用持有20 的权益的方式 酒店式公寓部分全部销售 写字楼和购物中心采用出租经营的方式 94 关键驱动因素 香港太古广场 案例1 香港太古广场 95 北京东方广场 顶级购物中心 写字楼 五星级酒店 顶级公寓 案例2 北京东方广场 亚洲最大的商业建筑群顶级购物中心 写字楼 五星级酒店 顶级公寓 北京东方广场位于北京CBD核心位置 总占地10万 包括购物中心 写字楼 酒店 公寓等功能 96 北京东方广场各功能部分构成 写字楼 东方经贸城 案例2 北京东方广场 东方经贸城 已成为各行业龙头公司之汇聚点内含八幢甲级全智能型办公大楼 提供完善的商务配套 包括产品展览中心 适合举办大小聚会 研讨会和培训项目的会议厅及先进的视像会议中心 整体及写字楼大堂直接建在二层平台上 人通过阶梯 车通过上行道 均可直接上二层 97 北京东方广场各功能部分构成 五星级酒店 东方君悦大酒店 案例2 北京东方广场 complexBuilding 北京东方君悦大酒店 531套 98 北京东方广场各功能部分构成 公寓 东方豪庭公寓 案例2 北京东方广场 东方豪庭公寓 共有四幢住宅大厦 包括 尊萃豪庭 君汇豪庭 金悦豪庭 汇贤豪庭 目前已推出3期 四期总共约550套 四期月租一千七百美元起價 99 北京东方广场各功能部分构成 顶级购物中心 东方新天地 案例2 北京东方广场 主题经营是 东方新天地 的一大特色 根据经营的商品范围及提供的不同服务内容 商场共分为五个独立而又统一的购物区 它们分别名为 缤纷新天地 都市新天地 庭苑新天地 寰宇新天地 活力新天地 这五个区域各具特色 装饰风格耳目一新 与各自主题相映成辉 100 北京东方广场各功能部分构成 顶级购物中心 东方新天地 案例2 北京东方广场 主力店 一家近万平方米的百货商场 一家一千多平方米的超市主力业态 数十家全部经营欧洲高档名牌的欧洲精品廊以及京城最大 种类最全的体育用品中心 一个欧洲家居用品精品店 餐饮 东方新天地的环球美食坊是目前京城商店中最大也是种类最多的美食广场 提供中国各地及亚洲不同国家的风味食品 此外店内还有一组专为 家庭 服务的主题餐厅 体验特色 这里有两家专供人们 看 的特色店 一家是欧洲汽车商的汽车专卖店 还有一家是日本著名电器公司的电器专卖店 两家的产品都基本是只展不卖 展出的是他们公司最新研制的代表着未来高科技的产品 电器店还将作为儿童科普教育 基地 告诉孩子们这种电器是怎么制造出来的 孩子们还可以亲手操作 试试组装某些零件 娱乐 东方新天地有一家含有6个电影厅的电影院 一家大型儿童娱乐城 根据儿童的年龄段及不同的游乐内容划分出了8到10个游乐区域 带孩子的家长到这里可以小孩玩耍 大人购物两不误 教育 第三层部分租给EMBA作为教室 东方新天地定位为中高档购物中心 商品档次涵盖高档至中高档 101 关键驱动因素 北京东方广场 案例2 北京东方广场 关键驱动因素外因 优越的地理位置 依托CBD 位于商业区核心区 位于地铁上盖内因 利用高档次的写字楼和引入五星级酒店带动整体形象 商业依靠巨大的规模取胜 写字楼通过对客户的严格控制而树立形象 写字楼为酒店和公寓带来高素质的客源 而其为写字楼形成良好配套 投资商强大的经济实力保证大型商业3 5年的经营困难期 利用其较长临街面 各部分功能设置独立的入口和广场 以减低相互影响 102 案例3 北京华贸中心 构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体5A智能写字楼 国际商业区 国际公寓 五星级酒店 体育中心 展示中心 103 案例3 北京华贸中心 北京华贸中心各功能部分构成 5A智能写字楼 写字楼部分地上建筑面积约23万平方米 一座高135米 28层 五层以上办公部分 4 9万平米二座高151米 32层 五层以上办公部分 5 7万平米三座高167米 36层 五层以上办公部分 6 6万平米裙楼面积 地下一层至地上三层 面积22000平方米 3座高达百米以上的集办公自动化 信息自动化 安防自动化 管理自动化 通讯自动化于一身的超5A级智能写字楼自西向东依次走高 其目标客户定位于大型国际机构和企业 旨在营造全球一体化的商务交流平台 104 案例3 北京华贸中心 北京华贸中心各功能部分构成 国际商业区 总体规划面积20万平米 