物权法与物业管理 PPT课件

1 物权法与物业管理 林宇 2 从物业管理的定义说起 物业管理的概念 物业管理 是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动 广西物管条例第二条 3 物权法和物业管理 物权在多业主建筑中叫 建筑物区分所有权 物业管理新的理解 多业主区分所有建筑物的管理就是物业管理 4 什么是建筑物区分所有权 房屋 所有权 占有 使用 收益和处分及排他性的权利房屋的共用部位 建筑物区分所有权 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 5 建筑物区分所有权 什么人是业主 物业管理条例 第六条 房屋的所有权人为业主 广西物管条例 第六条本条例所称的业主包括 一 房屋所有权证记载的房屋所有权人 二 依据 中华人民共和国物权法 第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人 三 尚未办理房屋所有权登记 但基于一定的法律事实 已经合法占有房屋的人 交付使用 6 什么人是业主 物权法 第二章第三节第二十八条因人民法院 仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等 导致物权设立 变更 转让或者消灭的 自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力 第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的 自继承或者受遗赠开始时发生效力 7 什么人是业主 物权法 第二章第三节第三十条因合法建造 拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的 自事实行为成就时发生效力 第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的 处分该物权时 依照法律规定需要办理登记的 未经登记 不发生物权效力 8 举例说明 所谓区分所有 就是一种土地立体空间的分割方式 以一个拥有100套房屋单元的物业小区为例 便在法律上被分割成101个物业或立体空间 即100个房屋单元空间块 以及100个房屋单元空间块之外的其余空间 这个其余的空间 101个空间就是小区的共用部分 这种既有专有部分 又有共有部分的建筑物称为区分建筑物 9 什么是专有部分 建筑区划内符合下列条件的房屋 以及车位 摊位等特定空间 应当认定为物权法第六章所称的专有部分 一 具有构造上的独立性 能够明确区分 二 具有利用上的独立性 可以排他使用 三 能够登记成为特定业主所有权的客体 规划上专属于特定房屋 且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分 本条第一款所称房屋 包括整栋建筑物 10 什么是专有部分 专有部分有四个学说 1 壁心说 没有办法分楼板和墙壁2 空间说 没办法装修3 粉刷表层说 装一幅的困难4 混合说 在某种情况下采取壁心说 在某种情况采取粉刷层表层说建筑物区分所有权由三部分的权利构成 对专有部分的所有权 共有部分的共有权和共同管理权 专有部分和共有部分的界限是什么 11 一般包括建筑物的基础 承重墙体 柱 梁 楼板 屋顶以及外墙 门厅 楼梯间 走廊 楼道 扶手 护栏 电梯井道 架空层及设备间等 房屋共用部位 共有部分 12 共用设备 一般包括电梯 水泵 水箱 避雷设施 消防设备 楼道灯 电视天线 发电机 变配电设备 给排水管线 电线 供暖及空调设备等 共有部分 13 共用设施 一般包括道路 绿地 人造景观 围墙 大门 信报箱 宣传栏 路灯 排水沟 渠 池 污水井 化粪池 垃圾容器 污水处理设施 机动车 非机动车 停车设施 休闲娱乐设施 消防设施 安防监控设施 人防设施 垃圾转运设施以及物业服务用房等 共有部分 14 法定共有部分 根据物权法第六章第七十三条的规定 法定共有部分包括建筑区划内的道路 属于城镇公共道路的除外 绿地 属于城镇公共绿地以及明示属于个人的除外 其他公共场所 公用设施和物业服务用房 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位及电梯 水箱等 需要指出的是 本条说的绿地 道路业主所有 不是说绿地 道路的土地所有权归业主所有 而是说绿地 道路作为土地上的附着物归业主所有 15 共有的主体 共有的主体问题 应当区分实际情况 划分不同的共有主体范围 1 业主大会和业主委员会的范围界定全体业主的范围 2 业主大会范围内的相对独立的自然小区 以及小区内相对独立 形成共有的部分 3 具体的楼栋 案例 化粪池 4 甚至楼层也存在共有的问题 在实践中 应当区别具体情况 确定共有部分的范围 案例 电费分摊 产生电费的设备 16 专有权 共有权 共同管理权的关系 专有权决定共有权和管理权的大小 转让专有权时 必须同时转让共有权和管理权 不得单独转让共有权且不得要求分割 费用分担 收益分配 有约定从约定 无约定以专有部分占总面积的比例确定 维修资金的交存 公共部位经营收益的分配 权利人可以放弃对共有权的占有 但是 不得以放弃权利为由拒绝履行义务 空置房物业费的缴纳 17 某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下 将位于该小区内的1幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营 小区业主认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所 那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有 开发商无权擅自将其对外出售 于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉 要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主 然而 开发商却表示 尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所 但其建筑面积并未计入业主公摊 在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有 因此 开发商有权对该幢房屋进行出售 对此 业主想知道 能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利 案例 小区会所归谁所有 18 律师解疑 会所 学校 地下车库不属于业主共有 对此 建筑物区分所有权的解释 予以了明确界定 建筑区划内的房屋 包括整幢建筑物 以及车位 摊位等特定空间 只要符合 具有构造上的独立性 能够明确区分 具有利用上的独立性 可以排他使用 能够登记成为特定业主所有权的客体 三项条件 就应当认定为专有部分 19 律师解疑 会所 学校 地下车库不属于业主共有 也就是说 除规划确定的物业管理用房外 通常情况下的会所 幼儿园 学校 地下车库位或其他具有特定用途的房屋 只要符合物权登记要求 能够登记房屋产权的 均将视为专用部分而不属于业主共有 业主的要求难以得到法院的支持 20 会所 学校 地下车库不能改变用途 但如果业主们有明确的证据可以证明 开发商在项目销售时 就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体 确定的说明和允诺 并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的 则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任 21 业主使用房屋不能损害他人合法权益可以分为四大类 一 是危害建筑物安全的行为 二 是侵占共有部分的行为三 是破坏公共环境的行为 四 是拒绝公共费用承担的行为 因为共有所以不行 22 损害他人合法权益的十四种行为 一 损害 拆改房屋承重结构 主体结构 二 损害或者违章使用电力 燃气 消防设施 三 在建筑物内放置危险 存放超过安全标准的易燃 易爆 剧毒物品 放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用 排放有毒 有害物质 四 违反规定破坏 改变建筑物外墙面的形状 颜色等损害建筑物外观 五 违反规定进行房屋装饰装修 23 六 破坏房屋外貌 擅自改变房屋用途 七 违法搭建建筑物 构筑物 八 违章搭建 加建 改建 侵占 挖掘公共通道 道路 场地或者其他共有部分 九 侵占或者损坏物业共用部位 共用设施设备 擅自移动共用设施设备或者擅自改变共用设施设备用途 损害他人合法权益的十四种行为 24 十 随意倾倒或者抛弃垃圾 污水和杂物 往楼下抛弃物品 排放超过规定标准的噪声 十一 侵占绿地 毁坏绿化 十二 随意停放车辆 妨碍消防通道和道路畅通 十三 违反规定饲养动物 十四 拒付物业费 依据审建第十五条 物权法 第八十三条 广西物业条例四十六综合而成 损害他人合法权益的十四种行为 25 业主使用房屋不能损害他人合法权益 解读 1 首次把不交费列为损害他人合法权益的行为 这对物业服务企业催缴费用是十分有利的 2 破坏公共环境是行为很多 包括不可称量物的影响 如电磁波的影响3 损害他人合法权益的行为 的范围 其中包括对外墙面形状和颜色的违规破坏和改变 例如擅自装防护窗或者擅自涂漆等 26 车库 车位产权归属的争议 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 27 车库 车位产权归属的争议 建设单位按照配置比例将车位 车库 以出售 附赠或者出租等方式处分给业主的 应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关 应当首先满足业主的需要 的规定 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库与房屋套数的比例 28 车位可以出售给小区外的人吗 物权法 第74条第1款规定 