多处商业设施有机分布于百万平米建筑集群里 16万平米超大规模的水世界商城 超过百米临街的金融商务中心 酒吧文化广场 国际商业区集购物 休闲 娱乐 文化 商务 金融于一体 拥有专卖店 专业店 大型超市 零售 多厅电影院 大规模餐饮区 咖啡厅 金融区等多种功能规划 105 案例3 北京华贸中心 北京华贸中心各功能部分构成 国际公寓 五星级酒店 国际公寓 公寓区占地6 17公顷 总建筑面积20万平米 户型齐全 既有少量投资型一居 又有主流的创意型二居和居住型三居 更有20套顶层CEO至尊空中别墅 五星级酒店 引进万豪酒店集团下属两大顶级品牌 超豪华酒店里兹 卡尔顿 TheRitz Carlton 和国际五星级酒店万豪 Marriott 106 案例3 北京华贸中心 北京华贸中心各功能部分构成 体育中心 展示中心 体育中心 占地约15公顷的华贸中心运动主题公园 以网球运动为主题 拥有超大规模的健身场地和专业的健身教练 SPA 游泳 桑拿和保健设施均为世界一流 VIP运动会所 实行会员制服务 展示中心 电力科技展示中心是国家级的电力科普教育基地 107 案例3 北京华贸中心 关键驱动因素 北京华贸中心 关键驱动因素外因 优越的地理位置 依托CBD 北京借助奥运这一 催化剂 正在全力创建具有中国特色国际大都市 内因 超大规模 形成建筑集群效应 成为名符其实的 城中城 利用高档次的写字楼和引入豪华五星级酒店带动整体形象 各功能物业均以完善的服务体系为先导 体育中心 展示中心提升社会形象 公寓租售并举 其余均自行销售 便于管理 108 案例4 广州中信广场 广州最顶级的超高层写字楼超高层写字楼 公寓 小型购物商场 占地面积 23 000平方米总建筑面积 320 000平方米广场组成 由一幢楼高80层的商业大楼和两幢38层的酒店式公寓组成 是集写字楼 公寓 商场于一体的甲级综合智能型大厦 109 案例4 广州中信广场 广州中信广场各功能部分 超高层写字楼 超高层写字楼部分 楼高 80层 标高333米 单层面积 2500 电梯 34部进口日立高速升降梯 停车场 地库二层 共900个车位 写字楼部分平面图 110 案例4 广州中信广场 广州中信广场各功能部分 公寓 公寓部分 中信广场公寓楼位于中信广场写字楼的左右两翼 由两幢38层的大楼组成 总建筑面积达69054平方米 公寓的单元面积由113至237平方米不等 适合不同人士的需求 单元内提供全套名优家私和家电 厨房内的用品一应俱全 111 案例4 广州中信广场 广州中信广场各功能部分 购物中心部分 购物中心部分 中信广场购物城位于中信广场的裙楼 楼高四层 每层的面积由8000平方米至10000平方米 一层经营世界品牌精品 二层以流行 时尚的品牌为主 112 案例4 广州中信广场 关键驱动因素 广州中信广场 关键驱动因素外因 优越的地理位置 广州市新发展的金融商务区中心 受益于城市东移 区域具有较大的发展潜力 IT业和专业服务业的兴起 在区域形成产业族群 内因 利用超高层写字楼树立顶级形象 迅速成为区域的标志和领袖 以写字楼功能为核心 其他功能均为写字楼服务 公寓为写字楼提供较好的配套 舍弃了较大的裙楼商业利益 保证高档写字楼所需大堂的昭示性 113 案例5 深圳信兴广场 写字楼 公寓 商场 深圳信兴广场 地王大厦 位于深圳市金融中心区 周边聚集了深圳大多数的银行 证券等金融机构 为较成熟的商务中心 物业高度 384米土地面积 18 734平方米地库车位 两层共900个车位物业管理 深圳熊谷物业管理有限公司管理顾问 梁振英测量师行建成日期 1996年 114 案例5 深圳信兴广场 深圳信兴广场各功能部分 69层甲级写字楼 单位面积由127平方米起 全层共2 161平方米 34部进口 三菱 升降机及2部运货升降机 楼高33层 提供332个豪华服务公寓单位 面积由68 200平方米实用率约80 每个单位均配备全套豪华家俬及电器6部进口 三菱 客用升降机 楼高五层 提供达22 013平方米的商铺面积3部观光升降机及10部扶手电梯 方便游人穿梭各层名店云集如MaxMara Escada Bally HugoBoss Episode等 写字楼 公寓 商场 115 案例5 深圳信兴广场 关键驱动因素 深圳信兴广场 关键驱动因素外因 