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 这一规定主要是针对 现实生活中有的开发商将车位 车库高价出售给小区外的人停放 的现象而对车位 车库的流转所作的必要的限制 在一定程度上体现了法律对市场的干预 29 车位可以出售给小区外的人吗 首先满足业主的需要 物权法 第74条第1款在 首先满足业主的需要 之前使用了 应当 一语 属强制性规范 准此以解 如果建设单位违反 首先满足业主的需要 的规定 将建筑区划内规划用于停放汽车的车位 车库通过出售 赠与或者出租等方式处分给业主以外的人 其交易即因违反法律的强制性规定而无效 这种无效属于自始 当然 确定 永久无效 30 车位可以出售给小区外的人吗 业主 购买了商品房的 业主 而不是仅购买了车位 车库的 业主 既然建筑区划内的车位 车库可以构成建筑物的专有部分 当然可以独立作为交易的客体 买受人也就自然地成了该建筑区划内的业主 准此以解 车位 车库 首先满足业主的需要 即无意义 理解为首先满足业主需要是解决车位 车库问题的基本原则和前提条件 31 车库 车位产权归属的争议 那么是业主 还是开发商所有呢 由于业主与开发商之间的地位是不平等的 依照双方约定则很容易置业主于不利的地位 一般来说 不可能是业主 而只可能是开发商 换言之 车库 车位产权的初始所有权是开发商的 由此推论 判断是否为开发商所有 关键是看规划中 是否有车位 车库的明确约定 有应该确认是开发商所有 否则为全体业主所有 32 律师解疑 车位权属分两类 专有 共有 看规划 根据 建筑物区分所有权的解释 第五条及第六条解释 再结合 物权法 的基本规定 要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划 如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售 附赠或出租等方式处分给业主 作为业主所有的专用部分 如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外 占用业主共有道路或者其他场地增设的车位 则应当认定为业主共有的车位 对于该部分车位 开发商无权进行任何形式的处分 33 案例 开发商有权出租车位吗 陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居 并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车 然而 不久前 陈小姐在小区业主群里听说 按照相关规定 小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有 开发商无权处置或是出租 甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权 并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位 陈小姐希望了解自己所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位 34 案例 陈小姐的案例 如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的 可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸 以确定相关车位是否属于规划车位 如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位 则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵 如陈小姐因此遭受损失的 陈小姐有权要求开发商予以赔偿 35 街道办事处负责指导业委会成立换届 广西物管条例第四条乡镇人民政府 街道办事处在县级人民政府房产行政主管部门指导下 具体负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作 协调物业服务与社区管理 社区服务的关系 调解业主 业主委员会 物业服务企业相互之间的物业纠纷 36 业主共同决定事项 下列事项由业主共同决定 一 制定和修改业主大会议事规则 二 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 三 选举业主委员会或者更换业主委员会成员 四 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人 五 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 37 业主共同决定事项 六 改建 重建建筑物及其附属设施 七 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 决定前款第五项和第六项规定的事项 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 决定前款其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 38 审建解释第七条 改变共有部分的用途 利用共有部分从事经营性活动 处分共有部分 以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项 应当认定为物权法第七十六条第一款第 七 项规定的有关共有和共同管理权利的 其他重大事项 39 业主共同决定事项 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积 可以按照下列方法认定 一 专有部分面积 按照不动产登记簿记载的面积计算 尚未进行物权登记的 暂按测绘机构的实测面积计算 尚未进行实测的 暂按房屋买卖合同记载的面积计算 二 建筑物总面积 按照前项的统计总和计算 专有部分面积确定后 建筑物总面积则应以按照同一标准计算的专有部分面积的总和计算 40 物权份额计算 物权份额计算 专有部分面积 专有部分总面积 其面积应按照同一标准计算 41 业主人数计算 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数 可以按照下列方法认定 一 业主人数 按照专有部分的数量计算 一个专有部分按一人计算 但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的 按一人计算 二 总人数 按照前项的统计总和计算 42 审建 第九条规定 业主人数原则上应当按照专有部分的数量计算 一个专有部分按一人计算 但在一人 包括建设单位 拥有数个专有部分的情况中 如果同时复计人数将导致该人双重优势 因此 司法解释特别规定 建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分 以及同一买受人拥有一个以上专有部分的 按一人计算 业主人数计算 43 投票人数计算 人数计算 一证一人 例外 建设单位按一人计算 同一买受人在一个物业管理区域拥有一个以上专有部分的 按一人计算 44 例题 一个住宅小区 专有部分的总面积为12万平方米 业主人数为1000人 如果张三的投票权数为7万平方米 人数为800人 而李四的投票权数为8万平方米 人数为700人 那么应该谁胜出而当选业主委员会委员呢 双重标准如何选举业主委员会委员 45 计算 张三 7 12 50 800 1000 50 0 29 0 4 0 69李四 8 12 50 700 1000 50 0 33 0 35 0 68 0 69 0 68 张三胜出如果数值一样 投票权数大的胜出 案例 46 按照物权法第七十七条规定 住改商 行为的合法性需要满足两个条件 1 遵守法律 法规以及管理规约 2 应当经有利害关系的业主同意 未经有利害关系的业主同意 其行为仍不具备合法性 据此 物权法第七十七条实际上已经成为 住改商 业主对由此产生的损害后果需承担相应民事责任的法律依据 关于 住改商 47 关于 住改商 司法解释特别规定 将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内 此外 对本栋建筑物之外的业主也与 住改商 行为存在利害关系的情况 但这部分业主的范围难以统一划定 实践中确实有可能出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与 住改商 行为存在利害关系的情况 为防止利害关系业主范围的无限制泛化 司法解释另外规定 其应证明利害关系的存在 48 住改商能不能少数服从多数 住改商须经全楼业主同意 只要有1名利害关系人向法院主张不同意 就可以 1票否决 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的 人民法院不予支持 49 在公民个人权利的剥夺或限制上 是无法藉由 少数服从多数 的民主原则来予以决定的 否则 就有可能形成 多数人的暴政 在这些受 住改商 影响的业主 即有利害关系的业主 中 每一个业主的权利都同等重要 同样不可忽略 即便多数业主同意 也不能经由 多数决 就剥夺了少数业主的合法权利 住改商能不能少数服从多数 50 业主车辆被盗物业负不负责 2007年4月 居住在大东区的刘先生新买的电动自行车在自家楼下丢失 刘先生以物业公司没有尽到管理责任将物业公司告上法庭 刘先生认为 在物业管理服务协议中约定 该园区实施封闭式管理 警卫24小时对园区进行执岗 巡逻 自行车在小区内被盗物业应该负有责任 51 业主车辆被盗物业负不负责 在法院庭审过程中 物业公司方面称刘先生没有证据证明其电动自行车是在园区内丢失 而且监控录像由于看不清 物业公司没有将录像资料保存 法院审理认为 虽然物业公司与刘先生之间并没有财产保管关系 但是基于双方签订的物业管理服务协议的约定 物业公司负有维护园区正常秩序 负责该园区内的保安工作的义务 刘先生的电动自行车丢失是因犯罪行为所致 与物业公司无直接因果关系 但是该园区实施封闭式管理 车辆丢失后 已向物业公司进行反映并向公安机关报案 物业在安全防范中疏于管理 应承担违约责任 一审法院认定 物业公司对刘先生的财产损失有过错 应承担一定的赔偿责任 