优越的地理位置 深圳金融商务中心 金融业驻商形成产业的支撑 内因 利用超高层写字楼的顶级形象 深圳第一高楼扩大知名度 从设计上将各部分功能独立 各有出入口 做到互不干扰 建筑外观形象突出 昭示性极强 116 案例6 上海商城 上海顶级国际化综合体 citywithinacity 五星级酒店 豪华公寓 写字楼 商场 上海商城位于南京西路 是成熟的商务 酒店区域 总建筑面积18 5万平方米 由一个五星级酒店 拥有472间豪华公寓 国际水准的办公大楼 25000平方米世界知名品牌的购物商场 以及其它各种设施组成 117 案例6 上海商城 上海商城各功能部分配比 核心功能 五星级酒店为主导 以五星级酒店带动高档公寓 写字楼及商业 功能配比 酒店 公寓 写字楼 商业约为45 30 15 10 118 案例6 上海商城 上海商城各功能部分 五星级酒店 五星级酒店 PortmanRitz Carlton酒店拥有564间客房 位于主楼14到45层 酒店内有上海最大的 最高档国际化健康中心 并与公寓共享 119 案例6 上海商城 上海商城各功能部分 豪华公寓 豪华公寓 位于两栋辅楼 共472间豪华服务式公寓 公寓只租不卖 租金较办公楼略高 面积从47到267平方米 以中大面积为主 120 案例6 上海商城 上海商城各功能部分 商业 最高档的店铺 剧院 7个不同国家风格的餐厅 121 案例6 上海商城 关键驱动因素 上海商城 关键驱动因素外因 处在CBD区边缘 以五星级酒店 顶级商场及高档娱乐中心使综合体在南京西路上形成地标和中心化区域具有较大的发展潜力区域内已形成酒店经济和会展经济的氛围内因 定位准确 五星级酒店带动其它功能酒店及公寓入住客 为国际一线品牌专卖店带来持续的生意娱乐时尚 高档餐饮及会展功能使其成为活力中心波特曼酒店及国际一线品牌专卖店汇聚 122 案例7 深圳华润中心 深圳华润中心 5A甲级写字楼 时尚购物中心 商业步行街 超五星级酒店 酒店式公寓 高尚住宅 华润中心是一座以大型购物中心为核心 集商业 办公 居住 酒店等诸多功能于一体的综合性 现代化 标志性 高品质的建筑群体 项目占地面积77 292平方米 总建筑面积480 935平方米 设置车位2 988个 其中一期项目车位1 034个 123 案例7 深圳华润中心 以五星甲级写字楼 缤纷时尚万象城共同构建了深圳的形象标杆 时尚标杆 充分奠定了其价值标杆的地位 城市效应聚集下的 CITYRESORT 新的都市生活方式 瞬间转换 实现工作与生活的完美结合 124 案例7 深圳华润中心 城市中心豪宅幸福里 超五星级服务公寓 新天地 步行街 超五星级君悦酒店等形成了产品标杆 成为相互增值的共同体 价值标杆实现的主体 125 案例7 深圳华润中心 深圳华润中心一期开发的写字楼及购物中心为项目树立了品牌形象 带动住宅价格憎憎 二期住宅均价为4万元 平米 约为周边房价的两倍 一期包括华润大厦写字楼 万象城时尚购物中心 总建面23万平米 二期项目包括一座超五星级商务酒店 酒店式公寓 国际商业休闲广场 高尚住宅等 总建筑面积达到26万平方米 一期开发高端写字楼和时尚购物中心 树立品牌形象 带动后期物业增值 目前二期开发的城市豪宅均价为4万元 平米 远远高于周边区域住宅均价 126 案例7 深圳华润中心 关键驱动因素 深圳华润中心 关键驱动因素外因 优越的地理位置 良好的交通可达性 区域成熟后发展受限 需要新的亮点激发活力区域内缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象内因 超强的实力与品牌号召力集购物 娱乐等为一体的体验式项目立意高 与深圳人内心的价值观相符一流的精英团队 127 案例8 日本福冈博多运河城 建造地点 日本福冈博多站一带 是西日本地区的交通中心和枢纽站交通 距地铁站 中洲川端 徒步约十分钟占地面积 3 44万 建筑面积 222 960 设计 TheJerdepartnerShip 128 案例8 日本福冈博多运河城 日本福冈博多运河城功能配比 运河城市中心包括2个饭店 1个大型购物娱乐场所和1栋办公楼 商业 酒店和办公的配比约为4 4 1 商业有突出的旅游形象 以建筑中的人工运河 造型奇特的喷泉和夜间彩灯而得名 功能配比 写字楼 商场 福冈剧院及商场 