判决被告物业公司赔偿原告刘先生财产损失400余元 电动自行车费用的20 52 业主在小区被伤害物业负不负责 某花园A栋1604房业主李某深夜回来时在小区内被不法分子袭击受伤 李某以某物业管理公司未尽物业管理职责 安防人员不合格导致小区不安全 业主人身受到伤害为由将某物业公司告上法庭 要求物业公司赔偿医疗费 交通费 误工费 营养费 护理费及精神损失费共计人民币108605元 53 业主在小区被伤害物业负不负责 一审法院经审理认为 原告与被告订立的物业服务合同系双方自愿 合法有效 被告某物业管理公司虽在合同中承诺24小时安全防范服务 但治安管理是一项社会责任 物业公司的这种安全防范服务仅限于防范性安全保卫活动 并不能要求完全根除治安案件 被告某物业管理公司确已在小区设置了门岗及安全防范人员 并实施了24小时安全防范值班 李某不能提供其被袭击系物业管理公司不履行职责所致的证据 帮其要求被告某物业管理公司承担侵权的赔偿责任缺乏事实和法律依据 法院不以支持 被告某物业管理公司自愿补偿人民币3000元 于法无悖 可予准许 故做如下判决 1 原告要求被告赔偿人民币108605元的诉讼请求不予支持 2 被告某物业管理公司在本判决生效之日起十日内补偿原告人民币3000元 一审判决后 李某不服提出上诉 坚持原审诉称理由 要求二审法院撤销一审法院的第一项判决 二审法院经审理认为 本案双方在物业服务合同中没有关于人身 财产损害赔偿的特别约定 故某物业管理公司不承担李某人身损害的赔偿之责 一审法院在事实认定及判决上是正确的 判决驳回上诉 维持原判 54 业主车辆被盗物业究竟负不负责 本案中的李某虽然在其居住的小区内遭受不法侵害 但并不能因此认定物业管理公司在履行安全防范义务上存在过错 物业管理企业不可能确保所有公共所所内人身和财产的安全 也不可能接受这种义务 因此 物业管理企业对业主在电梯 楼道等公共场所遭受侵害所致的损失 如果没有证据证明物业管理企业存在管理上的过错 就不承担民事责任 55 业主家中被盗物业究竟负不负责 2006年8月 著名乒乓球运动员江嘉良和妻子吴玉芳 曾获得百花奖影后 所居住 水清木华 小区发生多起盗窃案 由于江家当时正巧家中无人 很多贵重物品被 洗劫一空 2006年12月6日 夫妻俩向法院提起了诉讼 要求物业公司及开发商上海证大三角洲置业有限公司 以下简称证大置业 赔偿共同赔偿经济损失5万元 精神抚慰金10万元 56 业主家中被盗物业究不负责 小区入住须知 中明确写明了 小区主要出入口及公共设施 公用部位等地方 皆有物业管理人员24小时值班和巡逻 出于职责要求 管理人员会对陌生人询问身份 10月25日13时30分 上海市浦东新区人民法院陆家嘴法庭对此案作出一审判决 判决第一被告上海证大物业管理有限公司 以下简称物业公司 赔偿原告江嘉良夫妇经济损失人民币8000元 对江嘉良夫妇其余诉讼请求不予支持 认定物业有如下过错 1 物业保安对于进入小区的人员并不进行盘问 登记 2 8月8日 江家所住大楼的门禁系统失灵 物业对此并没有采取及时的安全防范措施 一直拖到24日才予以修复 57 物业服务欠费纠纷 欠费纠纷是物业服务纠纷的主要类型 如果 业主提出不需要有关物业服务 因出国等原因没有享受物业服务而拒绝缴费 应如何处理 答 业主委员会根据 物业管理条例 的规定 与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同 是业主自治权行使的结果 全体业主都应遵守 在没有成立业主大会的时候 物业公司与建设单位前的合同是有效的 58 在物业服务企业已经按照约定以及规定全面履行了相应义务的情况下 有的业主以未享受物业服务企业已经提供的服务 比如业主提出其因出国而未享受服务或者无需接受相关物业服务 比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等 提出抗辩 选聘物业服务企业是业主共同作出的决定 只要物业服务企业按照合同约定提供了相关服务 则物业费的交纳义务对全体业主而言都是均等的 除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者约定 业主以前述理由所提的抗辩属于权利滥用 有损业主自治机制和物业服务秩序 所以不应得到法院支持 物业服务欠费纠纷 59 2007年1月 某小区与北京甲物业管理公司签订物业服务合同 某住宅小区由甲物业管理公司管理 2007年8月 上海的江先生入住某住宅小区后 一直没有缴纳过物业费 当物管公司催促他缴纳物业管理费时 江先生认为自己买了房子自己住 自己管理 不需物业管理公司的管理 江先生拒绝承认物业管理公司与业主委员会签订物业服务合同为由拒绝缴纳 在这个案例中 江先生的抗辩理由是否成立 物业服务欠费纠纷 60 物业合同对业主的约束力 物业合同由建设单位或业委会与物业服务企业签订 根据合同的相对性的传统理论 既然 业主不是合同一方当事人 那么 其就不应当被物业服务合同直接约束 实则不然 2009年10月1日起施行的 最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 第一条规定 物业