商业区主入口 酒店 129 案例8 日本福冈博多运河城 日本福冈博多运河城设计思路 设计思路 观光与商业结合 建筑师把为人创造空间放在第一位 其次才是商业1 将三个原有步行街区结合成为一个更大的统一体中 在室内创造室外化的互通内街 2 空间的处理 水平体系设置了三个节点 一太阳广场 星星庭院和海洋庭院 三者通过月亮街和地球街相连 并形成5大主题区域 竖直体系包括 运间 和 百老汇街 是创造节日气氛的地方 3 鲜明 浓郁的西方建筑色彩和风格 4 不同主题区提供不同的风格的购物廊 增强观光性 130 案例8 日本福冈博多运河城 日本福冈博多运河城经营管理模式 经营管理 专业团队和完善计划 专业团队 开发商和建筑师组织了阵容庞大的设计组 包括景园 环境 水体 灯光设计部门 经营计划 业主与建筑师一起确定了项目的经营 规划 运作和出租的计划 项目运营 全部出租 发展商只获取长期利润 不进行销售 专业的商业运营公司运营 131 案例8 日本福冈博多运河城 关键驱动因素 日本福冈博多运河城 关键驱动因素外因 优越的地理位置良好的交通可达性 内因 超强的实力与品牌号召力独特的建筑设计 观光与商业结合成为其核心功能 多项高规格的体验式娱乐设施 一流的精英团队 132 案例9 上海 海上海 新城 项目概况 建筑占地 8 49万m2总建筑面积 约23 4万m2容积率 2 44物业形态 LOFT办公楼 高层住宅 特色商业街 项目区位 位于杨浦区大连路920号 北面紧邻杨浦区大学城的17所高校 南部临近浦江两岸综合开发的重点区域 北外滩 现代服务贸易区 和东外滩 滨江特色区 外滩 四川北路商业街 鲁迅公园等均在项目3公里范围内 项目市场背景 杨浦区非传统的办公区域 写字楼需求不足 周边商业配套及商务氛围较差 杨浦区传统的居住环境较差 但黄浦江沿线开发的 知识型 杨浦工程的启动将带来区域发展 133 案例9 上海 海上海 新城 写字楼 商业街区 住宅 综合功能定位消除区域抗性 细分市场 演绎创意产业的核心主体 独具风格的物业形态 近8万平米的3棟高80米匣型建筑 率先提出创意商居的概念 打造高挑大面宽办公空间 逾2万平米1 3层商铺文化医术商业街 将各种生活 商务配套融于一体 按场景制造分为金属院 玻璃院 木院 砖院 混凝土院五大主体院 独具特色 售价30000元 平米 逾9万平米的7棟16 25层精装高尚住宅 售价19000元 平米 创意LOFT 创意商业街 创意生态居 134 案例10 北京建外SOHO 建外SOHO写字楼面对高端商务客户 开放式街区成为区域级商业活力中心面向区域消费者 商务公寓面向SOHO客户 多种产品满足不同客户 分散市场风险 2棟364套SOHO办公 18棟2069套SOHO办公 16条步行小街 300个沿街店铺 SOHO办公楼各单元均有独立入口 灵活的室内空间分割方式 SOHO公寓是混合模糊的 可以办公可以居住 这里为办公和生活提供了无数种可能性 SOHO商铺全部沿市政道路和内部小街设立 独立进出 面积从100平米到600平米不等 设施齐全 135 案例10 北京建外SOHO 开放式街区规划 造街实现商业规模最大化 实现可销售面积最大 实现快速回现 图中粉色区域为商业 红线为临街面街区中的道路尺度主要有三种 高层与高层之间为20 25m 高层与多层之间为10 16m 多层与多层之间为7 10米西南向设置商业小广场 聚集人流 引向本项目商业区 错落的街坊式商业街 打造都市中街坊式的商业生活 提升生叶价值 136 案例11 SOHO现代城 SOHO现代城 借助核心CBD的区域价值 产品的创新 产品节奏实现价值提升 重建区域价值 立足CBD边缘优势 全新概念炒作 重建区域价值 项目价值 强调比CBD更优的环境和更便捷的交通 以写字楼 小面积公寓化解高容积率压力 功能的互补 以综合物业管理 打造商务社区概念 实现项目整体价值感提升 消除非核心区的区域抗性 价值相互带动 公寓启动带动人气和口碑 后期写字楼形象提升公寓价值 促进公寓销售 实现整盘快速销售 137 案例11 SOHO现代城 总建面为66万平米 写字楼占25 8 酒店占19 7 商业占24 2 公寓占30 3 北京超大规模综合体物业 写字楼 17万平米一座高135米 28层 五层以上办公部分 4 9万平